Jak zaplanować mieszkanie na poddaszu: adaptacja strychu na mieszkanie lub pokój

Skosy nad głową? Takie atrakcje „serwują” mieszkania na poddaszu. Dla osób o zapędach designerskich mogą być inspiracją, jednak nie brak i opinii, że są to trudne do urządzenia, wybrakowane „produkty” mieszkaniowe i ciężko stworzyć tam coś atrakcyjnego. Jaka jest prawda?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są zalety i wady oraz ceny mieszkań na poddaszu,
• jak urządzić poddasze,
• jakie formalności trzeba spełnić przy adaptacji strychu na mieszkanie.

Projekt mieszkanie na poddaszu – projekt

Na początek garść cennych informacji, dla niezorientowanych, którzy myślą o życiu bezpośrednio pod dachem. Jeśli zdecydujecie się na mieszkanie ze skosami, najpierw dowiedzcie się wg jakiej normy deweloper/sprzedawca wymierzył powierzchnię nieruchomości. Jak wiadomo, na poddaszach ściany sufitowe są pochyłe, co oznacza, że są „niepełnowartościowe” w tym sensie, że przestrzeń ze skosami nie wszędzie jest na tyle wystarczająca, by zmieścił się w niej stojący człowiek. Wymierzenie metrażu po  podłodze będzie więc niemiarodajne.

Wg nowej normy PN- ISO 9836:1997 powierzchnię użytkową liczy się w 100 proc. od wysokości 1,9 metra, natomiast do tej wysokości nie wlicza się w ogóle. Jeśli chodzi o starą normę (PN 70 B-02365) powierzchnię użytkową liczymy w 50% od 1,40-2,20 m, a powyżej 2,20 m w 100%. Która norma powinna być użyta do takiego mierzenia? Sprawa jest niejasna, bowiem choć teoretycznie powinna być użyta nowsza norma, to ta wcześniejsza nigdy nie została formalnie zdezaktualizowana.

Aranżacje poddasza

Argumentem pojawiającym się najczęściej w odniesieniu do poddaszy, jest fakt, że dzięki skosom, takie mieszkanie można w sposób niebanalny urządzić. To prawda. Dzięki temu często właśnie na poddaszu aranżuje się specyficzne mieszkania/apartamenty o podwyższonym standardzie.  Z uwagi na widoczną więźbę dachową, często nadaje im się rustykalny (swojski, wiejski, naturalny) charakter. Podobną linią aranżacyjną poddasza jest styl skandynawski, również oparty o prostotę i swoistą "swojskość", naturalne materiały itp. Adaptacja poddasza stwarza możliwość wykreowana takiej przestrzeni.

Często na poddaszach – jeśli sufit jest wysoki – spotyka się antresole. Wszystko jednak zależy od wysokości tzw. ścianki kolankowej, a więc zewnętrznej ścianki poddasza, umiejscowionej na stropie ostatniej kondygnacji. Żeby poddasze nadawało się do zamieszkania, ścianka kolankowa powinna mieć przynajmniej 90 – 110 cm. Jeśli będzie niższa, pod skosami będzie bardzo ciężko zagospodarować przestrzeń i urządzić mieszkanie. Wysokość 90 – 100 cm miejsca pod skosami, pozwoli postawić pod skosem łóżko, bez ryzyka uderzenia w strop osoby później tam śpiącej.

Generalnie specjaliści rekomendują, by - chcąc urządzić mieszkanie na poddaszu - zastosować ścianki kolankowe o wysokości przynajmniej 110 cm, przy dość stromym dachu. Pod względem możliwości aranżacyjnych najlepiej sprawdzają się dachy mansardowe. Również dachy dwuspadowe dają dość duże możliwości, natomiast ciężej może być z dachami czterospadowymi.

Decydując się na poddasze trzeba pamiętać, że właśnie skosy determinują w dużym stopniu aranżację i umeblowanie. Jeśli są niskie, to - by zachować funkcjonalność i najefektywniej wykorzystać przestrzeń - czasem najlepszym rozwiązaniem mogą być meble na wymiar. To jednak najczęściej rozwiązanie droższe niż kupno gotowych mebli. Chodzi o pełne wykorzystanie przestrzeni, by się nie marnowała. Pod niskimi skosami można np. zaaranżować półki, schowki, szafki itp. Oczywiście każde takie rozwiązanie powinno być funkcjonalne.

Duże możliwości daje specyficzne oświetlenie poddasza. Efekt będzie zależy od rozkładu okien i usytuowania nieruchomości względem stron świata. Jeśli okna są  umiejscowione równomiernie, wtedy całe pomieszczenie jest równomiernie nasłonecznione. Ciekawym rozwiązaniem mogą być jednak również okna np. tylko po jednej stronie. Tym samym poddasze niejako dzieli się na strefy aktywności dziennej i nocnej.

Aranżacja sypialni

Ciemniejsza część mieszkania może być obszarem na urządzenie sypialni. Aranżacja sypialni na poddaszu powinna opierać się na minimalizacji umeblowania, tak by nie zapełnić przesadnie pomieszczenia. Do urządzenia sypialni, ale i generalnie wnętrz na poddaszu , postaw na meble wielofunkcyjne – np. łóżko z pojemnikiem na pościel lub półki na książki wbudowane w skosy.

Warto oczywiście maksymalnie korzystać ze światła naturalnego dopływającego za pośrednictwem okien dachowych. Jeśli jest go mało, można wykorzystać lustra, które będą odbijać światło. Z  kolei słupy, które często spotykamy na poddaszach, dają możliwość ciekawej aranżacji oświetlenia sztucznego. Najczęściej rekomenduje się organizację kilku punktowych źródeł światła. Oczywiście wszystko zależy od metrażu i specyfiki pomieszczenia. Jak już mówiliśmy – pokoje na poddaszu mają swój niepowtarzalny charakter. 

Przebudowa/aranżacja takiego miejsca daje nam możliwość decyzji: czy stawiamy ścianki działowe i dzielimy poddasze na pokoje, czy otwarta przestrzeń lepiej podkreśli wyjątkowość aranżacji mieszkania ze skosami? Pamiętajmy, że właśnie dostęp światła sam niejako wprowadzi podział przestrzeni i rozkład pomieszczeń, bez konieczności stawiania ścian. Jest to jednak rozwiązanie, które nie sprawdzi się przy wieloosobowej rodzinie.  Sennik na otwartym poddaszu nie daje wystarczającej prywatności, dlatego będzie rozwiązaniem raczej dla niewielkiego gospodarstwa domowego - nie dużej rodziny.

Minus mieszkania na poddaszu: zimno, gorąco i wilgotno?

Najczęściej „oskarża się” poddasze o niewystarczającą termoizolację. Nic dziwnego – jest to miejsce w budynku bezpośrednio pod dachem, a więc niejako wystawione na warunki atmosferyczne. Jeśli więc wykończenie nie jest odpowiednie – latem może być bardzo gorąco, z kolei zimą pomieszczenie szybko będzie tracić ciepło. Może być też tak, że do mieszkania łatwiej dostanie się wilgoć.

Od jakości wykonania i użytych materiałów zależy w tym przypadku bardzo wiele. Jeśli np. na dachu użyto folię niskoprzepuszczalną lub papę, wtedy nie wolno dociskać wełny izolacyjnej, a trzeba zostawić 3 -4 centymetrową szczelinę. Jeśli tego nie zrobimy, para wodna z pomieszczeń będzie się skraplać na wewnętrznej stronie folii lub deskowania. Taki stan rzeczy przełoży się na pogorszenie wartości izolacyjnej ocieplenia i konieczności jego wymiany.

Z kolei, jeśli pod dachem zostanie użyta folia wysokoprzepuszczalna, można na styk kłaść pod nią wełnę, ale nie należy dociskać, bowiem latem pokrycie dachu, zwłaszcza blaszane, może się tak rozgrzać, że doprowadzi do zniszczenia folii.  

