Mity o rynku nieruchomości

Analitycy i dziennikarze alarmują, że nad światową gospodarką zbierają się czarne chmury. Czy nadszedł już czas, aby pomyśleć o tym, jak przygotować się na trudne czasy?

W poniższym materiale chciałbym przedstawić i jednocześnie zdementować 3 podstawowe mity dotyczące najbliższej przyszłości na rynku nieruchomości. Coraz częściej mówi się o wzroście stóp procentowych, bańce na rynku nieruchomości oraz niżu demograficznym. Poznaj największe rynkowe mity!

MIT I: Wzrost stóp procentowych doprowadzi do korekty cen na rynku nieruchomości

Kiedy wychodziliśmy z okresu komunizmu, polska gospodarka była na szarym końcu w porównaniu do innych krajów Europy Zachodniej, a stopy procentowe faktycznie były bardzo wysokie. Wiesz, ile wtedy wynosiły? 18-20%! Sytuacja była krytyczna. 

Gdyby taki scenariusz powtórzył się w najbliższym czasie, byłoby to dla nas — inwestorów bardzo niekorzystne. Co niektórzy twierdzą, że rząd podniesie stopy procentowe do 20%. Jeśli doszłoby do takiej sytuacji, znaczyłoby to, że Polska gospodarka nie ma się dobrze, a  inwestorzy zaczną wybierać inne sposoby lokaty kapitału niż nieruchomości. Na chwilę obecną jest to nieprawdopodobne, dlatego chciałbym zdementować te plotki i zaprezentować moje stanowisko. 

W okolicach 2003 r. stopy procentowe spadły do bardzo niskiego poziomu – ok. 6%, a w 2004 r. już do 4%. W 2008 r. przyszedł największy kryzys ostatnich 20 lat. Upadło wiele ogromnych korporacji, banków, instytucji finansowych, jak np. Lehman Brothers. Kryzys dosięga również wiele krajów Unii Europejskiej np. Hiszpanię czy Grecję (Europejski Bank Centralny musiał wesprzeć Grecję i pożyczyć jej pieniądze). Wówczas stopy procentowe urosły w Polsce do 6%. Czyli co dziś musiałoby się stać, żeby wzrosły do 20%? Wojna w okolicznych państwach? Upadek Unii Europejskiej? Spowolnienie gospodarcze w Chinach? Ostra walka celna między USA a Chinami?

W następnych latach (2010-2014) kryzys minął, a stopy procentowe wróciły do 4%. Po kilku latach rząd w Polsce obniżył je do 1,6-1,7% (ludzie zatem chętniej zaczęli korzystać z kredytów).

W tym miejscu należy zaznaczyć, że dla krajowej gospodarki nie jest bezpieczne duże zadłużenie społeczeństwa. W Polsce, jak i na świecie po ostatnim kryzysie wprowadzono wiele obostrzeń za pomocą odpowiednich dyrektyw, które miały sprawić, że kredyty będą udzielane z większą ostrożnością społeczeństwu (większy wkład własny, stosowne ubezpieczenia, większe zabezpieczenia kredytobiorcy).

Dziś stopy procentowe wynoszą 1,75% i Rada Polityki Pieniężnej nie zamierza do końca 2019 roku ich podnosić. A jeśli nawet to nastąpi, to mowa będzie o niewielkich wzrostach: początkowo 0,25 p.p., a maksymalnie 1 p.p. 

Co się stanie, jeżeli stopy procentowe wzrosną nawet o 4%? 

O ile wzrośnie rata kredytu? W skrajnym przypadku o kilkaset złotych. Jeżeli rata przy kredycie 30-letnim i oprocentowaniu całkowitym wynosi 3,8%, będzie liczyła ok. 931 zł, to wzrost nawet o 4% podniesie ratę do 1439 zł. Czy to ma duży wpływ na decyzje inwestorów? Myślę, że nie, dlatego że inwestorzy, którzy flipują, ponoszą dodatkowy koszt w wysokości  500 zł miesięcznie, czyli w ciągu 6 miesięcy raptem 3000 zł. Jeżeli ktoś zarabia przeciętnie 35 tys. zł na takiej inwestycji, to nie powinien się martwić, po prostu zarobi o te 3 tys. zł mniej.

Natomiast jeżeli ktoś nastawia się na wynajem długoterminowy, musi się spodziewać, że w okresie 10- czy 20-letnim i tak nastąpią tąpnięcia, korekty, możliwe również, że przyjdzie kryzys. W tym przypadku na przepływach pieniężnych mogą tracić szczególnie korzystający z kredytu. Pamiętajmy jednak, że na przestrzeni tych lat na pewno wzrośnie wartość stawki za wynajem, a więc może się okazać, że to w ogóle nie będzie miało wpływu na tych, którzy się kredytują. Jeśli utrzymasz swoje mieszkanie przez 10 lat — wzrośnie ono na wartości i będzie dobrze dla Ciebie zarabiać.

Na pewno wzrost stóp procentowych zahamuje kupowanie mieszkań za pożyczone od banku pieniądze, ponieważ inwestorzy stwierdzą, że nie jest to dla nich już tak bardzo opłacalne. Mimo to jest cała masa ludzi, którzy kupują nieruchomości za gotówkę. Dzisiaj 64% transakcji, jak donosi Internet, stanowią transakcje gotówkowe. Więc nawet jeśli kredytowi inwestorzy zrezygnują, to wciąż pozostaje wielu chętnych z gotówką. To oni sprawiają, że ceny rosną.

Polacy wyjmują pieniądze z lokat bankowych, z obligacji i próbują je lokować gdzie indziej. Zaufanie do banków spada, a ludzie umieszczają swój kapitał w nieruchomościach – najem długoterminowy, krótkoterminowy, inwestycje na rynku pierwotnym, wtórnym – zabezpieczają się na przyszłość, w związku z czym wybierają bezpieczne aktywa. 

Dodam, że wg naszych statystyk przez ostatnie 4 lata uczestnicy moich warsztatów WIWN® kupili ponad 550 nieruchomości i sprzedali je ze średnim zyskiem 35 tys. zł. Z tego, co mi wiadomo, były 3 nieudane transakcje, gdzie największa odnotowana strata wyniosła 15 tys. zł. Ryzyko jest więc niskie i wynosi mniej niż 0,5%. Zupełnie inaczej niż na giełdzie, Forexie czy rynku kryptowalut. 

Oprócz Polaków inwestujących w Polsce mamy również wielu zagranicznych inwestorów lub ludzi potrzebujących mieszkań, np. z Białorusi, Ukrainy, Indii, a nawet Nepalu. Ponadto wielu inwestorów zza zachodniej granicy – Niemcy, Holendrzy, Włosi – inwestują w Polsce, bo u siebie mają niskie stopy zwrotu, a u nas mogą liczyć nawet na zwroty roczne w wysokości 8%. 

MIT II: Jest bańka w cenach na rynku nieruchomości, teraz będzie korekta

Wyobraź sobie aktualny rynek zakupu mieszkań. Ilość inwestorów lokujących swoje pieniądze w nieruchomościach na polskim rynku wzrasta. Jeśli każdego dnia dochodzi do sytuacji, że 15 osób rywalizuje o jedno mieszkanie, to od razu wiadomo, że ceny nieruchomości będą rosły. 

Dodatkowo deficyt mieszkaniowy w Polsce sięga aż 2,1 mln lokali (wg raportu Heritage Real Estate z 2018 r.). Z makroekonomicznego punktu widzenia – ceny rosną i będą rosły, ponieważ w Polsce opłaca się inwestować, a ponadto jest duży popyt i mała podaż. W Polsce można dzisiaj kupić nieruchomość pod wynajem długoterminowy i uzyskiwać 8-procentowe stopy zwrotu. Inwestorzy dotąd będą się przebijać i kupować, dopóki ta opłacalność nie spadnie. A spadnie wtedy, kiedy pułap opłacalności będzie wynosił ok. 3-4%. Wówczas będziemy sięgać po inne, alternatywne sposoby pomnażania kapitału. Może wtedy wrócimy do obligacji,  lokat bankowych lub złota. Żeby tak się stało, ceny nieruchomości muszą wzrosnąć o 100%, przy jednocześnie niewielkim wzroście odstępnego za wynajem.

Omówmy prosty przykład: w Krakowie na osiedlu Oświecenie kupujemy nieruchomość, ponosząc koszt całkowity 342 tys. zł i wynajmujemy ją, uzyskując przepływ pieniężny ok. 24 tys., a więc stopa zwrotu wynosi ok. 7%. Zatem koszt zakupu, remontu  i przygotowania do wynajmu mieszkania musi skoczyć dwukrotnie, czyli do 684 tys. zł, żeby stopa zwrotu spadła do 3,5%, a wtedy inwestowanie w nieruchomości stanie się nieopłacalne w stosunku do innych narzędzi finansowych pomnażania kapitału. 

W ciągu najbliższych 10 lat być może nastąpi jakaś korekta cenowa na rynku nieruchomości, ale nie powinna mieć ona wpływu na zniechęcenie inwestorów. Moim zdaniem ceny nieruchomości dalej będą rosły. Opłaca się pomnażać kapitał dzięki nieruchomościom i trudno zniechęcić do tego inwestorów.

MIT III: Niż demograficzny zahamuje popyt na rynku nieruchomości

Faktycznie, dzisiaj rodzi się mniej dzieci. Gdy ja chodziłem do podstawówki (30 lat temu), miałem 3 równoległe klasy i w każdej było po 30 osób. Dzisiaj w tej samej szkole jest 1 klasa, która ma 30 osób. Widać więc różnicę. Niż demograficzny jest faktem, ale jest on przebity popytem. Obecnie cała masa chętnych polaków i cudzoziemców walczy o to, żeby kupić mieszkanie w naszym kraju. A więc, pomimo że mamy niż demograficzny, to popyt, spowodowany deficytem mieszkań, jest na tyle duży, że demografia nie ma i w najbliższym czasie nie będzie miał znaczenia. 

Co na to badania i analizy specjalistów od rynku nieruchomości? 

Jeśli nawet, jak zakładają specjaliści, w 2030 r. docelowa grupa kupująca mieszkania, czyli ludzie między 28 a 40 rokiem życia zmniejszy się, to w miastach rozwijających, ceny nieruchomości, jak donoszą niektóre źródła będą dalej rosły.  

Pamiętaj jeszcze o jednym. 

Dotychczas ceny mieszkań wzrosły, ale nie tak bardzo, jak w trakcie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości. Od 2016 roku odnotowaliśmy wzrost cen średnio o około 40%. Ponad 10 lat temu, gdy była mowa o wielkim kryzysie na rynku nieruchomości, mieszkania drożały o 50 proc., a w niektórych miastach nawet aż o 100%. Obecnie, powtórka sytuacji sprzed kilkunastu lat jest nierealna, dlatego uważam, że wszystkie niepokojące analizy i potencjalnie nadciągające czarne chmury, są tylko wytworem sceptyków. Na koniec polecam Ci raport HRE Think Tank z kwietnia 2019 r., który prognozuje stabilną sytuację na rynku nieruchomości.