Rynek kredytów mieszkaniowych

Wrzesień i październik były pierwszymi miesiącami wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe po wiosennym spadku wywołanym pandemią koronawirusa. Rośnie także średnia wnioskowana kwota kredytu – wynosi już prawie 300 tys. zł., ale to jeszcze nie powód, żeby stwierdzić, że rynek wraca na ścieżkę wzrostu.

Przeciwnie – jeszcze przez pewien czas będzie nam towarzyszyć niepewność dotycząca sytuacji gospodarczej i nastrojów konsumenckich.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• o jaką średnią kwotę kredytu wnioskują Polacy
• czy na rynku jest duży popyt na kredyty
• ile wynosi średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego

Według październikowego Indeksu Biura Informacji Kredytowej, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 8,1% w porównaniu z październikiem 2019 roku. Większa kwota przypadająca na przeciętnego wnioskodawcę kredytowego to jeszcze nie symptom ożywienia na rynku po wiosennym załamaniu. Może być efektem wyższych cen nowych nieruchomości w tym roku w porównaniu do 2019, a także zmiany wymagań banków dotyczących wkładu własnego na mniej restrykcyjne.

Kredyty wyższe, popyt wraca do normy

Według danych BIK w październiku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało nieco mniej osób niż we wrześniu (o 2%), ale znacznie więcej niż w kwietniu (o 38,2%), kiedy liczba wniosków spadła do minimum. To świadczy o odbiciu popytu, ale na informację, czy będzie to długotrwały efekt, trzeba jeszcze poczekać. Dane BIK pokazują także wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu mieszkaniowego. W październiku wyniosła ona ponad 297 tys. zł i była o 5,3% wyższa niż rok wcześniej. Nie musi to jednak oznaczać, że Polacy w ciągu ostatniego roku stali się bardziej zamożni i stać ich na wyższy kredyt, którym finansują zakup mieszkania w lepszym standardzie. Ma to raczej zupełnie inne podłoże.

Po pierwsze w porównaniu z jesienią 2019 roku ceny nowych nieruchomości wzrosły, więc na zakup mieszkania trzeba wydać więcej. Po drugie w obliczu pandemii banki zmieniły politykę kredytową i coraz trudniej o kredyt osobom, które nie posiadają umowy o pracę. Zatem z grona klientów banków wypadły te osoby, które zarabiają mniej, mają niestabilne dochody (umowy cywilnoprawne, własna działalność gospodarcza) i planowały wziąć stosunkowo niski kredyt na zakup mieszkania o mniejszym metrażu.

BIK podaje jeszcze jedną ciekawą statystykę: w październiku 2020 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 38,44 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu do 39,12 tys. rok wcześniej – spadek wynosi 1,7%. Chętnych na zaciągnięcie kredytu jest mniej, ale różnica nie jest znacząca. Mimo drugiej fali pandemii Polacy wnioskują o kredyty mieszkaniowe na porównywalnym poziomie jak rok temu, kiedy świat nie znał jeszcze COVID-19.

To napawa optymizmem na dalsze miesiące (stabilizacja popytu na kredyty mieszkaniowe), choć nie należy popadać w euforię. O tym jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w kolejnych miesiącach pandemii i w erze postcovidowej zadecyduje wiele czynników – m.in. poziomu bezrobocia i inflacji oraz skłonności Polaków do odkładania decyzji o zakupie mieszkania na później. Istotne jest również, jak wiele firm z branż, które w pandemii cierpią najbardziej, przetrwa i utrzyma miejsca pracy. Duży wpływ na ich kondycję będą miały bieżące decyzje rządu i pomoc finansowa.

Tanie kredyty i zakupy inwestycyjne

Wyjaśnieniem stosunkowo dużego, jak na obecne warunki gospodarcze i nastroje społeczne, popytu na kredyty może być również fakt, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest najniższe od dłuższego czasu.

Jak podaje Centrum AMRON w raporcie dotyczącym kredytów mieszkaniowych, na koniec czerwca średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,25%. Średnia marża rośnie systematycznie, ale nieznacznie. Półtora roku temu, czyli kwietniu 2019 wynosiła 2%.

Z kolei oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie z uwagi na obniżki stóp procentowych NBP (kolejne dwie nastąpiły 8 kwietnia i 28 maja). Stopa referencyjna spadła do poziomu 0,1%, czyli najniższego w historii, a według danych na koniec czerwca trzymiesięczny WIBOR 3M spadł do poziomu 0,26%, co zrekompensowało niewielki wzrost marż kredytowych. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec II kwartału 2020 roku wyniosło 2,53%. Dla porównania: w marcu wynosiło 3,35%, a w czerwcu 2019 roku 3,77%.

Wysoka inflacja i niskie oprocentowanie lokat bankowych skłaniają do inwestowania w nieruchomości. Nawet jeśli część kapitału ma pochodzić z kredytu, to wobec braku alternatyw na rynku finansowym, zakup mieszkania traktowany jako lokata kapitału jest kusząca opcją. Trzeba jednak pamiętać, że stopy procentowe obowiązujące na rynku międzybankowym w końcu zaczną rosnąć i wzrośnie również wysokość raty kredytowej. Dlatego ten czynnik warto już teraz uwzględnić przy szacowaniu rentowności inwestycji.