Wiadomości mieszkaniowe

Marcin Moneta

Marcin Moneta

Nieruchomości - Finanse - Porady

16 października 2019

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 3/5 na podstawie 86 głosów

Jakie mieszkania nie tracą na wartości?

Czy istnieją nieruchomości, które mogą oprzeć się cyklom koniunkturalnym i nie tracić na wartości? Sprawdzamy!

Jakie mieszkania nie tracą na wartości?

Ostatnie kilkanaście lat na rynku mieszkaniowym w Polsce, jasno uwidoczniło jego uczestnikom, że również tu działają cykle koniunkturalne, a przekonanie, że mieszkania mogą wyłącznie zyskiwać na wartości, jest błędne. Ci którzy kupowali kilkanaście lat temu, w okresie górki cenowej, w wielu sytuacjach do dziś nie mogą zyskownie sprzedać swoich mieszkań. 

Zanim spróbujemy na takie pytanie odpowiedzieć, przedstawmy sprawę  w praktyce. W latach 2007 – 2008 mieliśmy do czynienia z bezprecedensowym wzrostem cen mieszkań, wynikającym  z silnego popytu, napompowanego łatwo dostępnym kredytem (nie tylko frankowym ale i złotówkowym, przyznawanym na warunkach które dziś są fantastyką). Mieszkania drożały dosłownie z tygodnia na tydzień. Kiedy jednak przyszedł ogólnoświatowy kryzys, który zresztą miał genezę na rynku mieszkaniowo – kredytowym w USA, wtedy i u nas bańka cenowa pękła. Rynek gwałtownie zaczął hamować. Nadzór bankowy zmienił zasady gry. Z ofert zniknęły łatwo dostępne kredyty walutowe, i te na 100 i więcej procent wartości nieruchomości, pojawił się obowiązkowy wkład własny itp. Popyt spadł, została nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym. Ceny poszły mocno w dół.

Jak bardzo? Pokażemy to na przykładzie największego i najdroższych rynku w kraju, czyli Warszawy. Wg danych NBP w Warszawie szczyt pierwszej górki cenowej na rynku pierwotnym przypadał na II kw. 2008. Wtedy to za 1 mkw. nowego mieszkania płaciło się 8600 zł. Ceny w ciągu dwóch lat, od III kw. 2006 podskoczyły z 5600 zł/mkw., a więc o ponad 50 procent. Później jednak przyszedł wspomniany kryzys i bańka cenowa pękła. Od szczytu górki z II kw. 2008 mieszkania w Warszawie zaczęły tanieć. Ceny zaliczyły swoje minimum w IV kw. 2012, gdy wynosiły średnio 6400 zł/mkw. Przez 4 lata spadły więc o 25 proc.

Gdyby ktoś kupił mieszkanie w szczycie górki i chciał je sprzedać w momencie, gdy ceny były najniższe, zakładając że mowa o 50 mkw.,  straciłby na takiej transakcji aż 110 tysięcy złotych. Co jednak ważniejsze: aż do I kw. 2019 średnie ceny były niższe, niż stawka ze szczytu bańki w II kw. 2008. Dopiero na początku tego roku, wg NBP za I mkw. mieszkania w Warszawie płaciło się średnio 8770 zł. Co to oznacza? Ano tyle, że ktoś kto kupił nieruchomość na tzw. górce cenowej, musiał czekać dobre kilkanaście lat, by – sprzedając ją – nie stracić na takiej transakcji. Kwestia ceny ma szczególnie istotne znaczenie, jeśli pierwotny zakup był dokonywany z kredytu bankowego. Oczywiście, można powiedzieć, że przez 10, czy więcej lat, posiadacz kredytu sporą część już spłacił, dzięki czemu mógłby sprzedać mieszkanie, a za uzyskaną kwotę spłacić resztę kredytu. W ten sposób uwolniłby się od ciążącego na nim zobowiązania.

To jednak nie musi być prawda. Po pierwsze -  w latach 2007 – 2008 w ofercie banków były kredyty nawet na 110 proc. wartości nieruchomości na 50 lat. Przy takich parametrach kredytobiorca spłaca w racie głównie odsetki, część kapitałowa jest niewielka, tak więc kwota do spłaty po 10 latach mogłaby nadal być wysoka. Po drugie – nawet jeśli z uzyskanego kapitału ze sprzedaży mieszkania udałoby się spłacić kredyt - i tak byłaby to w praktyce realizacja straty, bowiem kwota sprzedaży mieszkania byłaby po prostu niższa od kwoty zakupu.

