„Pierwsze klucze” zastąpią Kredyt na Start: minister zapowiada nowy program mieszkaniowy

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło nowy program wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie w ramach nowej strategii mieszkaniowej – „Pierwsze klucze”. Ma on zastąpić budzący liczne kontrowersje Kredyt na Start. Główne założenia nowej propozycji obejmują gwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) do 100 tys. zł, kryteria dochodowe, system dopłat oraz limit ceny za metr kwadratowy mieszkania. Program, który zapowiedział Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk, ma na celu ułatwienie dostępu do własnego lokum, zwłaszcza młodym i mniej zamożnym kredytobiorcom.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są zasady nowego programu "Pierwsze klucze",
• kto będzie mógł skorzystać ze wsparcia rządu, 
• jakie są kryteria dochodowe programu. 

Główne zasady programu „Pierwsze klucze” - rynek wtórny tak, deweloperzy nie

Podstawą programu jest mechanizm gwarancji wkładu własnego, znany już z wcześniejszych rządowych inicjatyw. Bank Gospodarstwa Krajowego pokryje brakujący wkład własny do 20 proc. wartości nieruchomości, jednak nie wyższy niż 100 tys. zł.

Program skierowany jest do osób, które nigdy wcześniej nie posiadały i obecnie nie posiadają mieszkania własnościowego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z wyjątkiem sytuacji, w której posiadanie wynikało z dziedziczenia lub darowizny i łącznie nie przekraczało 50 proc. udziałów (w przypadku zaciągnięcia kredytu przez dwie osoby).

Co istotne, kredyt będą mogły zaciągnąć maksymalnie dwie osoby, niezależnie od stanu cywilnego. Warunkiem jest nabycie nieruchomości na zasadach współwłasności łącznej lub ułamkowej (po 50 proc.), co ma zapobiec sztucznemu podwyższaniu zdolności kredytowej poprzez dodawanie kolejnych osób do umowy.

Program obejmie nie tylko kredyty hipoteczne na zakup mieszkania czy budowę domu, ale również kredyty konsumenckie przeznaczone na partycypację w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM) lub Towarzystwach Budownictwa Społecznego (TBS).

Jest jeszcze jedna ważna zmienna, która miałaby być odpowiedzią na zarzuty dotyczące poprzednich, średnio udanych programów rządowych — tym razem pomoc w uzyskaniu kredytu mieszkaniowego otrzymają jedynie osoby, chcące kupić mieszkania na własność z rynku wtórnego, a nie z rynku pierwotnego (rynku nowych mieszkań). Wobec tego — jak zastrzegał Minister Paszyk — żadna złotówka z tego programu nie trafi do kieszeni dewelopera. 

Odniósł się również do innego, negatywnie postrzeganego zjawiska — odkupowaniu mieszkań od fliperów. Tutaj bezpiecznikiem miałby być zapis posiadania mieszkania przez sprzedającego przez co najmniej 3 lata przed jego zbyciem (niemniej musi być oddane do użytku co najmniej 5 lat).

Dopłaty i kryteria dochodowe

Jednym z kluczowych elementów programu będą dopłaty do kredytów, obniżające oprocentowanie do 1,5 proc. (w przypadku systemu rat malejących). W założeniu ma to sprawić, że wysokość rat będzie zbliżona do rynkowych kredytów ze standardowym oprocentowaniem na poziomie 4,5–5,5 proc.

Dopłaty będą przyznawane według kryterium dochodowego, które wyniesie:

• 6500 zł netto dla jednoosobowego gospodarstwa,
• 11 000 zł netto dla dwuosobowego gospodarstwa,
• 14 500 zł netto dla trzyosobowego gospodarstwa,
• 18 500 zł netto dla czteroosobowego gospodarstwa,
• 21 000 zł netto dla pięcioosobowego gospodarstwa.

Jeśli dochody przekroczą określony próg, dopłata będzie pomniejszana według zasady złotówka za złotówkę – np. dla gospodarstwa jednoosobowego za każde 1 zł przekroczenia limitu dopłata zmniejszy się o 50 groszy, a w przypadku większych gospodarstw – o 25 groszy. Limity dochodowe mają być corocznie waloryzowane na podstawie inflacji i wzrostu cen nieruchomości.

Nowy program mieszkaniowy: limity wartości kredytu i limit ceny za metr kwadratowy

Kolejną zmienną jest to, że dopłaty będą naliczane jedynie od określonej wysokości kapitału:

• 250 tys. zł – dla jednoosobowego gospodarstwa,
• 400 tys. zł – dla dwuosobowego gospodarstwa,
• 450 tys. zł – dla trzyosobowego gospodarstwa,
• 500 tys. zł – dla czteroosobowego gospodarstwa,
• 600 tys. zł – dla pięcioosobowego gospodarstwa,
• +50 tys. zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym.

Oznacza to, że jeśli kredytobiorca zaciągnie kredyt na 500 tys., a jego gospodarstwo domowe składają się dwie osoby, to dopłata będzie obowiązywała jedynie do 400 tys.

Jeśli kredyt dotyczy budowy domu wraz z zakupem działki, limity będą podwyższane o połowę ceny gruntu, ale maksymalnie o 100 tys. zł.

Rząd wprowadzi także limit ceny za metr kwadratowy mieszkania, który w pierwszym roku obowiązywania programu ma wynosić 11 tys. zł dla pięciu największych i najdroższych miast (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań i Wrocław), natomiast dla pozostałych miejscowości - 10 tys. zł.

