Zmiany w prawie budowlanym w 2018 roku

Styczeń 2018 roku nie będzie pod tym względem wyjątkowy. Niemniej, jego wyjątkowość przejawiać się będzie w wielości wprowadzanych zmian. Mianowicie już od pierwszego dnia tego miesiąca zaczną obowiązywać nowe warunki techniczne dla budynków oraz ich usytuowania. To zaś jeden z kluczowych aktów prawnych dla deweloperów, osób rozpoczynających budowę domu, bądź planujących przebudowę posiadanej nieruchomości. Ustawodawca wprowadził aż 69 zmian względem dotychczasowej regulacji, a cel tych zmian ma poprawić jakość mieszkania i lepsze zagospodarowanie gruntu.

Zmiany Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [Rozporządzenie], bo o nim tutaj mowa, zaczynają się już od definicji legalnych. Wprowadzono m.in. dotychczas brakujące definicje: działki budowlanej, parkingu oraz aneksu kuchennego. Wśród wielu pozostałych zmian zwrócić należy uwagę w szczególności na następujące:

• ułatwienie lokowania nowych budynków bezpośrednio przy granicy działki budowlanej – będzie to możliwe nie tylko w zabudowie jednorodzinnej,

• zmniejszono liczbę wyjątków od obowiązku zapewnienia dostępności budynków dla osób niepełnosprawnych pozostawiając to wyłączenie jedynie dla budynków na terenach zamkniętych,

• 7 metrów od okien pomieszczeń mieszkalnych, placów zabaw, boisk, itp. będzie można ulokować aż 10 miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Dotychczas w takiej odległości mogły być zaplanowane jedynie 4 tego typu stanowiska,

• stanowiska postojowe dla osób niepełnosprawnych będą mogły być zbliżone do okien innych budynków bez żadnych ograniczeń. Dotychczas przepis wymagał zachowania 5 metrów odległości,

• zachowanie odległości od ww. pomieszczeń i obiektów nie będzie również konieczne w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku. Dopuszczalne będzie zatem lokowanie miejsc postojowych bezpośrednio przy takich budynkach bez konieczności uzyskiwania odstępstwa od warunków technicznych,

• zwiększa się szerokość stanowisk postojowych dla samochodów osobowych z 2,3 m do 2,5 m,

• zniesiono natomiast minimalną odległość lokowania pojemników i kontenerów na odpady od okien i drzwi budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dotychczas musiała ona wynosić co najmniej 3 metry,

• zrezygnowano z konieczności lokowania pralki jedynie w łazienkach,

• dopuszczono możliwość łączenia pokoju dziennego z aneksem kuchennym w mieszkaniach jednopokojowych. Dotychczas pomieszczenie kuchenne mogło być łączone jedynie z przedpokojem,

• ustawodawca zrezygnował również z określania minimalnych powierzchni poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniu ograniczając się do wskazania, że mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Zmiana ta ma dwa zadania. Pierwszym z nich jest umożliwienie bardziej swobodnego projektowania małych mieszkań, tak aby maksymalnie wykorzystać daną przestrzeń dostosowując ją do potrzeb nabywców. Drugi to wyeliminowanie z obrotu tzw. mikrokawalerek, które miały zaledwie po kilkanaście metrów kwadratowych powierzchni.

Omawiane rozporządzenie wprowadza także zmiany odnoszące się do obiektów handlowych, usługowych i stacji benzynowych. Z punktu widzenia ich przeciętnego użytkownika najważniejszą jest wprowadzenie dla ww. obiektów o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m2, a także stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 m2 obowiązku posiadania wydzielonego pomieszczenia dostosowanego do karmienia i przewijania dzieci.

Osoby zamieszkujące w zabudowie wolnostojącej, bądź szeregowej, a także wykorzystujące swoje nieruchomości na cele działalności gospodarczej zainteresować powinny również zmiany w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na wstępie przypomnieć należy, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania albo wykupienia nieruchomości lub jej części (art. 36 ust. 1 ww. ustawy).

Począwszy od 01 stycznia 2018 roku od zasady tej obowiązywać będą aż trzy wyjątki. Wystarczające zatem będzie, iż spełniony zostanie którykolwiek z nich, a pokrzywdzony użytkownik nieruchomości pozbawiony zostanie ww. uprawnień. Stanie się tak m.in. gdy uchwalenie albo zmiana planu miejscowego wynikać będzie z konieczności uwzględnienia uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych.

Przy okazji doprecyzowano również sposób obliczania wartości nieruchomości na potrzeby przyznania ww. świadczeń. Zachowano wszakże dotychczasowe odesłanie do ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami.

Jak widać Nowy Rok tym razem niesie ze sobą bardzo wiele zmian w tak ważnym aspekcie życia, jak warunki mieszkaniowe. W większości przypadków jest to dobra wiadomość dla wskazanych na wstępie osób.