Jakie są dopuszczalne formy płatności za mieszkanie?

Kupno mieszkania za gotówkę

Najłatwiejszą i najbardziej przejrzystą sytuacją, jest transakcja gotówkowa. Takie rozwiązanie zakłada, że mamy dostępne środki na nieruchomość i w każdym momencie możemy ją opłacić. To z kolei otwiera drogę do negocjacji i pozwala na znaczące obniżenie pierwotnej ceny.

Znajdź swoje wymarzone M - zobacz najnowsze oferty sprzedaży

Firmy deweloperskie chętnie podejmują pertraktacje i przyznają atrakcyjne rabaty takim nabywcom, ponieważ sprzedaż lokalu gotówkowo to dla nich zwykle najlepsza opcja. Zasada sprawdzi się również na rynku wtórnym, gdzie wizja okrągłej sumy przelanej prosto na konto sprzedającego, może go wystarczająco przekonać do zejścia z ceny.

Ile zejdzie z ceny deweloper? Sprawdź

Jaki procent mieszkań jest kupowanych za gotówkę? Jak wskazuje raport NBP, udział zakupów gotówkowych w 7 największych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) w III kwartale 2021 roku wyniósł 50%. To spadek względem lat poprzednich, gdzie poza II kwartałem roku 2020, udział wynosił od 60 do nawet 75%. Różnica ta wiąże się z wysoką wypłatą kredytów mieszkaniowych względem liczby sprzedanych mieszkań. Trzeba jednak pamiętać, że dane pochodzą z okresu przed podwyżką stóp procentowych.

O zaletach nieruchomości za własne środki mówić nietrudno. Brak dodatkowych kosztów, jak odsetki i prowizja dla banku czy dużo mniej papierologii - to tylko niektóre z nich. Jak pokazuje sytuacja na rynku kredytowym od IV kwartału 2021 roku, spokojna głowa może się okazać największym plusem tego systemu. Po zakupie lokalu w ten sposób nie musimy martwić się ani o inflację, ani o zwiększające się nieustannie stopy procentowe.

Kupno mieszkania na kredyt

Oczywiście nie każdy dysponuje kwotą kilkuset tysięcy, które jest w stanie w jednej chwili przeznaczyć na zakup nieruchomości. Takie osoby zwykle decydują się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Oczywiście to rozwiązanie niesie za sobą pewne trudności. Należy pamiętać, że banki biorą pod uwagę różne kwestie podczas wyliczania zdolności kredytowej, zatem nie każdy i nie w każdym banku pożyczkę w ogóle otrzyma.

Co więcej, bank ma wiele do powiedzenia w kwestii konkretnej nieruchomości oraz harmonogramu opłat - warto to ustalić, zanim podpiszemy umowę z deweloperem czy sprzedającym na rynku wtórnym.

Popularnym rozwiązaniem jest pisemne zawarcie umowy przedwstępnej lub umowy rezerwacyjnej. Ta opcja sprawdzi się, gdy dopiero załatwiamy formalności z bankiem i jeszcze nie mamy pewności czy ten przyzna nam hipotekę. Umowa rezerwacyjna zobowiązuje sprzedającego, by na określony czas wyłączył daną nieruchomość ze sprzedaży. Łączy się to z opłatą w wysokości do 1% wartości mieszkania, która jednak wróci do klienta, jeśli ten nie otrzyma środków.

Inaczej wygląda sytuacja, jeśli klient się rozmyśli lub deweloper sprzeda nieruchomość innej osobie. W pierwszym przypadku opłata rezerwacyjna jest traktowana jako zadatek i nie wraca do klienta, w drugim zaś musi otrzymuje on zwrot opłaty powiększonej o 100%. 

Zapłata za mieszkanie w transzach

W sytuacji, gdy nabywana nieruchomość jest jeszcze w budowie, a my kupujemy przysłowiową “dziurę w ziemi”, zobowiązanie finansowe jest rozłożone na na kilka rat. Możliwość zapłacenia w ten sposób dają rachunki powiernicze otwarte. To na nie trafiają środki klientów, a z nich dopiero na konto dewelopera, w zależności od postępu prac - bank musi potwierdzić osiągnięcie kolejnego etapu inwestycji. 

Takie rozwiązanie spotyka się w większości inwestycji w Polsce, gdyż jest ono korzystniejsze dla deweloperów. Nie muszą mieć zapewnionego 100% finansowania całego projektu z góry i mogą korzystać z pieniędzy klientów już w trakcie budowy. Jest to także zabezpieczenie dla nabywcy na wypadek niewypłacalności wykonawcy, rozwiązania lub upadłości firmy. Harmonogram wpłat na rachunek otwarty jest określany w umowie deweloperskiej, wraz z osobistym numerem rachunku.

Kolejną możliwością jest rachunek powierniczy zamknięty, który działa na nieco innych zasadach. W tym przypadku środki trafią do odbiorcy płatności dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności na kupującego. To oznacza, że firma musi “na starcie” zapewnić sobie całość finansowania, by zrealizować projekt. 

System płatności 10/90

Zakup mieszkania w systemie 10% do 90% to sytuacja, w której zdecydowaną większość środków deweloper otrzyma dopiero po ukończeniu budowy. Jest to jedna z najciekawszych możliwości wśród dostępnych sposobów płatności. Przy zawarciu umowy sprzedaży należy wpłacić 10% ceny nieruchomości, a przelew na pozostałe 90% wyślemy po realizacji inwestycji, chwilę przed odbiorem mieszkania.

Takie rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne, gdy dopiero zbieramy środki na mieszkanie od dewelopera lub załatwiamy formalności z bankiem w sprawie hipoteki. Późniejsza data zaciągnięcia zobowiązania w banku pozwala na uniknięcie długiego okresu podwójnych kosztów - spłacania rat i na przykład wynajmu poprzedniego lokalu mieszkalnego czy opłacania jego czynszu.

Jest to jednocześnie najmniej opłacalne rozwiązanie dla deweloperów, którzy muszą w całości pokryć koszty inwestycji z własnej kieszeni. Zwykle pojawia się w ofercie jako swego rodzaju zachęta dla potencjalnych nabywców jeszcze podczas przedsprzedaży i jest to propozycja ograniczona czasowo.

Oferty mieszkań w przedsprzedaży

System płatności 20/80

Płatność w systemie 20/80 działa na podobnych zasadach, co 10 do 90, jednak zmieniają się proporcje. Początkowa wpłata przy umowie w wysokości 20% ceny, może być uznana za wkład własny do zaciągniętego w późniejszym terminie zobowiązania w banku. I w tym przypadku jest to opcja korzystna zarówno dla tych, którzy nieruchomość będą nabywać za własne środki oraz z pomocą banku, na użytek własny albo jako inwestycję. Podział 20 do 80% pozwala na łatwe zarządzanie swoimi finansami i dokładne ich rozplanowanie.

System płatności 30/70

I kolejna opcja opierająca się na tym samym schemacie. Zakłada realizację płatności w wysokości 30% ceny nieruchomości po zawarciu umowy, a pozostałe 70% po zakończeniu budowy inwestycji. Oferta nie jest może tak spektakularna, jak przy systemie 10/90 lub 20/80, bo 30% z kilkuset tysięcy to całkiem niemała suma. Plusem jest jednak to, że deweloperzy chętniej decydują się właśnie na taką formę.

Wskazane opcje mogą zaoferować ​​firmy o stabilnej sytuacji finansowej, realizujący inwestycję ze środków własnych. Minusem dla kupującego może być fakt, że koszty zaciągniętego kredytu deweloperskiego zostaną przerzucone na nabywców, a co za tym idzie - cena mieszkania może być nieznacznie wyższa.

Podsumowanie

Możliwości zapłaty za nieruchomość jest całkiem sporo. Wiele zależy od naszych możliwości finansowych oraz od oferty na konkretną inwestycję. Zakup gotówkowy to zwykle szybka i prosta transakcja, która daje nam dodatkowego asa w rękawie w postaci możliwości negocjacji ceny. Zapewnia także najniższe poniesione koszty, mniej kwestii organizacyjnych oraz zdecydowanie mniej stresu. Jest to także świetny sposób na ulokowanie posiadanego kapitału.

Kupno mieszkania na kredyt to rozwiązanie nieco bardziej wymagające i droższe, ale pozwala na zakup własnego M tym wszystkim, którzy nie chcą lub nie mogą wydać jednorazowo kilkuset tysięcy złotych. Samo rozliczenie z deweloperem zależy w dużej mierze od tego, co on sam nam zaproponuje. Między innymi od wielkości firmy i jego sytuacji finansowej zależy, czy jest w stanie postawić osiedle bez znaczących wpływów ze strony kupującego. 

Mogłoby się wydawać, że zapłata większej części opłaty dopiero po zakończeniu budowy jest najkorzystniejszą opcją dla nabywcy. W praktyce płatność w transzach może się okazać równie atrakcyjnym rozwiązaniem. Dzięki bieżącemu finansowaniu budowy przez środki klientów przy jednoczesnej kontroli banku, zmniejsza się ryzyko utraty płynności finansowej dewelopera, a co za tym idzie - nawet jego upadłości. 

Ostatecznie wybrany sposób płatności powinien zależeć przede wszystkim od dostępnych opcji, ale także naszych potrzeb. Konkretne rozwiązania mogą okazać się lepsze w zależności od źródła naszych środków czy od etapu budowy (inwestycja już zakończona lub dopiero rozpoczęta).