Czy warto teraz sprzedać mieszkanie i kupić nowe?

Sprzedać czy nie sprzedać? Oto jest pytanie. Decyzja o zbyciu własnej nieruchomości nigdy nie należała do najprostszych. Uzyskanie satysfakcjonującej ceny zależy bowiem od wielu czynników. Istotny jest popyt na rynku, wielkość oferty mieszkaniowej, dostęp do kredytów hipotecznych czy ogólna sytuacja gospodarcza. Zatem czy aktualna sytuacja na rynku nieruchomości to dobry moment na sprzedaż nieruchomości? Tego dowiesz się w naszym tekście. 

Z tego tekstu dowiesz się m.in.:

• czy aktualnie jest dobry czas na sprzedaż mieszkania
• czy to dobry okres dla kupujących nieruchomości mieszkaniowe
• czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem i ile można zarobić

Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym

Obyś żył w ciekawych czasach - mówi chińskie powiedzenie i ma się ono idealnie do sytuacji na rynku mieszkaniowym. Na nudę nie można narzekać. Co więcej - nawet najtęższe analityczne głowy nie są w stanie powiedzieć z całą pewnością, w którą stronę podąży obecnie rynek. 

Przypomnijmy, że ciągle jako potencjalni kredytobiorcy i ci, którzy zamierzają kredyt na mieszkanie lub dom dopiero zaciągnąć, żyjemy w czasach bardzo drogiego pieniądza - co jest skutkiem serii podwyżek stóp procentowych z jesieni 2021 i z 2022 r.

Obecnie - od października 2023 - podstawowa stopa procentowa NBP wynosi 5,75 proc. Po dwóch decyzjach Rady Polityki Pieniężnej stopa referencyjna zmniejszyła się o 1 pkt procentowy. 

Mimo to ciągle mamy do czynienia z bardzo drogimi kredytami. Obecnie osoba, która chce zaciągnąć zobowiązanie w wysokości 350 tysięcy złotych, musi się liczyć z Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania na poziomie średnio 8,5 proc. Rata takiego kredytu zaciągniętego na 30 lat wyniesie około 2600 zł. 

Mimo to na wszystkich lokalnych rynkach w zeszłym roku zanotowano wzrost cen mieszkań. Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości w dużym stopniu był kształtowany przez rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc., który w znacznym stopniu przełożył się na wygenerowanie rosnącego popytu w czasach drogiego pieniądza i tym samym na wzrost cen mieszkań.

Już wiadomo, że program w tym roku nie będzie kontynuowany. Mimo to, w związku z nierównowagą podaży i popytu na rynku oraz wysokimi kosztami produkcji u deweloperów eksperci ciągle spodziewają się wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Wg analityków PKO BP, choć mieszkania będą drożeć wolniej, to jednak w perspektywie do 12 mcy należy spodziewać się wzrostów rzędu 5 - 10 proc. 

Wybierz miasto i zobacz najlepsze oferty nowych mieszkań

Sprzedaż mieszkania w 2024 roku? Opłacalność sprzedaży pod lupą 

Niewątpliwie obecnie warto sprzedać mieszkanie, jeśli zależy nam po prostu na uzyskaniu wysokiej ceny, znacznie wyższej od ceny kupna. Mieszkania systematycznie drożeją, więc jeśli ktoś chce szybko sprzedać mieszkanie, a zarazem na tym zarobić, to mu się uda, choć należy pamiętać, że zysk z takiej transakcji powinien być skorygowany o inflację. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że na rynku warszawskim w ciągu 2 lat średnie ceny ofertowe mieszkań i domów wzrosły z 12 786 zł/mkw. do 16 585 zł za metr kwadratowy, a więc o 23 proc. 

Zakładając, że dwa lata temu kupiliśmy 50-metrowe mieszkanie w stolicy - zapłaciliśmy za nie średnio 639 tys. zł. Dziś moglibyśmy je wystawić na sprzedaż, przy obecnych średnich stawkach ofertowych, za cenę 829 tys. Nominalnie więc zysk wyniósłby blisko 200 tys. zł. Faktycznie realna wartość wygenerowanego na sprzedaży zysku będzie o kilkadziesiąt tysięcy złotych niższa, z powodu inflacji. 

Na każdym z największych lokalnych rynków mieszkaniowych nieruchomości mocno zdrożały, więc jeśli chcesz sprzedać obecnie mieszkanie - z pewnością zarobisz. 

W Krakowie aktualnie metr kwadratowy mieszkania kosztuje średnio 15 580 zł. Ceny tylko w ciągu zeszłego roku wzrosły o 24 proc. We Wrocławiu średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wynoszą 13 112  zł (wzrost o 11 proc.). W Trójmieście mieszkania na rynku pierwotnym kosztują przeciętnie 14965 zł, co stanowi wzrost w ciągu roku o 27 proc. W Poznaniu za mieszkanie zapłacimy średnio 12332 zł/mkw. (wzrost o 17 proc.).

Tak więc kupno i sprzedaż mieszkania dla samej gotówki obecnie będzie wyjściem zyskownym. Pytanie jednak, czy to opłacalne rozwiązanie, jeśli interesuje nas inwestowanie w nieruchomości, lub jeśli zamierzamy kupić nowe mieszkanie. 

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego na kredyt

Znacznie bardziej skomplikowana kwestia to sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt, z myślą o tym, by kupić kolejne również z wykorzystaniem finansowania z banków. W takiej sytuacji należy rozważyć szereg czynników - przede wszystkim koszt kredytowania, wysokość wkładu własnego i parametry mieszkania, które jesteśmy w stanie kupić. 

Znajdź najlepsze mieszkanie dla siebie - skorzystaj z naszego konfiguratora:

Zobrazujmy to na przykładzie hipotetycznej sytuacji.

Zakładamy, że ktoś na jednym z wielkomiejskich rynków kilka lata temu kupił mieszkanie (małe dwa pokoje, 40 mkw.) za kwotę 450 tys. zł, (w średniej cenie 11,5 tys. zł/mkw.)  50 tys. wyłożył z własnej kieszeni, więc kwota kredytu wynosiła 400 tys. Po kilku latach ceny mieszkań na lokalnym rynku  wzrosły o 20 proc. - do stawki 13800 zł/mkw.

Dziś sprzedałby swoją nieruchomość za kwotę  550 tys., Zakładamy, że w międzyczasie spłacił około 20 tys. zł z kapitału kredytu. Tak więc obecnie, po sprzedaży i spłacie reszty zobowiązania, pozostanie mu "w ręku" kwota około 170 tys. zł. Nasz sprzedający oczywiście zbył mieszkanie z myślą o kupnie nowego, większego, które spełni jego aktualne ambicje mieszkaniowe.

Załóżmy, że celuje w 60 metrów kwadratowych. Przy aktualnych średnich cenach będzie musiał wydać na to 820 tys. zł. Ponieważ bez dodatkowych kosztów banki oczekują wkładu własnego na poziomie 20 proc., nasz kupujący musiałby wyłożyć z własnej kieszeni ponad 160 tys. zł na wkład.  Finalnie więc kwota kredytu wyniesie 650 tys. zł. Co prawda w międzyczasie oprocentowanie kredytów nieco spadło, ale przy znacznie wyższej kwocie zobowiązania kredytowego, comiesięczna rata  będzie znacznie wyższa niż w trakcie spłaty pierwszego, tańszego i mniejszego mieszkania. Obecnie rata kredytu wyniesie go około 4300 zł. Jeszcze w zeszłym roku, przed serią cięć stóp procentowych za swoje mniejsze mieszkanie płacił ratę w wysokości ok 3200 zł. 

Powyższy przykład ma oczywiście charakter poglądowy i opisuje sytuację hipotetyczną, jednak pokazuje, jakie czynniki należy rozważyć, jeśli chcemy sprzedać mieszkanie, by kupić nowe - w domyśle lepsze, większe. Przy obecnych warunkach kredytowania i ciągle rosnących cenach mieszkań, należy się liczyć ze znacznym wzrostem wartości kredytu i tym samym rat kredytowych. Pieniądz z banków ciągle jest drogi, mimo dwóch obniżek stóp procentowych. Przy drożejących mieszkaniach, pozytywne dla zdolności kredytowej cięcia stóp procentowych, zostają w dużym stopniu zniwelowane. Oznacza to, że pole wyboru nowej nieruchomości, jeśli nie odnotowaliśmy wyraźnego wzrostu dochodów, będzie niewielkie, natomiast na pewno należy się liczyć z większymi comiesięcznymi kosztami. 

Sprzedaż mieszkania wymaga więc dokładnej analizy tego, co będziemy w stanie kupić w zamian i jakie mamy  możliwości finansowe w zakresie regulacji comiesięcznych rat i analizy zdolności kredytowej. Tu sytuacja z całą pewnością nie jest korzystna i nie jest to dobry moment na zawieranie nowego zobowiązania finansowego, bo koszty będą ciągle wysokie. 

Opłacalność transakcji z perspektywy właściciela 

Czy opłaca się czekać ze sprzedażą? Mieszkania wciąż drożeją.  Wg większości analityków w najbliższej przyszłości ceny mieszkań nadal będą rosły. Jeśli więc chcemy uzyskać lepszą stawkę, można się ze sprzedażą wstrzymać. Utrzymuje się ciągle mocny popyt na nieruchomości. Na chwilę obecną nic nie wskazuje na to, by trend wzrostowy miał być zatrzymany.

Co prawda, m.in. z powodu zastopowania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. eksperci i przedstawiciele branży deweloperskiej spodziewają się mniejszej dynamiki wzrostu cen niż w zeszłym roku, jednak z powodu dużej luki podażowej i rosnących kosztów budowy, stawki będą nadal szły w górę. Nie należy się spodziewać spadku cen nieruchomości. 

To oczywiście korzystna sytuacja dla właścicieli nieruchomości, przy czym nie muszą się z decyzją o sprzedaży spieszyć. 

Czy warto teraz wynajmować mieszkanie?

Wynajem mieszkań to ciągle potencjalnie zyskowne zajęcie, mogące przynieść godziwe stopy zwrotu, choć atrakcyjność tej formy inwestowania znacznie się zmniejszyła względem sytuacji sprzed dwóch lat. Wynika to przede wszystkim z wyhamowania napływu przybyszów z Ukrainy, a nawet wyjazdu części do ojczyzny. W zeszłym roku czynsze najmu nie rosły już tak dynamicznie, jak wcześniej. 

Czy opłaca się kupować mieszkania z myślą o wynajmie? Odpowiedź ciągle jest twierdząca, mimo że podaż mieszkań do wynajęcia rośnie, a czynsze wykazują tendencję spadkową. Z danych NBP za III kw. 2023 wynika, że stopa kapitalizacji  inwestycji na wynajem we wszystkich miastach wojewódzkich wynosiła od 6 do 7 proc. 
Nieco mniej rentowne są inwestycje finansowane kredytem hipotecznym, mimo to eksperci banku centralnego podkreślają, że to ciągle dochodowa działalność.

- Przy jednoczesnej poprawie warunków finansowych, dotyczących kosztów stanów kredytów oraz nowo zawieranych umów kredytów hipotecznych, zaobserwowano również kontynuację dodatniego trendu poziomów rentowności, bez względu na poziom ich lewarowania kapitałem zewnętrznym - piszą analitycy NBP w raporcie mieszkaniowym za III kw. 2023. 

Czy warto teraz kupić mieszkanie?

Perspektywa kupującego oczywiście jest zupełnie inna niż sprzedającego. Odpowiedź na pytanie będzie twierdząca, bowiem wiele wskazuje, że ceny mieszkań w najbliższym okresie nadal będą rosły. Oczywiście sytuacja jest mało komfortowa dla osób szukających własnej nieruchomości na rynku pierwotnym, czy też mieszkań na rynku wtórnym. Znajdują się one pod presją. Duży popyt przy ograniczonej podaży i wysokie koszty budowy skutkują rosnącymi cenami. To z kolei niweluje pozytywny efekt ostatnich cięć stóp procentowych NBP. Jeśli chcemy szybko kupić mieszkanie, prawdopodobnie nie należy zwlekać, bo będzie jeszcze drożej. Jeśli nie musimy obecnie kupować, można poczekać, przy czym nie wiadomo, kiedy ceny zaczną spadać.  

Argumentem za wstrzymaniem się z zakupem finansowanym kredytem może być spodziewane dalsze luzowanie polityki pieniężnej przez NBP. Nie ma jednak na razie widoków na to, że stanie się to szybko. Kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej utrzymują stopy procentowe na ciągle wysokim poziomie.

Zobacz najlepsze oferty nowych mieszkań w Warszawie

Aktualne ceny mieszkań

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl za grudzień 2023 wynika, że:

• W Warszawie 1 mkw. nowego mieszkania kosztuje 16 815 zł
• W Trójmieście - 14 965 zł
• W Krakowie - 15 580 zł
• We Wrocławiu - 13 112 zł
• W Poznaniu - 12 332 zł
• W Łodzi - 10 444 zł
• W Szczecinie - 12 430 zł
• W Aglomeracji Katowickiej - 10 556 zł
• W Bydgoszczy - 9 408 zł
• W Lublinie - 10 263 zł
• W Kielcach - 8 920 zł
• W Białymstoku - 9 868 zł
• W Olsztynie - 12 471 zł
• W Rzeszowie - 9 946 zł

Sprzedaż mieszkania i kupno nowego: podsumowanie

Rynek nieruchomości na początku 2024 roku jest rynkiem sprzedającego. To on z uwagi na silny popyt na mieszkania i ograniczoną podaż może dyktować warunki. Kupujący są pod presją. Ceny mieszkań nadal rosną, co niweluje pozytywny efekt wzrostu zdolności kredytowej po ostatnich cięciach stopy referencyjnej NBP. Na chwilę obecną nie wiadomo też, jaki nowy program rządowy zastąpi wygaszany Bezpieczny Kredyt 2 proc. W zależności od konstrukcji programu może on sprzyjać wzmocnieniu  trendu wzrostowego cen. Wszystko to sprawia, że w perspektywie krótkoterminowej nie widać pola do spadku stawek i tańszych mieszkań.