Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego: wzór wypowiedzenia przez wynajmującego, najemcę i za porozumieniem stron

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Zgodnie zatem z treścią art. 673 §3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Co więcej, najem okazjonalny posiada także szczególne obostrzenia w jego rozwiązywaniu przez wynajmującego, o których mowa w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Na szczególną uwagę zasługuje art. 11 ust. 4 i art. 11 ust. 5 tej ustawy. Zgodnie z nimi: Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do takiego lokalu.

Reasumując, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, bez podania przyczyny która byłaby jednocześnie podana w treści umowy, jest nieskuteczne (nieważne). Co więcej, jeżeli przyczynę wypowiedzenia stanowi chęć wynajmującego do zamieszkania w najmowanym lokalu, zastosowanie znajdą przepisy art. 11 ust. 4-5 ww. ustawy.

Pomocny może w tym przypadku być przepis art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokal.

Bez wątpienia opisane zachowania mieszczą się w pojęciu zaniedbywania obowiązków najemcy względem dbałości o lokal i jego odpowiednie utrzymanie, co prowadzić może do powstania szkód w mieniu wynajmującego. Aby wszakże skorzystać z tego przepisu, uprzednio należy upomnieć najemcę. Jeżeli upomnienie nie odniesie skutku, umowę będzie można wypowiedzieć na miesiąc naprzód.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony. Tego typu umowy można wypowiedzieć, co do zasady, wyłącznie w przypadkach w nich wskazanych. Istnieje kilka przypadków ustawowego prawa wypowiedzenia umowy najmu, jednakże dotyczą one sytuacji szczególnych (np. zagrożenia życia lub zdrowia najemcy stanem lokalu). Jeśli zatem, w myśl umowy, najemca nie może jej wypowiedzieć, wypowiedzenie takie nie wywoła skutku prawnego i umowa nadal będzie trwała.

Umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć bądź w przypadkach wskazanych w jej treści albo w przepisach art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten nie przewiduje wskazanej w pytaniu przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Dlatego też, jeżeli nie przewiduje jej także umowa, jedynym sposobem rozwiązania umowy może być porozumienie stron.

W opisanym w pytaniu stanie faktycznym samo zdarzenie porzucenia lokalu przez najemcę nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy, a co najwyżej może być interpretowane jak wypowiedzenie umowy – o ile umowa przewidywałaby taką kompetencję. Do czasu zakończenia umowy (upływu jej okresu albo ewentualnego okresu wypowiedzenia) wynajmujący uprawniony jest do pobierania należności wynikających z umowy. Jeżeli zatem z umowy wynika obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych, to ich również można się domagać. 

Roszczenie o zapłatę aktywuje się z upływem terminu płatności każdej z miesięcznych należności. Nie ma wszakże przeszkód, aby wystosować jedno wezwanie do zapłaty po zakończeniu umowy i objęcie nim wszystkich należności. Nie będzie błędem wysłanie wezwań po upływie terminu płatności każdej należności miesięcznej. Niezależnie od sposobu i daty wysłania wezwania do zapłaty, należy pamiętać, iż termin przedawnienia roszczeń z tytułu najmu wynosi 3 lata i biegnie odrębnie dla każdego roszczenia (każdej należności miesięcznej). Termin przedawnienia liczony jest wszakże od końca roku kalendarzowego, w którym dane roszczenie stało się wymagalne.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową najmu zawieraną na czas oznaczony. Tym samym, wypowiedzenie takiej umowy możliwe jest zarówno w przypadkach wynikających z przepisów prawa, jak i w sytuacjach wynikających wprost z umowy. Umieszczenie w niej cytowanego zapisu pozwalało zatem wypowiedzieć najemcy umowę z zachowaniem umownego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym doręczono pisemne zawiadomienie.

Dzień dobry, w myśl art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanego w oświadczeniu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić stosowne oświadczenie wynajmującemu. Jeżeli tego nie uczyni, wynajmujący – na mocy art. 19d ust. 5 ww. ustawy – może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 7-dniowego terminu wypowiedzenia.

Wskazany tryb może zostać wykorzystany do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego wskazanej w pytaniu. Inną możliwością skrócenia okresu najmu jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Umowę tego typu można także wypowiedzieć w przypadkach wskazanych w jej treści.

Dzień dobry, jeżeli chodzi o przedterminowe rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego przez najemcę, to możliwe jest to w przypadkach wskazanych w umowie. Niezależnie od tego, strony w każdym czasie mogą rozwiązać umowę za porozumieniem i w porozumieniu określić warunki zakończenia najmu. Naruszenie warunków takiego porozumienia może skutkować obciążeniem najemcy obowiązkiem zapłaty czynszu za uzgodniony miesiąc wypowiedzenia.

Umowy zawarte na czas oznaczony mogą zostać rozwiązane, co do zasady, tylko w przypadkach w niej wskazanych, a także w przypadkach przewidzianych w przepisach prawa bezwzględnie obowiązującego. Spośród tej ostatniej grupy w grę wchodzić może jedynie art. 682 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jeśli zatem opisane okoliczności zagrażają zdrowiu najemcy, możliwe byłoby skorzystanie z tego przepisu. 

Inną przesłanką może być uchylenie się od umowy zawartej pod wpływem błędu istotnego. Sytuacja taka miałaby miejsce, gdyby wynajmujący wiedział o opisanym problemie ale zataił go przed najemcą. Najemca zaś, gdyby wiedział o nim, to nie zawarłby umowy najmu. Od umowy zawartej pod wpływem błędu można się uchylić w terminie roku od wykrycia błędu. Wymaga to pisemnego oświadczenia.

Umowa zawarta na czas oznaczony wygasa z mocy prawa z końcem umówionego okresu i nie wymaga odrębnego wypowiedzenia. Umowa najmu zakończy się zatem po umówionym czasie i nie będzie istniał już tytuł prawny ani do zamieszkiwania na jej podstawie w wynajmowanym lokalu, ani do domagania się zapłaty czynszu najmu.

W opisanej w pytaniu sytuacji, o ile strony po wygaśnięciu umowy zawartej na czas oznaczony, nie uzgodniły inaczej, przyjąć należy że doszło do zawarcia – metodą faktów dokonanych – umowy najmu odpowiadającej treści dotychczasowej umowie, jednakże na czas nieoznaczony. Powyższe potwierdza fakt, że w kolejnych latach strony nie uzgadniały przedłużenia, ani odnowienia umowy na kolejny 12-miesięczny okres. Nie jest zatem możliwe przyjęcie, iż strony milcząco uzgodniły, że umowa przedłużać się będzie każdorazowo na czas oznaczony kolejnych 12 miesięcy. Konstrukcja taka wymagałaby bowiem, albo wyraźnego zapisu w umowie, albo późniejszego uzgodnienia przez strony.

Tym samym, w sprawie stosować należy przepis art. 673 §2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: ustawowe terminy wypowiedzenia najmu [zawartego na czas nieoznaczony] są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Dzień dobry, Niestety okres trzymiesięcznego wypowiedzenia jest okresem wprost wynikającym z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Co więcej, w myśl art. 673 par. 3 Kodeksu cywilnego, umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach w niej wskazanych. Jeżeli zatem umowa nie daje Państwu podstawy do jej wypowiedzenia za krótszym okresem, to pozostaje jej rozwiązanie za porozumieniem stron. Każda umowa, w tym najem zawarty na czas oznaczony, może zostać rozwiązana na warunkach i terminach ustalonych przez strony, za ich obopólną zgodą. Nie ma zatem przeszkód, aby zawarli Państwo porozumienie z wynajmującym o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu i określili w nim termin zakończenia umowy. Porozumienie takie wymaga wszakże zgody wynajmującego. 

Zacytowane w pytaniu umowne prawo do przedterminowego zakończenia najmu nie przewiduje okresu wypowiedzenia. Niemniej, można wskazać najemcy termin na opróżnienie lokalu w związku z wygaśnięciem umowy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, okres taki nie może być krótszy niż 7 dni (może być dłuższy). Odnośnie natomiast doręczenia, to właściwy będzie każdy sposób, który gwarantuje możliwość potwierdzenia,że pismo dotarło do adresata. Można je zatem dostarczyć także osobiście. W takim wypadku jednakże, najemca powinien potwierdzić jego odbiór na drugim egzemplarzu pisma.

W przypadku ziszczenia się warunków do przedterminowego rozwiązania umowy najmu, kolejnym krokiem powinno być rozwiązanie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Rozwiązanie takie wymaga doręczenia najemcy.

Niemniej, jeżeli najemca nie odebrał celowo korespondencji (na zwrocie nie ma adnotacji poczty wskazującej na błędny adres, nieznanego adresata, itp.), to zastosowanie znajdzie przepis art. 61 §1 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Czyli po okresie awizacji można uznać list za doręczony, z uwzględnieniem ww. zastrzeżeń. Można również wysłać rozwiązanie umowy kurierem zaznaczając odpowiednie opcje doręczenia (np. w konkretnych godzinach, do rąk własnych).

W przypadku skutecznego rozwiązania umowy najmu okazjonalnego, kolejnym krokiem jest wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji. Dysponując aktem notarialnym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności można udać się do komornika sądowego z wnioskiem  wszczęcie egzekucji.

Niestety nie jest to możliwe, zastosowanie znajduje tu bowiem przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim natomiast, właściciel może wypowiedzieć umowę:

• nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli
• lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
• pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a najem okazjonalny jest taką właśnie umową, prawidłową podstawę prawną rozwiązania umowy stanowiłby przepis art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego w związku z odpowiednim postanowieniem umowy najmu. Dopiero gdyby umowa najmu nie dawała podstawy do jej rozwiązania, można skorzystać z art. 667 par. 2 k.c. Zwrócić jednakże należy uwagę, że ten ostatni przepis wymaga uprzedniego wezwania do przywrócenia właściwego sposobu korzystania z nieruchomości, przed jej wypowiedzeniem.

Dzień dobry. Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Cechą tego typu umów jest trwałość, co oznacza że można je rozwiązać jedynie wyjątkowo, czy to w przypadkach wskazanych w umowie, czy też w ustawie. Ani kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego nie dają możliwości rozwiązania umowy w takim wypadku.

