Budowa domu bez pozwolenia - co warto wiedzieć?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• od kiedy obowiązywać będą nowe przepisy;
• jakie warunki należy spełnić, budując dom do 70 m2 bez pozwolenia;
• na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy budowie domu bez pozwolenia.

Zmiany w prawie budowlanym 2023 

Nadchodzące zmiany w prawie budowlanym, które prawdopodobnie wejdą w życie jeszcze w I kwartale 2023 r., rozszerzą katalog budów niewymagających pozwolenia na budowę. Po wejściu nowych przepisów w życie będzie można zbudować dom bez pozwolenia na budowę bez ograniczeń powierzchniowych. Tym samym możliwe będzie wybudowanie domu na zgłoszenie np. o powierzchni 100 czy 200 m2.

Oprócz tego nowelizacja ustawy Prawo budowlane ma również rozszerzyć katalog robót budowlanych, które nie będą wymagać pozwolenia - konieczne będzie jedynie ich zgłoszenie. Nowe przepisy wprowadzą też m.in. Bazę Projektów Budowlanych czy zniosą obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nowelizacja przyniesie również zmiany w Elektronicznym Dzienniku Budowy. 

Domy do 70m2 bez pozwolenia - od kiedy przepisy weszły w życie?

Jednym z elementów tzw. Polskiego Ładu było wprowadzenie zmian w przepisach regulujących proces budowlany, tak aby uprościć budowę niewielkich domów wolnostojących. Założenia te zmaterializowały się w ustawie z 17 września 2021 o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa ta weszła w życie z dniem 02 stycznia 2022 roku i pozwala budować domy bez pozwolenia 70 m2. W przypadku domów o powierzchni do 70 m2 nie ma też już konieczności zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Co warte podkreślenia, ustawa obejmuje również budowę:

• domów szkieletowych bez pozwolenia,
• domów z poddaszem oraz tarasem o łącznej powierzchni do 90 m2 (wynika to z faktu, że powierzchnia 70 m2 odnosi się do powierzchni zabudowy działki, nie zaś do łącznej powierzchni powstałego budynku),
• domków letniskowych bez pozwolenia o powierzchni do 70 m2.

Jaka działka pod dom 70m2?

Należy pamiętać również o tym, że budowa domu bez pozwolenia o powierzchni 70 m2 możliwa jest tylko na działce o określonej powierzchni. I tak na każde 500 m2 działki gruntu może przypadać jeden dom o powierzchni zabudowy do 70 m2. Oznacza to, że jeżeli inwestor:

• dysponuje działką gruntu o powierzchni nie większej niż 999 m2, może na niej wybudować jeden dom bez pozwolenia,
• dysponuje działką gruntu o powierzchni 1.000 m2, może na niej wybudować dwa dom bez pozwolenia, 
• dysponuje działką gruntu o powierzchni ponad 1.000 m2, może na niej wybudować po jednym domu bez pozwolenia na każde 500 m2 działki.

Dom bez pozwolenia - jakie formalności należy spełnić?

O ile decydując się na budowę domu bez pozwolenia, należy opracować szereg dokumentów, to jednak sama procedura administracyjna jest znacznie prostsza, aniżeli przy tradycyjnym zgłoszeniu. Starostwa (prezydent miasta na prawach powiatu) nie mają bowiem możliwości wniesienia sprzeciwu względem zgłoszonej przez inwestora budowy. Dzięki temu, do budowy domu bez pozwolenia można przystąpić od razu po wskazywanym wcześniej zgłoszeniu.

Miła niespodzianka może spotkać inwestorów także, jeśli chodzi o projekt domu 70 m2 bez pozwolenia. Uruchomiona została bowiem państwowa baza projektów budowlanych tego typu obiektów. Dostęp jest otwarty dla osób deklarujących wykorzystanie projektu na indywidualne potrzeby mieszkaniowe.

