Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 08.04.2021, Data aktualizacji: 17.11.2022

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 83 głosów

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Czy jest możliwe wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego? W jakich przypadkach umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana? Michał Koralewski wyjaśnia - sprawdź!

Zastanawiasz się, czy jest możliwe wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego? Najemca zalega tobie z czynszem ale umowę zawarto na czas oznaczony? A może korzysta z wynajętego lokalu w sposób inny od umówionego? Czy w tych przypadkach umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana?

Jeżeli interesuje cię temat wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, koniecznie zapoznaj się z naszym artykułem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.: 

  • jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego
  • jakie są umowne przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
  • jakie są umowne przyczyny rozwiązania umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny jako umowa terminowa

Dla przypomnienia warto wskazać już na samym wstępie, że umowa najmu okazjonalnego jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali oraz która została zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W kontekście tematu niniejszego artykułu, kluczowe znaczenie ma ostatni fragment cytowanej definicji.

Umowa najmu okazjonalnego i jej wypowiedzenie podlegają bowiem regułom zarezerwowanym dla tzw. umów terminowych, czyli zawartych na z góry określony czas.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (zob. art. 673 §3 Kodeksu cywilnego). W umowie okazjonalenj nie możemy zawrzeć postanowienia, w myśl którego najem rozwiązuje się za wypowiedzeniem, bez podania przyczyny. Tego typu rozwiązania zarezerwowane są bowiem wyłącznie dla umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony.

Przedterminowe rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego możliwe będzie zatem jedynie w dwóch grupach przypadków. Pierwszą stanowić będą przyczyny wskazane wprost w treści umowy, drugą natomiast przypadki przewidziane w przepisach prawa.

Umowne przyczyny rozwiązania umowy najmu okazjonalnego

Co prawda, cytowany powyżej przepis Kodeksu cywilnego nakazuje zawarcie w umowie najmu katalogu przyczyn jej wypowiedzenia i to pod rygorem niemożności skrócenia umowy najmu okazjonalnego. To brak jest szczegółowych wytycznych w przedmiocie tego, w jaki sposób owe przesłanki wypowiedzenia powinny zostać opisane. Ustawa pozostawia tu znaczną swobodę woli stron.

Możliwe jest zatem wzorowanie się na przypadkach ustawowych, np. związanych z zaniedbywaniem lokalu, powstaniem zaległości czynszowych, itp. A także wprowadzenie warunków odmiennych, takich jak chociażby:

  • pogorszenie się sytuacji finansowej najemcy,
  • brak ubezpieczenia ruchomości wniesionych do wynajmowanego lokalu,
  • zakłócanie porządku domowego w sposób rażący, bądź wielokrotny.
zerwanie umowy najmu okazjonalnego

Co ciekawe, ze względu na skromną regulację ustawową, za wystarczające uznaje się wprowadzenie zapisu, w myśl którego umowa najmu okazjonalnego może zostać rozwiązana z ważnych powodów. Bez ich uszczegółowiania w treści umowy.

Pamiętać wszakże należy, iż im mniej jednoznaczne są zapisy umowy, tym większe jest późniejsze ryzyko sporów na ich tle. Lepszym rozwiązaniem będzie zatem wprowadzenie katalogu przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego.

Od przesłanki wypowiedzenia należy odróżnić okres, po którym zaistnieje skutek wygaśnięcia umowy. Poza ustawowymi wyjątkami, o których będzie mowa niżej, okres wypowiedzenia strony mogą uregulować samodzielnie.

Możliwe jest także postanowienie, iż we wskazanych przypadkach umowa najmu okazjonalnego rozwiązuje się ze skutkiem natychmiastowym, bez okresu wypowiedzenia.

Ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego

Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, zezwala na przedterminowe rozwiązanie omawianej umowy w następujących przypadkach.

Najemca, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu notarialnym przekazanym wynajmującemu, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jeżeli tego nie uczyni, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia,

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
  1.  
najem okazjonalny

Porozumienie stron

Niezależnie od wyżej wskazanych okoliczności, umowa najmu okazjonalnego może zostać rozwiązana w każdym czasie, za porozumieniem stron. Umowa w takim wypadku rozwiąże się z chwilą zawarcia porozumienia albo w dniu wskazanym w jego treści. Brak jest tu obligatoryjnych okresów wypowiedzenia.

Reasumując, umowa najmu okazjonalnego – jako umowa zawarta na czas oznaczony – może zostać rozwiązania przed umówionym terminem, o ile w jej treści wskazano sytuacje uprawniające do jej wypowiedzenia, a także w przypadkach przewidzianych w przepisach prawa. Dodatkowo, strony mają możliwość wcześniejszego zakończenia umowy najmu okazjonalnego za porozumieniem.

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku. Specjalizuje się w prawie cywilnym, handlowym i gospodarczym oraz prowadzeniu postępowań sądowych. Zasiada w organach zarządzających i nadzorczych spółek kapitałowych oraz innych jednostek organizacyjnych.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

24 Komentarze

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Inez S

    Dzien dobry, W maju zeszlego roku podpisalam umowe najmu okazjonalnego na rok. Niestety z powodow osobistych musialam ja zerwac i wyprowadzic sie z mieszkania wczesniej. Wlasciciele poinformowali mnie wowczas ze oprocz 1000 zl kary ktora musze zaplacic, nie podpisza porozumienia dopoki nie znajde kogos na moje miejsce. Oni wstawili ogloszenie na jedna strone (bezplatne ogloszenie) a ja oglosilam sie na wielu grupach. Zglosila sie do mnie osoba chetna ktorej spodobalo sie mieszkanie i zdecydowala sie do niego wprowadzic. Ze wzgledu na to ze to ja znalazlam nastepnego najemce zdecydowalam sie porozmawiac z wlascicielamii o odstapieniu od kary, ktorzy odmowili i powiedzieli ze nie odstapia od niej gdyz te pieniadze sa im potrzebne do pokrycia nakladu pracy, kosztow dojazdu i ogloszenia (ktore bylo bezplatne). Niestety wydaje mi sie to kompletnie niesprawiedliwe i niewytlumaczalne. Czy to mozliwe aby miec umowe od ktorej w zadnym wypadku nie da sie odstapic? Czy kara nalozona na mnie jest prawna? Druga sprawa jest to ze dostalam wczoraj dokument z rozliczeniem, gdzie wlasciciele policzyli pieniadze nie tylko za zakup nowych zarowek ale tez za dojazd (nie rozumiem dlaczego powinnam pokrywac koszty ich dojazdu) i prace ktora wyniosla 2h po 50 zl za h. Wydaje mi sie to kompletnie nielogiczne. Po 1, skad wziela sie stawka 50 zl/h a po drugie dlaczego wymienienie zarowek zajelo 2h i ja musze za to zaplacic? Jestem bardzo sfrustrowana zaistniala sytuacja i nie wiem gdzie udac sie aby otrzymac porade w tej sprawie. Pozdrawiam

    24 stycznia 2023, 13:25

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wyjaśnić, że umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas ozaczony. Tego typu umowy mogą być natomiast rozwiązywane przed upływem okresu ich trwania tylko w przypadkach wynikających z treści umowy. Skoro zatem umowa nie przyznawała Pani prawa do rozwiązania umowy przed terminem, nie było to możliwe. Odnośnie natomiast kary umownej, to jest możliwe przewiezienie zapisu o karze umownej za przedterminowe zakończenie umowy najmu.

    Jeżeli jednak kara umowna jest zastrzeżona za rozwiązanie umowy przed terminem, to jej pobranie równoznaczne jest z zakończeniem umowy. Czyli albo wynajmujący pobiera karę umowną i umowa ulega rozwiązaniu albo umowa trwa nadal i kara umowna nie jest pobierana.

    Inna sprawa, to kwestia odszkodowania za uszkodzenia w wynajmowanej nieruchomości. Wynajmujący ma prawo do pokrycia powstałych szkód w pełnej wysokości. Jednakże to na nim spoczywa ciężar udowodnienia, jakie koszty zostały faktycznie poniesione. W razie sporu sądowego, to wynajmujący musi udowodnić kwoty, jakie wydatkował na usunięcie danego uszkodzenia, itp.

    Innymi słowy, jeśli wynajmujący podpisał umowę najmu z innym najemcą, to należy go wezwać do przedstawienia szczegółowego rozliczenia poniesionych przez niego kosztów. Jeżeli wynajmujący wynajmuje lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, można zwrócić się o pomoc do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów.

    27 stycznia 2023, 12:28
  • Paula

    Dzień dobry, mamy podpisaną umowę na najem okazjonalny na 5 lat , z możliwością wypowiedzenia 3 miesięcznego, właściciele tak chcieli podpisać aby co roku nie pokrywać kosztów u notariusza , chcemy się przeprowadzić do większego mieszkania oraz posiadać drugiego psa na co właściciele się nie zgodzili , czy zatem jest możliwe wypowiedzenie najmu z zachowaniem 3 miesięcy?

    4 stycznia 2023, 20:37

    Michał Koralewski

    Do umowy najmu okazjonalnego stosuje się w pierwszej kolejności przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, przepisy art. 19a-19e tej ustawy normują bowiem zasadniczy kształt umowy najmu okazjonalnego.

    Niemniej, przepisy art. 19d ww. ustawy określają wyłącznie dodatkowe przesłanki i dłuższe terminy wypowiedzenia umowy przez właściciela lokalu. Nie zawierają one regulacji dotyczącej okresów wypowiedzenia umowy przez najemcę. W tym przypadku zatem stosuje się ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Zgodnie zaś z nimi, najem zawarty na czas oznaczony wypowiada się w terminach wskazanych  w treści umowy oraz z przyczyn w niej wskazanych (art. 673 §3 k.c.). Oznacza to, że umowa musi wskazywać nie tylko termin wypowiedzenia, ale także przyczynę. Przy czym za wystarczające uznaje się ogólne wskazanie „z ważnych przyczyn”, bez konieczności jego precyzowania. Jeżeli w umowie nie zapisano przyczyny wypowiedzenia, jej wcześniejsze rozwiązanie możliwe jest tylko za porozumieniem stron.

    5 stycznia 2023, 14:39
  • Kotlet

    Wynajmuje mieszkanie na umowę na czas określony okazjonalna. Mieszkanie bez czynszowe i właściciel otrzymuje odemnie ustaloną kwotę na czysto jaka jest zapisana w umowie. Wszelkie opłaty związane z eksploatacją mieszkania należą oczywiście do mnie i wszelkie podwyżki prądu,gazu,wody,śmieci, kanalizacji to zecz jasna ponoszę ja a właściciela nic nie obchodzi to i to jest zrozumiałe dla mnie. Po czym przychodzi że będzie podwyżka za wynajem ponieważ inflacja poszła do góry, wszystko drożeje i on też podnosi mi za wynajem. Powtarzam dostaje on kwotę na czysto za nic nie płaci a w umowie nie mam zapisu że wysokość wynajmu może się zmieniać wraz z inflacja . Czy może podnosić mi tgzw czynsz za wynajem argumentując że wszystko drożeje i kredyt mi też się podniósł skoro w umowie nie ma zapisu o zmianie tej kwoty? Czy w takiej sytuacji nie zgodzenia się przyjęcia przez ze mnie nowej kwoty może wypowiedzieć mi umowę najmu okazjonalnego?

