Domki letniskowe - jakie warunki muszą spełniać?

Nowoczesne domki letniskowe nad morzem to marzenie wielu osób. I choć takie domki wymagają mniej formalności niż „zwykłe” domy, nie oznacza to jednak, że w tej kwestii panuje pełna dowolność. Odpowiadając na pytanie, jakie formalności musimy spełnić, jeśli chcemy postawić taki domek, powinniśmy oczywiście zacząć od zdefiniowania, czym ten domek właściwie jest.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest domek letniskowy
• jakie warunki powinien spełniać
• ile kosztuje budowa domku letniskowego

Domki letniskowe - definicja

Prawo określa taką nieruchomość w opozycji do tzw. domu całorocznego - czyli zwykłego domu mieszkalnego, który - jak sama nazwa wskazuje - nadaje się do ciągłego zamieszkania. Domek letniskowy jest to więc nieruchomość, której celem nie będzie zamieszkanie stałe, a właśnie czasowe, okazjonalne, letnie itp. Zgodnie z art. 29 pkt 2a Ustawy Prawo Budowlane nieruchomości, o które chodzi to „wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku”.

Co to znaczy budynek wolnostojący i parterowy? Tego przepisy już nie określają, dlatego jeśli są jakiekolwiek wątpliwości, należy się posiłkować orzeczeniami sądów administracyjnych. Są to bardzo istotne kwestie, bowiem korzystając z orzeczeń dowiemy się, że bez pozwolenia, owszem - wybudujemy domek - ale wyłącznie jednokondygnacyjny, co oznacza, że bez poddasza użytkowego. To traktowane jest już jak druga kondygnacja. Możemy jednak zdecydować się na poddasze nieużytkowe - powinno ono mieć mniejszą wysokość niż 2,2 metra. 

Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu do remontu? Czytaj

Jakie warunki powinien spełniać domek letniskowy?

Jedną z najważniejszych kwestii przy budowie domku letniskowego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To bardzo ważny dokument, który wskazuje, jak wygląda aktualne otoczenie i jak będzie się kształtowało w kolejnych latach. MPZP reguluje również wszelkie kwestie związane z planowaną budową - precyzuje, jaki powinien być kąt nachylenia połaci dachowej czy jaka wysokość budynku będzie odpowiednia.

Nieco trudniejsza sytuacja rodzi się w przypadku działki, na której nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas samodzielne musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co wiąże się z koniecznością poświęcenia większej ilości czasu na wizyty w urzędzie.

Dodatkowe warunki to:

• budynek, który chcemy postawić musi być obiektem wolnostojącym oraz parterowym (może być jednak otwarta antresola);
• jego powierzchnia nie może być większa niż 35 m2 lub 70 m2 przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m;
• liczba domków na każde 500 m2 działki nie może być większa niż jeden.

Domek letniskowy na zgłoszenie

Budowa domu rekreacyjnego nie może obejść się bez spełnienia konkretnych procedur. Jeśli chodzi o projekty domków letniskowych, te różnią się nie tylko pod względem powierzchni użytkowej i typu zabudowy, ale również wykorzystanych technologii czy funkcjonalnych rozwiązań. Domek letniskowy 35 m2, a nawet 70 m2 nie wymaga większych formalności - pozwolenie na budowę w takim przypadku nie będzie konieczne. Ważne jest natomiast, aby domek drewniany lub murowany o takiej powierzchni spełniał swoją funkcję i był przeznaczony do sezonowego wypoczynku. 

Budowa domu letniskowego na zgłoszenie przebiega sprawniej, niż w przypadku pozwolenia na budowę. Nie wymaga przygotowania projektu budowlanego, a wszelkie niezbędne dokumenty można sporządzić samodzielnie, bez konieczności zatrudniania specjalisty. Co istotne i warte podkreślenia, budowa domku letniskowego na zgłoszenie wyklucza możliwość umiejscowienia poddasza użytkowego. Można jednak wybudować antresolę, która - w świetle prawa budowlanego - nie jest pełną kondygnacją.

Domek letniskowy na pozwolenie

Nieco inaczej wygląda procedura formalna w przypadku budowy domku letniskowego na standardowe pozwolenie na budowę. Budowa domku rekreacyjnego w takim przypadku wymaga zgromadzenia tych samych dokumentów, co w przypadku budynku mieszkalnego. Konieczny jest zatem projekt budowlany przygotowany przez projektanta.

Należy dołączyć go do wniosku o pozwolenie na budowę. Decyzja z urzędu o pozytywnym rozpatrzeniu pozwolenia nie jest jednak zakończeniem procedury formalnej. Po otrzymaniu decyzji należy bowiem zarejestrować dziennik budowy, zatrudnić odpowiedniego specjalistę - kierownika budowy, a następnie zgłosić rozpoczęcie robót w nadzorze budowlanym.

