Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

W myśl obowiązujących przepisów cudzoziemcy, którzy chcą kupić grunty rolne i leśne w Polsce muszą uzyskać zezwolenie od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Wynika to z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Co warto wiedzieć o nabyciu przez cudzoziemca nieruchomości w Polsce? Jak uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości? Podpowiadamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości w Polsce
• czy wymagane jest zezwolenie na zakup lokalu przez cudzoziemca
• jak wyglądają kwestie formalne takich transakcji

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców 

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce? Najważniejszą kwestią w przypadku nabycia nieruchomości osób niebędących obywatelami Polski, jest ustalenie statusu cudzoziemca. Przez ten termin rozumiemy:

• osobę fizyczną, nieposiadającą polskiego obywatelstwa,
• osobę prawną z siedzibą znajdującą się za granicą,
• spółkę osób wymienionych wyżej, nieposiadającą osobowości prawnej i mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Zasadą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest konieczność uzyskania specjalnego zezwolenia, wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Nabycie nieruchomości bez tego zezwolenia jest bezwzględnie nieważne - dana transakcja nie dochodzi do skutku. Na szczęście w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców znajdziemy kilka wyjątków.

Co warte podkreślenia, zakazowi temu nie podlega nabywanie samodzielnych lokali mieszkalnych, a także użytkowych o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości czy też samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Co ważne, obcokrajowcy już teraz mogą liczyć na duże wsparcie ze strony m.in. pośredników nieruchomości. Obecnie szukając mieszkania na sprzedaż, Kraków, Warszawa, a także inne metropolie są na tyle otwarte na osoby np. nieznające języka polskiego i prawa krajowego, że lokalni pośrednicy kompleksowo obsługują potencjalnych nabywców (chociażby wspierając w tłumaczeniu dokumentów).

Ilu obcokrajowców kupuje mieszkania w Polsce? Zobacz

Wniosek cudzoziemca - jak otrzymać zezwolenie?

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udziela zezwolenia na podstawie złożonego wniosku, w którym należy udowodnić więzi z Polską. W jaki sposób to zrobić? Można wskazać:

• polską narodowość lub pochodzenie,
• małżonkę / małżonka będącymi obywatelami polskimi,
• zezwolenie na pobyt: czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
• członkostwo zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
• prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Wzór wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca można pobrać ze strony biznes.gov.pl. Wypełniony formularz, wraz z dowodem tożsamości i dodatkową dokumentacją należy złożyć w siedzibie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku?

• odpis z rejestru przedsiębiorców KRS - jeśli dotyczy, 
• odpis z zagranicznego rejestru o wpisie do rejestru przedsiębiorców - jeśli dotyczy, 
• odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, 
• wyrys z mapy ewidencyjnej, 
• dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznakowania nieruchomości, 
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 
• oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, 
• decyzję o warunkach zabudowy, 
• dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP, 
• zaświadczenie o niezaleganiu składek ZUS, 
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej, 
• dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

Co istotne i warte podkreślenia, powierzchnia nabywanych przez cudzoziemców nieruchomości na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha.

Zezwolenie na zakup nieruchomości - kiedy nie jest potrzebne?

Zezwolenie na zakup nieruchomości przez obcokrajowca nie zawsze jest konieczne. W określonych przypadkach istnieje możliwość nabycia nieruchomości dla cudzoziemców bez wydanego zezwolenia. Nie potrzebujesz specjalnego pozwolenia, gdy nabywasz:

• samodzielny lokal mieszkalny, który zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe,
• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca, właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego chcesz zakupić garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe,
• nieruchomość – gdy mieszkasz w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – gdy masz żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków),
• nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy przejmujesz nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Co ciekawe, jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy, nawet jeżeli wyłączone były od dziedziczenia na podstawie testamentu.

Jak kształtuje się popularność polskich nieruchomości wśród obcokrajowców? Sprawdź

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca - kwestie formalne 

We wszystkich opisanych powyżej przypadkach, za wyjątkiem spadkobrania, zezwolenie będzie konieczne, gdy przedmiotem nabycia stanie się nieruchomość gruntowa o powierzchni większej niż jeden hektar, a także w przypadku nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej. 

Ten ostatni warunek może być niezwykle uciążliwy. Wynika to z faktu, że strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim - do brzegu morskiego. Jeżeli określona w ten sposób szerokość strefy nadgranicznej nie osiąga 15 km, włącza się do strefy nadgranicznej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej lub brzegu morskiego. 

W Polsce strefy nadgraniczne wyznaczone są w aż 12 województwach i znajduje się w nich kilkadziesiąt gmin i miast. Przykładowo: Gdańsk, Szczecin, Chełm, Zakopane, Przemyśl, Słupsk, Koszalin.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości a kraje członkowskie UE 

W pełni swobodnie mogą natomiast nabywać nieruchomości obywatele Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Wynegocjowane w traktacie akcesyjnym okresy przejściowe już się zakończyły – ostatnie w maju 2016 roku. Z zastrzeżeniem jednakże ograniczeń w nabywaniu gruntów rolnych. 

Aby uniemożliwić obchodzenie omawianych przepisów, zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wymagane jest również w przypadku nabywania udziałów lub akcji zarejestrowanych w Polsce spółek, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych na terenie Polski. W przypadku takim stosuje się te same zasady, co do nabywania nieruchomości. 

Obywatel Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii może nabyć takie udziały, bądź akcje bez zezwolenia. Obywatele innych państw muszą natomiast legitymować się bądź spełnieniem przesłanki zwalniającej ich z obowiązku uzyskania zezwolenia, bądź też uzyskać zezwolenie. 

Próbom obchodzenia ustawy służyć ma również nałożony na notariuszy oraz sądy obowiązek przesyłania Ministrowi Spraw Wewnętrznych i Administracji dokumentów na mocy których doszło do nabycia nieruchomości na terytorium Polski przez cudzoziemca. Minister ten prowadzi również specjalny rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia.

Sankcja nieważności umowy zawartej wbrew przepisom ustawy, a także mechanizmy mające temu zapobiegać, które umieszczono w jej przepisach, powinny skłonić zbywców nieruchomości cudzoziemcom do dokładnego zapoznania się z wyżej wymienionym aktem prawnym. Jeżeli nie sprawdzimy, czy w danym przypadku możemy sprzedać nieruchomość nabywcy z zagranicy, możemy narazić się na niepotrzebne trudności przy finalizacji takiej transakcji.

Zobacz oferty nowych nieruchomości