Gdzie spółdzielnie wciąż budują mieszkania?

Spółdzielnie mieszkaniowe już na początku bieżącego stulecia zaczęły przegrywać konkurencję ze spółkami deweloperskimi na polu budowy nowych mieszkań. Od tamtej pory, mamy do czynienia z postępującym regresem nowego budownictwa spółdzielczego. Dodatkowo wielkość zasobu mieszkaniowego spółdzielni spada na skutek wykupu kolejnych lokali.

To nie oznacza jednak, że spółdzielnie mieszkaniowe we wszystkich polskich miastach ograniczają się tylko do zarządzania malejącą liczbą mieszkań wybudowanych 30 lat - 50 lat temu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym są mieszkania spółdzielcze i dlaczego jest ich coraz mniej
• w których miastach powstaje najwięcej mieszkań spółdzielczych
• jak wygląda budownictwo spółdzielcze w Warszawie

Dlaczego spółdzielnie przestały budować lokale?

Przez ostatnie 30 lat, na krajowym rynku mieszkaniowym dokonały się bardzo istotne zmiany, po których największym przegranym są spółdzielnie. Jeszcze pod koniec lat 90 - tych, spółdzielczy inwestorzy oddawali do użytkowania około 30 000 mieszkań rocznie. Szybko rozwijający się sektor deweloperski wówczas notował znacznie niższe wyniki. Kolejne lata przebiegały jednak pod znakiem intensywnego rozwoju „deweloperki” i regresu budownictwa spółdzielczego.

Koniec preferencyjnego finansowania

Pierwszy regres budownictwa spółdzielczego wiązał się z zawieszeniem preferencyjnego finansowania przez rząd. Dodatkowym problemem był wzrost oprocentowania kredytów budowlanych, które zaciągnęły spółdzielnie. Część spółdzielców nadal boryka się ze spłatą tych zobowiązań.

Warto odnotować, że po pierwszym kryzysie liczba ukończonych mieszkań spółdzielczych osiągnęła stabilny poziom (25 000 – 30 000 sztuk w latach 1995 - 2001). Kluczowe znaczenie miał fakt, że od 1995 r. budowę nowych lokali w spółdzielniach znów zaczęło wspomagać państwo. Wsparcie było realizowane poprzez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy oraz bezpośrednie dotacje dla spółdzielni (prawie 1,5 mld złotych w latach 1995 – 1998).

Deweloperzy zdobywają rynek

Drugi etap regresu w budownictwie spółdzielczym zaczął się na przełomie wieków - w 2001 r. deweloperzy po raz pierwszy ukończyli więcej mieszkań niż spółdzielnie.

Rosnąca przewaga deweloperów z pewnością nie ułatwiała spółdzielniom dalszej działalności inwestycyjnej. Firmy deweloperskie lepiej dopasowały się do rynkowych potrzeb, oferując lokale z odrębnym prawem własności. Takie mieszkania zawsze były postrzegane jako lepsza alternatywa dla spółdzielczego „M”. Świadczy o tym liczba spółdzielców, którzy po 2000 r. złożyli wniosek o wyodrębnienie swoich lokali.

Spółdzielnie od 2001 r. również mogły oferować mieszkania z wyodrębnioną własnością (nie tylko swoim członkom). Większość spółdzielczych inwestorów nie chciała jednak rozpoczynać budowy lokali, które po sprzedaży bezpowrotnie znikną z ich zasobu. W przypadku mieszkań sprzedawanych członkom spółdzielni istniała dodatkowa bariera – konieczność budowania na zasadzie „non profit”. Ten wymóg wciąż ogranicza aktywność inwestycyjną krajowych spółdzielni. Z ich punktu widzenia działalność deweloperska jest lepszym rozwiązaniem od budowania dla swoich członków. Sprzedaż mieszkań osobom niezwiązanym ze spółdzielnią pozwala bowiem na osiągnięcie zysku.

Likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego

Ostatecznym ciosem dla inwestycyjnej działalności spółdzielni była likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W latach 1995 – 2009, KFM udzielił spółdzielniom i TBS-om preferencyjnych kredytów, które kosztowały budżet państwa aż 4,3 mld zł. Od czasu likwidacji wspomnianego funduszu (w maju 2009 r.) spółdzielnie nie budują już nowych lokali na wynajem.

Inne problemy spółdzielni

Rynkowa marginalizacja to ważny, ale nie jedyny problem spółdzielni mieszkaniowych. Takie podmioty niestety zmagają się z zaległościami czynszowymi lokatorów. Mieszkania ze spółdzielni są dwukrotnie częściej zadłużone niż prywatne „M”. Słaba ściągalność czynszów oznacza dodatkowo problemy z finansowaniem remontów. A ta kwestia wydaje się kluczowa, ponieważ wiele spółdzielni dysponuje stosunkowo starym zasobem mieszkaniowym (np. budynkami w technologii wielkiej płyty i „ramy H” z lat 70 - tych).

Mimo postępującej marginalizacji, spółdzielnie wciąż są ważnym elementem polskiej „mieszkaniówki” i posiadają ponad 2 mln lokali. Analiza portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że na terenie kilku miast aktywność inwestycyjna spółdzielni jest znacznie wyższa od średniej. Taka tendencja utrzymała się pomimo pandemii COVID-19. W pięciu miastach powstaje prawie połowa spółdzielczych „M”.

GUS - skala budownictwa spółdzielczego

Przeanalizowanie skali budownictwa spółdzielczego w Polsce jest możliwe dzięki danym, które regularnie podaje Główny Urząd Statystyczny. W ramach tego samego pakietu comiesięcznych informacji, publikowane są też statystyki dotyczące wyników budownictwa deweloperskiego (budownictwa na sprzedaż lub wynajem).

Warto wspomnieć, że do takiej komercyjnej kategorii (budownictwo na sprzedaż lub wynajem), GUS zalicza inwestycje prowadzone przez niektóre spółdzielnie mieszkaniowe. Chodzi o projekty sprzedawane na wolnym rynku z zamiarem osiągnięcia zysku. W przypadku takich inwestycji, spółdzielnia mieszkaniowa działa jak deweloper i musi przestrzegać przepisów ustawy deweloperskiej. Nie mamy zatem do czynienia z budownictwem typowo spółdzielczym.

Wedle definicji GUS-u, nowe mieszkania spółdzielcze to lokale „realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, z przeznaczeniem dla osób będących członkami tych spółdzielni”. Poniższy wykres przedstawia informacje o liczbie właśnie takich typowo spółdzielczych lokali oddanych do użytkowania pomiędzy 2007 r. i 2020 r. Trzeba zwrócić uwagę, że ten wykres osobno uwzględnia wyniki z pięciu miast cechujących się największą liczbą ukończonych mieszkań spółdzielczych w latach 2007 - 2020 (Warszawa, Rzeszów, Wrocław, Lublin oraz Gdańsk). Informacje dotyczące pozostałej części kraju, zostały przedstawione w ramach jednej zbiorczej serii danych.  

Statystyki GUS-u z poniższego wykresu potwierdzają regres budownictwa spółdzielczego po 2008 r. spowodowany m.in. likwidacją Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Miarą tego regresu jest spadek liczby ukończonych lokali spółdzielczych o 75% (2008 r. - 8647, 2019 r. - 2167). Wyniku z 2020 r. nie bierzemy pod uwagę w tym porównaniu ze względu na wpływ pandemii koronawirusa dotyczący aktywności wszystkich inwestorów mieszkaniowych (również spółdzielni).  

Dzięki specyficznej konstrukcji poniższego wykresu można zauważyć, że łączna aktywność spółdzielni mieszkaniowych na terenie pięciu wybranych miast (Warszawy, Rzeszowa, Wrocławia, Lublina i Gdańska), nie spadła aż tak bardzo jak w pozostałej części kraju. Dlatego wymienione ośrodki miejskie w trudnym 2020 r. skupiały aż 40% wszystkich mieszkań ukończonych przez spółdzielnie (dla swoich członków). Analogiczny wynik w latach 2012 - 2013 przekraczał nawet 60%.

Dla porównania w 2007 r. tylko co trzeci nowy spółdzielczy lokal był oddawany do użytku na terenie Warszawy, Rzeszowa, Wrocławia, Lublina lub Gdańska. Taka analiza pokazuje, że działalność spółdzielni mieszkaniowych na terenie niektórych dużych i średnich miast, uchroniła budownictwo spółdzielcze przed jeszcze większym regresem inwestycyjnym.

Rzeszów - bastion inwestycji spółdzielni 

Warszawa to miasto, które przez ostatnie 10 lat mocno poprawiało wyniki budownictwa spółdzielczego. Trzeba jednak odnotować, że stolica w ostatnim czasie wcale nie cechuje się największą liczbą lokali ukończonych przez spółdzielnie mieszkaniowe (dla swoich członków). Wedle danych GUS-u z lat 2018 - 2020, najwięcej mieszkań spółdzielczych (666) powstało na terenie Rzeszowa, czyli miasta dziesięciokrotnie mniejszego od Warszawy. Stolica Podkarpacia oprócz Warszawy (wynik: 531) wyprzedziła również Lublin (494), Bydgoszcz (403), Gorzów Wielkopolski (389), Kraków (376), Radom (274) oraz Szczecin (254). W każdym z pozostałych miast na prawach powiatu, trzyletnia liczba mieszkań ukończonych przez spółdzielnie nie przekroczyła 250 (patrz poniższe zestawienie).  

Dobry wynik Rzeszowa pod względem aktywności spółdzielni jest spowodowany między innymi wysokim popytem na lokale powstające w tym mieście oraz sporym deficytem mieszkaniowym. Duże znaczenie ma również dobra kondycja finansowa i organizacyjna lokalnych spółdzielni, które decydują się na powiększanie zasobu mieszkaniowego o nowe lokale.

Wszystko wskazuje na to, że Rzeszów w kolejnych latach pozostanie zdecydowanie najjaśniejszym punktem na krajowej mapie aktywności spółdzielni mieszkaniowych. Działalność lokalnych spółdzielni może dodatkowo wspomóc system bonów społecznych w ramach Nowego Polskiego Ładu.