Wady prawne nieruchomości 2025 – rękojmia, terminy, roszczenia

Za wady ukryte i prawne odpowiada sprzedawca w ramach rękojmi z kodeksu cywilnego — w mieszkaniu czy domu. Twoje uprawnienia co do zasady trwają nawet 5 lat od wydania lokalu. Masz wybór: naprawa lub wymiana, obniżka ceny, a przy wadzie istotnej — odstąpienie od umowy i zwrot pieniędzy. Poznaj swoje prawa i terminy, by skutecznie wyegzekwować roszczenia — od rękojmi po odsetki.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym różni się wada prawna od wady ukrytej,
• jakie roszczenia daje rękojmia (naprawa, wymiana, obniżka, odstąpienie),
• ile masz czasu na zgłoszenie i jak to zrobić skutecznie,
• kiedy skorzystać z gwarancji dewelopera zamiast rękojmi,
• jak wygląda ścieżka po odebraniu kluczy (protokół, terminy, pisma).

Wady prawne vs ukryte – na czym polega różnica?

Przy zakupie mieszkania można natrafić na dwa zupełnie różne problemy: wady ukryte oraz wady prawne. Choć często wrzucane do jednej kategorii, w praktyce oznaczają coś zupełnie innego i niosą inne skutki dla kupującego.

Wady ukryte to mankamenty techniczne lub użytkowe lokalu, których nie da się dostrzec przy standardowych oględzinach – ujawnić mogą się dopiero podczas użytkowania.

Kluczowa różnica pomiędzy dwoma typami wad dotyczy samego lokalu. Podczas gdy wada ukryta dotyczy samego mieszkania (jego jakości, standardu, zgodności z projektem), wada prawna dotyczy stanu prawnego nieruchomości i może uniemożliwić pełne korzystanie z lokalu.

Kiedy mówimy o wadach ukrytych?

Wady ukryte nieruchomości to fizyczne defekty lokalu, o których nabywca dowiedział się dopiero po jego odbiorze. Sprzedawca nie poinformował o nich kupującego podczas oględzin ani przy podpisywaniu umowy, a nie były widoczne przy zdawaniu mieszkania. Tego typu wady obniżają wartość rynkową lokalu i mogą utrudniać korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Przykładowe wady ukryte lokalu to m.in.: uszkodzona instalacja wodno-kanalizacyjna, wilgoć wewnątrz ścian lub fundamentów, nieszczelność dachu, nieprawidłowa izolacja termiczna lub akustyczna, brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej, wady konstrukcyjne i wykonawcze, powodujące np. pękanie tynku lub mniejszy metraż niż wskazany w umowie.

Kto musi udowodnić istnienie wady mieszkania? CZYTAJ

Czym są wady prawne lokalu?

Wady prawne nieruchomości to natomiast (zgodnie z art. 556³ Kodeksu cywilnego) ograniczenia, które wynikają z wadliwego stanu prawnego lub roszczeń osób trzecich. Mają miejsce, gdy nieruchomość obciążona jest ograniczeniami prawnymi. Nabywca mieszkania nie może wtedy legalnie w nim przebywać, sprzedać, wynająć ani przenieść prawa własności. O istnieniu takich wad nie wiedział w momencie zawierania transakcji zakupu.

Najczęstsze wady prawne nieruchomości to:

• brak prawa własności do mieszkania – posiada je osoba trzecia,
• prawo współwłasności innej osoby do mieszkania – może ona nie zgodzić się na sprzedaż czy wynajem,
• wątpliwy stan prawny nieruchomości – np. brak księgi wieczystej czy nieuregulowana sprawa spadkowa,
• obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym – np. hipoteką lub służebnością gruntową,
• powstanie inwestycji niezgodnie z przepisami prawa budowlanego lub bez pozwolenia na budowę,
• zajęcie nieruchomości przez komornika,
• zawarcie transakcji sprzedaży bez udziału wszystkich współwłaścicieli,
• decyzja uprawnionego organu (np. PINB) o zakazie użytkowania lub sprzedaży lokalu,
• zajmowanie mieszkania przez osobę trzecią z tytułu umowy najmu lub dożywocia.

Wady prawne – skutki dla nabywcy

W przypadku wad prawnych kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy lub dochodzenia odszkodowania, jeśli wada uniemożliwia normalne korzystanie z lokalu. Wady ukryte zazwyczaj skutkują roszczeniami o naprawę lub obniżkę ceny.

Ile trwa rękojmia dewelopera za wady fizyczne nieruchomości? SPRAWDŹ

Kiedy sprzedający ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości?

Sprzedający odpowiada za wady rzeczy sprzedanej (np. mieszkania) bez względu na to, czy był świadomy istnienia defektu lub przyczynił się do jego powstania. Istnieją jednak okoliczności, które mogą zwolnić sprzedającego z odpowiedzialności za wady. Należą do nich:

• powstanie defektów po zawarciu umowy – na skutek eksploatacji mieszkania przez nabywcę,
• wady jawne – znane nabywcy nieruchomości przed zawarciem umowy ze sprzedającym,
• zapisy w umowie, które ograniczają odpowiedzialność z tytułu rękojmi.

Rękojmia za wady w nieruchomości – prawa nabywcy i kolejność żądań

Prawo rękojmi pozwala kierować do dewelopera lub sprzedawcy lokalu z rynku wtórnego określone roszczenia. Możesz żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a przy spełnieniu określonych warunków również odstąpić od umowy.

Rękojmia za wady ukryte i prawne przysługuje na podstawie Kodeksu cywilnego (art. 556–579). Nabywca może wybrać tylko jedno z przysługujących mu uprawnień.

1. Usunięcie wady

Sprzedawca może przeprowadzić naprawę lub wymienić wadliwy element nieruchomości, np. dach czy instalację wodno-kanalizacyjną. Roszczenie to należy wybrać w pierwszej kolejności – jeśli naprawa lub wymiana jest możliwa.

2. Obniżenie ceny w stosunku do wartości z umowy

Obniżka powinna zakładać wyrównanie różnicy między ceną nieruchomości bez wady a z defektem. Nabywca może wystąpić z takim żądaniem w następujących sytuacjach:

• sprzedający odmawia naprawy lub nie dotrzymuje ustalonego terminu jej usunięcia,
• wady nie da się usunąć lub byłoby to zbyt kosztowne,
• nabywca chce zachować kupione mieszkanie.

3. Odstąpienie od umowy

Takie roszczenie można zgłosić w ostatniej kolejności, gdy sprzedawca nie usunął wady. Powinna mieć ona charakter istotny, czyli uniemożliwiać korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem i w bezpieczny sposób. Sprzedający jest wtedy zobowiązany zwrócić pieniądze.

Dodatkowo nabywca ma prawo domagać się od dewelopera lub sprzedawcy odszkodowania za straty, które poniósł na skutek zawarcia umowy z ukrytą wadą nieruchomości – np. w związku z wynajęciem lokalu zastępczego.

Rękojmia a gwarancja – co wybrać i kiedy?

Główna różnica między rękojmią a gwarancją wiąże się z tym, że tylko rękojmia jest ustawowym prawem nabywcy. Kodeks cywilny wprost przewiduje odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości, dlatego sprzedający nie może odmówić roszczenia. Gwarancja ma natomiast charakter dobrowolny – deweloper nie musi jej udzielić. Sprzedający odpowiada za wady nieruchomości z tytułu rękojmi w szerszym zakresie niż w przypadku gwarancji. Obowiązuje rękojmia za wady ukryte zarówno o charakterze fizycznym, jak i prawnym. Gwarancja dotyczy natomiast wyłącznie wad fizycznych – ściśle określonych w karcie gwarancyjnej.

Jeśli chcesz złożyć reklamację do dewelopera, możesz korzystać zarówno z rękojmi, jak i gwarancji, lecz nie w tym samym czasie dla jednej wady.

Wybierz rękojmię, jeśli:

• chcesz mieć większe szanse na uwzględnienie roszczenia,
• zamierzasz uniknąć czasochłonnych procedur,
• jesteś pewien, że defekt powstał przed zawarciem transakcji.

Skorzystaj z gwarancji, gdy:

• ochrona gwarancyjna wykracza poza zakres rękojmi – np. umożliwia naprawę sprzętu, elementów wykończenia czy wad, które powstały po wydaniu nieruchomości,
• deweloper zapewnia natychmiastowe usunięcie wady,
• gwarancja zakłada dodatkowe korzyści – np. ubezpieczenie czy przeglądy.

Terminy i przedawnienie – ile masz czasu?

Zarówno rękojmia za wady fizyczne nieruchomości, jak i prawne obowiązuje przez 5 lat od dnia odbioru lokalu. Nabywca powinien pamiętać, że roszczenie przedawnia się po roku od dnia wykrycia wady. Zasada ta nie obowiązuje, gdy sprzedawca świadomie zataił defekt – można wtedy korzystać z rękojmi bez ograniczeń czasowych.

Jak zgłosić wadę skutecznie?

1. Upewnij się, czy wada jest istotna, ukryta i powstała przed oddaniem lokalu.

2. Wskaż swoje żądanie – naprawę, wymianę, obniżkę ceny lub odstąpienie od umowy.

3. Wyznacz rozsądny termin usunięcia wady.

4. Przygotuj pisemne zgłoszenie.

5. Skompletuj dokumenty – zdjęcia nieruchomości, notatki, protokoły, opinię rzeczoznawcy.

6. Wyślij zgłoszenie – listem poleconym, mailem z potwierdzeniem odbioru lub przez ePUAP.

Zgłoszenie roszczenia z tytułu rękojmi powinno zawierać następujące elementy:

• dane nabywcy i sprzedawcy,
• szczegółowy opis wady,
• datę wykrycia defektu,
• wskazanie rodzaju roszczenia i podstawy prawnej,
• termin odpowiedzi.

Jakie są najczęstsze błędy przy zgłaszaniu wad nieruchomości?

Nabywcy popełniają wiele błędów przy zgłaszaniu wad nieruchomości. Do najczęstszych z nich zaliczają się:

• ustna forma zgłoszenia zamiast pisemnej – brak dowodu w razie sporu,
• mało precyzyjny opis wad – zbyt ogólny,
• nieścisłe żądanie,
• pominięcie wskazania podstawy prawnej,
• zbyt późne zgłoszenie – po przedawnieniu się roszczenia,
• brak materiału dowodowego – protokołu zdawczo-odbiorczego, dokumentacji zdjęciowej, notatek, nagrań czy opinii rzeczoznawcy.

Wady prawne – jak je weryfikować i dochodzić roszczeń?

Wada prawna nieruchomości co do zasady pozwala żądać obniżki ceny lub odstąpienia od umowy. Jak zweryfikować uchybienia sprzedawcy pod tym względem? Warto w tym celu sprawdzić:

• księgę wieczystą (działy III/IV) – zwłaszcza pod kątem obciążeń, uprawnień i roszczeń osób trzecich, służebności, hipotek i zajęć komorniczych,
• rejestry publiczne – w tym ewidencje gruntów, budynków i lokali,
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP),
• korespondencję i umowy zawarte z deweloperem,
• zapisy z oględzin i protokołu odbioru przed podpisaniem umowy.

Jeśli masz wątpliwości, czy wada prawna nieruchomości faktycznie istnieje, rozważ skorzystanie z pomocy prawnika.

Rękojmia za wady prawne będzie przysługiwać pod warunkiem, że dostarczysz sprzedającemu zgłoszenie – najlepiej w formie pisemnej za potwierdzeniem odbioru. W jego treści należy wskazać zwłaszcza charakter wady prawnej oraz rodzaj roszczenia – usunięcie wady, obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy.

Warto także dołączyć dowody potwierdzające istnienie wady prawnej, np.:

• odpisy z ksiąg wieczystych,
• korespondencję – prowadzoną np. z faktycznym

  Co powinna zawierać umowa deweloperska? SPRAWDŹ

  Wada prawna nieruchomości: podsumowanie

  Jeśli chodzi o wady nieruchomości, można rozróżnić wady fizyczne i prawne. W sytuacji, gdy nabywca nie miał świadomości ich istnienia, mamy do czynienia z wadą ukrytą. Należy mieć świadomość, że w takim wypadku osobie, która dokonała zakupu nieruchomości obciążonej wadą, przysługują określone uprawnienia – m.in. z tytułu rękojmi. Alternatywą jest dochodzenie swoich praw na podstawie przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej.