Wady nieruchomości: odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości

Zakupiona nieruchomość może mieć wady ukryte – fizyczne (budowlane) lub prawne. O ile rozumienie, identyfikacja oraz dochodzenie roszczeń z tytułu wad fizycznych rzeczy sprzedanej nie budzi większych wątpliwości, to sytuacja przedstawia się odmiennie w odniesieniu do wad prawnych.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy mamy do czynienia z wadą ukrytą nieruchomości 
• kiedy przedawnia się roszczenie z tytułu rękojmi za wady prawne
• za jakie wady odpowiada sprzedawca względem nabywcy 

Wada ukryta mieszkania: czym jest?

Zazwyczaj osoba nabywająca nieruchomość stara się zabezpieczyć przed kupnem mieszkania czy domu obarczonego wadami – zarówno fizycznymi, jak i prawnymi. W tym celu zleca się m.in. odbiór techniczny nieruchomości czy bada się jej stan prawny poprzez sprawdzenie zapisów w księdze wieczystej. Czasem jednak te działania mogą okazać się niewystarczające, bo na jaw wyjdzie wada ukryta nieruchomości. Mogą to być zarówno wady fizyczne nieruchomości, jak i wada prawna sprzedanej nieruchomości.

Wada fizyczna nieruchomości – kiedy mamy z nią do czynienia?

Zgodnie z przepisami, wada fizyczna polega na niezgodności sprzedanej rzeczy z umową. Za wady fizyczne uważa się m.in. brak właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel czy brak właściwości, o których istnieniu sprzedający zapewnił kupującego. Wadą fizyczną jest też wydanie kupującemu rzeczy (nieruchomości) w stanie niezupełnym. Co istotne, ukryta wada fizyczna nie jest widoczna na pierwszy rzut oka – zazwyczaj wychodzi na jaw już jakiś czas po zakupie nieruchomości. Może to być np. przeciekający dach czy taras źle zabezpieczony przed wilgocią. 

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – orzecznictwo

Co w sytuacji, gdy na jaw wyjdą fizyczne wady ukryte mieszkania? Roszczeń z tytułu wady nieruchomości można dochodzić na podstawie rękojmi lub przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie, lub nienależyte wykonanie umowy. 

Rękojmia za wady budynku może być najwygodniejszym rozwiązaniem, ponieważ sprzedający jest w tym wypadku zwolniony z odpowiedzialności tylko w sytuacji, gdy kupujący wiedział o wadzie przed zakupem i nie zgłosił żadnych zastrzeżeń. Z tytułu rękojmi można domagać się m.in. usunięcia wady czy żądać obniżenia ceny. 

Co to jest wada prawna nieruchomości?

Rozpocząć należy od samej definicji wad prawnych zamieszczonej w Kodeksie cywilnym (zob. art. 556 [3] k.c.). Zgodnie z nią wada prawna wystąpi, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także, jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji, lub orzeczenia właściwego organu.

W praktyce obrotu nieruchomościami z wadą prawną będziemy mieli zatem do czynienia w następujących przypadkach:

• sprzedawcy nie przysługuje prawo własności nieruchomości, względnie prawo użytkowania wieczystego albo ograniczone prawo rzeczowe, jeżeli są one przedmiotem umowy,
• nieruchomość jest obciążona czy to ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteka, użytkowanie, służebność), czy też prawem obligacyjnym (najem, dzierżawa, dożywocie),
• istnieją inne ograniczenia względem nieruchomości wynikające z orzeczeń albo decyzji uprawnionych podmiotów (np. nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego, ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości).

Oczywiście sprzedawca odpowiada względem nabywcy za takie wady, o których ten nie wiedział w chwili zawierania umowy i mimo to zdecydował się na zawarcie umowy. Należy przy tym pamiętać o obowiązku zachowania staranności przez kupującego. Powinien on zatem sprawdzić dostępną dokumentację, w tym w szczególności treść księgi wieczystej, a także uzyskać od sprzedawcy oświadczenia w przedmiocie braku wad prawnych.

Rękojmia za wady prawne nieruchomości

Z tytułu wad prawnych nieruchomości nabywcy przysługują zbliżone uprawnienia, jak w przypadku wykrycia wad fizycznych. Może on zatem odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny sprzedaży, bądź domagać się usunięcia wad prawnych.

Szczególna regulacja dotyczy wszakże przypadków, gdy osoba trzecia – której przysługuje nieujawnione przez sprzedawcę prawo do nieruchomości – wystąpi z powództwem przeciwko nabywcy. W takim bowiem przypadku kupujący zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie.

Jeżeli tego zaniechał, a osoba trzecia uzyskała orzeczenie dla siebie korzystne, sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej były całkowicie lub częściowo bezzasadne. Innymi słowy, o sprawie należy zawiadomić sprzedawcę. Jeżeli tego zaniedbamy i przegramy proces (np. o wydanie nieruchomości), to nie będziemy mogli domagać się odszkodowania od sprzedawcy, jeżeli w toku postępowania sądowego był on w stanie wykazać, że roszczenia powoda były bezpodstawne.

Może zdarzyć się także, iż kupujący uniknął utraty w całości lub w części nabytej nieruchomości, albo skutków jej obciążenia na korzyść osoby trzeciej przez zapłatę na jej rzecz określonej sumy pieniężnej lub spełnienie innego świadczenia. W takim przypadku sprzedawca może zwolnić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, zwracając kupującemu zapłaconą sumę lub wartość spełnionego świadczenia wraz z odsetkami i kosztami.

W przypadku zaś, gdy kupujący złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z uwagi na wady prawne nieruchomości, może on żądać nadto od sprzedawcy naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, ubezpieczenia, zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej, oraz zwrotu kosztów procesu.

Wada prawna nieruchomości - przedawnienie

Należy pamiętać,  że roszczenie z tytułu rękojmi za wady prawne przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym nabywca dowiedział się o wadzie. Jeżeli zaś kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – okres ten liczony jest od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Od wskazanej zasady istnieje wyjątek w zakresie roszczeń przysługujących konsumentom, czyli osobom nabywającym nieruchomość poza sferą swojej działalności gospodarczej, bądź zawodowej. Mianowicie, bieg terminu przedawnienia roszczeń konsumenta nie może się zakończyć przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości. Jeśli zatem z zastosowania zasady wskazanej w poprzednim akapicie wynikałby okres krótszy, to ulega on stosownemu przedłużeniu.

Wada prawna nieruchomości: podsumowanie

Jeśli chodzi o wady nieruchomości, można rozróżnić wady fizyczne i prawne. W sytuacji, gdy nabywca nie miał świadomości ich istnienia, mamy do czynienia z wadą ukrytą. Należy mieć świadomość, że w takim wypadku osobie, która dokonała zakupu nieruchomości obciążonej wadą, przysługują określone uprawnienia – m.in. z tytułu rękojmi. Alternatywą jest dochodzenie swoich praw na podstawie przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej.