Kto musi udowodnić istnienie wady mieszkania?

Usterki w mieszkaniach, które kupujemy od deweloperów zdarzają się często. Kupujący ma wówczas prawo skorzystać z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, uregulowanej w Kodeksie cywilnym. Wiele pytań budzi to, kto i kiedy powinien w takiej sytuacji wykazać, że wada istnieje.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kto musi udowodnić istnienie wady mieszkania
• jak wygląda orzecznictwo polskich sądów w tej kwestii
• jakie są zasady rękojmi za wady mieszkania 

Wada mieszkania - orzeczenie Sądu Najwyższego

Problem ten rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt I CSK 457/12. W sprawie rozpoznanej przez Sąd Najwyższy w tym wyroku małżonkowie kupili 8 grudnia 2006 r. dom jednorodzinny. Przed zakupem kilka razy oglądali dom wraz z jego otoczeniem, ale sprzedająca nie poinformowała ich o zawilgoceniu piwnicy. Małżonkowie przed zakupem zapoznali się z dokumentacją techniczną budynku, wypisem z rejestru gruntów, księgą wieczystą, umową darowizny. 8 czerwca 2007 r. kupujący wykryli wadę budynku w postaci zalewania piwnicy przez wodę, zawilgocenia ścian, o której w chwili sprzedaży nie wiedzieli. Pisemnie poinformowali sprzedającą o wadzie fizycznej budynku, żądając obniżenia ceny za nieruchomość.

Następnie kupujący zlecili osuszenie pomieszczeń piwnicznych, wykonanie specjalistycznej ekspertyzy, badań hydrogeologicznych i geotechnicznych gruntu pod budynkiem, prac zabezpieczających w piwnicy. Wszystkie te koszty wyniosły łącznie 57 398,66 złotych. Kupujący wystąpili do sprzedającej z wezwaniem do zapłaty powyższej kwoty. Sprzedająca uznała je za bezpodstawne, sprawa trafiła do sądu rejonowego, który zasądził tę kwotę na rzecz kupujących wraz z ustawowymi odsetkami na rzecz małżonków. W ocenie sądu pierwszej instancji dom kupiony przez powodów w chwili sprzedaży miał wadę fizyczną zmniejszającą jego wartość. Polegała ona na braku zabezpieczenia części podziemnej budynku przed wodami gruntowymi, co spowodowało zalewanie pomieszczeń piwnicznych.

Pozwany sprzedawca złożył apelację od wyroku do sądu okręgowego. Sąd ten z kolei zmienił wyrok sądu pierwszej instancji i oddalił pozew. W ocenie sądu okręgowego w razie ujawnienia się wady rzeczy sprzedanej, sprzedawca staje się odpowiedzialny wobec kupującego za istnienie wady niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet czy w ogóle wiedział czy też mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa.

Zdaniem sądu prywatna opinia biegłego w omawianej sprawie nie jest jednak wystarczającym dowodem. Prywatna opinia biegłego jest tylko dokumentem prywatnym, a sąd powinien zlecić biegłemu wydanie oficjalnej opinii.

W ocenie sądu okręgowego to nie pozwana miała udowadniać, jakie przyczyny spowodowały zalanie, ale powodowe mieli obowiązek wykazania, że zalanie nastąpiło z przyczyn tkwiących w kupionej rzeczy. Małżonkowie złożyli skargę na wyrok sądu okręgowego do Sądu Najwyższego. Sąd ten uchylił wyrok sądu okręgowego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania.

Jakie obowiązki ma sprzedawca, jakie kupujący? 

Sąd Najwyższy stwierdził, że obowiązkiem kupującego, poza wymaganym w określonych przypadkach obowiązkiem zbadania rzeczy, jest udowodnienie istnienia wady. W omawianej sprawie kupujący sporządzili dokumentację fotograficzną występowania zawilgocenia piwnicy, co wskazywało na istnienie wady fizycznej sprzedanej nieruchomości. Tego typu wada zmniejsza użyteczność budynku mieszkalnego. Sprzedająca twierdziła, że wada powstała później.

Według pozwanej przyczyną zawilgocenia piwnicy była dokonana przez powodów zmiana gospodarki wodnej na działce na skutek szeregu prac ziemnych i silne opady deszczu, które wystąpiły w dniach 9 i 10 czerwca 2007. W tej sytuacji ze względu na treść art. 559 Kodeksu cywilnego, to na pozwanej, która twierdzi, że wady budynku powstały po wydaniu powodom nieruchomości, spoczywa ciężar dowodu w tym zakresie. Dopiero wykazanie tej okoliczności zwolni ją od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne.

W konsekwencji sąd orzekł, że jeżeli wada budynku istniała już wcześniej, przed jego zakupem, to na kupującym nie spoczywa ciężar dowodu, że wada powstała z przyczyny tkwiącej już poprzednio w kupionej rzeczy. Jednak wykazanie, że wady te powstały po przejściu mieszkania na kupującego spoczywa na sprzedawcy. 

Jeszcze dalej poszedł Sąd Najwyższy w późniejszym wyroku, w którym orzekł, że przewidziana w art. 556 § 1 k.c. odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą (wyrok z 27.01.2017 r., V CSK 161/16).

W praktyce oznacza to, że jedyną powinnością nabywcy jest wykazanie, że rzecz sprzedana ma wadę, która istniała w niej w chwili wydania nieruchomości. Jeżeli sprzedawca chce się uwolnić od odpowiedzialności, powinien udowodnić, bądź że wada powstała później, bądź też iż nabywca wiedział o wadzie. 

Zasady rękojmi za wady mieszkania:

-      deweloper nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

-      sprzedawca nie odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu mieszkania na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już wcześniej w rzeczy sprzedanej.

-      jeżeli nabywcą jest konsument, uprawnienia z rękojmi za wady nieruchomości wygasają po 5 latach od jej wydania,

-      jeżeli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania rzeczy, przyjmuje się że istniała jeszcze w chwili jej wydania, w takim wypadku nabywca musi jedynie wykazać fakt istnienia wady,

-      utrata prawa z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje jeżeli deweloper wadę zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

-      uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie dwóch lat, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie pięciu lat, licząc od dnia, kiedy mieszkanie zostało kupującemu wydane. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.