Podział działki

Chcesz podzielić swoją nieruchomość i sprzedać wydzielone działki? Zastanawiasz się, jak dokonać prawnego podziału nieruchomości? A może chciałbyś kupić jedynie fragment większego gruntu? 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak przeprowadzić podział działki 
• jak należy rozumieć pojęcie drogi publicznej
• co powinniśmy zrobić przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości 

W okresie szybkiego rozwoju budownictwa mieszkaniowego, ceny działek budowlanych równie szybko rosną. Nie trzeba zaś wiele wysiłki aby przekonać się, że korzystniejsze dla właściciela jest dokonanie sprzedaży wydzielonych działek gruntu, aniżeli większej nieruchomości, jako całości. Niemniej, aby było to możliwe owa nieruchomość musi zostać prawnie podzielona.

Skutkiem takiego podziału jest założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla każdej z działek i tym samym uznanie ich za niezależne nieruchomości gruntowe. Dopiero wtedy możliwa jest ich sprzedaż. Poniżej prezentujemy poszczególne działania, jakie należy podjąć w celu uzyskania wskazanego efektu, czyli podziału działki innej niż przeznaczona na cele rolne i leśne.

Weryfikacja dopuszczalności podziału

Każda samodzielna nieruchomość musi spełniać określone warunki. Aby zatem część takiej nieruchomości mogła zostać wyodrębniona także powinna je spełniać. Do wymagań tych zalicza się następujące:

1. dostęp do drogi publicznej,
2. zgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
3. w przypadku działek budowlanych powinny one również spełniać dodatkowe wymagania – jej wielkość, cechy geometryczne oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej muszą umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na tej działce.

Dodatkowe wyjaśnienia konieczne są w zakresie przesłanek samodzielności działki wymienionych w lit. a) oraz b).

Dostęp do drogi publicznej

Drogą publiczną jest droga należąca do jednej z następujących kategorii: droga gminna, droga powiatowa, droga wojewódzka oraz droga krajowa, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem. Dostęp nieruchomości do drogi publicznej może być bezpośredni – gdy z danej działki gruntu można wjechać na drogę publiczną albo pośredni. Ten ostatni możliwy jest przykładowo przez:

• wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo
• ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych (na innych działkach nie będących drogami wewnętrznymi), jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Służebności takie do w szczególności służebności gruntowe przejazdu i przechodu.

Zgodność z planem miejscowym

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W planie miejscowym określa się m.in. dopuszczalną minimalną powierzchnię nieruchomości gruntowej, jej kształt oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Może się jednakże zdarzyć, że nasza nieruchomość położona jest na obszarze, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim wypadku podział nieruchomości będzie możliwy, gdy:

• nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
• jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Owe „przepisy odrębne” to m.in. przepisy: ustawy prawo budowlane, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy też rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jeżeli natomiast wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu - postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zostanie zawieszone się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, zastosowanie znajdą ww. zasady.

Wniosek o podział nieruchomości

Jeżeli wiemy już, że podział naszej nieruchomości jest dopuszczalny, powinniśmy pobrać mapę zasadniczą terenu, a w przypadku jej braku - mapę katastralną uzupełnioną o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu. Dokumenty te można uzyskać w starostwie powiatowym albo urzędzie miejskim miasta na prawach powiatu.

Mapę przekazujemy wybranemu przez nas geodecie, który sporządzi wstępny plan podziału nieruchomości. Czynność taka jest odpłatna, a cena ustalana jest przez strony w umowie. Prócz tego jednakże musimy zgromadzić szereg innych dokumentów stanowiących obligatoryjne załączniki do wniosku, którymi są dokumenty:

• stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,
• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi.
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego i wydania takiej decyzji,
• pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,
• wstępny projekt podziału,
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości, gdy jest konieczny,
• wykaz zmian gruntowych, gdy jest konieczny,
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,
• mapę z projektem podziału sporządzonym przez geodetę.

Zatwierdzenie podziału i dalsze czynności

Wniosek o zatwierdzenie podziału nieruchomości składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Ten zatwierdza podział w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja taka stanowi podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości. Ta ostatnia zmiana dokonywana jest z urzędu, zaś wpis w księdze wieczystej na wniosek.

W tym celu należy złożyć formularz KW-WPIS wraz z ostateczną decyzją zatwierdzającą podział. Przedmiotem wniosku wieczystoksięgowego jest założenie nowych ksiąg wieczystych dla każdej z nowych nieruchomości, a także wpisanie w tychże księgach ich właściciela. Opłata sądowa od wniosku o założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł, a za wpis prawa własności 200 zł. W przypadku wydzielenia większej liczby nieruchomości, od każdej z nowych działek opłaty te będą udzielane odrębnie.

Nieruchomości posiadające odrębne księgi wieczyste mogą być już przedmiotem samodzielnej sprzedaży.