Czy wyższe stopy procentowe ostudzą rynek mieszkaniowy?

Stopy procentowe to jedna ze składowych ceny mieszkania, ale nie jedyna. Ogromny wpływ na koszty jakie musi ponieść nabywca, ma również ograniczona ilość gruntów, czy rosnące ceny materiałów budowlanych. Czy zatem decyzja Rady Polityki Pieniężnej będzie miała stabilizujący wpływ na rynek mieszkaniowy? O to RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wzrost stóp procentowych wpłynie na ceny mieszkań
• co na ten temat sądzą deweloperzy 
• czy popyt na mieszkania spadnie 

Tomasz Łapiński, Wiceprezes Zarządu i Chief Development Officer w Cordia Polska

Druga już w ciągu miesiąca podwyżka stóp procentowych – z 0,5 do 1,25 proc. – nie powinna jeszcze wpłynąć ani na ceny na rynku pierwotnym, ani na popyt na mieszkania. W mojej ocenie dopiero przekroczenie poziomu 3,0 proc. i kształtowanie się kosztów kredytu hipotecznego w wysokości powyżej 4,5% może zadziałać na rynek chłodząco, ograniczając dostępność kredytów i zwiększając atrakcyjność lokat, z których dziś pieniądze odpływają właśnie do nieruchomości.

Obecnie nadal mamy rozdźwięk między obserwowaną inflacją, czyli wzrostem cen, a stopami procentowymi – i to bardzo duży. Oferta deweloperów jest ograniczona, co dodatkowo stymuluje wzrost cen na rynku mieszkaniowym. To oznacza, że Polakom nadal opłaca się kupować i inwestować w nieruchomości. Co więcej, dla zachowania konsumentów i ich decyzji zakupowych istotniejsze od faktycznej wysokości stóp procentowych jest to, jak kształtują się ich oczekiwania co do dalszego rozwoju sytuacji rynkowej.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A.

W październiku i listopadzie doczekaliśmy się pierwszych od 9 lat podwyżek stóp procentowych – główna stopa referencyjna wzrosła z 0,1 do 1,25 pp.  Ich wpływ na ceny mieszkań pozostanie na razie niewielki - wszystko zależy od tego, czy za jesiennymi podwyżkami pójdą kolejne. Warto pamiętać, że do marca ubiegłego roku stopy procentowe znajdowały się na wyższym poziomie (1,5 proc.), a mimo tego do bankowych okienek ustawiały się długie kolejki chętnych.

Poza tym popyt na mieszkania tylko częściowo uzależniony jest od kredytów hipotecznych - skoro inflacja dalej rośnie, to realna stopa procentowa (obecnie około -5,5 proc.) pozostaje głęboko ujemna. Polacy w obliczu braku alternatyw inwestycyjnych powinni  dalej  lokować swoje oszczędności w nieruchomościach, które w ostatnich latach drożały nawet o ponad 10 proc. w skali roku. W niektórych inwestycjach prowadzonych przez moją firmę nabywcy „gotówkowi” stanowią nawet 70-80 proc. wszystkich kupujących.

Nie zapominajmy, że podwyżka stóp procentowych oznacza także wzrost kosztów finansowania inwestycji dla deweloperów zarówno w przypadku kredytu deweloperskiego, jak i obligacji zmiennokuponowych opartych o WIBOR. Może się więc okazać, że w krótkiej perspektywie, zamiast ograniczać popyt i obniżać ceny mieszkań, działania Rady Polityki Pieniężnej doprowadzą do ich dalszych wzrostów. Jeśli, zgodnie z oczekiwaniami rynku, czekają nas kolejne, daleko idące podwyżki stóp, być może RPP osiągnie swój cel – inflacja wyhamuje, a Polacy przestaną wycofywać swoje pieniądze z lokat i rachunków oszczędnościowych. Jeżeli jednak pozostanie tylko przy niewielkich zmianach – popyt na mieszkania dalej będzie przewyższał podaż i kolejne podwyżki cen pozostaną tylko kwestią czasu.

Trudno jednoznacznie wskazać, jaka będzie reakcja rynku na podwyżkę stóp procentowych. Wydaje się naturalne, że deweloperzy, którzy finansują swoje inwestycje ze środków zewnętrznych, podwyższą ceny mieszkań, aby w ten sposób zrekompensować sobie koszty kredytów zaciągniętych na poczet realizacji osiedli.

Prawdopodobnie zabieg ten spotka się ze spadkiem zainteresowania nabywców i brakiem akceptacji wyższych cen lokali na rynku pierwotnym – nie będzie to jednak reakcja natychmiastowa. To proces, który może potrwać wiele miesięcy, a nawet kilka lat, w pierwszej kolejności dotykając kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych, a dopiero potem tych nabywców, którzy poszukują lokali na własny użytek.

