Ustawa o kredycie hipotecznym - co warto wiedzieć?

Z tego artykułu dowiesz się:

• co zmieniła ustawa kredytowa z 2017 r.,
• jakie obowiązki na podstawie nowych przepisów mają banki, a jakie pośrednicy kredytowi,
• co zmieniła nowelizacja ustawy z sierpnia 2022 r.

Ustawa o kredycie hipotecznym - założenia

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. jest pierwszym krajowym aktem prawnym, który kompleksowo reguluje zasady działania kredytów i prowadzenia działalności przez pośredników kredytowych. Stanowi implementację unijnej dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Tym samym prawo polskie zostało w tym aspekcie dostosowane do prawa unijnego.

Głównym celem ustawy o kredycie hipotecznym od początku było zwiększenie ochrony konsumentów zaciągających zobowiązania finansowe. Nowe przepisy weszły ostatecznie w życie 22 lipca 2017 r.

Ograniczenia dla kredytów walutowych

Nowe prawo wprowadziło zakaz udzielania kredytów w walucie innej niż waluta, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość aktywów. W efekcie kredyty walutowe są dostępne wyłącznie dla osób, które otrzymują wynagrodzenie w walucie obcej. Dla tych, którzy uzyskują dochody wyłącznie w złotówkach, oznacza to, że nie mogą zaciągnąć zobowiązania we frankach szwajcarskich lub euro. Wyeliminowało to tym samym sprzedaż kredytów hipotecznych, które wiążą się z ryzykiem walutowym.

Przepisy wprowadziły również ograniczenia dotyczące kredytodawców – po wejściu w życie ustawy, kredytów hipotecznych mogą udzielać jedynie banki oraz spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowej, czyli instytucje nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Kredytów hipotecznych nie mogą natomiast udzielać firmy pożyczkowe, które nie podlegają nadzorowi KNF.

Zakaz sprzedaży wiązanej

Ustawa definiuje sprzedaż wiązaną jako oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny w pakiecie z innymi odrębnymi produktami lub usługami finansowymi. Sprzedaż wiązana ma miejsce w przypadku, gdy umowa o kredyt hipoteczny nie jest dla konsumenta dostępna bez takich produktów lub usług. Po wejściu w życie ustawy sprzedaż wiązana została zakazana. Jednocześnie bank nadal może zaoferować korzystniejsze warunki kredytowe, jeśli klient skorzysta z innego produktu bankowego.

Zakaz nie dotyczy również sytuacji, w której sprzedaż wiązana obejmuje prowadzenie bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, który będzie służył gromadzeniu funduszy na spłatę i obsługę kredytu oraz zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie kredytu.

Reklamy rzetelne i zrozumiałe

Kredytodawca, pośrednik oraz agent zostali w myśl ustawy zobowiązani do zapewnienia, by wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym były jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumenta w błąd. Ustawa zakazuje również stosowania dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań, które mogłyby stwarzać u konsumenta fałszywe oczekiwania w zakresie dostępności lub całkowitego kosztu kredytu. Komunikacja z klientem ma być prosta i czytelna; reklama nie może też zawierać treści manipulacyjnych.

Jeśli chodzi o kwestię informowania klienta, warto również dodać, że zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim, bank już na etapie złożenia przez klienta wniosku o kredyt hipoteczny muszą konsumentowi przekazać określony zestaw informacji o produkcie i warunkach kredytowania.

Banki mają m.in. obowiązek podawania oprocentowania kredytów hipotecznych - w ofertach powinna zostać wskazana m.in. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RSSO). To istotna informacja, ponieważ im wyższe oprocentowanie, tym wyższe muszą być zarobki, by otrzymać kredyt hipoteczny w pożądanej kwocie.

Ile trzeba zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny? Sprawdź

Decyzja kredytowa w trzy tygodnie, odstąpienie w 14 dni

Procedura udzielania kredytu hipotecznego i zawierania umowy została określona w ustawie bardzo szczegółowo. Jednym z najważniejszych dla konsumentów jest zapis dotyczący decyzji kredytowej – powinna ona zostać przekazana konsumentowi w 21 dni od dnia otrzymania wniosku. Przez co najmniej 14 dni decyzja kredytowa będzie wiążąca – w tym czasie konsument będzie mógł się zastanowić, czy odpowiadają mu warunki kredytu.

Po zawarciu umowy kredytowej klient będzie miał kolejne 14 dni na odstąpienie od umowy bez podania przyczyny i ponoszenia kosztów z tym związanych (z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu hipotecznego do dnia jego spłaty).

Ustawa reguluje również procedurę odstąpienia od umowy. Oświadczenie o odstąpieniu należy złożyć pod wskazany przez kredytodawcę, pośrednika lub agenta adres oraz na formularzu, który musi być wcześniej udostępniony kredytobiorcy. Dla skutecznego odstąpienia od umowy wystarczające jest nadanie przesyłki poleconej zawierającej oświadczenie u operatora pocztowego.

Spłata kredytu przed terminem

W ustawie uregulowano także zasady i koszty związane ze spłatą kredytu przed terminem. Nowe prawo mówi, że konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Może również wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem. Kredytodawca musi przekazać tę informację w ciągu 7 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku konsumenta.

Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy.

Rekompensata ta nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani też większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Z kolei jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy kredytowej pozostało mniej niż rok, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny.

Co składa się na oprocentowanie kredytu? Przeczytaj

Pośrednik i agent w rejestrze oraz pod nadzorem KNF

Na mocy ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 r. Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi również rejestr pośredników kredytowych, do którego wpisywani są pośrednicy kredytowi i agenci. Aby móc zostać pośrednikiem kredytu hipotecznego należy spełniać wymogi dotyczące niekaralności i odpowiedniego wykształcenia. Oprócz tego, aby rozpocząć działalność, konieczne jest najpierw otrzymanie zezwolenia ze strony KNF.

Warto też wiedzieć, że ustawa o kredycie konsumenckim nałożyła także na pośredników kredytowych obowiązek wykupienia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, lub podpisania umowy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Ponadto osoba chcąca pracować w tym zawodzie musi również złożyć państwowy egzamin na pośrednika kredytowego nie później niż 2 lata przed złożeniem wniosku o wpis do rejestru.

Ustawa o kredycie hipotecznym 2022

W 2022 r. nastąpiła nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym - mowa o ustawie z dnia 5 sierpnia 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy weszły w życie 18 sierpnia 2022 r. 

Najważniejszą zmianą dla kredytobiorców jest regulacja zapobiegająca pobieraniu przez banki dodatkowych opłat w oczekiwaniu na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Zgodnie z nowymi przepisami, nawet jeśli bank naliczy dodatkowe koszty w związku z oczekiwaniem na wpis do KW (np. zmuszając kredytobiorcę przez ten czas do opłacania ubezpieczenia pomostowego), to po dokonaniu wpisu opłata lub prowizja podlegają zwrotowi lub zaliczeniu ich na poczet innych należności obciążających kredytodawcę (czyli zaciągniętego zobowiązania finansowego).

Co istotne, przepisy mają zastosowanie nie tylko do umów podpisanych już po wejściu w życie ustawy, ale też do umów zawartych wcześniej, o ile do dnia wejścia w życie przepisów nie dokonano wpisu hipoteki do KW. Zgodnie z przepisami zwrot środków lub zaliczenie ich na poczet innych należności następuje w terminie do 60 dni od dnia dokonania wpisu do księgi wieczystej.

Komentarz do ustawy o kredycie hipotecznym

Rozwiązania wdrożone w ramach ustawy o kredycie hipotecznym (i tegorocznej nowelizacji przepisów) miały z założenia w większym stopniu chronić konsumentów – choćby poprzez nałożenie na banki nowych obowiązków informacyjnych, zakazania sprzedaży wiązanej czy przyspieszenie procesu wydawania decyzji kredytowej. Problem polega jednak na tym, że o ile np. banki faktycznie dobrze wywiązują się z obowiązków informacyjnych względem klientów (poprawiła się czytelność ofert, a klienci są szczegółowo informowani o warunkach potencjalnej umowy kredytowej), o tyle już np. zakaz sprzedaży wiązanej okazał się niespecjalnie skuteczny.

Nowe prawo nie zabroniło bowiem bankom konstruowania dwóch rodzajów ofert – podstawowej oraz „promocyjnej”, z atrakcyjniejszymi warunkami kredytowania, która zakłada jednocześnie skorzystanie z dodatkowych produktów. Klient teoretycznie ma zatem wybór i nie musi korzystać decydować się na „rozszerzoną wersję” umowy kredytowej, zazwyczaj i tak jest to dla niego rozwiązanie bardziej opłacalne finansowo. 

Warto też zwrócić uwagę na fakt, że ustawodawcy nie do końca udało się skrócić czas oczekiwania na decyzję kredytową. Część banków wprowadziła dodatkowy proces pre-wnioskowania – czyli konieczności złożenia tzw. zapytania o ofertę czy wstępnego wniosku. Tymczasem okres 21 dni naliczany jest od drugiego, właściwego etapu wnioskowania.

Co więcej, po wejściu przepisów w życie pojawiały się sygnały, że banki, chcąc dostosować się do nowego prawa, z góry odrzucały wniosek kredytowy, gdy nie było możliwości rozpatrzenia go w 21 dni.

Obecnie jednak większość banków stara się zmieścić w czasie wyznaczonym przez ustawodawcę, a coraz częściej wydanie decyzji kredytowej trwa nawet krócej niż 21 dni. Można zatem przypuszczać, że gdyby nie ustawa o kredycie hipotecznym, banki nadal przeciągałyby proces wydania decyzji. Z punktu widzenia kredytobiorców ogromną zaletą było również wprowadzenie możliwości wcześniejszej spłaty kredytu w dowolnym momencie, odstąpienia od umowy oraz ostateczne wymuszenie na bankach zwrotu opłat ponoszonych podczas okresu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. 

Należy jednak pamiętać, że ustawa o kredycie hipotecznym miała też częściowo negatywne skutki dla konsumentów. Mowa chociażby o utrudnionym dostępie do kredytów walutowych. Dodatkowo część banków podniosła do maksymalnego poziomu wysokość prowizji za przedterminową spłatę kredytu. 

Podsumowując, skutki wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym i jej późniejszej nowelizacji należy ocenić jako pozytywne z punktu widzenia konsumenta. Ustawa uregulowała bowiem wiele kwestii związanych z samym procesem kredytowym i zapewniła kredytobiorcom dodatkowe uprawnienia.