Kwota ta będzie ustalana na podstawie kosztów budowy mieszkań w ramach SIM i TBS, a gminy będą mogły korygować ten limit, aby dostosować go do lokalnych warunków.

Klucz do mieszkania — szersza strategia dla rynku mieszkaniowego w Polsce

Omawiany program jest tylko jednym (trzecim) z trzech filarów rozwiązania zaproponowanego przez rząd. 

Pierwszym jest wsparcie mieszkalnictwa komunalnego, skierowane do osób w najtrudniejszej sytuacji finansowej. Minister zapowiedział, że w ramach programu w tym roku ma powstać co najmniej 8 tys. nowych mieszkań komunalnych, co ma pomóc w zmniejszeniu deficytu lokali dostępnych dla najuboższych.

Drugim filarem jest rozwój budownictwa społecznego, czyli inwestycje w mieszkania realizowane przez SIM-y i TBS-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe i Towarzystwa Budownictwa Społecznego). Beneficjentami tego rozwiązania miałyby być osoby o niższych i umiarkowanych dochodach na granicy zdolności kredytowej, ale nie kwalifikujące się na mieszkanie komunalne. W przyszłym roku miałoby powstać nie mniej niż 6,5 tys. takich mieszkań. 

Podsumowanie: czy „Pierwsze klucze” rozwiążą problemy rynku mieszkaniowego?

Nowy program rządowy ma ułatwić młodym Polakom zakup pierwszego mieszkania, ale wątpliwości budzi parę istotnych kwestii. Po pierwsze, limit ceny za metr kwadratowy może w praktyce wykluczyć wiele mieszkań z rynku – zwłaszcza w dużych i najdroższych miastach, w których ceny nieruchomości znacznie przewyższają ustalone limity (np. średnia cena m² w Warszawie w ostatnim kwartale 2024 roku wynosiła ponad 15 tys. zł). Po drugie, choć program nie wprowadza sztywnego wykluczenia dla osób przekraczających kryteria dochodowe, zmniejszenie dopłat przy wyższych dochodach może ograniczyć jego atrakcyjność dla lepiej zarabiających, a nadal potrzebujących rządowego wsparcia.

Nieco innym zastrzeżeniem i nieco niezrozumiałym z punktu widzenia rozwoju gospodarczego jest koncentracja wyłącznie na rynku wtórnym. Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl:

To dość zaskakujące rozwiązanie. Przypomnę, że wcześniejszy program „Mieszkanie dla Młodych” początkowo premiował dopłatą kupujących mieszkania wyłącznie na rynku pierwotnym. Ówczesnemu rządowi zależało bowiem na zwiększaniu zasobów mieszkaniowych, a nie na tylko na ułatwieniu obrotu już istniejącymi lokalami. Po drugie, program miał dać impuls gospodarce. Przecież na dobrej koniunkturze w budownictwie mieszkaniowym korzystają  nie tylko deweloperzy czy banki. Więcej zamówień mają wówczas także firmy wykonawcze, krajowi producenci materiałów budowlanych, wykończeniowych i wyposażeniowych, sprzętu AGD, mebli itd. Oznacza to także pracę w handlu i usługach, również tych nie związanych bezpośrednio  z budownictwem. Zatem z dopłat do kredytów żyją tak naprawdę setki tysięcy Polek i Polaków zatrudnionych w tych branżach. Część wydatków na dopłaty do kredytów wraca zaś do budżetu w postaci VAT, CIT i PIT. Oczywiście ten sam cel można osiągnąć wspierając inwestorów budujących domy jednorodzinne oraz budownictwo czynszowe. Jednak w tym drugim przypadku zauważalne efekty pojawią nie wcześniej niż za kilkanaście lat.

Pojawia się również pytanie, czy rząd celowo unika dopłat do nowych mieszkań, aby nie wzmacniać popytu na rynku budowlanym. Jak zauważa Marek Wielgo:

A może żadna złotówka ma nie popłynąć do deweloperów, bo rząd obawia się ,,klęski urodzaju'' na rynku budowlanym, gdy w tym roku ruszą inwestycje infrastrukturalne dofinansowane przez UE m.in. w ramach Krajowego Planu Odbudowy? Efektem może być wzrost kosztów budowy. Pobudzenie inwestycji deweloperskich za pomocą dopłat do nowych mieszkań mogłoby oznaczać dolanie oliwy do ognia. Faktem jest, że firmy deweloperskie i bez dopłat znają chętnych na mieszkania, jeśli tylko poprawi się dostępność kredytów. Ponadto deweloperzy skorzystają pośrednio, jeśli po nowe mieszkania zgłosi się więcej osób i rodzin chcących poprawić swoje warunki mieszkaniowe.

Nie można też zapominać o szerszym kontekście polityki mieszkaniowej w Polsce. Poprzednie programy, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, miały wpływ na wzrost cen nieruchomości, zamiast realnie zwiększać dostępność mieszkań. Kluczowe będzie więc monitorowanie, czy „Pierwsze klucze” jedynie podbiją ceny na rynku wtórnym.

Jak zauważa Marek Wielgo, warto też mieć na uwadze potencjalne nadużycia – zniesienie podatku PCC dla pierwszego mieszkania może ułatwić transakcje „pod stołem” - sprzedający mogą próbować dopasować ceny do limitów poprzez nieoficjalne dopłaty poza aktem notarialnym. Jeśli fiskus nie zwiększy kontroli w tym zakresie, program może nie tylko nie pomóc młodym kupującym, ale wręcz stworzyć pole do nowych patologii na rynku.