Oczywiście osoba, która kupuje mieszkanie na poddaszu nie ma możliwości weryfikacji tego, czy izolacja została położona właściwie, czy użyto odpowiednich materiałów itp.

Prześwietl poddasze

Co można w takiej sytuacji zrobić? Np. sprawdzić nieruchomość kamerą termowizyjną. Na pierwszy rzut oka brzmi to dziwnie, ale wartość takiego testu jest nieoceniona. Przez badanie termowizyjne można wykryć miejsca, z których ucieka ciepło z domu. Uzyskany obraz pokazuje np. ciągłość izolacji termicznej, przydatny jest również do wykrycia wilgoci w mieszkaniu, innych nieszczelności itp. W Internecie bez problemu znajdziemy firmy, które oferują takie badania wraz z późniejszym raportem.

Oczywiście kluczowe jest dokładne obejrzenie dachu, zwłaszcza na załamaniach sufitu oraz przy ścianach – czy nie widać wilgoci itp. Dobrym sygnałem, że coś jest nie tak, w kwestii ciepła w pomieszczeniu mogą być np. rachunki za ogrzewanie. Jeśli są zbyt wygórowane,  może to świadczyć o tym, że zimą ciepło szybko ucieka z pomieszczenia.

Jak ochłodzić poddasze?

Wielką wadą mieszkań pod dachem będzie wysoka temperatura i zbytnie nagrzewanie się mieszkania latem. Dlatego przy aranżacji mieszkania na poddaszu np. domu jednorodzinnego, powinniśmy pomyśleć o rozwiązaniach, które temu zapobiegną. Tak naprawdę czas na to jest już na etapie projektu budowlanego. Liczy się zapewnienie wystarczającej cyrkulacji powietrza. W tym celu powinniśmy umieścić na poddaszu odpowiednią liczbę przewodów wentylacyjnych, by odprowadzały nagrzane powietrze z wnętrza i dostarczały nowe. Duże znaczenie ma użycie dachówek wentylacyjnych i rozmieszczenie okien na połaciach. Warto pomyśleć o zamontowaniu przynajmniej dwóch z nich na różnych połaciach, by sprowokować przeciąg.

Wady i zalety poddasza

Inna – pozornie banalna – kwestia, która jednak może być traktowana jako wada poddasza wiąże się z tym, że najczęściej w budynkach wielorodzinnych takie pomieszczenia są sprzedawane „w pakiecie” jako mieszkania dwupoziomowe. Do drugiej części na poddaszu, „kursujemy” po schodach. Na początku tej wady można nie widzieć, ale z czasem wchodzenie po schodach we własnym mieszkaniu może stać się irytujące, poza tym będzie niewygodne i niebezpieczne dla małych dzieci i osób starszych.

Do zalet na pewno zaliczymy - wspomniany już fakt, że mieszkania na poddaszu mają swój specyficzny klimat. Takie przestrzenie zaaranżowane np. w domach jednorodzinnych dają szansę na uzyskanie choćby prywatnego, odizolowanego miejsca do pracy. Jeśli mieszkanie jest jednopoziomowe, poddasze wprowadza szansę na aranżację domu nocnego, a więc np. sypialni bez pomniejszania salonu na dole itp. Jest to po prostu kolejna przestrzeń. Adaptacja poddasza to nic więcej jak powiększenie naszej nieruchomości.

Cena? Na plus!

Na koniec jeszcze jedna zaleta – nie do przecenienia. Otóż często mieszkania na poddaszu okazują się tańsze wobec mieszkań na niższych kondygnacjach. Dzieje się tak dlatego, że deweloperzy chcąc wykorzystać dostępną przestrzeń pod dachem, decydują się na bardziej preferencyjne stawki, zdając sobie sprawę, że nie jest to oferta dla każdego. Jak już powiedzieliśmy – często też poddasza sprzedaje się jako część mieszkań dwupoziomowych. Stawki za drugi poziom zazwyczaj są niższe.

Koszt zakupu 60m2 mieszkania na poddaszu od dewelopera będzie przeciętnie o około 10 - 15 proc. niższy od ceny takiego samego mieszkania bez skosów, na niższej kondygnacji. Dlatego małe mieszkanie na poddaszu postrzega się jako okazję, także inwestycyjną. W dużych miastach mogą być to nieruchomości sprawdzające się np. pod wynajem. 

Jednak zanim zdecydujemy się na mieszkanie na poddaszu, sprawdźmy wszystkie „za” i „przeciw”. Przede wszystkim upewnijmy się, że takie pomieszczenia nadają się do zamieszkania. Chodzi np. o odpowiednią dostępność światła dziennego. Powierzchnia okien powinna stanowić przynajmniej 1/8 powierzchni podłogi. Jeśli natomiast chodzi o wysokość pomieszczeń – średnia wysokość powinna zgodnie z prawem budowlanym wynosić 2,2 metra.

Wreszcie należy sobie odpowiedzieć na pytanie czy mamy czas i dodatkowe środki, by odpowiednio zaaranżować i umeblować poddasze. Jeśli zależy nam na szybkim zamieszkaniu, taka nieruchomość może nie być najlepszym pomysłem. Jeśli natomiast mamy czas i chęci – jak najbardziej!

Formalności przy adaptacji mieszkania na poddaszu

Adaptacja mieszkania na poddaszu może mieć różne warianty.  Jeśli mowa o dostosowaniu np. strychu w kamienicy ze wspólnotą mieszkaniową, czy innej części wspólnej, wymagana będzie oczywiście zgoda takiej wspólnoty. W takim wariancie właściciele mieszkań we wspólnocie podejmują uchwałę, wyrażając zgodę na nadbudowę bądź przebudowę części wspólnej, wyodrębnienie nowego lokalu mieszkalnego i tym samym zmianę wysokości udziałów w części wspólnej. Uchwała powinna mieć formę notarialną lub zostać zaprotokołowana przez notariusza. 

Następnie przyszły właściciel nieruchomości na poddaszu podpisuje umowę przedwstępną z zarządem wspólnoty na ustanowienie własności lokalu. Kolejnym krokiem musi być zgoda nadzoru budowlanego. Jeśli mieszkanie na poddaszu będzie wymagało tego, by przerobić elementy konstrukcyjne, czy zewnętrzne budynku (ściany, dach itp.) i ingeruje w ich wygląd, wówczas zgoda nadzoru budowlanego będzie uzależniona od zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, czy Warunków Zabudowy. Jeśli budynek jest pod nadzorem konserwatora zabytków, przebudowa będzie wymagała również jego zgody. 

Niezależnie od tego, inwestor występuje o zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń na poddaszu. Całość wymaga kompletnej dokumentacji wraz z projektem architektonicznym. 

Następnym krokiem, już po dokonaniu adaptacji strychu, będzie uzyskanie zgody na użytkowanie lokalu, wraz z wypisem z ewidencji budynku i wyrysem z mapy ewidencyjnej. 

Dopiero po uregulowaniu tych kwestii może nastąpić przeniesienie własności nieruchomości, a następnie wpis w księdze wieczystej. 

Mieszkanie na poddaszu: podsumowanie

Z całą pewnością nieruchomości pod skosami nie są mieszkaniami "łatwymi". Już samo urządzenie takiej nieruchomości będzie wymagało znacznie więcej czasu i uwagi. Również koszt może być wyższy. Być może trzeba będzie zastosować meble na wymiar, na pewno sprawdzą się te wielofunkcyjne itp. Wiele zachodu wymaga też adaptacja niemieszkalnego poddasza - strychu, nieużywanego korytarza w kamienicy itd. Z drugiej strony na rynku pierwotnym można ustrzelić cenową okazję - decydując się na mieszkanie na poddaszu. Na pewno więc gra jest warta świeczki, a nieruchomość tego typu po poświęceniu czasu i uwagi może wyróżniać się walorami użytkowymi, wyjątkowością aranżacji i pięknem.