Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Wynajem nowo zakupionego mieszkania

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 09.10.2017, Data aktualizacji: 23.03.2022

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 70 głosów

Wynajem nowo zakupionego mieszkania
Wyjaśniamy najważniejsze kwestie związane z wynajmem nowo zakupionego mieszkania. Czytaj na RynekPierwotny.pl!

Osoba, która kupiła mieszkanie w celach inwestycyjnych – by je wynajmować – może to robić bez żadnych przeszkód, zaraz po dokonaniu transakcji. Wyjątkiem jest zakup mieszkania w ramach programu MDM. W takiej sytuacji z jego sprzedażą lub wynajmem trzeba poczekać przynajmniej 5 lat. Problemem może być też wynajem mieszkania, kupionego za pieniądze ze sprzedaży innego mieszkania zanim minęło 5 lat od jego zakupu. W takich warunkach niewykluczone, że skarbówka naliczy podatek dochodowy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • jakim ograniczeniom podlega wynajem nowo zakupionego mieszkania
  • z jakimi konsekwencjami wiąże się wynajem mieszkania zakupionego w ramach programu MDM
  • jaki podatek należy zapłacić, gdy chcemy sprzedać niedawno zakupione mieszkanie 

Rynek najmu mieszkań kusi wielu. Stopy zwrotu, szacowane obecnie na około 5 – 6 proc. rocznie w największych miastach, są obecnie większe od większości innych instrumentów inwestycyjnych – m.in. lokat, czy też obligacji skarbowych. Co ważne – dzięki rekordowo niskim stopom procentowym – wynajem opłaca się aktualnie także tym, którzy kupili mieszkanie na kredyt. W większości sytuacji wynajem po stawkach rynkowych powinien pozwolić na spłatę miesięcznej raty i jeszcze dawać dodatkowy przychód.

Na popularność inwestycji pod wynajem duże przełożenie ma też silny popyt na takie lokale, zwłaszcza w największych miastach, generowany nie tylko przez studentów i osoby pracujące, ale też przybyszów do pracy z zagranicy – głównie z Ukrainy.

(Prawie) bez ograniczeń

Wynajem nowo zakupionego mieszkania nie podlega prawie żadnym ograniczeniom prawnym. Krótko mówiąc – możemy je wynajmować praktycznie od razu po zakupie. Jest to sytuacja inna od kwestii sprzedaży mieszkania. Jeśli sprzedamy je w ciągu 5 lat od momentu kupna, zgodnie z z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, zapłacimy podatek dochodowy (w wysokości 19 proc.). Uniknąć podatku można, gdy sprzedajemy po 5 latach od zakupu a także wtedy, gdy sprzedajemy przed upłynięciem tego okresu, ale za uzyskane pieniądze w ciągu dwóch lat kupujemy nową nieruchomość. W takiej sytuacji zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, podatku nie zapłacimy, pod warunkiem, że nieruchomość zostanie zakupiona na własne cele mieszkaniowe.

Właśnie ta kwestia może budzić wątpliwości, jeśli za pieniądze ze sprzedaży jednej nieruchomości przed upływem pięciu lat, kupimy inną, którą przeznaczymy na wynajem. Niestety orzecznictwo sądów i stanowiska skarbówki nie są w tej sytuacji jednoznaczne. Może się okazać, że trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy, gdyż uznane to zostanie za zakup nie  na własne cele mieszkaniowe.

Znane są stanowiska skarbówki, które wykluczają skorzystanie z ulgi podatkowej, jeśli zakupione mieszkanie za pieniądze ze sprzedaży innego, trafia pod wynajem. Taką interpretację (nr IBPB-2-2/4511-532/16/JG) pod koniec lipca ubiegłego roku wydał dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach. Z pytaniem zwrócił się obywatel, który sprzedał odziedziczoną nieruchomość przed upływem 5 lat. Za te pieniądze kupił nową – dla dzieci, ale też z planem czasowego wynajmowania. Człowiek ten powołał się na orzeczenie Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 października 2014 r. (sygn. akt III SA/Wa 1028/14, nieprawomocny), które niezależnie od kwestii wynajmu przyznawało prawo do ulgi podatkowej. Mimo to izba skarbowa była innego zdania.

Jednocześnie znane są też stanowiska skarbówki (min. z 2013 roku z Bydgoszczy), które dopuszczają prawo do ulgi, mimo wynajmu. Wygląda więc na to, że – jak to często bywa w polskim systemie prawnym – wiele zależy od indywidualnego stanowiska danego organu i szczęścia, bądź jego braku – obywatela. W skrajnie negatywnym scenariuszu, może się okazać, że jeśli świeżo kupione mieszkanie z pieniędzy za inną nieruchomość (przed upłynięciem 5 lat) przeznaczymy na wynajem, fiskus zażąda od nas podatku dochodowego.

