Wskaźnik intensywności zabudowy – jak obliczyć?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest wskaźnik intensywności zabudowy i dlaczego jest tak istotny
• czy wskaźnik może ulec zmianie
• jaki związek ma wskaźnik intensywności zabudowy z pozwoleniem na budowę

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?

Osoby mające w planach budowę domu i poszukujące odpowiedniego, gotowego projektu budynku powinny zwrócić uwagę na kilka kwestii. Jedną z nich jest wskaźnik intensywności zabudowy.

Zgodnie z art. 15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej (inaczej: stosunek powierzchni budynków do powierzchni gruntów). Warto przy tym zaznaczyć, że jako powierzchnię całkowitej zabudowy określa się sumę wszystkich kondygnacji budynków, które znajdują się na terenie działki. To oznacza, że wlicza się do tej powierzchni zarówno garaże, jak i nadbudówki, piwnice, poddasze użytkowe czy nawet schody zewnętrzne lub balkony – o ile wychodzą poza kubaturę budynku.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera wskaźnik intensywności zabudowy. Jeśli nie ma MPZP, wskaźnik powinien znaleźć się w decyzji o warunkach zabudowy. Podana musi być zarówno minimalna, jak i maksymalna wartość wskaźnika.

Warto też pamiętać, że można wyróżnić zarówno wskaźnik intensywności zabudowy netto, jak i brutto. Pierwszy z nich to stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Wskaźnik brutto natomiast odnosi się do obszaru, który uwzględnia też grunt pod budowę np. drogi.

Minimalny i maksymalny wskaźnik – różnice

Minimalny wskaźnik zabudowy – jak sugeruje nazwa – określa najmniejszą możliwą intensywność zabudowy działki. Ustalenie takiej wartości ma służyć racjonalizacji zagospodarowania terenu i jednocześnie optymalizacji kosztów budowy elementów infrastruktury; mowa m.in. o drogach czy przyłączach, ale i budynkach użyteczności publicznej. Z kolei maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy ma chronić środowisko naturalne przed zbyt dużą ingerencją, a dodatkowo pozwala utrzymać ład przestrzenny.

Od czego zależy minimalna i maksymalna wartość wskaźnika zabudowy? Urzędnicy, ustalając tę wartość, biorą pod uwagę cechy charakterystyczne danego terenu. Istotny jest np. udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do możliwości utrzymania procesów środowiskowych na terenie, na którym występują. Należy mieć świadomość, że powierzchnia biologicznie czynna nie może być zabudowana trwale budynkiem mieszkalnym, a wskaźnik intensywności zostanie obniżony.

Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik intensywności zabudowy

Warto mieć też świadomość różnicy między wskaźnikiem powierzchni zabudowy a wskaźnikiem intensywności zabudowy – wbrew pozorom oba pojęcia dotyczą czegoś innego. Wskaźnik intensywności zabudowy uwzględnia sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynku. Tym samym, jeśli np. dom ma piwnicę i jedno piętro, to aby obliczyć wskaźnik, konieczne jest wliczenie powierzchni zarówno piwnicy, parteru, jak i pierwszego piętra.

Wskaźnik powierzchni zabudowy dotyczy natomiast jedynie terenu zajętego przez budynek – nie ma zatem znaczenia, ile pięter ma dom i czy jest podpiwniczony. W jego przypadku nie są również brane pod uwagę dodatkowe zabudowania na danej działce, które wychodzą poza obrys budynku.

Intensywność zabudowy a normy prawne

Jeśli chodzi o normy prawne przy obliczaniu wskaźnika intensywności zabudowy terenu, konieczne jest przestrzeganie wymogów Normy PN-ISO 9836:17. Określa ona sposoby mierzenia powierzchni. Co istotne, norma ISO jest normą międzynarodową, a polskie przepisy nie przewidują możliwości odstępstwa od jej stosowania.

Sposoby obliczania powierzchni mieszkań i domów Zobacz

Wskaźnik intensywności zabudowy a kwestia pozwolenia na budowę

Należy mieć świadomość, że projekt domu musi być dostosowany do warunków zabudowy na danym terenie, a zatem również do wskaźnika intensywności zabudowy. O ile w przypadku projektu przygotowywanego na zlecenie inwestora raczej nie ma ryzyka niedostosowania do wymogów, o tyle, jeśli osoba chcąca zbudować dom wybierze gotowy projekt, powinna sprawdzić, czy spełnia on minimalną i maksymalną wartość wskaźnika intensywności zabudowy. W innym przypadku inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę domu.

Jak zmienić wskaźnik intensywności zabudowy w projekcie?

Jeśli okaże się, że projekt domu nie spełnia minimalnej lub maksymalnej wartości wskaźnika intensywności zabudowy, to możliwa jest adaptacja projektu do wymogów określonych w MPZP lub warunkach zabudowy. Nie ma natomiast możliwości zmiany samego wskaźnika.

Podsumowanie

Każdy projekt domu musi spełnić minimalną i maksymalną wartość wskaźnika intensywności zabudowy – w innym wypadku realizacja projektu i budowa na działce nie będą możliwe. Wskaźnik powinien znajdować się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a w razie braku MPZP – w warunkach zabudowy. Nie ma też możliwości zmiany samego wskaźnika – można jedynie odpowiednio zaadaptować projekt, by spełniał on niezbędne wymogi.

Planowanie przestrzenne w Polsce Czytaj