Wynajem nowo zakupionego mieszkania - najważniejsze kwestie prawne

Osoba, która kupiła mieszkanie w celach inwestycyjnych – by je wynajmować – może to robić bez żadnych przeszkód, zaraz po dokonaniu transakcji. Problemem może być też wynajem mieszkania, kupionego za pieniądze ze sprzedaży innego mieszkania zanim minęło 5 lat od jego zakupu. W takich warunkach niewykluczone, że skarbówka naliczy podatek dochodowy.

Po jakim czasie od zakupu mieszkania można je wynająć?

Wynajem nowo zakupionego mieszkania nie podlega prawie żadnym ograniczeniom prawnym. Krótko mówiąc – możemy je wynajmować praktycznie od razu po zakupie.

Jest to sytuacja inna od kwestii sprzedaży mieszkania. Jeśli sprzedamy je w ciągu 5 lat od momentu kupna, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zapłacimy podatek dochodowy w wysokości 19 proc.

Uniknąć podatku można, gdy:

• sprzedajemy po 5 latach od zakupu
• gdy sprzedajemy przed upłynięciem tego okresu, ale za uzyskane pieniądze w ciągu 2 lat kupujemy nową nieruchomość.

W takiej sytuacji zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, podatku nie zapłacimy pod warunkiem, że nieruchomość zostanie zakupiona na własne cele mieszkaniowe.

Ulga mieszkaniowa – co daje i jak z niej skorzystać? Czytaj

Ulga mieszkaniowa na własne cele a wynajem mieszkania

Właśnie ta kwestia może budzić wątpliwości, jeśli za pieniądze ze sprzedaży jednej nieruchomości przed upływem pięciu lat, kupimy inną, którą przeznaczymy na wynajem.

Niestety orzecznictwo sądów i stanowiska skarbówki nie są w tej sytuacji jednoznaczne. Może się okazać, że trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy, gdyż uznane to zostanie za zakup nie na własne cele mieszkaniowe.

Znane są stanowiska skarbówki, które wykluczają skorzystanie z ulgi podatkowej, jeśli zakupione mieszkanie za pieniądze ze sprzedaży innego, trafia pod wynajem.

Taką interpretację (nr IBPB-2-2/4511-532/16/JG) wydał dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach. Z pytaniem zwrócił się obywatel, który sprzedał odziedziczoną nieruchomość przed upływem 5 lat. Za te pieniądze kupił nową – dla dzieci, ale też z planem czasowego wynajmowania.

Człowiek ten powołał się na orzeczenie Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 października 2014 r. (sygn. akt III SA/Wa 1028/14, nieprawomocny), które niezależnie od kwestii wynajmu przyznawało prawo do ulgi podatkowej. Mimo to izba skarbowa była innego zdania.

Jednocześnie znane są też stanowiska skarbówki (m. in. z 2013 roku z Bydgoszczy), które dopuszczają prawo do ulgi, mimo wynajmu. Wygląda więc na to, że – jak to często bywa w polskim systemie prawnym – wiele zależy od indywidualnego stanowiska danego organu i szczęścia, bądź jego braku – obywatela.

W skrajnie negatywnym scenariuszu, może się okazać, że jeśli świeżo kupione mieszkanie z pieniędzy za inną nieruchomość (przed upłynięciem 5 lat) przeznaczymy na wynajem, fiskus zażąda od nas podatku dochodowego.

Wynajem mieszkania kupionego w ramach MDM

Inaczej miała się sprawa, jeśli kupiliśmy nieruchomość w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Tu przewidziano, że beneficjent MDM nie ma prawa ani sprzedać ani wynająć takiej nieruchomości, w ciągu 5 lat od dokonania transakcji.

Ustawodawca w nowelizacji przepisów o MDM z 25 czerwca 2015 zastrzegł również, że zakazem wynajmu objęta jest także część mieszkania. W grę nie wchodził więc również wynajem pojedynczego pokoju.

Przypomnijmy program dopłat do kredytów MDM działał w latach 2014-2018. Ponieważ jednak okres pięciu lat zaczynał upływać dopiero od następnego roku kalendarzowego po tym, w którym kupiło się mieszkanie, w praktyce (jeśli np. kupiliśmy mieszkanie w styczniu), na możliwość sprzedaży lub wynajmu należało poczekać 6 lat.

Ci, którzy kupili mieszkania z dofinansowaniem jako pierwsi, nabywali prawo do zbycia lub wynajmu dopiero w roku 2020.