Zgłoszenie budowy

Zgłoszenie składamy w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta na prawach powiatu. W formularzu będziemy musieli określić termin rozpoczęcia prac, zakres, sposób wykonania, potwierdzić swoje prawo do działki, mogą być także konieczne szkice i rysunki. 

Budowę zgłaszamy nie później niż 30 dni przed jej rozpoczęciem. Jeśli urząd nie zakwestionuje naszego zgłoszenia, oznacza to, że wydał on milczącą zgodę na prowadzenie prac. Również 30 dni mają urzędnicy na poinformowanie nas o brakach w dokumentacji.

Jaki projekt domku letniskowego wybrać?

Na rynku dostępnych jest wiele projektów domków letniskowych. Warto wybrać projekt, który będzie funkcjonalny i zapewni odpowiedni komfort mieszkalny. Domki letniskowe nad jeziorem, ale i w miastach, zazwyczaj nie są zbyt duże, więc warto postawić na projekt, który uwzględni miejsca do przechowywania rzeczy oraz wygodne rozwiązania, takie jak np. łóżka piętrowe - choć tu wszystko zależy od liczby osób, które będą w domku wypoczywać.

Istnieje wiele możliwości, by zaaranżować np. drewniany domek letniskowy. Projekt można dostosować do swoich potrzeb i odpowiednio go zmodyfikować - choć nie każda firma na to pozwala.

Ile kosztuje budowa domku letniskowego?

Trudno jednoznacznie wskazać koszt, jaki poniesiemy, budując domek letniskowy drewniany czy murowany. Cena zależy przede wszystkim od wielkości nieruchomości, a także lokalizacji, użytych materiałów oraz standardu wykończenia. Znaczenie będzie miało również to, czy wystarczy nam typowy budynek sezonowy, czy jednak zdecydujemy się na domek letniskowy całoroczny.

Gotowe domki letniskowe całoroczne o metrażu 35 m2 można kupić już za 100-150 tys. zł. Trzeba mieć jednak na uwadze, że to podstawowa cena dla stanu surowego zamkniętego. Wszelkie udogodnienia - jak np.: ocieplenie ścian i podłogi, rynny czy instalacje grzewcza, elektryczna oraz hydrauliczna - generują dodatkowe koszty. Należy także doliczyć koszty wykończenia, te są jednak podobne jak w przypadku standardowej nieruchomości mieszkalnej i zaczynają się od około 1500-2000 zł/m2. Górnej granicy właściwie nie ma. Za dom 70 m2 w stanie surowym zamkniętym zapłacimy już około 200-250 tys. zł. 

Gotowe domki letniskowe - zalety i wady

Coraz więcej firm oferuje sprzedaż gotowego projektu domku wraz z jego realizacją. Większość propozycji to małe domki letniskowe. Projekty do 35 m2 są najpopularniejsze, bowiem do niedawna był to maksymalny metraż, aby postawić nieruchomość bez pozwolenia. Dla wielu osób jest to powierzchnia wystarczająca na wnętrze typowo rekreacyjne. 

Niewątpliwą zaletą gotowych domków jest oszczędność czasu. Decydując się na usługi firmy, która się specjalizuje w budowie takich nieruchomości, zyskujemy gotowy projekt oraz szybką realizację - moduły zwykle powstają w hali produkcyjnej, a sam montaż na działce trwa zaledwie 2-3 dni. Takie rozwiązanie jest też często nieco tańsze niż budownictwo tradycyjne. Minusem jest jednak fakt, że na działkę musi dojechać dźwig - a to nie zawsze jest możliwe. Wiele osób narzeka również na fakt, że przy takim rozwiązaniu projekt nie będzie spersonalizowany, choć często można go nieco zmodyfikować. 

Dom czy mieszkanie - jakie są różnice? Czytaj

Podsumowanie 

Budowa domków letniskowych staje się coraz łatwiejsza, co powoduje, że coraz więcej osób decyduje się na takie rozwiązanie. Przestronny domek z tarasem to idealne miejsce na komfortowy wypoczynek z dala od miejskiego zgiełku. Przytulna aranżacja to gwarancja relaksującego pobytu nawet dla 6 osób. Koszt budowy jest stosunkowo niski, a realizacja gotowego projektu przez zewnętrzną firmę pozwala zaoszczędzić wiele czasu. Zanim jednak zdecydujemy się na domek letniskowy bez pozwolenia, musimy upewnić się, że na jego budowę pozwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.