    28 listopada 2022, 04:53

    Michał Koralewski

    Kwestia ta jest regulowana przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Wynika z niej, że wynajmujący może wypowiedzieć czynsz najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli najemca nie zgodzi się na podwyższenie czynszu może on wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna w całości albo w części. Można to uczynić w ciągu 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia. Jeśli najemca nie godzi się na podwyżkę ale nie wystąpi ze ww. pozwem, najem ulega rozwiązaniu z upływem okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie takie musi być, pod rygorem nieważności, uczynione na piśmie.

                Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach, gdy:

    1)     właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk,

    2)     podwyżka przekracza sumę składników:

    -       zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

    1. a)  1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
    2. b)  10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

    -       godziwy zysk.

    Całość procedury zmiany czynszu oraz uprawnienia najemcy określają przepisy art. 8a ww. ustawy o ochronie praw lokatorów.

    30 listopada 2022, 13:36
  • Ania

    Witam, Wynajmuje mieszkanie na czas określony rok, umowa o najem okazjonalny. Umowa jest sporządzona dla dwóch najemców. Nieformalny związek. Po 5 miesiącach para się rozstała. Pani się wyprowadza i chce wypowiedzieć umowę. Na razie tel poinformowała. Czy faktycznie może? Pan jest chętny mieszkać dalej. Czy jedynym rozwiązaniem jest podpisanie nowej umowy? Dodam, ze mamy notarialne potwierdzenie w formie jednego aktu o poddaniu się dobrowolnej egzekucji obojga. Wówczas także taki akt będzie już dla nowej umowy nieważny? Z góry dziekuje za odpowiedz

    4 listopada 2022, 16:44

    Michał Koralewski

    W opisanej w pytaniu sytuacji możliwe jest zawarcia trójstronnego aneksu, mocą którego umowa zostanie zmieniona w ten sposób, że pozostanie jeden najemca. Ze względu na przedmiotową zmianę, najemca powinien dostarczyć ponownie zgodę właściciela innego lokalu oraz notarialną klauzulę o poddaniu się egzekucji wystawioną wyłącznie na niego.

    17 listopada 2022, 16:15
  • Tom

    Witam; Mam kilka pytań odnośnie treści Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów. 1. Czy treść Art. 19e. wyklucza zaimplementowanie do umowy najmu okazjonalnego zapisów Art. 6a. - 6b. oraz Art. 6e.? 2. Jak się ma Art. 6f. do Art. 19e. w kontekście umowy najmu okazjonalnego, której przedmiotem najmu nie jest właśnie lokal wchodzący w skład publicznego zasobu mieszkaniowego? 3. Proszę o wyjaśnienie możliwie najprostszym językiem (najlepiej posiłkując się przykładem kwotowym) Art. 6 pkt 3. Załóżmy, że najemca wpłacił kaucję w wys. dwukrotności kwoty najmu, przy czym kwota najmu wzrosła w trakcie trwania najmu. Przykładowo kaucja 2600, najem 1300 podniesiony w trakcie do 1400. Kaucję w jakiej wysokości należy zwrócić? Z góry dziękuję za odpowiedź.

    2 października 2022, 18:30

    Michał Koralewski

    1. Czy treść Art. 19e. wyklucza zaimplementowanie do umowy najmu okazjonalnego zapisów Art. 6a. - 6b. oraz Art. 6e.?

     Zgodnie z dyspozycją art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, do najmu okazjonalnego stosuje się wyłącznie wskazane w art. 19 inne przepisy tej ustawy. Wśród przepisów tych nie znajdują się m.in.: art. 6a, art. 6b oraz art. 6e.

    Oznacza to wszakże jedynie tyle, że przepisy te nie są stosowane z mocy prawa. Nadal możliwe jest wszakże wprowadzenie analogicznych norm do umowy najmu na podstawie zasady swobody umów (art. 3531 Kodeksu cywilnego). Strony mogą zatem postanowić o dodaniu tego typu zapisów do umowy najmu.

    1. Jak się ma Art. 6f. do Art. 19e. w kontekście umowy najmu okazjonalnego, której przedmiotem najmu nie jest właśnie lokal wchodzący w skład publicznego zasobu mieszkaniowego?

     Zgodnie z brzmieniem art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, przepis art. 6f nie jest stosowany do najmu okazjonalnego. Jest to o tyle zrozumiałe, że nie stosuje się to tej umowy także przepisów art. 6a-6e, które wymieniono w treści art. 6f. Strony mogą wszakże kształtować treść umowy najmu okazjonalnego w granicach zasady swobody umów (art. 3531 Kodeksu cywilnego).

    1. Proszę o wyjaśnienie możliwie najprostszym językiem (najlepiej posiłkując się przykładem kwotowym) Art. 6 pkt 3. Załóżmy, że najemca wpłacił kaucję w wys. dwukrotności kwoty najmu, przy czym kwota najmu wzrosła w trakcie trwania najmu. Przykładowo kaucja 2600, najem 1300 podniesiony w trakcie do 1400. Kaucję w jakiej wysokości należy zwrócić? 

    Zgodnie z treścią przepisu art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, zwrot kaucji następuje w kwocie obliczonej jako iloczyn:

    -       kwoty czynszu aktualnej w chwili zwrotu kaucji,

    -       ilości miesięcy, za jakie pobrano pierwotną kaucję.

     

    W cytowanym przykładzie:

    -       kwota czynszu aktualna w chwili zwrotu kaucji: 1.400 zł

    -       ilość miesięcy, za jakie pobrano pierwotną kaucję: 2

    -       wysokość zwracanej kaucji: 2.800 zł.

    Jedynie w przypadku, gdyby czynsz aktualny w chwili zwrot kaucji byłby niższy od czynszu w dniu jej pobrania. Zwrotowi podlegałaby nominalna wartość pobranej kaucji.

    10 października 2022, 11:36
  • Anna

    Witam jezezeli zawarlam umowę najmu okazjonalnego na rok w trakcie wynajmowania zaszłam w ciążę o czym poinformowała właścicieli i niby nie mieli z tym problemu , po pół roku przyszli z informacją że ktoś umarł im z rodziny że mają problem rodzinny i musimy opuścić mieszkanie za porozumieniem po czym się okazało że to było kłamstwo i mieszkanie znowu jest na wynajem dla kogoś innego . Dodam tylko że nie było z mojej strony problemu z placaniem, na czas wszystko było uregulowane w oznaczonym terminie. Czy jest to oszustwo ? Bo przez ta sytuację zostałam narazona na dodatkowe koszty z czym się wiąże szukanie mieszkanie w zaawansowanej ciąży co nie jest łatwe bo większość osób nie zgadza się na dzieci

    30 września 2022, 23:34

    Michał Koralewski

    Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że mogło dojść do wprowadzenia Pani w błąd, a wręcz użycia podstępu poprzez wymuszenie zgody na rozwiązanie umowy najmu na podstawie fałszywych przesłanek. Zgodnie z art. 88 kodeksu cywilnegoz może Pani uchylić się od porozumienia zawartego pod wpływem błędu. Jest na to rok od wykrycia podstępu. Uchylenie następuje w tej samej formie, w jakiej zawarto porozumienie. Wywiera ono skutek z chwilą doręczenia wynajmującemu. A skutek jest taki, że porozumienie o rozwiązaniu umowy byłoby nieważne, a zatem umowa byłaby nadal w mocy.

    10 października 2022, 11:33
  • KM

    Witam, podpisałam umowę najmu okazjonalnego na rok. Zapłaciłam za cały rok z góry, żeby właścicielom przedstawić swoją wiarygodność a ja chciałam czuć się bezpiecznie, że przez ten czas mam zapewniony dach nad głową. W umowie był zapisek o oświadczeniu o lokalu zastępczym, który dostarczyłam. Właściciel po wizycie w Urzędzie Skarbowym stwierdził, że US nie przyjął tej umowy, ponieważ nie ma aktu notarialnego (gdy podpisywałam właściciel powiedział, że aby uniknąć dodatkowych kosztów nie nie będzie to konieczne). Ja z osobami że mną zamieszkującymi i właścicielem udałam się do notariusza, ale okazało się, że osoba zapewniająca nam lokal zastępczy również musi być obecna. Dostałam 2 tygodnie, żeby to załatwić, ale nie udało się, osoba ta nie zgodziła się na notariusza, zostało jedynie pisemne oświadczenie z jego podpisem. Jak teraz wygląda moja sytuacja, czy będę musiała się wyprowadzić, mimo że mam opłacony już cały rok a mieszkam tu dopiero miesiąc? Jeśli tak to ile czasu mam na wyprowadzkę, gdzie szukać nowego lokum i czy odzyskam pieniądze? Dodam, że mieszka ze mną m.in. małoletnie dziecko. Bardzo proszę o pomoc, pozdrawiam

    7 września 2022, 18:03

    Michał Koralewski

    Na wstępie należy wskazać, że jednym z załączników do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu w razie eksmisji. Co do zasady oświadczenie to może mieć zwykłą formę pisemną. Jedynie na wyraźne żądanie wynajmującego, oświadczenie to należy złożyć z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego).

    Jeżeli oświadczenie takie nie zostanie dostarczone, wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę najmu. Najemca powinien wyprowadzić się z końcem okresu wypowiedzenia. Jeżeli tego nie uczyni, wynajmujący powinien wręczyć byłemu najemcy żądanie opróżnienia lokalu z terminem wyprowadzki nie krótszym aniżeli 7 dni od dnia doręczenia tego żądania. Jeżeli mimo to najemca nie opuści lokalu, a nie wręczył wcześniej właścicielowi aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji, to wynajmujący musi wszcząć sprawę sądową o eksmisję. Ta wszakże trwać będzie przynajmniej kilka miesięcy. Co więcej, wobec braku możliwości przeprowadzenia tzw. eksmisji na bruk. Sąd wstrzymuje eksmisję do czasu wskazania przez gminę lokalu o odpowiednim standardzie, do którego lokator mógłby zostać eksmitowany. Oczekiwanie na takie wskazanie trwać może kolejne miesiące. Następnie, gdy gmina wskaże taki lokal, sprawę – na wniosek właściciela – przejmuje komornik sądowy. Ten wszakże, przed eksmisją ponownie wzywa lokatora do dobrowolnej wyprowadzki zakreślając mu termin. Wysoce prawdopodobne jest zatem, że zanim do ewentualnej eksmisji miałoby dojść, to upłynąłby okres umowy najmu.

    Wobec problemów z umową najmu okazjonalnego oraz długotrwałością ewentualnej procedury eksmisyjnej, najlepszym rozwiązaniem byłoby zawarcie umowy najmu zwykłego na analogiczny czas oznaczony i zaliczenie na jej poczet środków wpłaconych na poczet pierwotnej umowy.

    Przy braku porozumienia i wyprowadzce najemcy, właściciel zobowiązany będzie do zwrotu nadpłaconych kwot za czynsz najmu. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, najemca uprawniony będzie do wystąpienia z pozwem o zapłatę.

     

    14 września 2022, 11:12
  • Klaudia

    Dzien dobry, co mozna zrobic w sytuacji, gdy najemca placi mi czynsz, ale nie placi do wspolnoty za zyzycie juz dwa miesiace? Powinnam czekac az nie zaplaci za trzeci miesiac i wtedy wypowiedziec umowe na podstawie punktu 2 (w panstwa artykule ale i w mojej umowie)? 2. Czy ta zasada dziala jesli nie zaplaca znowu albo spoznia sie z zaplata ale np za pol roku (i tym samym nie beda to trzy konsekutywne miesiace)? 3. Jesli juz dojdzie do wypowiedzenia umowy na pismie (chyba najlepiej listem poleconym z potwierdzeniem doreczenia) to na co trzeba uwazac? Dziekuje serdecznie za Panstwa pomoc, sekcja komentarzy jest bardzo pomocna.

    12 lipca 2022, 09:50

    Michał Koralewski

    Dzień dobry, jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, zastosowanie może znaleźć wyłącznie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jak wynika z tego przepisu, zaległość uprawniająca do rozwiązania umowy może być również za same opłaty czynszowe niezależne od właściciela.

    Jeżeli natomiast umowa najmu została zawarta na czas oznaczony. Jej rozwiązanie może nastąpić wyłącznie w przypadkach w niej wskazanych. Umowa taka może np. wskazywać krótszy okres zaległości uprawniający do jej rozwiązania.

    13 lipca 2022, 10:00
  • Błaszczak Ewa

    Dzień dobry , Podpisałam umowę najmu okazjonalnego na czas określony, jednak ze po upływie 2 tygodniu mój stan zdrowia pogorszył się choruje na depresję ( lokalizacja nie jest sprzyjająca) ponadto dostałam propozycje wyjazdu za granicę do rodziny , obecnie nie pracuje . W umowie nie ma żadnych wskazanej jak rozwiązać umowę jedynie są paragrafy na to kiedy właściciel może wypowiedzieć mi umowę. Czy mogę wypowiedziec umowę jak to zrobić czy będę musiała płacić za rok najmu ( bo na rok została podpisana umowa )

    21 czerwca 2022, 12:34

    Michał Koralewski

    Umowa najmu okazjonalnego jest typową umową zawartą na czas oznaczony. Obowiązuje zatem względem niej zasada, iż umowa ta może zostać rozwiązana wyłącznie w przypadkach wskazanych w jej treści, bądź w przepisach prawa. Opisana w pytaniu sytuacja uniemożliwia wszakże skorzystanie z przesłanek ustawowych, które odnoszą się do stanu lokalu, nie zaś prywatnej sytuacji najemcy. Najlepszym wyjściem w tym przypadku jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

    28 czerwca 2022, 08:51
  • Michał K

    Witam. Jestem wynajmującym i posiadam umowę najmu okazjonalnego. Umowa obowiązuje od grudnia 2021r. i tylko raz dokonano terminowej wpłaty po wcześniejszym upomnieniu pisemnym (zaległość z opłatami oraz skargi sąsiadów). Kontakt z najemca jest utrudniony i ciężko go zastać w mieszkaniu. Wysłałem w formie SMS informacje o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym i oczekiwałem odpowiedzi z potwierdzeniem terminu by dokonać podpis na piśmie. Niestety z najemca nie ma kontaktu. Chciałbym się dowiedzieć czy po wysłaniu listu poleconego do najemcy mogę już zlozyc wniosek o nadanie klauzuli wykonalności czy trzeba czekać aż najemca odbierze list lub awizo ? Dzięki z góry za pomoc.

    12 czerwca 2022, 11:37

    Michał Koralewski

    Najlepszym rozwiązaniem jest wysłanie listu poleconego za potwierdzeniem odbioru względnie skorzystanie z poczty kurierskiej. Adnotacja o odmowie odbioru przesyłki, bądź upływ okresu awizacji i zwrot listu będą równoznaczne z zapoznaniem się z jego treścią. Umożliwi to zaś wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na notarialną klauzulę poddania się egzekucji.

    14 czerwca 2022, 08:57
  • Katarzyna l

    Witam. Wynajmuje z mężem i 2 dzieci-3 za msc na swiecie(wynajmowałam mieszkanie ) umowa najmu okazjonalnego zakończyła się po 2 latach teraz 10 maja . Przed zakonczeniem umowy z 2 msc wcześniej rozmawialiśmy, ze nadal będziemy wynajmować-wlascicielka również w ciazy miala isc koniec kwietnia początek maja do szpitala "dobre relacje mieliśmy wiec nie naciskaliśmy na umowę zbyt szybko ze względów ciążowych. Ale w końcu na początku maja chcialam się dowiedzieć co i jak ale byla cisza wiec dokladnie tydzien po zakończonej umowie napisalsm konkretnie co z umowa: czyaneks do umowy , czy nowa i dopiero po konkretnej wiadomości dostalam tel ,ze będą sprzedawać mieszkanie i mamy się po malu rozglądać za nowym. Moje pytanie takie co w takiej sytuacji ? Czy mogą nam teraz z dnia na dzień kazac opuścić mieszkanie ? Wszystko regularnie opłacamy.. za msc mij porod ... strasznie się stresuje.. bo niestety ciezko znalezc nowe mieszkanie tym bardziej nie bedac na to finansowo ani psychicznie nastawionym ... proszę o podpowiedź czy mam się martwić co noc , ze znajdą kupca i z dziecmi z dnia na dzień będziemy musieli opuścić..

    5 czerwca 2022, 01:14

    Michał Koralewski

    Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony. Nadto, charakteryzuje się tym, że najemca wręcza wynajmującemu notarialną klauzulę poddania się egzekucji poprzez eksmisję pod wskazany w klauzuli adres. Z treści pytania wynika, że umowa wygasła – minął termin, na jaki ją zawarto. Jeżeli zatem w umowie nie przewidziano klauzuli jej automatycznego przedłużenia, to niestety najem zakończył się. W takim wypadku, w przypadku nie opuszczenia lokalu, wynajmujący uprawniony będzie do skorzystania z notarialnej klauzuli poddania się egzekucji. Polega to na tym, że na wniosek wynajmującego sąd nadaje na akt notarialny klauzulę wykonalności, zwykle trwa to do kilku tygodni. Wynajmujący dysponując aktem notarialnym ze ww. klauzulą może wszcząć egzekucję komorniczą.

    8 czerwca 2022, 12:15
  • Anna K

    W umowie najmu okazjonalnego mam wspomniane, ze obie strony moga wypowiedziec umowe z zachowaniem 3mies. okresu. Nie ma jednak zadnego katalogu przyczyn, czy zatem mozna wypowiedziec taka umowe z kwartalnym wyprzedzeniem?

    15 maja 2022, 15:54

    Michał Koralewski

    Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony. Tego typu umowy, w myśl zasady ogólnej, mogą być wypowiadane jedynie w przypadkach w nich wskazanych. Niemniej, możliwość wskazania przypadków wypowiedzenia umowy została ograniczona przepisami art. 11 wskazanej na wstępie ustawy. Najem okazjonalny można zatem wypowiedzieć w przypadkach opisanych w tymże przepisie. Nie przewiduje on możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia oraz bez podania przyczyny.

    Na marginesie należy wskazać, że jeżeli żadna z ustawowych przesłanek wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego nie ziściła się, strony mogą rozwiązać tą umowę za porozumieniem stron.

    16 maja 2022, 15:25
  • Witam wynajęłam mieszkanie parze z Ukrainy najem okazjonalny na pòł roku. W umowie mam, zawarte miesięczne wypowiedzenie z obu stron Teraz mi telefonicznie zakomunikowali że oni 25 mają chcą wyprowadzić bo wracają do siebie. Po 1 nie mam tego na piśmie i po 2 czy wtedy normalnie mogę wziąć od nich pieniądze za wynajem podczas trwania miesięcznego wypowiedzenia

    13 maja 2022, 15:31

    Michał Koralewski

    Wypowiedzenie umowy najmu powoduje rozpoczęcie biegu okresu wypowiedzenia. Umowa wygasa dopiero po jego zakończeniu, do tego czasu nadal wiąże strony. Wcześniejsze opuszczenie lokalu przez najemców nie zwalnia ich z obowiązku zapłaty czynszu za okres wypowiedzenia. Wyjątki od tej zasady są trzy:

    -  strony uzgodnią inaczej,

    -  wynajmujący wynajął lokal, jeszcze w okresie wypowiedzenia, innej osobie,

    -  ziściłby się przypadek uprawniający najemców do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia (np. stan lokalu zagrażający ich życiu lub zdrowiu).

    16 maja 2022, 15:27
  • Xyz

    Witam, wynajęłam mieszkanie (jako wynajem okazjonalny na czas określony) od 01.05 z terminem płatności dla mnie i za czynsz do mieszkaniówki do każdego 10tego dnia miesiąca. Na chwilę obecną mam bardzo ciężki kontakt z osobą, która wynajęła mieszkanie, musiałam prosić się o pieniądze. Zapłaciła część odstępnego dla mnie 2 dni po terminie, a czynsz do mieszkaniówki nadal nie jest jeszcze zapłacony. Nadal nie otrzymałam również ponad polowy kaucji, która również miała być od razu zapłacona. W umowie mam zapis, że jeśli najemca nie zapłaci odstępnego lub czynszu za 1 miesiąc, to mogę wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Czy w takim przypadku mogę dać już teraz tej Pani wypowiedzenie? Czy muszę poczekać do 11.06 żeby takie wypowiedzenie tej Pani przekazać? Czy najpierw mam jej przekazać zawiadomienie, że chce wypowiedzieć tą umowę? Czy muszę czekać 3 miesiące jak nie będzie płacić żeby móc dać wypowiedzenie / zawiadomienie o wypowiedzeniu tak jak to jest w przepisach? Wiem, że jest to dopiero pierwszy miesiąc jak ta Pani wynajęła, ale nie chce już kontynuować tej umowy, ponieważ widzę, że będą na pewno problemy z płatnościami i będą zaległości. Tym bardziej, że praktycznie nie ma z tą Panią w ogóle kontaktu i sporadycznie tylko odpisuje na smsy, a w mieszkaniu nadal nie przebywa i nawet nie przeprowadziła się jeszcze.

    12 maja 2022, 18:38

    Michał Koralewski

    W zadanym pytaniu mamy dwie kwestie wymagające odrębnej odpowiedzi. Pierwszą z nich jest obowiązek wpłaty kaucji. W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, zawarcie umowy najmu można uzależnić od wpłaty kaucji. Jeżeli zatem w umowie określono termin wpłaty, a najemca nie wpłacił jej w tym terminie, to nie ziścił się warunek zawieszający do wejścia umowy w życie. Tym samym, po nieskutecznym upływie terminu do wpłaty kaucji, tj. gdy nie wpłacono jej w całości, powstaje stan, w którym umowa najmu nie obowiązuje. Tym samym nie trzeba jej wypowiadać i można domagać się natychmiastowego opuszczenia lokalu.

    Inaczej sprawa miałaby się, gdyby podstawą wypowiedzenia umowy były wyłącznie zaległości czynszowe. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny:

    - nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli

    - lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności oraz

    - pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

    Aby zatem możliwe było przedterminowe zakończenie najmu okazjonalnego z uwagi na zaległości czynszowe, konieczne jest łączne ziszczenie się wszystkich ww. warunków, tj. zwłoka z zapłatą co najmniej za 3 miesiące, uprzednie wezwanie z wyznaczeniem dodatkowego terminu miesięcznego, wypowiedzenie na miesiąc naprzód.

     

    16 maja 2022, 15:33
  • Ela Raczkowska

    Witam, Z poniższych odpowiedzi rozumiem, ze uowa najmu okazjonalnego czasowego gdy lokator zalega z czynszem i oplatami również wymaga 3 Msc wypowiedzenia? Moj lokator nie płaci 2 Msc, zamierzam dać mu 1 Msc wypowiedzenia którego rozumiem nie mogę dać w trybie natychmiastowym? Dziękuję i pozdrawiam

    25 kwietnia 2022, 23:07

    Redakcja

    Sytuację tą reguluje przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel (wynajmujący) może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

                Tym samym konieczne jest uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem terminu dodatkowego do zapłaty (co najmniej miesiąc). Gdy termin ten upłynie bezskutecznie, możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu za jednomiesięcznym wypowiedzeniem oraz ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

    26 kwietnia 2022, 15:24
  • Łukasz Pietryjas

    Witam serdecznie. Mam problem bowiem wynajmuje mieszkanie w którym mieszkam juz około 6 lat. Umowę najmu mam podpisana u notariusza. Umowa ta jest ważna do stycznia 2024 r. Czy właściciel ma prawo rozwiązać umowę wcześnie?. Dodam że opłaty są płacone regularnie i mieszkanie jest utrzymane w super stanie mogę nawet powiedzieć że je wyremontowałem i standard się polepszył . Jesteśmy rodziną wielodzietna.

    25 kwietnia 2022, 18:26

    Redakcja

    Z treści pytania wynika, że zawarta została umowa najmu na czas oznaczony, do stycznia 2024 roku. W takim przypadku umowa może zostać rozwiązana przede wszystkim w przypadkach w niej wyraźnie określonych. Jeżeli zaś zawarto umowę najmu okazjonalnego, na co wskazywać może informacja o formie aktu notarialnego. Wynajmujący może dodatkowo wypowiedzieć ją w kilku sytuacjach wskazanych przez przepisy prawa. I tak, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca:

    1)  pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

    2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

    3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (art. 11 ust. 2 pkt 1-3 w zw. z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

    26 kwietnia 2022, 15:20
  • Ania Karyś

    Dzień dobry, dziękuję za szybką odpowiedź odnośnie mojego pytania o wypowiedzenie umowy najmu najemcę że względu na to, że jestem zmuszona wrócić do swojego mieszkania. Zapomniałam dodać, że jest to umowa najmu okazjonalnego - nie wiem czy obowiązują tu jakiś inne przepisy? Lokator podpisał oświadczenie u notariusz o możliwości zamieszkania w innym lokalu po ustaniu umowy najmu.

    25 lutego 2022, 13:52

    Michał Koralewski

    Umowa najmu okazjonalnego jest formą umowy terminowej, tj. zawartej na czas oznaczony. Dlatego też można ją wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach wskazanych w jej treści albo w przepisach prawa. Ta ostatnia grupa różni się nieznacznie od przesłanek wypowiedzenia klasycznej umowy najmu. W tym przypadku przypadki te są następujące:

    • najemca, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu notarialnym przekazanym wynajmującemu, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jeżeli tego nie uczyni, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia
    • nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca:  
    1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 
    2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
    3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
    2 marca 2022, 12:51
  • Ania Karys

    Dzień dobry. Umowę z najemca zawarłam na czas określony do końca roku, ale zmuszona jestem wprowadzić się do swojego mieszkania już za 2 miesiące. Czy w związku z tym moge wręczyć najemcy miesiąc wcześniej wypowiedzenie czy w tej sytuacji mogę liczyć tylko na zrozumienie drugiej strony i rozwiązanie umowy wcześniej za porozumieniem stron

    24 lutego 2022, 17:07

    Michał Koralewski

    Przypadki, w których właściciel może wypowiedzieć umowę z uwagi na fakt, że zamierza zamieszkać w wynajmowanej nieruchomości reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami art. 11 ust. 4 i 5 tej ustawy właściciel może to zrobić:

    • Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
    • Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

    Inne przypadki mogą wynikać wprost z treści umowy najmu. Jeżeli zaś ich nie przewidziano albo nie znajdują zastosowania, jedynym rozwiązaniem będzie zakończenie umowy na mocy porozumienia stron.

    25 lutego 2022, 12:57
  • Klaudia

    Wynajmuje swoje mieszkanie z umową o wynajem okazjonalny. Niestety dach budynku przecieka zanim administrator budynku naprawi uszkodzenia, musiała zrobić generalny remont głównego pomieszczenia w mieszkaniu. Czy mam możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokatorom jako że mieszkanie nie nadaje się na chwilę obecną do zamieszkania?

    17 stycznia 2022, 20:20

    Michał Koralewski

    W opisanym w pytaniu przypadku możliwe jest jedynie rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Względnie, jeżeli umowa zawarta jest na czas oznaczony, a wśród przesłanek jej wypowiedzenia przewidziano możliwość jej rozwiązania z uwagi na konieczność przeprowadzenia remontu kapitalnego. W innym wypadku zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

    19 stycznia 2022, 09:31
  • Bartek

    Jeśli w umowie najmu zrobilem zapis ze mogę wypowiedziec umowe z miesiecznym okresem wypowiedzenia jesli najemca zalega z zaplata czynszu za 1 miesiac to jak to sie ma do tego ze wedlug przepisow prawa maja to byc 3 miesiace ? Bedzie to wypowiedzenie wiążące?

    11 stycznia 2022, 23:09

    Michał Koralewski

    Odpowiedź na powyższe pytanie zależne jest od tego, czy umowę najmu zawarto na czas oznaczony, czy też na czas nieoznaczony:

    -      Umowa na czas nieoznaczony – w tym przypadku stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, a w umowie okres wypowiedzenia można wyłącznie wydłużyć. Tym samym, jeżeli zawarto umowę na czas nieoznaczony, to zawarcie w niej krótszego okresu wypowiedzenia nie będzie wiążące;

    -      Umowa na czas oznaczony – tego typu umowy można wypowiadać tylko w przypadkach w nich wskazanych. Można zatem w umowie postanowić, że wynajmujący będzie mógł ją wypowiedzieć za 1-miesięcznym wypowiedzeniem w określonych okolicznościach.

    17 stycznia 2022, 09:53
  • Marta

    Wiec kto ocenia ważność takiego powodu? Załóżmy ze Najemca wrecza wypowiedzenie z ważnego powodu, Najemca nie uznaje tego za ważny powód i nie przyjmuje oswiadczenia o wypowiedzeniu- wysyła pismo o nie uznaniu wypowiedzenia i nie zamierza sie wyprowadzić az do końca umowy. CZy Wynajmujący moze po prostu przyjsc do mieszkania i zabrac klucze i wyrzucić Najemce z data swojego wypowiedzenia? Jak to wygląda w praktyce? P

    14 listopada 2021, 12:30

    Michał Koralewski

    W przypadku sporu pomiędzy najemcą i wynajmującym organem właściwym do rozstrzygnięcia takiego sporu jest sąd powszechny. Wskazać należy jednak, że wynajmujący nie może samodzielnie usunąć najemcy i jego rzeczy z wynajmowanego lokalu. Do tego niezbędny jest prawomocny wyrok eksmisyjny. W toku takiej sprawy natomiast, sąd rozstrzygałby, czy żądanie eksmisji jest zasadne, a zatem czy skutecznie doszło do wypowiedzenia umowy najmu. Na marginesie zwrócić również wymaga uwagę na faktu, iż w czasie stanu epidemii oraz stanu zagrożenia epidemicznego wstrzymane są eksmisje z lokali mieszkalnych. Nawet, zatem wydanie wyroku nakazującego eksmisję nie spowoduje, że najemca zostanie eksmitowany.

    3 grudnia 2021, 09:01
  • Marta

    Co zrobic w sytuacji gdy Wynajmujacy wypowiedzial mi umowe „z tzw. waznych przyczyn” ale nie zgadzam sie z tym i nie chce wyprowadzac sie przed ustalonym w umowie terminie. Jak moge chronic sie przed takim dzialaniem Wynajmujacego?

    6 listopada 2021, 12:39

    Redakcja

    Dzień dobry, przede wszystkim warto sprawdzić, na jakie ważne przyczyny powołuje się wynajmujący. Ważnym powodem może być np. choroba osoby, która wypowiada umowę . To jednak czy nagła zmiana stanu zdrowia będzie uzasadniać wypowiedzenie umowy zależy od konkretnego przypadku.  Strona, która wypowiada umowę powołując się na ważne przyczyny, musi mieć konkretne dowody na to, że one faktycznie zaistniały np. wyniki badań, dokumenty itp. Aby chronić się przed takimi sytuacjami, podczas  negocjowania i podpisywania umowy najmu warto zawsze określić w niej szczegółowy katalog ważnych przyczyn, które mogą uprawniać najemcę do wypowiedzenia umowy.

    9 listopada 2021, 13:04
  • Basia

    A co w przypadku gdy umowa najmu okazjonalnego została zawarta, natomiast lokator/najemca jeszcze nie zdążył się wprowadzić, a właściciel stwierdził ze musi rozwiązać umowę, bo wynikła jakaś ciężka sytuacja, pozostawiając tym samym najemcę bez miejsca do zamieszkania. Czy prawo chroni jakość lokatora i zobowiązuje właściciela mieszkania do zwrotu kosztów albo znalezienia lokalu zastępczego?

    9 września 2021, 14:03

    Michał Koralewski

    Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony. Z faktu tego wynika, iż może zostać ona rozwiązana jedynie w przypadkach przewidzianych w jej treści, bądź przepisach prawa. Ustawowe przyczyny rozwiązania umowy najmu okazjonalnego zostały ograniczone. Wynajmujący może rozwiązać taką umowę przed terminem, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
    1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
    2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
    3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (wynika to z art. 19e stosowanym w zw. z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

    Tym samym, wynajmujący, po wejściu umowy w życie, nie może jej swobodnie rozwiązać. Jeżeli zaś nie realizuje on jej postanowień i odmawia wydania lokalu najemcy, temu ostatniemu przysługuje prawo do odszkodowania (np. zwrot kosztów tymczasowego zakwaterowania). Może on także rozwiązać umowę z winy wynajmującego.

    10 września 2021, 13:51
  • JP

    A co w przypadku kiedy najmujący wypowiedział umowę z miesięczny okresem wypowiedzenia ale wyprowadził się z mieszkania przed zakończeniem okresu wypowiedzenia? Czy mieszkanie mogę wynająć dopiero jak ten okres dobiegnie końca (czyli mieszkanie stoi puste) czy nowy najem może nakładać się na okres wypowiedzenia skoro najmujący nie chce przebywać juz w tym mieszkaniu?

    26 czerwca 2021, 13:15

    Michał Koralewski

    Kluczowe do odpowiedzi na to pytanie jest to, czy najemca zwrócił klucze do mieszkania. Rozróżnić należy bowiem faktyczne wyprowadzenie się z lokalu od dysponowania nim. Dopóki najemca nie zwróci kluczy do lokalu, nadal faktycznie nim dysponuje. Istotą umowy najmu jest zaś prawo do korzystania z lokalu – jest to przy tym prawo, a nie obowiązek korzystania z wynajętej nieruchomości. Tym samym, jeżeli najemca zwrócił klucze i podpisano protokół zwrotnego przekazania lokalu właścicielowi, przyjąć można że doszło do umownego skrócenia okresu najmu. W takim przypadku:

    •     można wynająć mieszkanie nowemu najemcy,
    •     najemca, który wcześniej zdał klucze może żądać zwrotu opłaty za część miesiąca, w której nie dysponował już lokalem i kluczami do niego, chyba że strony umówiły się inaczej.
    28 czerwca 2021, 15:55

Regionalne

Rynek nieruchomości

Wiadomości

Wnętrza

Inne

Udostępnij
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: