Wynajem nowo zakupionego mieszkania

Osoba, która kupiła mieszkanie w celach inwestycyjnych – by je wynajmować – może to robić bez żadnych przeszkód, zaraz po dokonaniu transakcji. Wyjątkiem jest zakup mieszkania w ramach programu MDM. W takiej sytuacji z jego sprzedażą lub wynajmem trzeba poczekać przynajmniej 5 lat. Problemem może być też wynajem mieszkania, kupionego za pieniądze ze sprzedaży innego mieszkania zanim minęło 5 lat od jego zakupu. W takich warunkach niewykluczone, że skarbówka naliczy podatek dochodowy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakim ograniczeniom podlega wynajem nowo zakupionego mieszkania
• z jakimi konsekwencjami wiąże się wynajem mieszkania zakupionego w ramach programu MDM
• jaki podatek należy zapłacić, gdy chcemy sprzedać niedawno zakupione mieszkanie 

Rynek najmu mieszkań kusi wielu. Stopy zwrotu, szacowane obecnie na około 5 – 6 proc. rocznie w największych miastach, są obecnie większe od większości innych instrumentów inwestycyjnych – m.in. lokat, czy też obligacji skarbowych. Co ważne – dzięki rekordowo niskim stopom procentowym – wynajem opłaca się aktualnie także tym, którzy kupili mieszkanie na kredyt. W większości sytuacji wynajem po stawkach rynkowych powinien pozwolić na spłatę miesięcznej raty i jeszcze dawać dodatkowy przychód.

Na popularność inwestycji pod wynajem duże przełożenie ma też silny popyt na takie lokale, zwłaszcza w największych miastach, generowany nie tylko przez studentów i osoby pracujące, ale też przybyszów do pracy z zagranicy – głównie z Ukrainy.

(Prawie) bez ograniczeń

Wynajem nowo zakupionego mieszkania nie podlega prawie żadnym ograniczeniom prawnym. Krótko mówiąc – możemy je wynajmować praktycznie od razu po zakupie. Jest to sytuacja inna od kwestii sprzedaży mieszkania. Jeśli sprzedamy je w ciągu 5 lat od momentu kupna, zgodnie z z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zapłacimy podatek dochodowy (w wysokości 19 proc.). Uniknąć podatku można, gdy sprzedajemy po 5 latach od zakupu a także wtedy, gdy sprzedajemy przed upłynięciem tego okresu, ale za uzyskane pieniądze w ciągu dwóch lat kupujemy nową nieruchomość. W takiej sytuacji zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, podatku nie zapłacimy, pod warunkiem, że nieruchomość zostanie zakupiona na własne cele mieszkaniowe.

Właśnie ta kwestia może budzić wątpliwości, jeśli za pieniądze ze sprzedaży jednej nieruchomości przed upływem pięciu lat, kupimy inną, którą przeznaczymy na wynajem. Niestety orzecznictwo sądów i stanowiska skarbówki nie są w tej sytuacji jednoznaczne. Może się okazać, że trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy, gdyż uznane to zostanie za zakup nie  na własne cele mieszkaniowe.

Znane są stanowiska skarbówki, które wykluczają skorzystanie z ulgi podatkowej, jeśli zakupione mieszkanie za pieniądze ze sprzedaży innego, trafia pod wynajem. Taką interpretację (nr IBPB-2-2/4511-532/16/JG) pod koniec lipca ubiegłego roku wydał dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach. Z pytaniem zwrócił się obywatel, który sprzedał odziedziczoną nieruchomość przed upływem 5 lat. Za te pieniądze kupił nową – dla dzieci, ale też z planem czasowego wynajmowania. Człowiek ten powołał się na orzeczenie Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 października 2014 r. (sygn. akt III SA/Wa 1028/14, nieprawomocny), które niezależnie od kwestii wynajmu przyznawało prawo do ulgi podatkowej. Mimo to izba skarbowa była innego zdania.

Jednocześnie znane są też stanowiska skarbówki (min. z 2013 roku z Bydgoszczy), które dopuszczają prawo do ulgi, mimo wynajmu. Wygląda więc na to, że – jak to często bywa w polskim systemie prawnym – wiele zależy od indywidualnego stanowiska danego organu i szczęścia, bądź jego braku – obywatela. W skrajnie negatywnym scenariuszu, może się okazać, że jeśli świeżo kupione mieszkanie z pieniędzy za inną nieruchomość (przed upłynięciem 5 lat) przeznaczymy na wynajem, fiskus zażąda od nas podatku dochodowego.

Inaczej się ma sprawa, jeśli kupiliśmy nieruchomość w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Tu wszystko jest jasne. Beneficjent MDM nie ma prawa ani sprzedać ani wynająć takiej nieruchomości, w ciągu 5 lat od dokonania transakcji. Ponieważ jednak okres pięciu lat zaczyna upływać dopiero od następnego roku kalendarzowego po tym, w którym kupiło się mieszkanie, w praktyce (jeśli np. kupiliśmy mieszkanie w styczniu), na możliwość sprzedaży lub wynajmu będziemy musieli poczekać 6 lat.

Ustawodawca w nowelizacji przepisów o MDM z 25 czerwca 2015 zastrzegł również, że zakazem wynajmu objęta jest także część mieszkania. W grę nie wchodzi więc również wynajem pojedynczego pokoju. Warto tutaj zaznaczyć, że choć program Mieszkanie dla Młodych jest już właściwie na finiszu, a ostatnie pieniądze wyczerpią się zapewne w pierwszym kwartale 2018, to sprawa ciągle pozostaje aktualna dla wszystkich beneficjentów. MDM ruszył w 2014 roku, co oznacza, że ci, którzy kupili mieszkania z dofinansowaniem jako pierwsi, ciągle nie mogą ich zbyć ani wynająć. Takie prawo dostaną dopiero w roku 2020.

Co, jeśli złamiemy przepisy?

W takiej sytuacji trzeba będzie zwrócić dofinansowanie z MDM. Ustawodawca okazał się łagodny, dając możliwość proporcjonalnego zwrotu, do czasu, który pozostał nam do końca 5 – letniego „okresu ochronnego”.  Wysokość zwrotu nalicza się za pełne miesiące, które zostały do końca 5 lat od następnego roku kalendarzowego po zakupie. 5 lat to 60 miesięcy, tak więc za każdy miesiąc trzeba będzie zwrócić 1/60 dofinansowania. Jeśli ktoś np. uzyskał 50 tys. zł dopłaty w MDM, a sprzedał mieszkanie po dwóch latach, to oznacza, że będzie musiał zwrócić 36 x 833 zł (1/60 z 50 tys. zł), czyli 29988 zł.