Marża kredytu hipotecznego

Na koszty kredytu hipotecznego składa się nie tylko oprocentowanie kredytu czy prowizja za jego udzielenie, ale również marża kredytowa, będąca dla banku zyskiem z tytułu udzielonego finansowania. Od czego zależy wysokość marży banku, jak wpływa na całkowity koszt kredytu i czy możliwe jest jej obniżenie?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest marża banku i jak wpływa na koszty kredytu,
• jakie przełożenie ma marża na ratę kredytu,
• na jakie dodatkowe koszty zwrócić uwagę w przypadku kredytu hipotecznego. 

Czym jest marża kredytu hipotecznego?

Banki, udzielając kredytu na zakup mieszkania, ustalają dodatkowe koszty. Jednym z nich jest marża, będąca de facto jednym z elementów oprocentowania kredytu hipotecznego (obok WIBOR-u), stanowiąca dla banku zysk z tytułu udzielonego finansowania. Marża jest zawsze wyrażana w procentach w ujęciu rocznym. 

Zazwyczaj marża jest stała w całym okresie obowiązywania umowy, jednak często zdarza się, że w ramach promocyjnej oferty banku przez pierwszy rok marża jest nieco niższa. Banki często umożliwiają też zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego z niższą marżą niż w standardowej ofercie, o ile klient zdecyduje się na dodatkowe usługi (np. ubezpieczenie) czy założenie rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego (ROR). 

Warto jednocześnie mieć świadomość, że możliwa jest negocjacja wysokości marży kredytu. Do ewentualnych rozmów o obniżeniu marży najlepiej jednak przystąpić jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. 

Wysokość marży jest zapisana w umowie kredytu hipotecznego. Jeśli bank dopuszcza możliwość jej zmiany w trakcie trwania umowy, to musi być to jasno zaznaczone w dokumencie.

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?

Osoby, które chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny, powinny najpierw sprawdzić, jaka jest wysokość marży kredytu mieszkaniowego w standardowej ofercie banku. Wiele zależy bowiem od polityki prowadzonej przez dany bank; część instytucji chce zachęcić potencjalnych klientów do zaciągnięcia zobowiązania, oferując niższą marżę niż konkurencja. Z tego względu, przed podjęciem decyzji o wyborze banku, warto porównać różne oferty.

Należy mieć jednak świadomość, że wysokość marży kredytu zależy również częściowo od pozycji negocjacyjnej osoby chcącej dostać kredyt. Kredytobiorca, który może wnieść wysoki wkład własny (w wysokości co najmniej 20 proc. wartości nieruchomości), może wynegocjować niższą marżę, niż osoba mająca niewielki wkład własny (10 proc. lub mniej).

Podobnie będzie w przypadku, gdy wskaźnik LTV (określający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) będzie na stosunkowo niskim poziomie. Dodatkowymi argumentami przemawiającymi za obniżeniem marży kredytu hipotecznego będą również wysoka zdolność kredytowa, bycie stałym klientem banku, w którym ma zostać zaciągnięte zobowiązanie czy skorzystanie z dodatkowych produktów finansowych oferowanych przez bank. 

Jak otrzymać kredyt z niższą marżą?

Po pierwsze — warto pamiętać, by zawsze (zwłaszcza mając w ręku dobre argumenty) negocjować niższą marżę. Oprócz wysokiej zdolności kredytowej, dużego wkładu własnego czy bycia dotychczasowym klientem banku warto również niekiedy posłużyć się przykładami ofert kredytu hipotecznego z innych banków — jeśli są potencjalnie atrakcyjniejsze w kwestii wysokości marży. Kolejnymi argumentami mogą być dobra historia kredytowa i brak innych zobowiązań. 

Jak uzyskać kredyt hipoteczny? Sprawdź również

Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?

Zazwyczaj banki podają na swoich stronach internetowych wysokość marży dla reprezentatywnego przykładu kredytu hipotecznego, choć należy pamiętać, że nie jest to oferta przedstawiana indywidualnie klientowi (ostatecznie marża może być niższa niż dla reprezentatywnego przykładu lub przeciwnie — być znacznie wyższa). W oszacowaniu wysokości marży pomóc mogą również specjalne kalkulatory kredytów hipotecznych, dostępne zarówno na stronach banków, jak i np. porównywarek finansowych. 

Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego

Renegocjacja warunków umowy kredytowej jest znacznie trudniejsza niż negocjacje jeszcze przed zawarciem umowy kredytu. Nie oznacza to jednak, że do momentu spłaty kredytu nie można już próbować obniżyć marży zobowiązania. W tym celu należy złożyć specjalny wniosek.

Warto mieć jednak świadomość, że wnioskowanie o obniżenie marży ma sens jedynie wtedy, gdy wystąpiły nowe okoliczności, czyli np. zmiany procentowego udziału wkładu własnego (jeśli wcześniej wkład wynosił mniej niż 20 proc., a wraz ze wzrostem wartości nieruchomości osiągnął już ten poziom). Można również powołać się na korzystniejsze warunki konkurencji czy regularne spłacanie zaciągniętego zobowiązania. Należy mieć jednak świadomość, że nawet mimo przedstawionych argumentów bank może odmówić obniżenia marży. 

Bezpieczny Kredyt a marża kredytu 

Obecnie wiele osób, ubiegając się o kredyt hipoteczny, decyduje się na skorzystanie z możliwości zaciągnięcia Bezpiecznego Kredytu 2 procent. Potencjalni kredytobiorcy muszą mieć jednak świadomość, że do "oprocentowania 2 proc." w rzeczywistości dodawana jest jeszcze marża banku. Wszystko ze względu na fakt, że państwo dopłaca jedynie do części oprocentowania opartej na WIBOR — dopłata stanowi różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem w wysokości 2 proc.

Jednocześnie ustawodawca zastrzegł, że marża banku w przypadku Bezpiecznego Kredytu nie powinna być wyższa niż dla standardowych zobowiązań hipotecznych. Dodatkowo należy pamiętać, że marża jest jedyną zmienną, jeśli chodzi o oprocentowanie w okresie trwania dopłat. 

Kredyt na mieszkanie: całkowity koszt kredytu hipotecznego

Na całkowite koszty kredytu hipotecznego składają się nie tylko oprocentowanie (którego częścią jest marża banku), ale również prowizja za udzielenie kredytu (przy czym warto wiedzieć, że niektóre banki, np. w ramach czasowych promocji, rezygnują z niej), ubezpieczenie (zazwyczaj nie jest obowiązkowe, ale może obniżyć wysokość prowizji lub marży) czy inne czynności dokonane przez bank (w zależności od warunków kredytu i polityki prowadzonej przez daną instytucję w zakresie udzielania kredytów hipotecznych). 

Marża kredytu hipotecznego: podsumowanie

Wybierając kredyt hipoteczny, warto zwrócić uwagę na dodatkowe koszty, w tym — na marżę kredytu. Niska marża jest możliwa, jednak należy mieć świadomość, że jest ona uzależniona nie tylko od polityki banku czy okresowych promocji, ale też — od pozycji negocjacyjnej kredytobiorcy. Warto też negocjować marżę kredytu hipotecznego przed podpisaniem umowy o kredyt, ponieważ późniejsza renegocjacja warunków umowy wprawdzie jest możliwa, ale za to znacznie trudniejsza.