Rachunek powierniczy: co to otwarty i zamknięty rachunek powierniczy?

Zakup mieszkania od dewelopera może być dla wielu osób stresujący. Ustawa deweloperska zobowiązała jednak deweloperów do prowadzenia rachunków powierniczych otwartych lub zamkniętych. Na rachunki trafiają środki wpłacane przez przyszłych nabywców mieszkań – dzięki czemu ryzyko utraty środków przez klientów jest zminimalizowane.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest rachunek powierniczy,
• jakie jest jego główne zadanie,
• ile kosztuje rachunek powierniczy.

Co to jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to rodzaj rachunku bankowego, na który wpłaca się środki przeznaczone na konkretny cel, a które po spełnieniu określonych warunków może pobrać beneficjent rachunku. Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy do gromadzenia wpłat od nabywców mieszkań. To najprostsza definicja. W rzeczywistości zasady rozliczeń z wykorzystaniem rachunku powierniczego są nieco bardziej skomplikowane.

Rachunek powierniczy – deweloper ma obowiązek go prowadzić

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest zasadniczym elementem ochrony nabywców lokali mieszkalnych, zawartym w przepisach Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; z założenia ma chronić interesy kupujących. Ustawa ta nakłada obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla każdej inwestycji.

Jakie typy rachunków powierniczych reguluje ustawa deweloperska? Ustawa deweloperska przewiduje następujące warianty mieszkaniowych rachunków powierniczych:

• zamknięty rachunek powierniczy,
• rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową,
• rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową,
• otwarty rachunek powierniczy (bez gwarancji).

Jak działa rachunek powierniczy? Zadanie rachunku powierniczego polega na ograniczeniu do minimum ryzyka utraty środków wpłacanych przez nabywców deweloperom w trakcie trwania realizacji inwestycji. Deweloper pobierze pieniądze z rachunku powierniczego tylko dla celów prowadzonej inwestycji, czyli wybudowania mieszkań albo domów. Klient natomiast jest zobowiązany wykonać przelew na rachunek powierniczy nazwą odbiorcy.

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – różnice

Jakie są rodzaje rachunku powierniczego? Dwa podstawowe typy rachunków powierniczych to rachunek powierniczy otwarty i zamknięty. Różnica między nimi polega na możliwości korzystania ze środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku. 

Otwarty rachunek powierniczy zakłada ich wypłatę zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli po zakończeniu każdego etapu budowy. Z zastrzeżeniem, że transze, które otrzymuje deweloper, nie mogą być mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztów projektu. Jeśli chodzi zatem o środki na rachunku, deweloper może z nich skorzystać, ale po zakończonym etapie budowy.

Z kolei w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo z chwilą zakończenia wszystkich prac uwzględnionych w harmonogramie i po przeniesieniu na nabywcę prawa własności, czyli po podpisaniu aktu notarialnego przez klienta. Tym samym środki zgromadzone na rachunku powierniczym. Zgodnie z przepisami, są wypłacane na konto dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu inwestycji. Z tego względu rachunek powierniczy zamknięty to najbardziej bezpieczna opcja z punktu widzenia klienta.

Otwarte rachunki powiernicze są często zabezpieczane przez deweloperów w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Gwarancja banku lub instytucji ubezpieczeniowej to dodatkowe zabezpieczenie na wypadek niewypłacalności dewelopera, który pobrał pieniądze z rachunku, ale nie wywiązał się z umowy i pozostałe fundusze nie pokrywają roszczeń kupującego. Gwarancja działa w ogłoszenia przez dewelopera upadłości albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu niedotrzymania terminu przeniesienia własności lokalu.

O tym, jaki mieszkaniowy rachunek powierniczy zostanie uruchomiony do rozliczeń z nabywcami mieszkań, decyduje deweloper. Wciąż bardziej popularne są otwarte rachunki powiernicze.

Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera

Należy jednocześnie podkreślić, że o ile co do zasady rachunek powierniczy prowadzony przez każdego dewelopera ma chronić nabywców nieruchomości przed utratą środków, o tyle w przypadku otwartego rachunku powierniczego, jeśli deweloper zbankrutuje, środki wpłacone przez klienta po ukończeniu poszczególnych etapów budowy przejmuje syndyk – i z tych pieniędzy pokrywa bieżące zobowiązania upadłego dewelopera.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy czy zamknięty rachunek powierniczy? Co lepsze?

Z punktu widzenia dewelopera lepszym, bo zapewniającym w miarę dynamiczny przepływ gotówki oraz finansowanie inwestycji z wpłat kupujących, jest otwarty rachunek powierniczy. Z rachunku zamkniętego nie można pobrać ani złotówki, dopóki cała inwestycja nie zostanie ukończona. To z kolei sprawia, że ten typ rachunku powierniczego jest preferowany przez inwestorów, ponieważ gwarantuje odzyskanie wszystkich środków w przypadku niewywiązania się przez dewelopera ze swoich zobowiązań. 

Zamknięty rachunek powierniczy jest dla nabywcy bezpieczniejszy od otwartego, ale czy właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane?

Rachunek powierniczy zamknięty odcina dewelopera od środków klientów w trakcie inwestycji, co zmusza go do finansowania budowy ze środków własnych, jednak najczęściej z bardzo drogiego finansowania zewnętrznego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie znajduje odzwierciedlenie w istotnie wyższych cenach ofertowych. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe. Pytanie, czy to jest najbardziej pożądana sytuacja z punktu widzenia nabywcy? - wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński.

Ekspert portalu odniósł się także do pomysłu zakazu finansowania inwestycji deweloperskich z rachunków otwartych, zgłaszanego przez UOKiK:

Na szczęście pomysł ten nie doczekał się materializacji. Wzrost bezpieczeństwa nabywcy mieszkania na rynku pierwotnym byłby tylko iluzoryczny, za to cen mieszkań zapewne bardziej niż realny, o drastycznym wzroście ryzyka działalności deweloperskiej nie wspominając. 

Rachunek powierniczy koszt

Wszystkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie rachunku powierniczego obciążają firmę budowlaną. Koszty zależą głównie od rodzaju otwieranego rachunku oraz wielkości inwestycji. Wysokości ustalane są w umowie z bankiem. Już na starcie, wybór i założenie rachunku otwartego oznacza dla dewelopera (nawet dwukrotnie) wyższe opłaty wynikające z umowy z bankiem, w porównaniu do kosztów prowadzenia zamkniętego rachunku powierniczego.

Przy korzystaniu z otwartego rachunku dodatkową opłatą obciążającą dewelopera jest koszt kontroli inwestycji przeprowadzany przed wypłatą środków z rachunku, po zakończeniu realizacji każdego z etapów przedsięwzięcia. Przed wypłatą pieniędzy bank ma prawo skontrolować, na podstawie wpisu w dzienniku budowy, czy firma budowlana rzeczywiście zakończyła dany etap inwestycji, może także sprawdzić rachunki bankowe oraz dokumentację dewelopera. Koszty tej kontroli ponosi deweloper.

W pierwszych latach funkcjonowania mieszkaniowych rachunków powierniczych, koszty ich prowadzenia dodatkowo obciążyły deweloperów i w wielu przypadkach wpływały na ceny mieszkań. Obecnie trend ten nie jest już tak znaczący.

Rachunek powierniczy prawo bankowe

Rachunki powiernicze funkcjonują od 2012 roku, stąd wszystkie inwestycje w Polsce są już objęte rozliczeniami za pośrednictwem takiego rachunku. Technicznie proces wypłaty środków z rachunku powierniczego wymaga realizacji danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, na podstawie harmonogramu zawartego w prospekcie informacyjnym. 

Działalność banku w zakresie prawa bankowego związana jest z ewidencją wpłat odrębnie dla każdego nabywcy, który ma dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Wypłaty z rachunku powierniczego otwartego są ściśle kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską.

Odpowiedzialność banku  jest bardzo duża, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych.

Umowa rachunku powierniczego

Zgodnie z przepisami prawa bankowego, stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Umowa powinna określać warunki, jakie powinny zostać spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku (lub aby jego dyspozycje dotyczące tych środków mogły zostać zrealizowane). Warto przy tym podkreślić, że rachunek powierniczy zostaje otwarty przez bank, a pieniądze wpłaca na niego nabywca nieruchomości, jednak w praktyce klient jest z punktu widzenia prawa osobą trzecią – i nie jest stroną umowy.

Co istotne, w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu. Warto też dodać, że zgodnie z przepisami w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Z kolei w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Jak działa ochrona praw nabywcy w Polsce i na świecie? CZYTAJ

Rachunek powierniczy dewelopera - bezpieczeństwo

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to gwarancja bezpieczeństwa i zabezpieczenia środków pieniężnych. W razie upadłości odzyskanie środków jest proste pod warunkiem, że konto powiernicze zawiera wystarczającą ilość środków finansowych...

Trzeba jednak pamiętać, że żadna forma rachunku powierniczego nie daje 100% pewności, że wpłacone pieniądze uda się odzyskać na wypadek np. kłopotów finansowych firmy deweloperskiej.

Z jednej strony zdecydowanie korzystniejsze dla dewelopera i częściej stosowane rachunki otwarte nie oznaczają, że kupujący nie mają kontroli nad tym, jak ich pieniądze inwestuje deweloper. Z drugiej strony rachunek zamknięty – korzystniejszy dla kupującego – zmusza firmę deweloperską do finansowania inwestycji z innych źródeł niż wpłaty klientów, a to w efekcie przekłada się na cenę mieszkania.

Rachunek powierniczy: podsumowanie

Co z tego wynika? W praktyce przy wyborze dewelopera warto kierować się nie tylko formą prowadzenia rachunku powierniczego, ale również doświadczeniem i pozycją firmy na rynku czy rekomendacjami innych klientów. Nie zmienia to jednak faktu, że zamknięty rachunek powierniczy jest – z punktu widzenia nabywcy – znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem.