Czy wspólnota mieszkaniowa może wylicytować twój lokal?

Długotrwałe zaleganie z opłatami czynszowymi, a także rażące lub uporczywe zachowania powodujące uciążliwości dla mieszkańców sąsiednich lokali, może doprowadzić do licytacyjnej sprzedaży lokalu członka wspólnoty mieszkaniowej. Kiedy faktycznie może mieć to miejsce oraz w jakim trybie dochodzi do sprzedaży? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi w niniejszym artykule.

Przesłanki sprzedaży

Ustawa o własności lokali przewiduje kilka zdarzeń, których wystąpienie może doprowadzić do przymusowej sprzedaży mieszkania członka wspólnoty mieszkaniowej. Należą do nich następujące zachowania:

• długotrwale zaleganie przez właściciela lokalu z zapłatą należnych od niego opłat – chodzi tu o wszelkie opłaty, jakie właściciel lokalu mieszkalnego zobowiązany jest uiszczać wspólnocie mieszkaniowej. W grę wchodzić mogą zatem również inne zaległości niż czynszowe. Długotrwałość to stan permanentnego niespłacania zaległych opłat. Chociaż brak jest w tym zakresie jednolitych wytycznych, należy przyjąć, że zaległości długotrwałe to takie, które trwają co najmniej przez okres 9-12 miesięcy,
• wykraczanie przez niego w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu – przesłanka ta wiąże się z naruszaniem zasad dobrego sąsiedztwa, a także ustalonych przez daną wspólnotę zasad porządkowych, np. przestrzeganie ciszy nocnej, zakaz wykonywania określonych czynności, bądź emitowania różnego rodzaju immisji oddziałujących na części wspólne nieruchomości albo sąsiednie lokale). Samo jednakże naruszenie tego typu reguł nie jest wystarczające do zainicjowania przymusowej sprzedaży mieszkania. Opisywane zachowania bowiem muszą być rażące, bądź też uporczywe. Pierwszy z terminów rozumieć należy, jako bardzo istotne naruszenie zasad porządkowych, które mimo jego jednorazowego charakteru wywołuje znaczące, negatywne skutki dla wspólnoty mieszkaniowej albo jej członków. Naruszenia uporczywe to natomiast powtarzające się z pewną częstotliwością zachowania sprzeczne z ustalonym porządkiem, chociaż nie wywołujące od razu znaczonych negatywnych skutków (np. uporczywe naruszanie ciszy nocnej, uporczywe naruszanie zakazu parkowania w hali garażowej maszyn budowlanych),
• czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym przez niewłaściwe zachowanie właściciela – nie tylko zachowania polegające na naruszeniu ustalonego porządku domowego mogą wpływać negatywnie na korzystanie z lokali sąsiednich lub nieruchomości wspólnej. W tym przypadku chodzi i tego typu działania albo zaniechania, które co prawda nie zostały zakazane, jednakże przez sposób, bądź częstotliwość ich wykonywania stanowią uciążliwość dla sąsiadów. Przykładowo, wielokrotne głośne słuchanie muzyki w czasie, gdy nie obowiązuje cisza nocna, przechowywanie na balkonie materiałów o nieprzyjemniej woni itp. Rzecz jasna, w tym przypadku istotny jest stopień nasilenia tego typu zachowań oraz ich skutki dla pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej.

Faza wstępna

Sprzedaż lokalu przez wspólnotę mieszkaniową stanowi rozwiązanie ostateczne, aby do niego doszło, wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć inne działania mające na celu wyeliminowanie niewłaściwych zachowań. Ze względu zatem na fakt, że jest to najpoważniejsza sankcja, jaka spotkać może właściciela lokalu. Należy ją więc stosować w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku. Do środków łagodniejszych należy, wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o zakazanie właścicielowi (nakazanie zaprzestania) niedozwolonych działań albo zobowiązanie do wykonania określonych czynności. W przypadku natomiast istnienia zaległości w spłacie należności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej sprzedaż lokalu powinna zostać poprzedzona pozwem o zapłatę, bądź innymi działaniami mającymi na celu wyegzekwowanie chociażby części tychże opłat.

Tryb sprzedaży

W przypadku, gdy perswazje i ww. łagodniejsze środki ochrony prawnej nie przyniosły rezultatu, wspólnota może przystąpić do zainicjowania przymusowej sprzedaży lokalu jej członka. W pierwszej kolejności wymagane jest, aby podjęta została uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do wystąpienia z powództwem o dokonanie sprzedaży lokalu, ewentualnie udzielenie pełnomocnictwa procesowego adwokatowi albo radcy prawnemu.

Następnie zarząd albo wybrany pełnomocnik procesowy występuje w imieniu wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powództwem przeciwko właścicielowi danego lokalu. Jeżeli zaś pozwany członek wspólnoty mieszkaniowej, będący właścicielem kilku lokali, zalega z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a zaległość ta jest długotrwała, to przewidziana w tym przepisie sankcja powinna doprowadzić do wyeliminowania pozwanego ze wspólnoty, a zatem objąć wszystkie jego lokale. Nawet w przypadku jednego lokalu, powinien on zostać szczegółowo opisany (adres, numer księgi wieczystej).

Nieruchomość sprzedawana jest następnie na licytacji prowadzonej przez sąd. Uprzednio lokal podlega wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego, co pozwala dokonać jego opisu i oszacowania. Licytacja kończy się tzw. przybiciem, czyli stwierdzeniem, że dany podmiot zaoferował najwyższą cenę. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Te zaś, również po uprawomocnieniu, stanowić będzie podstawę wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej lokalu.