Mieszkanie - sprzedać, kupić, czy wynająć - co się opłaca?

W 2025 roku rynek nieruchomości zaskakuje – ceny stabilizują się, ale sytuacja finansowa wielu osób zmusza do przemyślanych decyzji. Zastanawiasz się, co się bardziej opłaca – sprzedaż, zakup czy wynajem mieszkania? Poznaj wady i zalety każdej z opcji oraz sprawdź, co radzą eksperci.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak szybko sprzedać mieszkanie i gdzie je wystawić,
• po jakim czasie można sprzedać nieruchomość po zakupie lub dziedziczeniu,
• czy opłaca się sprzedawać mieszkanie z kredytem i kupować nowe,
• czy warto kupić nieruchomość w 2025 roku,
• kiedy lepiej wynająć niż kupować.

Sprzedaż mieszkania w 2025 – kiedy i jak to zrobić najkorzystniej?

Chcesz sprzedać swoją nieruchomość? 2025 rok to niełatwy czas na zbycie mieszkania. Popyt na rynku mieszkaniowym wyhamował. W skali całego kraju dominuje stabilizacja cenowa, ale w niektórych lokalizacjach widać też spadki. Wynika to nie tylko ze słabnącego popytu w niepewnych czasach, ale również z nadpodaży nieruchomości i ciągle wysokich kosztów kredytowania. Stąd właściciel nieruchomości musi odpowiedzieć sobie na szereg strategicznych pytań: sprzedać czy wynająć mieszkanie? Sprzedać mieszkanie i kupić nowe, czy jeszcze poczekać z zakupem kolejnego, licząc na dalsze spadki cen?

Jak szybko sprzedać mieszkanie? Jak zawalczyć o klienta? Strategiczne podejście jest kluczowe, by sprzedaż mieszkania była opłacalna. Na rynku nieruchomości panuje nadpodaż, co sprawia, że zbyć nieruchomość jest trudniej, a czas sprzedaży może wydłużyć się do 4-6 miesięcy w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków. Eksperci radzą: odpowiednie przygotowanie lokalu (home staging) i elastyczność w negocjacjach zwiększają szanse na szybką i opłacalną transakcję. Kluczowe jest też wystawienie nieruchomości na portalach sprzedażowych z profesjonalnymi zdjęciami i szczegółowym opisem lokalu. Z całą pewnością profesjonalny pośrednik  może ułatwić proces zbycia nieruchomości, ale trzeba pamiętać, że nie za darmo - prowizja dla pośredników (zazwyczaj 2-3% wartości transakcyjnej) zmniejsza zysk.

Osoba, która kupiła mieszkanie z pomocą finansowania zewnętrznego musi pamiętać również, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wymaga zgody banku.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie? Jeśli chcemy uniknąć daniny dla fiskusa, pamiętajmy też o tym, że podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (19% od zysku) można ominąć, jeśli zbycie mieszkania nastąpi po 5 latach od zakupu lub dziedziczenia.

Warto sprzedać mieszkanie teraz, czy poczekać w nadziei na wzrost cen mieszkań, podyktowany rosnącą koniunkturą, wskutek taniejących kredytów?

Dane NBP sugerują stabilizację cen nieruchomości pod koniec 2025 roku, choć widać  niewielkie spadki stawek w niektórych miastach regionalnych. Wg ostatnich danych banku centralnego (za II kw. 2025), średnie ceny mieszkań używanych w Warszawie wynosiły 16355 zł/mkw., w Gdańsku 12719, w Krakowie 14914 zł, we Wrocławiu 12625 zł, w Poznaniu 10477 zł, w Łodzi 8009 zł, w Katowicach 8138 zł. Rok do roku lekkie spadki cen odnotowano w Poznaniu i Gdańsku, na pozostałych rynkach odnotowano minimalne wzrosty.

Czy opłaca się czekać ze sprzedażą mieszkania? Sprzedać, czy wynająć? Odpowiedź na to pytanie jest trudna. Rynek cechuje duża niepewność. Nie wiadomo, czy na koniec roku stopy procentowe nadal będą spadać, a ceny rosnąć. W dobie dużej niepewności geopolitycznej, także sytuacja rynkowa może zmienić się drastycznie - na niekorzyść sprzedających, dlatego decyzji o zbyciu nie należy odwlekać.

Wybierz miasto i zobacz najlepsze oferty nowych mieszkań

Zakup nieruchomości – czy warto teraz kupować mieszkanie?

Czy warto kupić mieszkanie w 2025 roku? A może zamiast kupować i spłacać wysokie raty bardziej opłaca się wynająć? Na takie pytania musi z kolei odpowiedzieć sobie klient rynku mieszkaniowego. Zakup to może być opłacalna decyzja, szczególnie przy stabilnych cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Dane NBP wskazują, że zwyżka cen nieruchomości w dużych miastach wyhamowała. Stawki ustabilizowały się po wzroście cen mieszkań w 2024.

Za kupnem nieruchomości na kredyt zdaje się przemawiać również koszt pieniądza.  Sytuacja kredytobiorców powoli poprawia się dzięki obniżkom stop procentowych, co zmniejsza koszty kredytowania i odsetki – średnie oprocentowanie kredytu na mieszkanie wynosi aktualnie 6,73 % (WIBOR 3M 4,74% + marża 1,9%). Jeszcze rok temu było to o ponad 1 pkt. proc. więcej.

Choć stopy procentowe maleją, koszty uzyskania finansowania z banku są jednak ciągle bardzo wysokie. Wszystko przez ciągle wysokie ceny, konieczność posiadania wystarczającej zdolności kredytowej, by spłacać raty za mieszkanie oraz konieczność wyłożenia dużej kwoty, jako wkładu własnego.

50-metrowe mieszkanie w stolicy to koszt rzędu około 600 000 zł, wkład własny do kredytu to minimum 120 000 zł (20%), prowizja banku 0-2,5% (0-12 000 zł dla 480 000 zł kredytu), a miesięczna rata kredytu ok. 3 200 zł na 25 lat.  Do kosztów należy dodać również podatki. Po kupnie mieszkania na rynku wtórnym zapłacisz podatek PCC (2%, czyli 12 000 zł). Nieruchomości na rynku pierwotnym nie są objęte PCC, ale kupujący zapłaci wliczony w cenę VAT: 8% – dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m² i 23% – dla lokali o powierzchni przekraczającej 150 m² oraz dla lokali użytkowych.

Tak więc warto rozważyć ewentualny zakup mieszkania na kredyt, dokonując dokładnego wyliczenia całości kosztów kredytowania i opłat dodatkowych (także koszt operatu szacunkowego, opłaty skarbowe). W 2025 roku kredytobiorcy muszą radzić sobie praktycznie sami z zakupem nieruchomości. Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. już nie funkcjonuje, a w jego miejsce nie wprowadzono żadnej innej formy pomocy. Co prawda w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego można uzyskać państwowe gwarancje części lub całości wkładu własnego, ale ta forma pomocy jest mocno ograniczona. Przede wszystkim w programie obowiązują limity cen mieszkań, a po drugie beneficjent musi mieć zdolność kredytową wystarczającą do spłaty całości zobowiązania.

Co dalej z kosztami kredytów?

Na dziś wydaje się, że szykują się kolejne cięcia stóp procentowych, a więc raty będą malały. Inflacja spada, zbliża się do celu inflacyjnego. Należy jednak pamiętać, że polityka monetarna zależy od wielu czynników. W obecnych, geopolitycznie niepewnych czasach, ostrożność jest zrozumiała. Na dziś można zakładać, że kredyty nadal będą tanieć, ale nie jest to wcale pewnik. Taniejący kredyt hipoteczny zachęca do zakupu, choć wysoki wymagany wkład własny z pewnością ogranicza dostęp do finansowania, co może prowokować chęć wstrzymania się z zakupem, w nadziei na kolejne obniżki stóp procentowych.

Eksperci radzą: lepiej kupić teraz, zanim popyt na mieszkania napędzi wzrost cen mieszkań, niż czekać na niepewne obniżki stóp. Zakup mieszkania na kredyt jest opłacalny, szczególnie w dużych miastach, ale tu ceny są najbardziej wywindowane. Być może więc przy ograniczonej zdolności kredytowej, lepszym rozwiązaniem jest kupno nieruchomości w innym mieście, być może mniejszym, ale z potencjałem wzrostu. Taki mają choćby miejscowości satelickie wokół aglomeracji.

Mieszkania lepiej niż inne zasoby zachowują wartość w niepewnych czasach. Jeśli decydujemy się na inwestycję, powinniśmy wybrać nieruchomość, która jak najbardziej zachowa wartość zainwestowanego kapitału. Kluczowa jest lokalizacja – lokale w dobrej lokalizacji (np. blisko metra) zyskują - wzrost wartości nieruchomości jest najwyższy. Takie mieszkania oferują najlepsze stopy zwrotu.

Znajdź najlepsze mieszkanie dla siebie - skorzystaj z naszego konfiguratora:

Wynajem mieszkania w 2025 – dla kogo to się opłaca?

Wynajem mieszkania to elastyczna opcja dla tych, którzy nie chcą wiązać się z kredytem na mieszkanie lub kupnem mieszkania, ale dla najemcy jest mniej opłacalny długoterminowo niż kupno, gdyż czynsz najmu przewyższa ratę kredytu. Tak więc na pytanie: czy opłaca się wynajmować mieszkanie, odpowiedź w dłuższej perspektywie będzie przecząca, no chyba że jesteśmy właścicielami i to my wynajmujemy komuś nieruchomość.

Najem odpowiada osobom mobilnym, nie posiadającym wkładu własnego, by zaciągnąć kredyt lub gotówki na inwestycję mieszkaniową, oraz tym, którzy unikają obowiązków związanych z własnością. Mieszkanie na wynajem może być więc dobrym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą się jeszcze "ustatkować". Koszty najmu będą jednak przewyższać te kredytowe. Wynajem oznacza odpływ gotówki na inną nieruchomość - spłatę własnego mieszkania.

Mimo lekkiego spadku cen najmu w latach ubiegłych, dane pokazują, że czynsze najmu w dużych miastach nadal są wysokie i rosną. Wg Amron Sarfin wynoszą przeciętnie w Warszawie – 2347 zł (średnia wysokość czynszu uwzględniająca zarówno mieszkania najdroższe, jak i najtańsze i najmniejsze), Kraków – 1851 zł, Wrocław – 1912 zł, Gdańsk – 2064 zł, Poznań – 1578 zł, z tendencją do stabilizacji. Dodatkowo najemca musi pamiętać o tym, że umowa najmu wymaga kaucji (zazwyczaj 1-2 miesiące czynszu).

Finalnie więc dla lokatora dylemat kupowanie czy wynajmowanie powinien być w dłuższej perspektywie rozwiązany na korzyść kupna, które należy traktować jako inwestycję w przyszłość. Ta opcja jest lepsza długoterminowo. Co więcej, przy zmianie planów życiowych można mieszkanie po prostu wynająć komuś. Z perspektywy wynajmującego - właściciela mieszkania, opłacalność najmu jest ciągle wysoka. Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem daje godziwe stopy zwrotu - na przeciętnym poziomie ok. 5 proc.

Nieruchomości na wynajem świetnie sprawdzają się w lokalizacjach turystycznych i w dużych miastach. W takich miejscach można opłaca się wynajmować mieszkanie także na krótsze okresy - doby/noclegi. Pewnym ryzykiem inwestora jest sytuacja, w której najemca nie płaci czynszu. By zminimalizować ryzyko, najlepiej podpisywać umowy tzw. najmu okazjonalnego/instytucjonalnego.

Co się bardziej opłaca w 2025 roku – kupno, sprzedaż, czy wynajem? Podsumowanie

Rynek nieruchomości w 2025 wymaga strategicznego podejścia. Sprzedaż z kredytem może być opłacalna, ale wymaga dobrego planu. Wynajem to elastyczne, ale kosztowne rozwiązanie – często mniej opłacalne niż comiesięczna rata kredytu. Zakup – to nadal najkorzystniejsza opcja długoterminowa – szczególnie przy stabilnych dochodach i wsparciu kredytowym.

Myślisz o własnym M? Sprawdź aktualne oferty mieszkań na sprzedaż i zrób pierwszy krok do niezależności:

Dostępne mieszkania