Spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa - różnice

Różnice między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową obejmują wiele elementów, zwłaszcza prawa i obowiązki członków, a nawet składowe comiesięcznych opłat. Dominujący obecnie model budownictwa mieszkaniowego, który opiera się w przeważającej mierze na deweloperach, powiązany jest z tworzeniem wspólnot. Ten trend nie wyeliminował jednak z rynku spółdzielni mieszkaniowych, tak popularnych w latach dziewięćdziesiątych XX wieku. Jak wyglądają praktyczne różnice między nimi? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądają różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową
• jakie prawa i obowiązki ma członek wspólnoty
• które rozwiązanie jest lepsze dla mieszkańców

Spółdzielnia mieszkaniowa - aspekt prawny

Spółdzielnia to podmiot, który ma osobowość prawną i działa na podstawie: Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze oraz Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Powstaje wskutek założenia jej przez osoby fizyczne (minimum 10 osób) lub osoby prawne (minimum 3 osoby). Członkostwo w spółdzielni nie jest obligatoryjne.

Celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu oraz zarządzanie mieszkaniami spółdzielczymi. Początkowo prawo do danego mieszkania wywodziło się nie z tytułu własności, ale powiązanego z członkostwem w spółdzielni, ograniczonego prawa rzeczowego (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), bądź prawa obligacyjnego (lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego).

Gdzie spółdzielnie wciąż budują mieszkania? Zobacz

Z czasem dopuszczono możliwość, aby z nieruchomości należących do spółdzielni wyodrębniać lokale i domy jednorodzinne stanowiące odrębny przedmiot własności, których właściciele nie muszą być jednocześnie członkami spółdzielni.

Jeśli szukamy rozwiązania między najmem a własnością lokalu, dobrym rozwiązaniem może okazać się właśnie członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej. Ta bowiem, prócz sprzedaży mieszkań na własność mogą oferować również wspomniane już, inne warianty.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jest to ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej, czyli nie jest to pełna własność. Takie mieszkanie można jednak sprzedać, wynająć lub zapisać bliskim w spadku, możliwe jest także zaciągnięcie kredytu hipotecznego na nieruchomość i przekształcenie w prawo własności. Zanim to jednak nastąpi (o ile w ogóle nastąpi) właścicielem zarówno lokalu, jak i całego budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia.

Z tego względu na niektóre działania (jak przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy) potrzebujemy jej zgody. W przypadku sprzedaży konieczne będzie stosowne zaświadczenie, a gdy w lokalu ma zamieszkać więcej osób (co zwiększy koszty jego utrzymania) - musimy powiadomić o tym spółdzielnię.

Co ważne, od 31 lipca 2007 r., wraz z wejściem w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r. dotyczącej mieszkań spółdzielczych, nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo jednak przysługuje osobom, na rzecz których było ustanowione przed wejściem w życie nowych przepisów.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Wzorowane jest na prawie najmu, niemniej konieczne jest wniesienie wkładu mieszkaniowego, który po ustaniu tego prawa najczęściej podlega zwrotowi. Zazwyczaj kwota wkładu, jaką musi uiścić zainteresowany spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania, wynosi do 30% ceny mieszkania. Dodatkowo na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu, jeżeli spełni on określone w ustawie warunki.

Prawo to jest niezbywalne, tzn. nie można go odziedziczyć, jednak takie mieszkanie można wynajmować lub oddawać w bezpłatne używanie. W tej sytuacji nie ma konieczności ubiegania się o zgodę spółdzielni, o ile koszty utrzymania nie wzrosną i nie zmieni się przeznaczenie lokalu.

Wspólnota mieszkaniowa - aspekt prawny

Wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie Ustawy z 24 czerwca 1994 o własności lokali oraz przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Posiada zdolność prawną, co oznacza, że może zaciągać kredyty i dysponować środkami wspólnoty, ale nie posiada osobowości prawnej. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest każdy, kto ma prawo do danej nieruchomości.

Zasadniczym celem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną pozostałą po wyodrębnieniu z niej własności lokali. O ile zatem w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, to dana spółdzielnia jest właścicielem nieruchomości (poza tymi które wyodrębniono na rzecz właścicieli lokali i domów), to wspólnota mieszkaniowa reprezentuje własność jej członków.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej, powstaje ona z mocy samego prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, nie zaś – jak spółdzielnia mieszkaniowa – w oparciu o statut i uchwałę założycieli. Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych wyodrębnionych z nieruchomości budynkowej.

Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej jest zatem obligatoryjne i powstaje z chwilą uzyskania prawa własności lokalu położonego w jej obszarze. Nie jest zatem możliwe, jak ma to miejsce w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, posiadanie prawa do lokalu bez członkostwa w danej jednostce organizacyjnej.

Prawa i obowiązki mieszkańców wspólnoty

Przede wszystkim członkowie wspólnoty, a więc każdy mieszkaniec danego bloku czy osiedla, mają prawo głosu. Mieszkańcy mogą więc proponować zmiany, zwoływać spotkania, mogą także głosować w sprawie składu zarządu, wysokości różnych opłat czy przebudowy części wspólnej.

Pierwsze zebranie wspólnoty mieszkaniowej Czytaj

Kolejne prawo dotyczy właśnie części wspólnych nieruchomości, bowiem każdy członek wspólnoty ma możliwość z nich korzystać. Należą do nich m.in.: chodniki i drogi wewnętrzne, dojścia do bloków i miejsc parkingowych; klatki schodowe i windy; pomieszczenia jak strych, suszarnie, rowerownie, garaż, piwnica, ale też wspólne tereny zielone czy np. plac zabaw.

Do obowiązków mieszkańców zaliczymy przede wszystkim partycypowanie w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości, jak remonty i konserwacja budynku, utrzymanie porządku w częściach wspólnych, wynagrodzenie dla zarządu lub zarządcy czy wszelkie opłaty związane z dostarczaniem energii. Ponadto członkowie wspólnoty muszą przestrzegać ustalonych zasad, czyli regulaminu wspólnoty mieszkaniowej, a także udostępnić swój lokal mieszkalny w celu konserwacji, remontu czy usunięcia awarii, która dotyczy także części wspólnej lub innych lokali.

Wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia - co lepsze? Różnice

Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że charakter wspólnoty mieszkaniowej przesądza o tym, że jej członkowie mają większe możliwości decyzyjne. Każdy z członków wspólnoty może zaproponować uchwałę oraz doprowadzić do jej przyjęcia.

W spółdzielniach mieszkaniowych zaś projekty uchwał przygotowuje zarząd, a członkowie spółdzielni mogą jedynie zgłaszać do nich uwagi, które nie wiążą zarządu.

Odnośnie zaś opłat, wspólnoty mieszkaniowe ustalają je w planach rocznych. Wysokość opłat powinna odpowiadać faktycznym kosztom związanym z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz zużyciu mediów dostarczanych do poszczególnych lokali.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych jej członkowie ponoszą dodatkowo opłaty związane z utrzymaniem innych nieruchomości należących do spółdzielni, a także uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi.

Z powyższego porównania wynika, że wspólnota mieszkaniowa może być rozwiązaniem nie tylko tańszym, ale także dającym więcej realnego wpływu na zarządzanie nieruchomością jej członkom. Z tym zastrzeżeniem, że członkami wspólnoty mieszkaniowej są właściciele lokali, a w skład spółdzielni mieszkaniowej wchodzą przeważnie osoby posiadające ograniczone prawa do lokalu.

Opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych Czytaj