Dojście do własności w programie Mieszkanie Plus. Wady i zalety

Mieszkanie Plus jest rządowym programem budowy mieszkań na wynajem dla osób o mniej zasobnych portfelach. W programie tym przewidziano jednakże dwa rodzaje umów najmu. Pierwszy z nich to umowa najmu z opcją nabycia lokalu. Drugi zaś to klasyczna umowa najmu bez opcji nabycia. Już chociażby z tego podziału wynika, że korzystający z programu Mieszkanie Plus ma możliwość dojścia do prawa własności wynajmowanego mieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak stać się właścicielem wynajmowanego mieszkania w ramach programu Mieszkanie Plus
• jak przebiega procedura
• jakie są jej koszty 

Wczytując się w przepisy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która stanowi podstawową regulację prawną w tym zakresie, stwierdzimy zapewne, że procedura uzyskania tytułu własności do takiego lokalu nie jest łatwa. Przede wszystkim możliwe jest to tylko, gdy korzystający zawarł umowę najmu z opcją. Ustawa dopuszcza wszakże zmianę umowy bez opcji, na dającą prawo nabycia.

Wniosek o zmianę rodzaju umowy najmu można jednakże złożyć przed upływem czternastu i pół roku od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. Operator mieszkaniowy odmawia bowiem przekształcenia umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją oraz zawarcia umowy przedwstępnej, jeśli wniosek złożono 6 miesięcy przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. W przypadku odmowy przekształcenia, operator proponuje zawarcie umowy sprzedaży mieszkania.

Zawierając natomiast umowę najmu z opcją, wraz z nią zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży wynajmowanego mieszkania. Najemca natomiast, zobowiązany jest do uiszczania – prócz czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych – także ceny mieszkania płatnej w comiesięcznych ratach. Co powoduje znaczny wzrost miesięcznych obciążeń finansowych.

Co więcej, wykup mieszkania nie jest możliwy w dowolnym czasie. Możliwość przeniesienia własności na najemcę pojawia się dopiero po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją. Sama zaś umowa może zostać zawarta maksymalnie na 30 lat. Mieszkanie zatem można nabyć w okresie pomiędzy 15 a 30 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją. Aby tego dokonać najemca składa wniosek do Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Następnie, operator mieszkaniowy zawiera umowę przeniesienia własności mieszkania w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku, pod warunkiem że najemca uiścił pełną cenę mieszkania. Przy czym, uiszczenie pełnej ceny mieszkania może nastąpić na dwa sposoby. Bądź w miesięcznych ratach doliczanych do czynszu najmu. Bądź też częściowo w sposób opisany w zdaniu poprzednim i częściowo jednorazową dopłatą.

Zawarcie umowy najmu z opcją nie obliguje najemcy do nabycia wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Nie ma on także obowiązku dokonywania tego niezwłocznie po upływie piętnastu lat najmu. Jeżeli najemca zdecydowałby się na rezygnację z opcji wykupu, może liczyć na zwrot części ceny nieruchomości dotychczas wpłaconej.

Aby uniknąć problemu utraty siły nabywczej pieniądza, w ustawie przewidziano swoistą waloryzację kwoty dokonywanego zwrotu. Polega ona na tym, że zwrot ten nie może być niższy aniżeli iloczyn:

• kwoty wpłaconego przez byłego najemcę kapitału początkowego, łącznie z dokonanymi nadpłatami ponad ustaloną w umowie najmu z opcją miesięczną wysokość raty, powiększonej o sumę miesięcznych rat za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania wpłaconych na poczet ceny mieszkania pomnożoną przez wielkość powierzchni użytkowej mieszkania wyrażoną w metrach kwadratowych i pomniejszonej o sumę zaległych wpłat czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania pomnożoną przez wielkość powierzchni użytkowej mieszkania wyrażoną w metrach kwadratowych, oraz

• stosunku aktualnej wartości mieszkania do początkowej wartości mieszkania.

Jeżeli rzeczywista kwota zwrotu byłaby niższa od ww. minimalnej kwoty zwrotu, były najemca otrzymałby minimalny zwrot obliczony zgodnie ze wskazanymi założeniami.

Po zapoznaniu się z podstawowymi warunkami dojścia do prawa własności lokalu wynajmowanego w ramach programu Mieszkanie Plus, wskazać można na podstawowe wady i zalety tej procedury. Wadą jest z pewnością długi okres oczekiwania na wykup, jest on możliwy dopiero po upływie 15 lat. Dla wielu osób może to być zbyt długi czas, zwłaszcza jeżeli zamierzaliby oni po wykupie lokalu zbyć go i nabyć kolejne mieszkanie.

Problemem może być także zamrożenie pieniędzy wpłacanych na poczet przyszłego wykupu mieszkania. Zwrot następuje bowiem jedynie w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu z opcją oraz opróżnienia mieszkania. Były najemca musi zatem najpierw przenieść się do innego mieszkania aby wystąpić o zwrot wpłaconych kwot. Sam sposób obliczania kwoty zwrotu również może nie odzwierciedlać zmiany siły nabywczej pieniądza. Sposób jego obliczania nie odwołuje się bowiem do wskaźnika inflacji, a jedynie aktualnej wartości mieszkania. Na wartość mieszkania ma natomiast wpływ wiele czynników, z których część może wpływać na jej spadek.

Zaletą jest natomiast brak konieczności zaciągania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, co przekłada się na mniej opłat dodatkowych związanych z zakupem mieszkania. W przypadku rozwiązania umowy w pierwszych latach, kwota zwrotu może nie stracić na wartości, a procedura jej otrzymania nie jest skomplikowana. Wreszcie, przepisy prawa przewidują pewną elastyczność. Możliwe jest bowiem zawarcie początkowo umowy najmu bez opcji i jej późniejsze przekształcenie. Nadto, data wykupu lokalu w dużej mierze zależy od najemy. Transakcja sprzedaży dokonywana jest bowiem na jego wniosek. Jedynym warunkiem jest tutaj upływ 15 lat od zawarcia umowy.

Wykup lokalu w programie Mieszkanie Plus jest zatem możliwy. Sposób jego dokonywania dla jednych może być zniechęcający, dla innych zaś może wydać się korzystniejszy od zakupu mieszkania na kredyt.