Na zakończenie warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną zmianę. Mianowicie, zwiększeniu uległa także maksymalna powierzchnia zabudowy domku rekreacyjnego. Wcześniej wynosiła ona 35 m2; po zmianie jest to 70 m2. Wprowadzono jednak dodatkowy warunek. Podobnie jak w przypadku domu bez pozwolenia, jeden domek letniskowy można wybudować na działce gruntu o powierzchni 500 m2. W przypadku większych działek, jeden domek rekreacyjny można wybudować na każde 500 m2 powierzchni takiej działki.

Budowa zgodna z przeznaczeniem działki

Budowa domów bez pozwolenia musi być jednak zgodna z warunkami przewidzianymi dla danej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy - z wydaną dla działki decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na marginesie należy wspomnieć, że wprowadzane zmiany określają także czas, w którym powinna zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy. Organ ma na to 21 dni. Co ciekawe, jeżeli uchybi temu terminowi, na urzędnika będzie mogła zostać nałożona kara pieniężna w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Odpowiedni projekt

Niezbędne jest sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu zagospodarowania działki.

Spełnione warunki techniczne

Dom bez pozwolenia musi spełniać warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które określono w przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W rozporządzeniu tym określono m.in. minimalne odległości od działki sąsiedniej, przypadki, gdy możliwe jest wybudowanie budynku przy granicy, powierzchnię i wysokość lub wyposażenie poszczególnych pomieszczeń, wymogi w zakresie nasłonecznia, szczelności, instalacji itp. Wykazanie spełnienia tego warunku, a także innych warunków przewidzianych prawem do wolnostojących budynków mieszkalnych potwierdza projektant. Składa on oświadczenie projektanta o sporządzeniu projekt zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Odpowiedzialność za kierowanie budową

Odpowiedzialność spoczywa na kierowniku budowy (jeśli zostanie powołany) albo na samym inwestorze, jeśli złoży oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Ograniczenie do działki gruntu

Obszar oddziaływania domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 musi ograniczać się do działki gruntu, na której ma on zostać wybudowany. Chodzi tu o wpływ budynku na sąsiednie nieruchomości, np. w zakresie zacienienia.

Zgłoszenie zamiaru budowy

Konieczne jest dokonanie zgłoszenia zamiaru budowy domu do 70 m2 we właściwym starostwie albo urzędzie miejskim w miastach na prawach powiatu.

Ile kosztuje budowa domu bez pozwolenia?

Dom bez pozwolenia na budowę o powierzchni do 70 m2 można w wersji budżetowej - mimo ogromnych wzrostów cen materiałów budowlanych - postawić już za ok. 200 tys. zł. Jeśli chodzi o domy bez pozwolenia, cena będzie wahać się m.in. w zależności od wybranych materiałów, ale też - od projektu. Im bardziej skomplikowany, tym wyższe nakłady będzie musiał ponieść inwestor, który będzie chciał na jego podstawie zbudować dom. 

Zalety i wady - podsumowanie 

Dom 70 m2 bez pozwolenia jest bez wątpienia dobrą opcją dla osób, które chcą jak najszybciej zrealizować budowę domu. Formalności są maksymalnie ograniczone, a inwestor nie musi nawet powoływać kierownika budowy. Należy jednak mieć świadomość, że domy bez pozwolenia 70 m2 mogą być również ryzykowną inwestycją. Istnieje m.in. pewne ryzyko odrzucenia projektu takiego domu mieszkalnego. Wystarczy, że będzie niezgodny z warunkami zabudowy działki czy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub innymi przepisami, co może mieć miejsce, jeśli inwestor indywidualny będzie chciał dopełnić wszystkich formalności jak najszybciej. Oprócz tego może dojść również do wadliwej realizacji projektu, jeśli inwestor zrezygnuje z kierownika budowy, a co się z tym wiąże - także z obniżeniem standardów bezpieczeństwa. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto zatem dokładnie rozważyć wszystkie wady i zalety budowy domu bez pozwolenia.