Umowa przyrzeczona zakupu mieszkania: czym jest i kiedy się ją podpisuje?

Przeszedłeś już przez wszystkie początkowe formalności związane z zakupem mieszkania? Czas na krok ostatni, czyli zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Dzięki niej staniesz się pełnoprawnym właścicielem lokalu. Zanim złożysz podpis, dowiedz się, co to jest umowa przyrzeczona oraz na co zwrócić uwagę przed jej zaakceptowaniem, aby zabezpieczyć swoje interesy. Sprawdź, jak zaoszczędzić nawet kilkaset złotych przy sporządzaniu aktu notarialnego.

Umowa przyrzeczona zakupu mieszkania – najważniejsze informacje

• Umowa przyrzeczona to finalizacja wcześniejszych ustaleń z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej – czyli moment, w którym zakup nieruchomości faktycznie dochodzi do skutku.
• Podstawowa różnica między umową przyrzeczoną a przedwstępną polega na tym, że tylko umowa przyrzeczona (końcowa) pozwoli ci się stać realnym właścicielem mieszkania. Dzięki temu możesz w nim zamieszkać, wynająć je czy sprzedać.
• Taka umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Jest to podstawowy warunek, który pozwala wpisać nowego właściciela do księgi wieczystej.
• Jeśli sprzedający nie podpisze umowy przyrzeczonej, możesz domagać się jej zawarcia w sądzie lub żądać odszkodowania.

Znajdź najlepsze mieszkanie dla siebie

Co to jest umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona jest ostateczną umową, która zamyka formalności związane z zakupem mieszkania i pozwala kupić je na własność. Gdy ją podpiszesz, lokal stanie się twoją własnością.

• Umowę przyrzeczoną z deweloperem możesz zawrzeć po zakończeniu budowy i odbiorze mieszkania wyodrębnionego z budynku.
• Taki dokument finalizuje cały proces zakupu nieruchomości i pozwala wpisać nabywcę do księgi wieczystej jako nowego właściciela.
• Aby podpisać umowę przyrzeczoną, obie strony powinny spełnić warunki, które określa wcześniej zawarta umowa przedwstępna/deweloperska – np. otrzymanie kredytu hipotecznego, zakończenie prac budowlanych, dokonanie odbioru technicznego czy uregulowanie przez dewelopera statusu prawnego nieruchomości.
• Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. W przeciwnym razie jest nieważna i nie pozwoli ci zostać właścicielem lokalu.
• Podstawą prawną umowy przyrzeczonej jest art. 389 kodeksu cywilnego.

Co powinna zawierać umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona powinna zawierać wszystkie ważne elementy, które wskazuje umowa przedwstępna lub deweloperska. Sprawdź poniższą listę i upewnij się, że w umowie końcowej nie brakuje żadnych istotnych informacji.

• dokładne dane – nabywcy i sprzedającego,
• precyzyjny opis nieruchomości (adres, numer działki, powierzchnia, numer księgi wieczystej),
• cena sprzedaży mieszkania i forma zapłaty,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej i wydania nieruchomości kupującemu,
• szczegółowy opis obciążeń (np. hipoteki i służebności) lub oświadczenie o ich braku,
• warunki przekazania nieruchomości,
• informacja o ewentualnych karach umownych,
• wskazanie odpowiedzialności za wady fizyczne lub prawne nieruchomości,
• ustalenia dotyczące kosztów zawarcia umowy przyrzeczonej,
• oświadczenia obu stron o woli przeniesienia własności nieruchomości,
• stan prawny sprzedawanej nieruchomości – np. pełna własność, współwłasność czy spółdzielcze własnościowe/lokatorskie prawo do lokalu,
• dane notariusza,
• informacja o sposobie rozstrzygania ewentualnych sporów.

Formalności przy zakupie mieszkania od dewelopera Przygotuj się

Ile kosztuje zawarcie umowy przyrzeczonej?

Umowa przyrzeczona wiąże się z kosztami notarialnymi i sądowymi. Kto i w jakiej części je ponosi: kupujący czy deweloper? Powinno być to jasno wskazane w umowie przedwstępnej/deweloperskiej.

Podstawową opłatą, jaką poniesiesz w związku z podpisaniem umowy przyrzeczonej, jest wynagrodzenie dla notariusza, czyli taksa notarialna. Jej wysokość reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Maksymalne stawki zależą od wartości nieruchomości i w 2026 roku wynoszą:

• mieszkanie o wartości do 1 mln zł: 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;
• mieszkanie o wartości powyżej 1 mln zł do 2 mln zł: 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
• mieszkanie o wartości powyżej 2 mln zł: 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, lecz nie więcej niż 10 000 zł.

Od czego zależy i ile wynosi taksa notarialna? Sprawdź

Pamiętaj również o dodatkowych kosztach:

• 200 zł – za wpis prawa własności do księgi wieczystej,
• 150 zł – za opłaty sądowe,
• 100 zł – za wypis aktu notarialnego,
• około 6 zł – za każdą stronę odpisu aktu notarialnego umowy przyrzeczonej.

Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, deweloper do ceny transakcji doliczy podatek VAT (23 proc.). Nie zapłacisz natomiast podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który dotyczy tylko lokali z rynku wtórnego.

Umowa przyrzeczona a kredyt hipoteczny

Gdy kupujesz nieruchomość na kredyt, umowę przyrzeczoną podpiszesz dopiero wtedy, gdy otrzymasz pozytywną decyzję banku o udzieleniu finansowania. Bez kredytu nie kupisz mieszkania, dlatego jeśli otrzymasz decyzję odmowną, spróbuj ubiegać się o kredyt w innym banku.

kalkulator kredytu hipotecznego

Kiedy umowa dotyczy mieszkania już wybudowanego z samodzielną księgą wieczystą, bank wypłaci środki sprzedającemu dopiero wtedy, gdy otrzyma umowę przyrzeczoną. Do tego czasu nie będzie możliwe przeniesienie własności.

Co powinien zawierać dobrze sporządzony akt notarialny? Sprawdź

Umowa przyrzeczona – na co uważać?

Zanim podpiszesz umowę przyrzeczoną, upewnij się, że spełnia ona wszystkie wymagania prawne, a zarazem nie zawiera żadnych niekorzystnych dla ciebie zapisów. Dzięki temu unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek.

Skorzystaj z poniższej listy, aby nie umknęła ci żadna ważna kwestia.

1. Czy umowa przyrzeczona ma formę aktu notarialnego?
2. Czy dokument wskazuje termin wydania nieruchomości?
3. Czy księga wieczysta wskazuje sprzedającego jako właściciela lokalu?
4. Czy mieszkanie nie ma żadnych obciążeń – np. hipoteki, zajęć komorniczych czy służebności?
5. Czy opis lokalu w akcie notarialnym jest zgodny ze stanem faktycznym?
6. Czy cena sprzedaży jest zgodna z wcześniejszymi ustaleniami z deweloperem?
7. Czy sprzedający bierze odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości?
8. Kto ponosi koszty notarialne i sądowe?

Czy można odstąpić od umowy przyrzeczonej?

Zasadniczo nie możesz odstąpić od zawartej umowy przyrzeczonej, ponieważ po jej podpisaniu własność już przechodzi na ciebie. Odstąpienie jest możliwe jedynie w wyjątkowych sytuacjach, np.:

• jedna ze stron podpisała umowę bez pełnej świadomości – np. pod wpływem szantażu, podstępu czy groźby,
• sprzedający nie wydał lokalu mimo wyznaczenia mu dodatkowego terminu,
• mieszkanie ma wady istotne,
• w akcie notarialnym znajduje się klauzula warunkowa, która w określonych sytuacjach automatycznie rozwiązuje umowę lub pozwala od niej odstąpić.

Umowa przyrzeczona – podsumowanie

Dobrze sporządzona umowa przyrzeczona minimalizuje ryzyko sporów i zapewnia wysokie bezpieczeństwo transakcji.

W razie wątpliwości skontaktuj się z nami – eksperci portalu RynekPierwotny.pl pomogą ci zawrzeć bezpieczną umowę przyrzeczoną.

Pomożemy ci kupić mieszkanie Porozmawiaj z konsultantem