Otwarty i zamknięty rachunek powierniczy – czym jest i jak działa?

Rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy, na który trafiają pieniądze klienta i które są wypłacane tylko po spełnieniu określonych warunków. W przypadku rynku pierwotnego chroni nabywcę mieszkania – deweloper nie dostaje pieniędzy od razu, a bank nadzoruje ich wypłatę zgodnie z etapami inwestycji lub po jej zakończeniu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest rachunek powierniczy i jak działa,
• jakie są jego typy – otwarty, zamknięty, z gwarancją,
• kiedy rachunek powierniczy jest obowiązkowy,
• jakie są koszty rachunku powierniczego i kto je ponosi,
• co daje rachunek powierniczy klientowi i deweloperowi.

Co to jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to rodzaj konta bankowego, na którym przechowywane są środki powierzone przez osobę trzecią w związku z zakupem określonej rzeczy. Posiadacz takiego rachunku otrzymuje pieniądze dopiero wtedy, gdy spełni określone warunki – zapisane w umowie zawartej z bankiem powierniczym. Polskie prawo dopuszcza zarówno rachunek powierniczy dla osób fizycznych, jak i firm.

Jako dobry przykład można wskazać mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co to jest? Mowa o koncie zakładanym przez dewelopera, które służy do gromadzenia wpłat od nabywców nowych mieszkań, znajdujących się na etapie budowy. Rachunki powiernicze mają na celu ochronę kupujących lokale przed ryzykiem niewywiązania się z umowy przez firmę deweloperską.

Kto musi mieć rachunek powierniczy i kiedy jest obowiązkowy?

Konto powiernicze od 2012 roku jest obowiązkowe dla każdego dewelopera, który wznosi nowe budynki mieszkalne, wyodrębnia w nich lokale i przenosi prawo własności do nich na nabywców. Podstawę prawną stanowi w tym przypadku tzw. ustawa deweloperska z 2011 roku, czyli Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Istnieją pewne wyjątki, które zwalniają dewelopera z obowiązku zakładania rachunku powierniczego:

1. Sprzedaż gotowych lokali z wyodrębnioną księgą wieczystą,
2. Oferowanie nabywcom mieszkań powstających w ramach projektów deweloperskich, których realizacja rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie ustawy deweloperskiej, tj. 29 kwietnia 2012.
3. Zawieranie umowy z nabywcą, który kupuje lokal na inne cele niż mieszkaniowe, czyli związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową.

Jakie są rodzaje rachunków powierniczych?

Rachunki powiernicze dla deweloperów można podzielić na cztery rodzaje:

1. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
2. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową
3. Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową
4. Rachunek powierniczy otwarty bez dodatkowej gwarancji

O tym, jaki mieszkaniowy rachunek powierniczy zostanie uruchomiony do rozliczeń z nabywcami, decyduje deweloper. Otwarte rachunki powiernicze są zdecydowanie popularniejsze niż zamknięte.

Otwarty rachunek powierniczy – co to jest?

Główną cechą otwartego rachunku powierniczego jest to, że bank powierniczy przelewa środki wpłacone przez nabywcę na konto dewelopera po każdym zakończonym etapie budowy – zgodnie z harmonogramem inwestycji deweloperskiej.

Pieniądze muszą być wypłacone w co najmniej czterech transzach, przy czym wysokość każdej z nich powinna mieścić się w przedziale od 10% do 25% całkowitych kosztów inwestycji. Pozwala to deweloperowi na bieżąco korzystać ze środków wpłaconych przez kupującego mieszkanie. Może je przeznaczać wyłącznie na finansowanie budowy.

Zanim bank wykona przelew powierniczy na konto dewelopera, przeprowadzi szczegółową kontrolę – każdorazowo po upływie terminu realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Konieczne jest spełnienie wszystkich zapisanych w umowie rachunku powierniczego warunków wypłaty.

Ostatnią transzę deweloper otrzyma po zakończeniu budowy i dostarczeniu do banku wypisu aktu notarialnego, który potwierdza przeniesienie na nabywcę własności do nieruchomości.

Co to jest otwarty rachunek powierniczy z gwarancją?

Otwarte rachunki powiernicze często są zabezpieczane gwarancją bankową lub ubezpieczeniową na wypadek niewywiązania się z umowy przez dewelopera. W takiej sytuacji nabywca może otrzymać zwrot pieniędzy (z banku lub od ubezpieczyciela), np. w razie bankructwa dewelopera lub innych przyczyn, które uniemożliwiają dokończenie budowy zgodnie z zakładanym harmonogramem.

Dzięki gwarancji kupujący unika stresującego i czasochłonnego postępowania upadłościowego – zyskuje pewność, że odzyska 100% środków wpłaconych na rachunek powierniczy otwarty.

Upadłość dewelopera - co musisz wiedzieć? SPRAWDŹ

Czym jest zamknięty rachunek powierniczy?

Zamknięty rachunek powierniczy pozwala deweloperowi otrzymać pieniądze dopiero po sfinalizowaniu wszystkich zaplanowanych prac i przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Bank przeleje jednorazowo całość środków zgromadzonych na koncie powierniczym, gdy potwierdzi status mieszkaniowy kupującego – deweloper musi więc dostarczyć akt notarialny.

Deweloper nie otrzymuje na bieżąco przelewów z rachunku powierniczego i musi finansować inwestycję z własnych środków lub pozyskanych z zewnętrznych źródeł – np. kredytu. Z tego powodu wzrasta koszt realizacji przedsięwzięcia budowlanego, dlatego firmy deweloperskie podnoszą cenę mieszkania.

Ile kosztuje rachunek powierniczy i kto za to płaci?

Kto płaci za rachunek powierniczy? Koszt jego prowadzenia ponosi wyłącznie deweloper, lecz = wlicza opłaty w cenę mieszkania. Są one wyższe w przypadku otwartego rachunku powierniczego, ponieważ bank nalicza je w związku z kontrolami przeprowadzanymi po każdym etapie przedsięwzięcia. Na koszty wpływa również wielkość realizowanej inwestycji deweloperskiej (liczba lokali).

Banki pobierają różne opłaty i prowizje za świadczone usługi powiernicze, w tym:

• rozpatrzenie wniosku o założenie rachunku powierniczego – od 0 zł do 500 zł
• otwarcie rachunku powierniczego zamkniętego – od 2 000 zł do 5 000 zł
• otwarcie rachunku powierniczego otwartego – od 4 000 zł do 10 000 zł
• prowadzenie mieszkaniowego konta powierniczego – od 100 do 300 zł miesięcznie
• wykonywane transakcje – od 0,1% do 0,5% od każdej wpłaty i wypłaty
• każdą przeprowadzoną kontrolę postępu prac budowlanych – od 800 zł do 2000 zł
• zmianę warunków zawartej umowy o prowadzenie rachunku powierniczego (aneks do umowy) – od 300 zł do 500 zł

Oferta rachunków powierniczych dla deweloperów w niektórych bankach zakłada możliwość negocjowania warunków.

Jak rachunek powierniczy chroni nabywcę mieszkania?

Bank blokuje dostęp do środków wpłaconych przez nabywcę do czasu spełnienia przez dewelopera wymaganych warunków. Dzięki temu kupujący ponosi mniejsze ryzyko utraty pieniędzy, gdyby dokończenie budowy nie było możliwe – np. z powodu utraty płynności finansowej lub upadłości firmy deweloperskiej.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy sam w sobie nie zapewnia nabywcom pełnej ochrony. Z tego powodu powstał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który skutecznie zabezpiecza przed utratą pieniędzy. Kupujący mieszkania z rynku pierwotnego mogą szybko odzyskać kapitał dzięki wypłacie środków z funduszu DFG. Budują go składki wpłacane przez deweloperów od każdego założonego rachunku powierniczego. Wynoszą one 0,45% w przypadku rachunku otwartego, a 0,1% zamkniętego.

Ochrona w ramach zamkniętego rachunku powierniczego

Większą ochronę zapewnia nabywcy zamknięty rachunek powierniczy niż otwarty. Wynika to z tego, że deweloper nie otrzymuje środków w trakcie realizacji inwestycji. Kupujący może dzięki temu otrzymać 100% swoich wpłat. Nie musi czekać na rozstrzygnięcie postępowania sądowego, ponieważ środki zgromadzone na zamkniętym rachunku powierniczym nie wchodzą w skład masy upadłościowej.

Rachunek powierniczy zamknięty nie zapewnia jednak pełnej ochrony. Nabywca może utracić część swoich pieniędzy w razie upadłości banku. Stanie się tak, gdy przekaże na takie konto wyższą kwotę niż równowartość 100 tys. euro. Nadwyżka nie będzie wtedy podlegać ochronie w ramach Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.

Zamknięty rachunek powierniczy jest dla nabywcy bezpieczniejszy od otwartego, ale czy właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane?

Rachunek powierniczy zamknięty odcina dewelopera od środków klientów w trakcie inwestycji, co zmusza go do finansowania budowy ze środków własnych, jednak najczęściej z bardzo drogiego finansowania zewnętrznego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie znajduje odzwierciedlenie w istotnie wyższych cenach ofertowych. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe. Pytanie, czy to jest najbardziej pożądana sytuacja z punktu widzenia nabywcy? - wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński.

Ochrona w przypadku otwartego rachunku powierniczego

Otwarty rachunek powierniczy tylko częściowo chroni przed ryzykiem utraty środków. W razie bankructwa dewelopera kupujący łatwo odzyska tylko te pieniądze, które pozostały na takim koncie. Trudniejsze i bardziej czasochłonne jest odzyskanie kapitału już wypłaconego firmie deweloperskiej oraz wykorzystanego przez nią w celu realizacji nieukończonej inwestycji budowlanej.

Rachunek powierniczy otwarty z dodatkową gwarancją zapewnia podobną ochronę jak rachunek zamknięty. W razie nieukończenia przedsięwzięcia klient otrzymuje odszkodowanie, które pozwala mu odzyskać 100% swoich wpłat.

Jak działa ochrona praw nabywcy w Polsce i na świecie? CZYTAJ