Inaczej się ma sprawa, jeśli kupiliśmy nieruchomość w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Tu wszystko jest jasne. Beneficjent MDM nie ma prawa ani sprzedać ani wynająć takiej nieruchomości, w ciągu 5 lat od dokonania transakcji. Ponieważ jednak okres pięciu lat zaczyna upływać dopiero od następnego roku kalendarzowego po tym, w którym kupiło się mieszkanie, w praktyce (jeśli np. kupiliśmy mieszkanie w styczniu), na możliwość sprzedaży lub wynajmu będziemy musieli poczekać 6 lat.

Ustawodawca w nowelizacji przepisów o MDM z 25 czerwca 2015 zastrzegł również, że zakazem wynajmu objęta jest także część mieszkania. W grę nie wchodzi więc również wynajem pojedynczego pokoju. Warto tutaj zaznaczyć, że choć program Mieszkanie dla Młodych jest już właściwie na finiszu, a ostatnie pieniądze wyczerpią się zapewne w pierwszym kwartale 2018, to sprawa ciągle pozostaje aktualna dla wszystkich beneficjentów. MDM ruszył w 2014 roku, co oznacza, że ci, którzy kupili mieszkania z dofinansowaniem jako pierwsi, ciągle nie mogą ich zbyć ani wynająć. Takie prawo dostaną dopiero w roku 2020.

apartamenty inwestycyjne - zarabiaj na nieruchomościach

Co, jeśli złamiemy przepisy?

W takiej sytuacji trzeba będzie zwrócić dofinansowanie z MDM. Ustawodawca okazał się łagodny, dając możliwość proporcjonalnego zwrotu, do czasu, który pozostał nam do końca 5 – letniego „okresu ochronnego”.  Wysokość zwrotu nalicza się za pełne miesiące, które zostały do końca 5 lat od następnego roku kalendarzowego po zakupie. 5 lat to 60 miesięcy, tak więc za każdy miesiąc trzeba będzie zwrócić 1/60 dofinansowania. Jeśli ktoś np. uzyskał 50 tys. zł dopłaty w MDM, a sprzedał mieszkanie po dwóch latach, to oznacza, że będzie musiał zwrócić 36 x 833 zł (1/60 z 50 tys. zł), czyli 29988 zł.

 

Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    • ROI: co to jest i jak obliczyć opłacalność inwestycji

      ROI: co to jest i jak obliczyć opłacalność inwestycji

      Wynajem mieszkań to działalność postrzegana jako bardzo atrakcyjna forma inwestycji na rynku nieruchomości. Kupujący mogą liczyć na dochody większe od innych, mało ryzykownych form inwestowania, takich jak lokaty bankowe. Czy jednak rzeczywiście jest to biznes tak zyskowny? Kluczem do oszacowania, czy kupno nieruchomości pod wynajem będzie się opłacać, jest rzetelne oszacowanie zysków. Chodzi o wskaźnik rentowności inwestycji i czas potrzebny na to, by uzyskać zwrot z nakładów.

      13 lutego 2024

      Marcin Moneta

    • TOP 10 najlepszych inwestycji na wynajem

      TOP 10 najlepszych inwestycji na wynajem

      Inwestycja w nieruchomości pod wynajem długoterminowy oraz krótkoterminowy to jedna z najpopularniejszych metod lokowania kapitału. Sprzyjają temu przede wszystkim rosnące ceny transakcyjne mieszkań. Dodatkowe 4 kąty często są traktowane jako zabezpieczenie przyszłości. Wiele lokali zapewnia większą niż rynkowa stopę zwrotu. Przedstawiamy ranking 10 najlepszych inwestycji na wynajem, które cieszą się największym zainteresowaniem, by je wynajmować.

      16 stycznia 2024

      Redakcja

    • Ile można zyskać inwestując w wynajem?

      Ile można zyskać inwestując w wynajem?

      Rynek wynajmu mieszkań, jak każdy, uzależniony jest od sytuacji makroekonomicznej. Wysoka inflacja podnosi koszty utrzymania nieruchomości, co oczywiście musi przekładać się na czynsze najmu. Z danych Eurostatu wynika, że koszty utrzymania mieszkań w Polsce w okresie roku - do sierpnia 2022 poszły w górę aż o 23 proc.

      10 listopada 2022

      Marcin Moneta

    • Inwestowanie dla początkujących

      Inwestowanie dla początkujących

      Inwestowanie w nieruchomości to bardzo intratne zajęcie. Co prawda wymaga sporej dawki wiedzy i ogromu pracy, jednak warto podjąć ten wysiłek. Efekty mogą przejść nasze najśmielsze oczekiwania. Od czego zatem zacząć? Jak poradzić sobie z pierwszymi inwestycjami? Odpowiadamy!

      01 marca 2022

      Marlena Rzepniewska

    Nagrody i wyróżnienia

    Nagroda Forbes 2022
    Nagroda Forbes 2021
    Nagroda Digital Excellence Awards 2022
    Nagroda Laur Klienta 2023
    Nagroda Dobry Pracodawca 2023
    Nagroda Gazele Biznesu 2023