Jakie mieszkania nie tracą na wartości?

Ostatnie kilkanaście lat na rynku mieszkaniowym w Polsce, jasno uwidoczniło jego uczestnikom, że również tu działają cykle koniunkturalne, a przekonanie, że mieszkania mogą wyłącznie zyskiwać na wartości, jest błędne. Ci, którzy kupowali kilkanaście lat temu, w okresie górki cenowej, w wielu sytuacjach do dziś nie mogą zyskownie sprzedać swoich mieszkań. Jak uniknąć takiej sytuacji?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak zmienia się wartość nieruchomości
• jakie mieszkanie kupić, aby nie stracić
• w jakiej lokalizacji najlepiej kupić własne M

Inwestycja w nieruchomości a wartość lokali

Nieruchomości to od lat chętnie wybierany obszar wśród inwestorów. Nie tylko jako pomysł na dochód pasywny w postaci najmu krótko- lub długoterminowego, ale też jako mieszkanie dla siebie, a przy okazji lokata środków, które po latach się pomnożą. Wśród wielu osób panuje przekonanie, że zakup lokalu to zawsze dobry biznes, bowiem ten będzie tylko zyskiwał na wartości. Czy rzeczywiście tak jest? 

Świetnym przykładem na to, że ceny nie tylko rosną, jest załamanie z roku 2008. To wtedy, po rekordowych wręcz stawkach za metr kwadratowy (w Warszawie średnio 8500 zł), światowy kryzys dopadł również Polskę, w tym rynek nieruchomości. Szybko skończyły się kredyty bez wkładu własnego czy te wydawane w obcej walucie (np. słynnym franku szwajcarskim). W efekcie powstała nadpodaż, a ceny mieszkań zaczęły spadać.

Ceny mieszkań w Polsce

W roku 2012 osiągnęły swoje minimum - 6466 zł za metr kwadratowy w stolicy. W Krakowie najniższa możliwa stawka miała miejsce dopiero dwa lata później. Po tym czasie było znowu tylko drożej (choć nie drożej, niż na początku 2008 r.) - aż do roku 2020, gdy świat opanowała pandemia koronawirusa. Tym razem obniżki nie trwały długo i obecnie znowu obserwujemy rekordowe zwyżki. Pytanie jak długo.

Sytuacja pokazuje, że ciągły wzrost cen nie jest sprawą oczywistą, a cykle koniunkturalne wraz z fazą depresji zdarzają się również w Polsce. Aby kryzys nie dotknął także i nas - warto dokładnie przemyśleć zakup mieszkania i wybrać nieruchomość, która w perspektywie czasu utrzyma swoją cenę.

Na jakich mieszkaniach można zarobić w perspektywie długoterminowej?

Każdy, kto kupuje mieszkanie nie tylko po to, by mieć dach nad głową, ale także ma na uwadze po prostu opłacalność takiej transakcji, powinien uważnie i odpowiednio wybrać nieruchomość. Chodzi o takie mieszkanie, które w jak największym stopniu oprze się zmianom cykli koniunkturalnych i nie będzie traciło na wartości, a przynajmniej nie będzie na niej mocno i szybko traciło.

Nie jest to proste zadanie. Znacznie łatwiej wskazać nieruchomości, które z dużym prawdopodobieństwem będą szybciej obniżać cenę niż reszta. Z całą pewnością będą to mieszkania wykonane w przestarzałej technologii, odbiegające standardem od obecnego. Na co więc jeszcze zwrócić uwagę?

Dogodne położenie

Jeśli nie chcemy wybrać źle, sprawdźmy, jakie są planowane inwestycje w danym miejscu i w jakim kierunku będzie ono ewoluowało w najbliższych latach. Jeśli dziś jest to zaniedbana, zrujnowana część miasta i nie ma żadnych planów rewitalizacyjnych - można zakładać, że mieszkanie tam będzie szybciej tanieć, gdy cykl koniunkturalny się odmieni. Czasem jednak w takich peryferyjnych, opuszczonych dzielnicach można ustrzelić okazję. Pamiętajmy, że nasze miasta zmieniają swoje oblicze, rozrastają się. Jeśli więc znamy plany co do potencjalnej lokalizacji, możemy zaryzykować. Dzisiejsze tanie mieszkanie w niepopularnej dzielnicy może w przyszłości być warte znacznie więcej.

Z drugiej strony nieruchomość, która już teraz jest dogodnie położona - będzie taką i za kilka czy kilkanaście lat. Ale za to musimy słono zapłacić już teraz.

Rozbudowana infrastruktura miejska

Istotna kwestia to najbliższa okolica naszej nieruchomości. Im bardziej rozbudowana - tym większa wartość mieszkania. Nawet po latach w cenie będzie bliskość punktów handlowo-usługowych, placówek edukacyjnych, miejsc rozrywki i relaksu, a także ośrodków sportowych. Najważniejsza jest jednak komunikacja. Nasze M powinno znajdować się w pobliżu przystanku autobusowego lub tramwajowego - najlepiej takiego, z którego można dotrzeć w wiele zakątków miasta. 

Prestiż lokalizacji

Jedynymi względnymi „pewniakami” jeśli chodzi o utrzymanie wartości w dłuższej perspektywie, są nieruchomości luksusowe, świetnie zlokalizowane. Mowa więc apartamentach o wysokim standardzie, znajdujących się w prestiżowych, rozpoznawalnych budynkach, takich choćby jak wieżowce dzielnic biznesu, czy kamienice na starówkach miast. Na takie nieruchomości raczej będzie popyt. One też najmocniej opierają się zmianom cykli koniunkturalnych. Trudno się temu dziwić - prestiżowa lokalizacja zawsze się obroni.

Mieszkania pod wynajem

Korzystny układ mieszkania

Ciasne, ciemne pomieszczenia czy pokoje przechodnie to zmora starego budownictwa. Dawne układy mieszkań zupełnie nie mają zastosowań w dzisiejszym świecie. Zadbajmy więc o to, by nasza nieruchomość była pod tym względem uniwersalna, ale i jak najbardziej funkcjonalna. Mieszkanie nie powinno być zbyt duże (chyba, że to apartament z wyższej półki) - maksymalnie 60 mkw. 

Powierzchnie dodatkowe

Mieszkanie w bloku to zawsze zbyt mało miejsca na przechowywanie, ale nie tylko. Z tego względu powierzchnie dodatkowe zawsze będą mile widziane przez kupujących. Coraz więcej osób zainteresowanych kupnem nieruchomości stawia balkon czy taras jako warunek konieczny w wymarzonych czterech kątach. Taka powierzchnia jest więc niezbędna w mieszkaniu, które ma utrzymać swoją cenę. Warto rozważyć także boks lub komórkę lokatorską, które rozwiązują problem właśnie przechowywania.

Udogodnienia

Przestarzałe rozwiązania to zawsze problem. Można tu podać za przykład choćby blokowiska z czasów PRL i budynki pozbawione wind, parkingów podziemnych itp. Dziś takie „udogodnienia” są już właściwie standardem. Jeśli więc chcemy, aby nasza nieruchomość nie straciła swojej ceny w razie kryzysu - zadbajmy także o to. Blok musi być przystosowany do dzisiejszych standardów, a wspomniane windy czy parking podziemny to punkt obowiązkowy. Na osiedlu nie powinno zabraknąć także rowerowni i terenu zielonego. Każde kolejne udogodnienie będzie tylko na plus, o czym przekonamy się zapewne po latach.

Podsumowanie

Historia pokazuje, że mieszkania prędzej czy później pójdą w górę. Jeśli jednak zakupimy nieruchomość w górce cenowej, może się okazać, że będziemy musieli poczekać nawet kilkanaście lat, aby sprzedać ją bez straty. Ryzyko utraty wartości możemy maksymalnie obniżyć wybierając odpowiedni lokal. Znaczenie ma wszystko - lokalizacja, położenie, okoliczna infrastruktura, metraż i układ mieszkania, dostępne udogodnienia. Zanim zdecydujemy się na zakup, konieczne będzie wykonanie dokładnej analizy, również miejscowych planów zagospodarowania.

Jakie mieszkanie przyniesie największy zysk z wynajmu? Czytaj