Być może w treści umowy znalazł się zapis o możliwości jej rozwiązania z ważnych powodów. Przedstawione w pytaniu zdarzenie za takowy mogłoby bowiem zostać uznane. Jeżeli umowa nie ma takiej możliwości, to pozostaje jej rozwiązanie za porozumieniem stron, względnie aneksowanie w ten sposób, że zamiast partnerki Pani syna, współnajemcą będzie inna osoba.

Z treści pytania można wnioskować, że umowa najmu okazjonalnego została zawarta pod warunkiem rozwiązującym (względnie zawieszającym) dostarczenia aktu notarialnego – klauzuli o poddaniu się egzekucji, w terminie 30 dni. W takim wypadku umowa uległaby rozwiązaniu, gdyby warunek taki nie został spełniony. Być może wykorzystano klauzulę umownego prawa odstąpienia od umowy, która dawałaby prawo wynajmującemu do odstąpienia od niej w określonym w umowie przypadku. Prawo cywilne przewiduje co najmniej kilka klauzul pozwalających na osiągnięcie opisanego skutku. Bez analizy konkretnego z nich nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, którą z nich zastosowano.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje natomiast, że w przypadku wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego, żądanie opróżnienia lokalu powinno wskazywać termin opróżnienia, który nie może być krótszy niż 7 dni. Termin 7-dniowy jest zatem prawidłowy.

Sposób rozliczenia się stron powinna określać umowa. W przypadku, gdyby umowa najmu była nieważna, kaucja powinna zostać zwrócona.

W tym przypadku zastosowanie mógłby znaleźć art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Jak z niego wynika: nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Przepis ten wymaga jednakże miesięcznego okresu wypowiedzenia oraz uprzedniego upomnienia.

Możliwość rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym byłaby jednak dopuszczalna, gdyby wynikała wprost z umowy najmu okazjonalnego. W jej treści możliwe jest bowiem wskazanie dodatkowych przesłanek przedterminowego zakończenia umowy.

W innych przypadkach, aniżeli wskazane wyżej, nie ma możliwości rozwiązania umowy z uwagi na zniszczenia w lokalu.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w braku innych postanowień umownych, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Tym samym, musi istnieć zaległość za 3 pełne okresy płatności, wynajmujący musi wezwać do jej uregulowania w terminie kolejnego miesiąca, a gdy okres ten minie bezskutecznie, może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Jeśli umowa wygaśnie, a najemcy nie wyprowadzą się dobrowolnie, należy wystąpić do sądu rejonowego o nadanie klauzuli wykonalności na notarialną klauzulę o poddaniu się egzekucji. Sąd w drodze postanowienia nadaje klauzulę wykonalności na akt notarialny. Zazwyczaj zajmuje to od kilku dni do kilku tygodni. Dysponując ww. postanowieniem, możliwe jest udanie się do komornika sądowego, celem wszczęcia egzekucji poprzez eksmisję najemców pod adres wskazany w oświadczeniu właściciela innej nieruchomości.

Umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć jedynie w terminach wskazanych w umowie oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (reguluje to art. 11). Zgodnie z tym przepisem, Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

• sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
• miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
• nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
• nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu.

Zgodnie z art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w opisanym w pytaniu przypadku, tj. jeśli najemcy nie dostarczą oświadczenia właściciela innej nieruchomości, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej 7 dniowego okresu wypowiedzenia. Odnośnie natomiast zaległości czynszowych, to póki nie upłynie zastrzeżony okres zaległości, nie jest możliwe rozwiązanie umowy najmu.

Umowę najmu okazjonalnego można rozwiązać w przypadkach w niej wskazanych oraz wynikających z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. W innych sytuacjach, jej rozwiązanie przed terminem, możliwe jest tylko za porozumieniem stron. W opisanej w pytaniu sytuacji należy zatem zwrócić się do wynajmującego z prośbą o rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Odpowiadając na pytanie pierwsze. Zasada swobody umów (art. 353[1] kodeksu cywilnego) obejmuje jedynie te kwestie, które nie zostały uregulowane przez ustawodawcę przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Tak też jest i w tym przypadku, że ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, reguluje wprost procedurę wypowiadania umowy z powodu zaległości czynszowych. Procedura ta nie może zostać zmieniona wolą stron na niekorzyść najemcy.

Odnośnie pytania numer dwa. Wskazana ustawa stanowi, że w takim wypadku najemca powinien, w terminie 21 dni, dostarczyć oświadczenie właściciela innej nieruchomości zawierające zgodę na przeniesienie do tej nieruchomości najemcy wraz z jego dobytkiem. W przypadku nie dostarczenia takiego oświadczenia, wynajmujący może rozwiązać umowę z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 w zw. z art. 19d ust. 5 ustawy). Niestety, oznaczać to będzie konieczność wystąpienia z pozwem o eksmisję, jeśli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie. W tym kontekście można zatem doszukiwać się pewnej luki w przepisach.

Dzień dobry, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego nie warunkuje ważności umowy najmu od terminowej wpłaty kaucji. Jeżeli zatem takiego warunki nie przewiduje także umowa (umowa zawarta pod warunkiem wpłaty kaucji w terminie), to umowa jest wiążąca i należy ją wypowiedzieć.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Tym samym, można ją wypowiadać wyłącznie w przypadkach wskazanych w jej treści albo wynikających z przepisów prawa. W tym przypadku do umowy miałaby zostać wprowadzona dodatkowa klauzula umożliwiająca jej rozwiązanie za 2-miesięcnzym wypowiedzeniem. Klauzula taka jest możliwa, pod jednym warunkiem. Mianowicie, wypowiedzenie umowy terminowej wymaga zaistnienia powodu w niej wskazanego. Dlatego też, klauzula taka powinna określać nie tylko długość okresu wypowiedzenia ale także powód wypowiedzenia. Nie jest zatem możliwie – w umowie najmu okazjonalnego – zamieszczenie klauzuli wypowiedzenia bez jakiegokolwiek powodu. Powody te mogą zostać natomiast dowolnie uzgodnione przez strony. Konieczne jest także wyraźne wpisanie ich do umowy najmu.

Ani Kodeks cywilny ani ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego nie dają najemcy wprost prawa do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego w takim przypadku. Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony i można ją wypowiadać jedynie w przypadkach w niej wskazanych. Jeśli zatem w umowie znajdowałoby się postanowienie o możliwości jej wypowiedzenia z ważnych powodów, to wskazany w pytaniu powód spełniałby tą przesłankę. Pozostaje także możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Inna możliwość to kwestia zwrócenia się do sądu o rozwiązanie umowy na mocy art. 357¹ kodeksu cywilnego. Można również wskazać, że najemca nie będzie ponosił negatywnych konsekwencji niewykonywania umowy najmu, jeżeli spowodowane jest to okolicznościami siły wyższej. Przedstawione w pytaniu zdarzenia mogą spełniać przesłanki do uznania jej za siłę wyższą.

Odpowiadając na drugie pytanie, w przypadku wcześniejszego zakończenia umowy najmu, właściciel powinien się rozliczyć z nadpłaconych kwot.

W kwestii tej sądy wyrażają kilka odmiennych poglądów. Zgodnie z najpopularniejszym z nich, umowa najmu jest ważna jednak traktować ją należy, jak zwykłą umowę najmu. Oznacza to, że wynajmujący nie korzysta z dodatkowej ochrony w postaci ułatwienia w eksmisji lokatora. Aby do tego doprowadzić, wynajmujący będzie musiał – jak przy najmie zwykłym – skierować pozew o eksmisję do sądu.

W opisanej w pytaniu sytuacji możnaby skorzystać z dyspozycji art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Tym samym, należałoby wezwać najemcę do korzystania z lokalu w sposób, który nie narusza porządku domowego. A gdy wezwanie to nie poskutkuje, możliwe będzie wypowiedzenie umowy z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Przy czym, najemca jest w zwłoce jeżeli nie uregulował chociażby części czynszu lub innych opłat.

Przepis art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, pozwala na wypowiedzenie umowy z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, gdy najemca zaniedbuje swoje obowiązki względem lokalu narażając wynajmującego na szkodę. Bez wątpienia taka sytuacja istnieje w przypadku wskazanym w pytaniu. Wypowiedzenie należy wysłać na adres wskazany w umowie. Odnośnie drugiego pytania, to w związku z wypowiedzeniem umowy, można podjąć opisane działania, aby uniknąć szkody związanej z demontażem licznika.

Co więcej, z mocy art. 354 par. 2 w zw. z art. 362 kodeksu cywilnego, wierzyciel musi również dążyć do minimalizacji szkód mogących powstać w związku z zachowaniem dłużnika. Przepisanie licznika na wynajmującego prowadzić zaś będzie do zmniejszenia kosztów związanych z demontażem i ponownym montażem licznika.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Zgodnie zatem z przepisem art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W przypadku najmu okazjonalnego przesłanki wypowiedzenia takiej umowy regulują również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta rozwiązanie umowy traktuje jednak również, jako wyjątek. W przypadku zatem, gdy ani umowa, ani ustawa nie przewiduje możliwości rozwiązania umowy przez najemców, można domagać się od nich kary umownej.

Zmiana czynszu w przypadku umów najmu lokatorom (osobo fizycznym wynajmującym lokale na ich cele mieszkaniowe), możliwa jest bądź za porozumieniem stron, bądź za wypowiedzeniem dotychczasowej stawki czynszu. W tym drugim przypadku, jednakże lokator nie musi zgodzić się na podwyżkę. Wtedy, po okresie wypowiedzenia czynszu, umowa najmu ulega rozwiązaniu. Przez okres wypowiedzenia stosuje się natomiast stawkę dotychczasową. Najemca może także odwołać się do sądu wykazując, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna w mniejszej wysokości. Także i w tym przypadku, do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, stosuje się stawkę dotychczasową.

Reasumując, zawarcie takiego zapisu w wypowiedzeniu może nie przynieść pożądanego rezultatu, jeżeli najemca nie zaakceptuje nowej stawki czynszu.

Dzień dobry, zgodnie z przepisem art. 19a ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego: Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela wynikających z umowy (czynsz najmu, opłaty, itp.). Należy zatem przygotować rozliczenie kaucji uwzględniając stany liczników zużycia mediów na dzień opróżnienia lokalu przez najemców.

Odnośnie natomiast rozwiązania umowy najmu, to umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Zgodnie zatem z przepisem art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli zatem umowa przewidywała taką możliwość dla najemców, to mogli z niej skorzystać.

Dzień dobry, 1) co do zasady oświadczenie takie może mieć formę pisemną. Niemniej, wynajmujący może zażądać złożenia go z podpisem notarialne poświadczonym i wtedy żądanie takie jest wiążące. 2) Jeżeli oświadczenie posiadacza lokalu zastępczego straci ważność, najemca zobligowany jest do przedstawienia oświadczenia innej osoby w terminie 14 dni. Po bezskutecznym upływie tego terminu wynajmujący może rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym. 3) Okresu ochronnego do zakazu eksmisji nie stosuje się w przypadku najmu okazjonalnego. Obecnie nie obowiązuje także zakaz eksmisji z tego typu lokali w czasie pandemii.

Na wstępie należy wyjaśnić, że umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas ozaczony. Tego typu umowy mogą być natomiast rozwiązywane przed upływem okresu ich trwania tylko w przypadkach wynikających z treści umowy. Skoro zatem umowa nie przyznawała Pani prawa do rozwiązania umowy przed terminem, nie było to możliwe. Odnośnie natomiast kary umownej, to jest możliwe przewiezienie zapisu o karze umownej za przedterminowe zakończenie umowy najmu.

Jeżeli jednak kara umowna jest zastrzeżona za rozwiązanie umowy przed terminem, to jej pobranie równoznaczne jest z zakończeniem umowy. Czyli albo wynajmujący pobiera karę umowną i umowa ulega rozwiązaniu albo umowa trwa nadal i kara umowna nie jest pobierana.

Inna sprawa, to kwestia odszkodowania za uszkodzenia w wynajmowanej nieruchomości. Wynajmujący ma prawo do pokrycia powstałych szkód w pełnej wysokości. Jednakże to na nim spoczywa ciężar udowodnienia, jakie koszty zostały faktycznie poniesione. W razie sporu sądowego, to wynajmujący musi udowodnić kwoty, jakie wydatkował na usunięcie danego uszkodzenia, itp.

Innymi słowy, jeśli wynajmujący podpisał umowę najmu z innym najemcą, to należy go wezwać do przedstawienia szczegółowego rozliczenia poniesionych przez niego kosztów. Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, można zwrócić się o pomoc do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów.

Do umowy najmu okazjonalnego stosuje się w pierwszej kolejności przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, przepisy art. 19a-19e tej ustawy normują bowiem zasadniczy kształt umowy najmu okazjonalnego.

Niemniej, przepisy art. 19d ww. ustawy określają wyłącznie dodatkowe przesłanki i dłuższe terminy wypowiedzenia umowy przez właściciela lokalu. Nie zawierają one regulacji dotyczącej okresów wypowiedzenia umowy przez najemcę. W tym przypadku zatem stosuje się ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Zgodnie zaś z nimi, najem zawarty na czas oznaczony wypowiada się w terminach wskazanych  w treści umowy oraz z przyczyn w niej wskazanych (art. 673 §3 k.c.). Oznacza to, że umowa musi wskazywać nie tylko termin wypowiedzenia, ale także przyczynę. Przy czym za wystarczające uznaje się ogólne wskazanie „z ważnych przyczyn”, bez konieczności jego precyzowania. Jeżeli w umowie nie zapisano przyczyny wypowiedzenia, jej wcześniejsze rozwiązanie możliwe jest tylko za porozumieniem stron.

Kwestia ta jest regulowana przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Wynika z niej, że wynajmujący może wypowiedzieć czynsz najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli najemca nie zgodzi się na podwyższenie czynszu może on wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna w całości albo w części. Można to uczynić w ciągu 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia. Jeśli najemca nie godzi się na podwyżkę ale nie wystąpi ze ww. pozwem, najem ulega rozwiązaniu z upływem okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie takie musi być, pod rygorem nieważności, uczynione na piśmie.

            Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach, gdy:

1)     właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk,

2)     podwyżka przekracza sumę składników:

-       zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

1. a)  1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
2. b)  10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

-       godziwy zysk.

Całość procedury zmiany czynszu oraz uprawnienia najemcy określają przepisy art. 8a ww. ustawy o ochronie praw lokatorów.

W opisanej w pytaniu sytuacji możliwe jest zawarcia trójstronnego aneksu, mocą którego umowa zostanie zmieniona w ten sposób, że pozostanie jeden najemca. Ze względu na przedmiotową zmianę, najemca powinien dostarczyć ponownie zgodę właściciela innego lokalu oraz notarialną klauzulę o poddaniu się egzekucji wystawioną wyłącznie na niego.

1. Czy treść Art. 19e. wyklucza zaimplementowanie do umowy najmu okazjonalnego zapisów Art. 6a. - 6b. oraz Art. 6e.?

 Zgodnie z dyspozycją art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, do najmu okazjonalnego stosuje się wyłącznie wskazane w art. 19 inne przepisy tej ustawy. Wśród przepisów tych nie znajdują się m.in.: art. 6a, art. 6b oraz art. 6e.

Oznacza to wszakże jedynie tyle, że przepisy te nie są stosowane z mocy prawa. Nadal możliwe jest wszakże wprowadzenie analogicznych norm do umowy najmu na podstawie zasady swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego). Strony mogą zatem postanowić o dodaniu tego typu zapisów do umowy najmu.

2. Jak się ma Art. 6f. do Art. 19e. w kontekście umowy najmu okazjonalnego, której przedmiotem najmu nie jest właśnie lokal wchodzący w skład publicznego zasobu mieszkaniowego?

 Zgodnie z brzmieniem art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, przepis art. 6f nie jest stosowany do najmu okazjonalnego. Jest to o tyle zrozumiałe, że nie stosuje się to tej umowy także przepisów art. 6a-6e, które wymieniono w treści art. 6f. Strony mogą wszakże kształtować treść umowy najmu okazjonalnego w granicach zasady swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego).

3. Proszę o wyjaśnienie możliwie najprostszym językiem (najlepiej posiłkując się przykładem kwotowym) Art. 6 pkt 3. Załóżmy, że najemca wpłacił kaucję w wys. dwukrotności kwoty najmu, przy czym kwota najmu wzrosła w trakcie trwania najmu. Przykładowo kaucja 2600, najem 1300 podniesiony w trakcie do 1400. Kaucję w jakiej wysokości należy zwrócić? 

Zgodnie z treścią przepisu art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, zwrot kaucji następuje w kwocie obliczonej jako iloczyn:

-       kwoty czynszu aktualnej w chwili zwrotu kaucji,

-       ilości miesięcy, za jakie pobrano pierwotną kaucję.

W cytowanym przykładzie:

-       kwota czynszu aktualna w chwili zwrotu kaucji: 1.400 zł

-       ilość miesięcy, za jakie pobrano pierwotną kaucję: 2

-       wysokość zwracanej kaucji: 2.800 zł.

Jedynie w przypadku, gdyby czynsz aktualny w chwili zwrot kaucji byłby niższy od czynszu w dniu jej pobrania. Zwrotowi podlegałaby nominalna wartość pobranej kaucji.

Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że mogło dojść do wprowadzenia Pani w błąd, a wręcz użycia podstępu poprzez wymuszenie zgody na rozwiązanie umowy najmu na podstawie fałszywych przesłanek. Zgodnie z art. 88 kodeksu cywilnegoz może Pani uchylić się od porozumienia zawartego pod wpływem błędu. Jest na to rok od wykrycia podstępu. Uchylenie następuje w tej samej formie, w jakiej zawarto porozumienie. Wywiera ono skutek z chwilą doręczenia wynajmującemu. A skutek jest taki, że porozumienie o rozwiązaniu umowy byłoby nieważne, a zatem umowa byłaby nadal w mocy.

Na wstępie należy wskazać, że jednym z załączników do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu w razie eksmisji. Co do zasady oświadczenie to może mieć zwykłą formę pisemną. Jedynie na wyraźne żądanie wynajmującego, oświadczenie to należy złożyć z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego).

Jeżeli oświadczenie takie nie zostanie dostarczone, wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę najmu. Najemca powinien wyprowadzić się z końcem okresu wypowiedzenia. Jeżeli tego nie uczyni, wynajmujący powinien wręczyć byłemu najemcy żądanie opróżnienia lokalu z terminem wyprowadzki nie krótszym aniżeli 7 dni od dnia doręczenia tego żądania. Jeżeli mimo to najemca nie opuści lokalu, a nie wręczył wcześniej właścicielowi aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji, to wynajmujący musi wszcząć sprawę sądową o eksmisję. Ta wszakże trwać będzie przynajmniej kilka miesięcy. Co więcej, wobec braku możliwości przeprowadzenia tzw. eksmisji na bruk. Sąd wstrzymuje eksmisję do czasu wskazania przez gminę lokalu o odpowiednim standardzie, do którego lokator mógłby zostać eksmitowany. Oczekiwanie na takie wskazanie trwać może kolejne miesiące. Następnie, gdy gmina wskaże taki lokal, sprawę – na wniosek właściciela – przejmuje komornik sądowy. Ten wszakże, przed eksmisją ponownie wzywa lokatora do dobrowolnej wyprowadzki zakreślając mu termin. Wysoce prawdopodobne jest zatem, że zanim do ewentualnej eksmisji miałoby dojść, to upłynąłby okres umowy najmu.

Wobec problemów z umową najmu okazjonalnego oraz długotrwałością ewentualnej procedury eksmisyjnej, najlepszym rozwiązaniem byłoby zawarcie umowy najmu zwykłego na analogiczny czas oznaczony i zaliczenie na jej poczet środków wpłaconych na poczet pierwotnej umowy.

Przy braku porozumienia i wyprowadzce najemcy, właściciel zobowiązany będzie do zwrotu nadpłaconych kwot za czynsz najmu. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, najemca uprawniony będzie do wystąpienia z pozwem o zapłatę.

Dzień dobry, jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, zastosowanie może znaleźć wyłącznie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jak wynika z tego przepisu, zaległość uprawniająca do rozwiązania umowy może być również za same opłaty czynszowe niezależne od właściciela.

Jeżeli natomiast umowa najmu została zawarta na czas oznaczony. Jej rozwiązanie może nastąpić wyłącznie w przypadkach w niej wskazanych. Umowa taka może np. wskazywać krótszy okres zaległości uprawniający do jej rozwiązania.

Umowa najmu okazjonalnego jest typową umową zawartą na czas oznaczony. Obowiązuje zatem względem niej zasada, iż umowa ta może zostać rozwiązana wyłącznie w przypadkach wskazanych w jej treści, bądź w przepisach prawa. Opisana w pytaniu sytuacja uniemożliwia wszakże skorzystanie z przesłanek ustawowych, które odnoszą się do stanu lokalu, nie zaś prywatnej sytuacji najemcy. Najlepszym wyjściem w tym przypadku jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Najlepszym rozwiązaniem jest wysłanie listu poleconego za potwierdzeniem odbioru względnie skorzystanie z poczty kurierskiej. Adnotacja o odmowie odbioru przesyłki, bądź upływ okresu awizacji i zwrot listu będą równoznaczne z zapoznaniem się z jego treścią. Umożliwi to zaś wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na notarialną klauzulę poddania się egzekucji.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Nadto, charakteryzuje się tym, że najemca wręcza wynajmującemu notarialną klauzulę poddania się egzekucji poprzez eksmisję pod wskazany w klauzuli adres. Z treści pytania wynika, że umowa wygasła – minął termin, na jaki ją zawarto. Jeżeli zatem w umowie nie przewidziano klauzuli jej automatycznego przedłużenia, to niestety najem zakończył się. W takim wypadku, w przypadku nie opuszczenia lokalu, wynajmujący uprawniony będzie do skorzystania z notarialnej klauzuli poddania się egzekucji. Polega to na tym, że na wniosek wynajmującego sąd nadaje na akt notarialny klauzulę wykonalności, zwykle trwa to do kilku tygodni. Wynajmujący dysponując aktem notarialnym ze ww. klauzulą może wszcząć egzekucję komorniczą.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony. Tego typu umowy, w myśl zasady ogólnej, mogą być wypowiadane jedynie w przypadkach w nich wskazanych. Niemniej, możliwość wskazania przypadków wypowiedzenia umowy została ograniczona przepisami art. 11 wskazanej na wstępie ustawy. Najem okazjonalny można zatem wypowiedzieć w przypadkach opisanych w tymże przepisie. Nie przewiduje on możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia oraz bez podania przyczyny.

Na marginesie należy wskazać, że jeżeli żadna z ustawowych przesłanek wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego nie ziściła się, strony mogą rozwiązać tą umowę za porozumieniem stron.

Wypowiedzenie umowy najmu powoduje rozpoczęcie biegu okresu wypowiedzenia. Umowa wygasa dopiero po jego zakończeniu, do tego czasu nadal wiąże strony. Wcześniejsze opuszczenie lokalu przez najemców nie zwalnia ich z obowiązku zapłaty czynszu za okres wypowiedzenia. Wyjątki od tej zasady są trzy:

-  strony uzgodnią inaczej,

-  wynajmujący wynajął lokal, jeszcze w okresie wypowiedzenia, innej osobie,

-  ziściłby się przypadek uprawniający najemców do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia (np. stan lokalu zagrażający ich życiu lub zdrowiu).

W zadanym pytaniu mamy dwie kwestie wymagające odrębnej odpowiedzi. Pierwszą z nich jest obowiązek wpłaty kaucji. W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, zawarcie umowy najmu można uzależnić od wpłaty kaucji. Jeżeli zatem w umowie określono termin wpłaty, a najemca nie wpłacił jej w tym terminie, to nie ziścił się warunek zawieszający do wejścia umowy w życie. Tym samym, po nieskutecznym upływie terminu do wpłaty kaucji, tj. gdy nie wpłacono jej w całości, powstaje stan, w którym umowa najmu nie obowiązuje. Tym samym nie trzeba jej wypowiadać i można domagać się natychmiastowego opuszczenia lokalu.

Inaczej sprawa miałaby się, gdyby podstawą wypowiedzenia umowy były wyłącznie zaległości czynszowe. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny:

- nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli

- lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności oraz

- pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Aby zatem możliwe było przedterminowe zakończenie najmu okazjonalnego z uwagi na zaległości czynszowe, konieczne jest łączne ziszczenie się wszystkich ww. warunków, tj. zwłoka z zapłatą co najmniej za 3 miesiące, uprzednie wezwanie z wyznaczeniem dodatkowego terminu miesięcznego, wypowiedzenie na miesiąc naprzód.

Sytuację tą reguluje przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel (wynajmujący) może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

            Tym samym konieczne jest uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem terminu dodatkowego do zapłaty (co najmniej miesiąc). Gdy termin ten upłynie bezskutecznie, możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu za jednomiesięcznym wypowiedzeniem oraz ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Z treści pytania wynika, że zawarta została umowa najmu na czas oznaczony, do stycznia 2024 roku. W takim przypadku umowa może zostać rozwiązana przede wszystkim w przypadkach w niej wyraźnie określonych. Jeżeli zaś zawarto umowę najmu okazjonalnego, na co wskazywać może informacja o formie aktu notarialnego. Wynajmujący może dodatkowo wypowiedzieć ją w kilku sytuacjach wskazanych przez przepisy prawa. I tak, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca:

1)  pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (art. 11 ust. 2 pkt 1-3 w zw. z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu okazjonalnego jest formą umowy terminowej, tj. zawartej na czas oznaczony. Dlatego też można ją wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach wskazanych w jej treści albo w przepisach prawa. Ta ostatnia grupa różni się nieznacznie od przesłanek wypowiedzenia klasycznej umowy najmu. W tym przypadku przypadki te są następujące:

• najemca, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu notarialnym przekazanym wynajmującemu, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jeżeli tego nie uczyni, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia
• nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca:  

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Przypadki, w których właściciel może wypowiedzieć umowę z uwagi na fakt, że zamierza zamieszkać w wynajmowanej nieruchomości reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami art. 11 ust. 4 i 5 tej ustawy właściciel może to zrobić:

• Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
• Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Inne przypadki mogą wynikać wprost z treści umowy najmu. Jeżeli zaś ich nie przewidziano albo nie znajdują zastosowania, jedynym rozwiązaniem będzie zakończenie umowy na mocy porozumienia stron.

W opisanym w pytaniu przypadku możliwe jest jedynie rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Względnie, jeżeli umowa zawarta jest na czas oznaczony, a wśród przesłanek jej wypowiedzenia przewidziano możliwość jej rozwiązania z uwagi na konieczność przeprowadzenia remontu kapitalnego. W innym wypadku zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Odpowiedź na powyższe pytanie zależne jest od tego, czy umowę najmu zawarto na czas oznaczony, czy też na czas nieoznaczony:

-      Umowa na czas nieoznaczony – w tym przypadku stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, a w umowie okres wypowiedzenia można wyłącznie wydłużyć. Tym samym, jeżeli zawarto umowę na czas nieoznaczony, to zawarcie w niej krótszego okresu wypowiedzenia nie będzie wiążące;

-      Umowa na czas oznaczony – tego typu umowy można wypowiadać tylko w przypadkach w nich wskazanych. Można zatem w umowie postanowić, że wynajmujący będzie mógł ją wypowiedzieć za 1-miesięcznym wypowiedzeniem w określonych okolicznościach.

W przypadku sporu pomiędzy najemcą i wynajmującym organem właściwym do rozstrzygnięcia takiego sporu jest sąd powszechny. Wskazać należy jednak, że wynajmujący nie może samodzielnie usunąć najemcy i jego rzeczy z wynajmowanego lokalu. Do tego niezbędny jest prawomocny wyrok eksmisyjny. W toku takiej sprawy natomiast, sąd rozstrzygałby, czy żądanie eksmisji jest zasadne, a zatem czy skutecznie doszło do wypowiedzenia umowy najmu. Na marginesie zwrócić również wymaga uwagę na faktu, iż w czasie stanu epidemii oraz stanu zagrożenia epidemicznego wstrzymane są eksmisje z lokali mieszkalnych. Nawet, zatem wydanie wyroku nakazującego eksmisję nie spowoduje, że najemca zostanie eksmitowany.

Dzień dobry, przede wszystkim warto sprawdzić, na jakie ważne przyczyny powołuje się wynajmujący. Ważnym powodem może być np. choroba osoby, która wypowiada umowę . To jednak czy nagła zmiana stanu zdrowia będzie uzasadniać wypowiedzenie umowy zależy od konkretnego przypadku.  Strona, która wypowiada umowę powołując się na ważne przyczyny, musi mieć konkretne dowody na to, że one faktycznie zaistniały np. wyniki badań, dokumenty itp. Aby chronić się przed takimi sytuacjami, podczas  negocjowania i podpisywania umowy najmu warto zawsze określić w niej szczegółowy katalog ważnych przyczyn, które mogą uprawniać najemcę do wypowiedzenia umowy.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony. Z faktu tego wynika, iż może zostać ona rozwiązana jedynie w przypadkach przewidzianych w jej treści, bądź przepisach prawa. Ustawowe przyczyny rozwiązania umowy najmu okazjonalnego zostały ograniczone. Wynajmujący może rozwiązać taką umowę przed terminem, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (wynika to z art. 19e stosowanym w zw. z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Tym samym, wynajmujący, po wejściu umowy w życie, nie może jej swobodnie rozwiązać. Jeżeli zaś nie realizuje on jej postanowień i odmawia wydania lokalu najemcy, temu ostatniemu przysługuje prawo do odszkodowania (np. zwrot kosztów tymczasowego zakwaterowania). Może on także rozwiązać umowę z winy wynajmującego.

Kluczowe do odpowiedzi na to pytanie jest to, czy najemca zwrócił klucze do mieszkania. Rozróżnić należy bowiem faktyczne wyprowadzenie się z lokalu od dysponowania nim. Dopóki najemca nie zwróci kluczy do lokalu, nadal faktycznie nim dysponuje. Istotą umowy najmu jest zaś prawo do korzystania z lokalu – jest to przy tym prawo, a nie obowiązek korzystania z wynajętej nieruchomości. Tym samym, jeżeli najemca zwrócił klucze i podpisano protokół zwrotnego przekazania lokalu właścicielowi, przyjąć można że doszło do umownego skrócenia okresu najmu. W takim przypadku:

•     można wynająć mieszkanie nowemu najemcy,
•     najemca, który wcześniej zdał klucze może żądać zwrotu opłaty za część miesiąca, w której nie dysponował już lokalem i kluczami do niego, chyba że strony umówiły się inaczej.