Natomiast zupełnie inaczej mogą zachować się deweloperzy, którzy podobnie jak my, nie korzystają z kredytów podczas realizacji projektów. W spółce mieszkaniowej Skanska wszystkie nasze osiedla finansujemy ze środków własnych – my jesteśmy inwestorem, a generalnym wykonawcą Skanska S.A. To model biznesowy, który oferuje nabywcom wiele korzyści, m.in. jest dla nich gwarancją bezpiecznej lokaty kapitału. Co więcej, to forma działania, która pozwala nam nie zwiększać cen mieszkań ze względu na obecną sytuację i podwyżkę stóp procentowych.

Cezary Grabowski, dyrektor marketingu i sprzedaży Bouygues Immobilier Polska

Podwyżka stóp procentowych przy rosnącej inflacji, a ta jest najwyższa w Polsce od dwudziestu lat, jest naturalną konsekwencją sytuacji rynkowej. Wydaje się jednak prawdopodobne, że ta decyzja nie wpłynie znacząco na ceny nieruchomości, jeżeli weźmiemy pod uwagę inne czynniki rynkowe, takie jak ceny gruntów, materiałów i robocizny, a te jak wiemy utrzymują się obecnie na wysokim poziomie. Oczywiście, raty kredytów hipotecznych wzrosną, ale jak wyliczają eksperci przeciętnie będzie to wzrost w granicach 130 zł miesięcznie, a zatem jeszcze nie powinno zniechęcić kredytobiorców do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości.

Podwyżka stóp procentowych raczej nie spowoduje też większego zainteresowania inwestorów lokatami, ponieważ inflacja wciąż pozostaje na wysokim poziomie. Tak więc nadal bardziej będzie się opłacać inwestować w nieruchomości niż w niskooprocentowane lokaty. Z tego względu przewidujemy, że mimo pewnych przesłanek do lekkiego spadku popytu na mieszkania zarówno wśród inwestorów instytucjonalnych, jaki klientów indywidulanych, to ceny mieszkań powinny utrzymać się na tym samym poziomie.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Nie spodziewam się takiego wpływu. Podwyżka stóp procentowych oddziaływać będzie oczywiście na koszt kredytów i oprocentowanie lokat, ale bez przełożenia na ceny mieszkań. Należy pamiętać, że m.in. dzięki wdrażanym rekomendacjom KNF, decyzje kredytowe są wydawane z uwzględnieniem czynników ryzyka, w tym zmiany wysokości stóp procentowych, więc ten aspekt nie będzie miał decydującego znaczenia w kontekście akceptacji wniosków klientów, a tym samym nie obniży potencjału popytowego.

Równie ważny jest fakt, że – choć oprocentowanie lokat i rachunków oszczędnościowych wzrośnie – mieszkania nadal pozostaną wysoce atrakcyjną formą inwestowania, patrząc zarówno na stopę zwrotu z wynajmu, jak i na podwyżki ich cen wielokrotnie przekraczające potencjalny zysk z lokat. Popyt na mieszkania ma stabilne podstawy i pozostanie silny, zaś podaż rośnie wolno, m.in. przez długi czas oczekiwania na decyzje administracyjne i niedobór terenów objętych planami zagospodarowania.  Mieszkania będą zyskiwać na wartości.

Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL S.A.

Na obecnym etapie nie spodziewamy się znaczącego wpływu podwyżki stóp procentowych na bieżącą sprzedaż czy ceny. Działamy na siedmiu rynkach, oparci o swoje kanały sprzedaży, a nasze mieszkania trafiają głównie do klientów chcących zaspokoić własne cele mieszkaniowe. Nie sądzimy, żeby zmieniło się nastawienie tej części nabywców lokali. Poza tym nieruchomości niezmiennie stanowią atrakcyjną formę lokowania kapitału, szczególnie, gdy inflacja znajduje się na obecnych poziomach.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży RONSON Development

Wysokość stóp procentowych jest tylko jednym z elementów – naprawdę nie najważniejszym – który ma wpływ na rynek nieruchomości oraz ceny mieszkań. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej nie spowoduje zmian tektonicznych na rynku deweloperskim. Należy oczekiwać stabilnego wzrostu cen, na poziomie 3-4% rocznie.

Popyt inwestycyjny mogłyby zmniejszyć dalsze skokowe podwyżki, ale wciąż należy pamiętać, że wysokość stóp procentowych jest tylko jednym z czynników, który decyduje o zakupie mieszkania. Innymi są rosnące wynagrodzenia, stabilność pracy oraz zmniejszające się bezrobocie, a także bliskie Polakom przekonanie o bezpieczeństwie lokowania gotówki w nieruchomości. Na wzrost cen mieszkań także wpływa bardzo dużo czynników, począwszy od drożejących gruntów, ale też przede wszystkim ograniczonej podaży gruntów, przez  rosnące ceny materiałów budowlanych, po koszty pracy. Poza wszystkim, inflacja jest dzisiaj wszechogarniająca, a ceny mieszkań nie stanowią tu wyjątku.