Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania - co musi zawierać? Co warto wiedzieć?

Przyszłego nabywcę mieszkania czeka jego protokolarny odbiór od dewelopera. To właśnie wtedy podpisuje się protokół odbioru mieszkania. W dokumencie wpisujemy m.in. usterki występujące w lokalu podczas jego odbioru.

Jakie są konsekwencje wpisania lub niewpisania do protokołu zdawczo-odbiorczego wad mieszkania w przejmowanym od dewelopera lokalu? Sprawdź. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie elementy powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy
• kiedy można odmówić odbioru mieszkania przez dewelopera
• co w przypadku niewpisania usterki do protokołu zdawczo-odbiorczego

Protokół zdawczo-odbiorczy - kluczowy dokument

Protokół zdawczo odbiorczy to bardzo ważny dokument, który potwierdza przekazanie lokalu po zawarciu umowy. Opisuje on stan ogólny mieszkania w danym okresie oraz wszelkie szczegółowe informacje dotyczące stanu technicznego lokalu - wyposażenia mieszkania, obecnego stanu liczników oraz potencjalnych usterek. 

To również ważny dokument w zakresie prawnym, bowiem stanowi dowód na wszelkie ustalenia zawarte przy zakupie nieruchomości oraz przy jej odbiorze i jest podstawą do ewentualnych roszczeń nowego nabywcy. Dlatego tak ważne jest, aby przeprowadzić szczegółową inwentaryzację mieszkania, która pozwoli potwierdzić jego stan. Ze względu na jego dużą rolę prawną, w ustawie deweloperskiej znajdują się zapisy, które jasno określają wszelkie zasady sporządzania protokołu oraz postępowania w zakresie odbioru mieszkania od dewelopera. Warto je dokładnie poznać, bowiem zapisy mogą znacznie ułatwić nam wszelkie negocjacje oraz stanowią podstawę do dalszych działań m.in. w zakresie usterek.

Wyróżniamy kilka rodzajów dokumentu:

• protokół odbioru mieszkania od dewelopera lub osoby prywatnej, 
• protokół odbioru mieszkania po remoncie, 
• czy też protokół odbioru domu od dewelopera. 

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania może być także sporządzony w przypadku sprzedaży mieszkania oraz jego wynajmu. Przykładowy wzór protokołu jest dostępny do pobrania w załączniku pod artykułem. Warto jednak - w pierwszej kolejności - dokładnie zapoznać się z podstawowymi elementami, które powinien zawierać.

Co zawiera protokół zdawczo-odbiorczy?

Znajomość podstawowych elementów protokołu pozwoli Ci z pełną świadomością przejść przez najważniejszy etap odbioru lokalu. Co więcej, wszelkie błędy popełnione w protokole zdawczo-odbiorczym mogą okazać się w konsekwencji bardzo problematyczne zarówno dla dewelopera, jak i odbiorcy mieszkania, dlatego warto dokładnie zapoznać się z każdym jego elementem.

Projekt i wykończenie wnętrz - zobacz oferty od 1200 zł/m2

Data przekazania lokalu

Ważną kwestią jest wpisanie daty odbioru mieszkania. Jest to o tyle ważne, gdyż od tej pory prawdopodobnie będziesz płacić czynsz za mieszkanie. Prawdopodobnie - gdyż może się okazać, iż najpierw wystąpi podpisanie aktu notarialnego a dopiero później przekazanie mieszkania. W tym przypadku różni deweloperzy podchodzą inaczej. Niektórzy traktują datę aktu notarialnego jako podstawę do uiszczania opłat eksploatacyjnych a niektórzy liczą ją od dnia odbioru mieszkania. Jeżeli natomiast odbiór nastąpi jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego to sprawa jest prosta i właśnie od tego momentu zaczniesz płacić czynsz.

Strony przekazania

Jest to nic innego jak podanie dokładnych danych strony przekazującej, czyli danych firmy deweloperskiej oraz przedstawiciela, który działa w jego imieniu oraz strony odbierającej.

Przedmiot przekazania

Przedmiot przekazania to dokładne określenie co podlega przekazaniu. Czy jest to lokal mieszkalny, miejsce postojowe czy piwnica. W każdym z tych przypadków należy dokładnie określić położenie w budynku i kondygnację, na której dany lokal się znajduje. Powinniśmy również zaznaczyć obrys takiego lokalu na rzucie danego piętra oraz załączyć go do protokołu. Bardzo ważną kwestią jest również określenie powierzchni przekazywanego lokalu.

PAMIĘTAJ!

Powierzchnia lokalu wpisana do protokołu powinna być zgodna z powierzchnią wpisaną do aktu notarialnego i powinna ona pochodzić z planów projektu podziału nieruchomości, a więc już po jej wybudowaniu oraz dokonaniu faktycznego pomiaru powierzchni. Właśnie od tej wielkości będziesz opłacać czynsz za lokal.

Numery oraz stan liczników

Ważne, aby dokładnie sprawdzić numery liczników, jakie przypadają na lokal podlegający przekazaniu. Liczniki praktycznie nigdy nie posiadają stanu zerowego gdyż po wybudowaniu obiektu są sprawdzane wszystkie instalacje. Zdarza się, że np. liczniki energii elektrycznej posiadają bardzo duże wartości gdyż zakład energetyczny nie zakłada czasami nowych liczników. Należy to dokładnie sprawdzić, gdyż od tego stanu wszystkie nadwyżki będą do opłaty przez przejmującego lokal.

Wyposażenie lokalu

Kupujemy lokal, który powinien posiadać odpowiedni stan oraz być wykończony w sposób zgodny z umową. Należy więc dokładnie wyszczególnić co znajduje się w lokalu ulegającemu przekazaniu. Wpisujemy czy są wykonane wszystkie tynki oraz wylewki, czy lokal posiada domofon, gniazdka elektryczne oraz włączniki. Oczywiście, wszystko spisujemy z odpowiednią ilością jaka występuje na lokalu podlegającemu przekazaniu. Dodatkowo ilość okien, parapetów, stan wykończenia balkonu czy też tarasu, czy jest dzwonek, ilość kratek wentylacyjnych. A więc im bardziej szczegółowo jest wszystko określone, tym mniej będzie nieścisłości w przyszłości. Oczywiście, jeżeli jakiekolwiek wystąpią.

Określenie ewentualnych usterek

Ważnym elementem podczas odbioru lokalu jest spisanie ewentualnych usterek mogących występować w lokalu. Pamiętaj, że samo wpisanie usterki do protokołu odbioru nie świadczy o jej zasadności. Deweloper musi się ustosunkować do wpisanych usterek. Może się okazać, iż osoba stwierdzająca usterkę nie jest na tyle doświadczona i chcę wpisać rzeczy, które usterkami nie są, a tak też się zdarza. 

Dodatkowe elementy, które zostają przekazane

Dodatkowymi elementami są wszystkie inne rzeczy podlegające przekazaniu takie jak: karty gwarancyjne oraz instrukcje obsługi, ilość kluczy do mieszkania i innych pomieszczeń funkcyjnych. Pamiętaj, aby dokładnie sprawdzić poszczególne rzeczy oraz ich ilości. Jeżeli będzie dokument świadczący o tym, że dany element został przekazany nie będziesz mieć w późniejszym okresie problemu żądania jego wydania.

Wady podczas odbioru mieszkania

Wielu nabywców spotkało się z sytuacją, gdzie zgłaszają swoje uwagi podczas odbioru lokalu do osoby, która działa w imieniu dewelopera i spotyka się z informacją o braku możliwości wpisania przedmiotowych usterek do protokołu zdawczo-odbiorczego. Pamiętaj, że przedstawiciel dewelopera nie może odmówić wpisania usterek zgłaszanych podczas odbioru do protokołu.

Wpisanie wad mieszkania do protokołu podczas jego odbioru nie świadczy o ich zasadności. Do protokołu zdawczo-odbiorczego wpisane mogą być zatem wszelkie uwagi. Deweloper ma dwa tygodnie na pisemnie odniesienie się do wpisanych do dokumentu usterek. 

W odpowiedzi powinniśmy dowiedzieć się, co zostało uznane za usterkę, co nie - wszystko wraz z uzasadnieniem. W przypadku uwzględnionych usterek deweloper ma miesiąc na ich usunięcie. Oczywiście termin ten może ulec zmianie podczas wzajemnych ustaleń pomiędzy nabywcą a sprzedającym. Jeżeli pojawi się problem, że dla nabywcy zaistniały fakt wystąpienia problemu jest usterką, a dla dewelopera nie, wówczas sprawa może trafić do sądu. Pamiętaj również, że nie można odmówić odbioru mieszkania bez wskazania wyraźnej przyczyny.

Kiedy można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera?

Część nabywców uważa, że jeśli w mieszkaniu wystąpiło pęknięcie lub też okna się nie domykają, a może nawet pojawiło się zawilgocenie, to można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera. Niestety, ale tak nie jest. Odmówić odbioru lokum możemy tylko w wyjątkowych przypadkach. Konkretnie w przypadku problemów, których nie można usunąć z przedmiotowego lokalu. Zaliczyć do tego możemy:

• inny układ pomieszczeń niż opisany w umowie,
• znacznie odbiegającą od ustalonej powierzchnię mieszkania,
• inny rodzaj materiałów użytych do wybudowania obiektu.

Jak widać powyższe warunki, są praktycznie niemożliwe do usunięcia. Wówczas można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera, gdyż nawet wpisanie takich wad do protokołu zdawczo-odbiorczego nie świadczyłoby o ich usunięciu.

Czy możliwe jest niepodpisanie protokołu odbioru mieszkania?

Odmówić odbioru lokum możesz tylko w wyjątkowych przypadkach opisanych powyżej. Pęknięcie ściany, niedomykające się okno czy zawilgocenie, to nie powody dla których można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera.

Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego Sprawdź

Pierwszym krokiem jest poinformowanie przez dewelopera (po zakończeniu budowy) nabywcy mieszkania o możliwym terminie odbioru. Pamiętaj, aby na odbiór nieruchomości umówić się w ciągu dnia. Tak, aby można było wychwycić wszelkie ewentualne usterki na lokalu. 

Następnie spisywany jest protokół odbioru. Do protokołu wpisujemy wszelkie usterki występujące na lokalu.

Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki?

Deweloper w terminie 14 dni zobowiązany jest do dostarczenia nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub też nie. Pamiętaj, że deweloper ma miesiąc na usunięcie wszelkich wad od dnia podpisania protokołu. Co jeśli deweloper nie usuwa usterek w 30 dni? Jeżeli inwestor nie usunie tych wad w tym terminie, musi podać inny termin usunięcia usterek, wraz z podaniem przyczyn opóźnienia. Nie ma możliwości sytuacji, w której deweloper nie chce usunąć usterek bez podania powodu, bowiem w takim wypadku najemca ma prawo zgłosić sprawę do sadu.

UWAGA: Jeśli nie stawisz się na odbiór mieszkania pomimo dwukrotnego wezwania dewelopera, w odstępstwie 60 dni ma on prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Chyba że niestawiennictwo wynika z siły wyższej.

Usterki niewpisane do protokołu

Co w przypadku niewpisania usterki do protokołu zdawczo-odbiorczego? Czy można zgłosić usterki po odbiorze mieszkania? W późniejszym czasie od wszystko zależy od dewelopera oraz rodzaju wady. Przyjmijmy, że w protokole odbioru mieszkania nie zostały wpisane żadne wady. Po przejęciu lokalu stwierdzamy, że szyba w oknie jest zarysowana. Usterka taka nie będzie podlegać gwarancji ani rękojmi, gdyż jest to uszkodzenie mechaniczne i mógł je spowodować właściciel lokalu.

Jeżeli natomiast pęknie rura lub wystąpi przeciek na instalacji, jak najbardziej - nawet pomimo niewpisania przedmiotowej kwestii do protokołu - możemy domagać się usunięcia wady. To właśnie dlatego tak ważne jest, aby odbioru mieszkania dokonać na spokojnie. Wszelkie niewychwycone uszkodzenia mechaniczne nie będą później podlegać usunięciu.