W efekcie bardzo często osoby, które kupują na szczytach bańki cenowej, są uwiązane z nieruchomością przez całe długie lata, bo nie mogą jej korzystnie sprzedać.  Bywa że trzeba czekać kilkanaście lat, do momentu, kiedy cykl się odwróci, ale wbrew obiegowym opiniom, może być też tak, że popyt na mieszkania spadnie trwale i nie da się w ogóle korzystnie sprzedać nieruchomości – np. przy głębszych zmianach społecznych, depopulacji, masowej emigracji, masowym wyjeździe imigrantów zarobkowych, niekorzystnych tendencjach demograficznych itp.

Tak więc: każdy, kto kupuje mieszkanie nie tylko po to, by mieć dach nad głową, ale także ma na uwadze po prostu opłacalność takiej transakcji, powinien uważnie i odpowiednio wybrać nieruchomość. Chodzi o takie mieszkanie, które w jak największym stopniu oprze się zmianom cykli koniunkturalnych i nie będzie traciło na wartości, a przynajmniej nie będzie na niej mocno i szybko traciło.

Nieruchomość na piątkę

Oczywiście powyższe zadanie jest bardzo trudne, by nie powiedzieć, że niewykonalne. Nie da się przewidzieć, w jaką stronę pójdzie rynek za kilkanaście, kilkadziesiąt lat. Można jedynie opierać się na pewnych założeniach, które jednakowoż nie muszą okazać się słuszne.

Znacznie łatwiej wskazać nieruchomości, które z dużym prawdopodobieństwem będą szybciej tracić na wartości niż reszta. Z całą pewnością będą to mieszkania wykonane w przestarzałej technologii, odbiegające standardem od obecnego. Można tu podać za przykład choćby blokowiska z czasów PRL i budynki pozbawione wind, parkingów podziemnych itp. Dziś takie „udogodnienia” są już właściwie standardem. Większy problem jest z wyborem lokalizacji. Jeśli nie chcemy wybrać źle, sprawdźmy jakie są planowane inwestycje w danym miejscu, w jakim kierunku będzie ono ewoluowało w najbliższych latach. Jeśli dziś jest to  zaniedbana, zrujnowana część miasta i nie ma żadnych planów rewitalizacyjnych, to można zakładać, że mieszkanie tam będzie szybciej tracić na wartości, gdy cykl koniunkturalny się odmieni.

Czasem jednak w takich peryferyjnych, zaniedbanych, opuszczonych dzielnicach można ustrzelić okazję. Pamiętajmy, że nasze miasta zmieniają swoje oblicze, rozrastają się. Dzisiejsze peryferia za kilkanaście lat mogą być dzielnicami śródmiejskimi, dzisiejsze zaniedbane rejony miast za kilkanaście lat, dzięki nowym inwestycjom drogowym, infrastrukturalnym, nowym obiektom handlowym itp. mogą cieszyć się dużą popularnością. Dlatego jeśli znamy plany co do potencjalnej lokalizacji, możemy zaryzykować. Dzisiejsze tanie mieszkanie w niepopularnej peryferyjnej dzielnicy może w przyszłości być warte znacznie więcej.

Jedynymi względnymi „pewniakami” jeśli chodzi o utrzymanie wartości w dłuższej perspektywie, są nieruchomości luksusowe, świetnie zlokalizowane. Mowa więc apartamentach o wysokim standardzie, znajdujących się w prestiżowych, rozpoznawalnych budynkach, takich choćby jak wieżowce dzielnic biznesu, czy kamienice na starówkach miast. Na takie nieruchomości raczej będzie popyt. One też  najmocniej opierają się zmianom cykli koniunkturalnych. Trzeba jednak jeszcze raz zaznaczyć, że absolutnych pewniaków na rynku nieruchomości nie ma. Nie ma też gwarancji, że prędzej czy później na kupionym mieszkaniu na pewno się zarobi. Dlatego wybór nieruchomości, w którą chcemy ulokować nasz kapitał, zawsze powinien być poprzedzony namysłem i analizą.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy