CIT-8 we wspólnocie mieszkaniowej i podatek od spółdzielni

Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek rozliczania dochodów poprzez złożenie deklaracji na formularzu CIT-8. Jak wygląda opodatkowanie takich jednostek organizacyjnych? Wyjaśniamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• do kiedy należy rozliczyć dochód wspólnoty mieszkaniowej,
• kiedy wspólnota mieszkaniowa płaci podatek dochodowy,
• jakie dochody takiego podmiotu nie będą podlegały opodatkowaniu CIT,
• w jakich przypadkach spółdzielnia mieszkaniowa zapłaci podatek dochodowy.

Księgowość spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnie mieszkaniowe nie mają ustawowego obowiązku prowadzenia pełnej księgowości, lecz mogą wybrać ją dobrowolnie – pozwoli to w pełni kontrolować sytuację finansową podmiotu. Są natomiast zobowiązane do tego, aby prowadzić pozaksięgową ewidencję kosztów – zgodnie z art. 29 Ustawy o własności lokali. Taka ewidencja powinna obejmować koszty zarządzania nieruchomością i zaliczki wnoszone na ich pokrycie, a także pozostałe rozliczenia na rzecz mieszkalnej nieruchomości wspólnej.

CIT dla wspólnot mieszkaniowych

Wspólnoty mieszkaniowe jako osoby prawne nieposiadające osobowości prawnej co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (CIT). Podstawowa stawka podatkowa w przypadku takich podmiotów wynosi 19%. Nie składają one miesięcznych deklaracji, lecz jedynie wpłacają zaliczki w systemie miesięcznym (do 20. dnia każdego miesiąca) lub kwartalnym (do 20. dnia miesiąca przypadającego po każdym kwartale).

Jednostki takie mają obowiązek rozliczania dochodów w urzędzie skarbowym na podstawie rocznej deklaracji CIT-8. Wzór wypełniony wspólnota mieszkaniowa powinna złożyć nawet wtedy, gdy nie będzie miała podatku do zapłaty.

W deklaracji CIT-8 należy wskazać informacje dotyczące m.in.:

• uzyskanych przychodów,
• poniesionych kosztów uzyskania przychodu,
• numeru NIP i nazwy wspólnoty mieszkaniowej,
• daty rozpoczęcia i zakończenia roku podatkowego,
• danych identyfikacyjnych właściwego urzędu skarbowego,
• danych adresowych wspólnoty.

Jeśli wspólnota mieszkaniowa skorzysta ze zwolnienia podatkowego, musi wtedy dodatkowo wypełnić i przesłać załącznik na formularzu CIT-8/0. Powinien on uwzględniać uzyskane dochody, które podlegają zwolnieniu od podatku w związku z przeznaczeniem na utrzymanie zasobów mieszkalnych.

Deklarację CIT-8 wraz z ewentualnymi załącznikami należy przesłać do urzędu skarbowego drogą online – po wcześniejszym podpisaniu elektronicznym podpisem kwalifikowanym. Złożenie formularza powinno nastąpić do końca trzeciego miesiąca następnego roku po zakończeniu danego roku podatkowego. W tym terminie wspólnota mieszkaniowa musi również wpłacić należny podatek – jeśli jego wartość jest wyższa niż suma wniesionych od początku roku zaliczek.

CIT-8 wspólnota mieszkaniowa 2023: do kiedy złożyć zeznanie podatkowe?

Wspólnota mieszkaniowa CIT 8 w 2023 roku miała obowiązek złożyć najpóźniej do 2 kwietnia 2024 roku. Przedłużony termin rozliczenia wynikał z przypadających pod koniec marca Świąt Wielkanocnych.

CIT-8 wspólnota mieszkaniowa 2024: do kiedy rozliczyć podatek?

Rozliczenie podatku za 2024 rok na formularzu CIT-8 przez wspólnotę mieszkaniową powinno nastąpić najpóźniej do 31 marca 2025 roku.

Co stanowi dochód wspólnoty mieszkaniowej?

Innym aspektem opodatkowania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych jest zagadnienie gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT zwolnienie od opodatkowania oparte jest w dużej mierze właśnie na pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Tylko takie dochody będą bowiem podlegały zwolnieniu.

Czym jest ta tajemnicza gospodarka zasobami mieszkaniowymi? Opierając się dodatkowo na ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, trzeba wskazać, że pod pojęciem zasobów mieszkaniowych należy rozumieć lokale mieszkalne, pozostałe pomieszczenia i urządzenia, które wchodzą w skład budynku mieszkalnego, lub które znajdują się poza nim, których to istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań.

Z powyższego wynika, że w ramach zasobu mieszkaniowego będziemy mieli nie tylko same mieszkania, ale również takie przestrzenie jak piwnice, strychy, garaże i pomieszczenia administracyjne budynku.

Naczelny Sąd Administracyjny w jednym z wydanych wyroków stwierdził, że „pod pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania, mające na celu utrzymanie substancji pomieszczeń mieszkalnych w należytym stanie".

Tym, co wyróżnia elementy wchodzące w skład gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jest niewątpliwie ich mieszkalna funkcja. Opodatkowane nie będą zatem m.in. wszelkiego rodzaju opłaty związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat tych opłat lub czynszów itd. Takie stanowisko potwierdził również Minister Finansów w wydanej interpretacji ogólnej z 5 marca 2008 r. Odniósł się wtedy dość szczegółowo do postanowień art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, regulujących zwolnienia podatkowe.

Jakie dochody zostaną opodatkowane?

Jakie dochody zostaną opodatkowane? Ustawa wskazuje, że będą to wszystkie dochody osiągnięte z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od celu, na jaki zostanie przekazany. Mówimy zatem o działalności, która nie stanowi podstawy działania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. W ramach tego należałoby wymienić m.in. wynajmowanie lokali użytkowych, wynajmowanie powierzchni budynków mieszkalnych (dachów, elewacji itd.) pod reklamy, ustawienie anten satelitarnych itp.

Opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych

Bez względu na to, czy spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa osiąga dochody z działalności zwolnionej od opodatkowania, czy też mu podlegającej, podmiot ten zobowiązany jest do złożenia zeznania CIT-8. Obowiązek ten istnieje nawet w sytuacji, gdy spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa poniesie stratę lub wykaże dochód zerowy. Ze względu na swoją wielowątkowość opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych może okazać się problematyczne.

Jak bowiem wynika z powyższych rozważań, możliwe jest zminimalizowanie obciążeń podatkowych spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Konieczne jest jednak opracowanie odpowiedniej strategii, która jednocześnie nie będzie wzbudzała podejrzeń ze strony fiskusa, a zatem wszelkie przepływy finansowe będą dobrze widoczne i w pełni uzasadnione.

Opodatkowanie spółdzielni pracy

Spółdzielnie pracy, analogicznie jak wspólnoty mieszkaniowe, są osobami prawnymi, których działalność podlega opodatkowaniu podatkiem CIT. Podmioty takie mogą korzystać z ulg podatkowych – jeśli np. realizują działania na rzecz aktywizacji zawodowej i reintegracji osób zagrożonych wykluczeniem społecznym, w tym członków spółdzielni socjalnej.

Rozliczenia międzyokresowe kosztów w spółdzielni mieszkaniowej

Rozliczenia międzyokresowe kosztów są zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych wymaganym sposobem ujmowania nadwyżek przychodów nad kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi za dany rok obrotowy. Wyliczona różnica ustalona na dzień bilansowy zwiększa przychody lub koszty w następnym roku podatkowym.

Podatek od nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnie mieszkaniowe są zobowiązane opłacać podatek od nieruchomości – zgodnie z zapisami Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Podmioty takie podlegają podwyższonym w stosunku do osób fizycznych stawkom podatkowym. Spółdzielnia powinna wpłacać wyliczony podatek na konto bankowe urzędu gminy. Może doliczyć go do czynszu w ramach umowy najmu z użytkownikami lokali mieszkalnych.

CIT-8 wspólnota mieszkaniowa i podatek od spółdzielni: podsumowanie

Każda spółdzielnia i wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku CIT od osób prawnych. Ma obowiązek rozliczać dochody poprzez złożenie deklaracji CIT-8. Dochody uzyskane w ramach gospodarki zasobami mieszkaniowymi są zwolnione z opodatkowania. W takim przypadku należy je ująć w załączniku CIT-8/0 do zeznania CIT-8. 

Autor: radca prawny Robert Nogacki, Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizuje się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.