Umowa przyrzeczona – co to jest, ile kosztuje i czym różni się od przedwstępnej?

Zakup mieszkania lub domu nie kończy się na podpisaniu umowy przedwstępnej. Dopiero umowa przyrzeczona – sporządzona u notariusza – faktycznie przenosi własność nieruchomości na kupującego. To ten dokument decyduje, kto staje się nowym właścicielem i jakie obowiązki przejmuje. W artykule tłumaczymy, czym dokładnie jest umowa przyrzeczona sprzedaży, jak wygląda procedura jej podpisania, ile kosztuje oraz jakie co różni ją od umowy przedwstępnej i ostatecznej.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to umowa przyrzeczona?
• kiedy podpisać umowę przyrzeczoną?
• czym różni się umowa przyrzeczona od umowy przedwstępnej?
• co powinna zawierać umowa sprzedaży?
• jaki jest jej koszt?

Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości: najważniejsze informacje

Umowa przyrzeczona sprzedaży to dokument, który zobowiązuje obie strony transakcji do dokonania finalnej czynności prawnej. Umowa przyrzeczona przenosi własność nieruchomości na nabywcę, który zobowiązany jest do przekazania całej należności lub pozostałej jej części sprzedającemu. Jest to niezbędny etap w procesie zakupu nieruchomości, zwłaszcza gdy wcześniej podpisano umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (umowa przyrzeczona kc), taka umowa przyrzeczona musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co nadaje jej moc prawną i pozwala na dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Niedochowanie tej formy skutkuje nieważnością umowy.

Czym jest umowa przyrzeczona w procesie zakupu mieszkania?

Wiele osób interesujących się zakupem nieruchomości z pewnością spotkało się z terminem umowa przyrzeczona. Co to znaczy i co trzeba o niej wiedzieć? Jest to umowa finalna, kończąca proces sprzedaży nieruchomości. Podpisuje się ją zazwyczaj po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej, takich jak:

• uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej,
• zakończenie prac budowlanych i oddanie inwestycji do użytkowania,
• dokonanie odbioru technicznego lokalu,
• uregulowanie wszelkich należności finansowych.

Kiedy podpisać umowę przyrzeczoną?

W praktyce termin podpisania umowy przyrzeczonej często zbiega się z przekazaniem kluczy do nieruchomości. Co w przypadku gdy mieszkanie jest jeszcze w budowie? Kiedy podpisywana jest umowa przyrzeczona? Deweloper podpisuje dokument po zakończeniu inwestycji i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Co powinna zawierać umowa przyrzeczona sprzedaży? Postanowienia umowy

Przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości zawiera szereg istotnych informacji, które określają warunki finalnej transakcji. Do podstawowych elementów umowy przyrzeczonej należą:

• dokładne dane osobowe stron umowy,
• precyzyjny opis nieruchomości (adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej),
• cena sprzedaży i sposób jej uregulowania,
• informacja o wcześniejszych umowach (np. umowie przedwstępnej),
• termin wydania nieruchomości kupującemu,
• oświadczenie o braku obciążeń lub ich szczegółowy opis (hipoteki, służebności),
• obowiązki stron dotyczące przekazania nieruchomości i ewentualnych formalności (np. przepisania liczników).

Umowa przyrzeczona może również zawierać zapisy dotyczące kar umownych, odpowiedzialności za wady fizyczne lub prawne nieruchomości, a także ustalenia co do kosztów transakcji. Każdy zapis musi być zgodny z obowiązującymi przepisami i odpowiadać rzeczywistej woli stron.

Wady prawne nieruchomości - rękojmia, terminy, roszczenia CZYTAJ

Umowa przyrzeczona a kredyt hipoteczny

Podpisanie umowy przyrzeczonej bardzo często jest ściśle powiązane z uzyskaniem finansowania w postaci kredytu hipotecznego. Banki udzielające kredytów stawiają wymóg przedstawienia podpisanej umowy przyrzeczonej jako podstawy do uruchomienia środków. Z tego powodu wielu kredytobiorców musi zadbać o precyzyjne zsynchronizowanie daty podpisania aktu notarialnego z terminem wypłaty środków z banku. Dodatkowo notariusz może zobowiązać się do złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej, co stanowi zabezpieczenie interesów banku.

Warto pamiętać, że w przypadku finansowania zakupu nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego, często obowiązują dodatkowe formalności – np. konieczność wcześniejszego przesłania projektu umowy do banku celem akceptacji. Dlatego też, kwestie związane z kredytem należy konsultować zarówno z doradcą kredytowym, jak i notariuszem.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania ZOBACZ WIĘCEJ

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona: podstawowe różnice

Pojęcia umowa przedwstępna a przyrzeczona są często mylone, ale różnią się zasadniczo:

• Umowa przedwstępna stanowi deklarację woli stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej oraz określa termin podpisania dokumentu,
• Przyrzeczona umowa skutkuje faktycznym przeniesieniem własności i jest to następstwo umowy przedwstępnej.

Warto pamiętać, że tylko przy umowie przyrzeczonej kupujący może stać się właścicielem lokalu i zostać wpisany do księgi wieczystej. Z kolei umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zabezpiecza strony na etapie negocjacji i oczekiwania na spełnienie warunków formalnych. Umowa przyrzeczona a przedwstępna różnią się więc mocą prawną, formą zawarcia i zawartością zapisu. W uproszczeniu można przyjąć, że umowa przyrzeczona stanowi kontynuację umowy przedwstępnej.

Umowa przyrzeczona a umowa ostateczna i umowa sprzedaży

Terminy umowa przyrzeczona a umowa ostateczna są używane zamiennie, choć ten drugi ma charakter potoczny. Inne terminy, które budzą wątpliwości znaczeniowe to umowa przyrzeczona a umowa sprzedaży. Choć w praktyce często oznaczają to samo, jest to porównanie o charakterze bardziej technicznym – każda umowa przyrzeczona jest umową sprzedaży, ale nie każda umowa sprzedaży to umowa przyrzeczona.

Umowa przyrzeczona sprzedaży mieszkania, domu lub lokalu dotyczy konkretnie sytuacji, gdy mamy do czynienia z formalnym przeniesieniem własności nieruchomości, zgodnie z wymogami prawa.

Umowa przyrzeczona a akt notarialny: jak wygląda procedura?

Każda umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Bez tej formy umowa nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

W trakcie sporządzania aktu notarialnego notariusz:

• weryfikuje stan prawny nieruchomości (księga wieczysta, hipoteki, służebności), sprawdza dokumenty tożsamości stron i ich zdolność do czynności prawnych,
• odczytuje treść aktu i dba o jego zgodność z przepisami,
• przekazuje wypisy aktu oraz dokonuje zgłoszeń do sądu wieczystoksięgowego.

Koszty umowy przyrzeczonej. Co wpływa na cenę?

Koszt zawarcia umowy przyrzeczonej zależy od wielu czynników. Główne składniki kosztowe to:

• taksa notarialna, której wysokość ustalana jest procentowo, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, i zależy od wartości nieruchomości,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości nieruchomości, obowiązuje przy rynku wtórnym,
• opłata za wpis do księgi wieczystej – 200 zł,
• ewentualne opłaty dodatkowe (np. za odpisy aktu notarialnego).

Przykładowo koszt umowy przyrzeczonej przy mieszkaniu o wartości 600 000 zł na rynku wtórnym może sięgnąć nawet 15 000 zł, jeżeli uwzględnimy wszystkie elementy.

Na rynku pierwotnym często koszty aktu notarialnego są współdzielone między kupującego a dewelopera lub nawet pokrywane przez sprzedającego w ramach promocji.

Wzór umowy przyrzeczonej – czy warto korzystać z gotowych dokumentów?

W Internecie można znaleźć wiele dokumentów opatrzonych nazwą umowa przyrzeczona wzór. Choć dają one ogólny wgląd w zawartość umowy, warto traktować je jedynie jako materiał poglądowy. Każda transakcja jest inna i wymaga indywidualnego podejścia. Nieruchomości mogą być obciążone hipoteką, objęte współwłasnością, służebnościami czy ograniczonym prawem rzeczowym.

Gotowe wzory nie uwzględniają powyższych niuansów, co może prowadzić do problemów prawnych w przyszłości. W razie wątpliwości zalecana jest konsultacja z notariuszem lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Co to jest umowa przyrzeczona sprzedaży mieszkania? Podsumowanie

Umowa przyrzeczona sprzedaży mieszkania to kluczowy dokument, który finalizuje transakcję i formalnie przenosi własność nieruchomości na kupującego. Podpisywana u notariusza, kończy etap negocjacji i realizuje ustalenia z umowy przedwstępnej. Dzięki niej zakup staje się prawnie skuteczny, a prawa i obowiązki obu stron są jasno określone.

Dobrze sporządzona umowa przyrzeczona minimalizuje ryzyko sporów i zapewnia pełne bezpieczeństwo transakcji. To fundament udanego zakupu – szczególnie przy inwestycji w nowe mieszkanie, gdzie liczy się nie tylko cena, ale i pewność prawna.

Jeśli rozważasz zakup nowego mieszkania, sprawdź dostępne oferty już teraz i dowiedz się, jak bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu – od umowy przedwstępnej po finalne podpisanie aktu notarialnego

ZOBACZ NOWE MIESZKANIA