Czy odsprzedaż mieszkania się opłaca?

Długookresowy i wyraźny wzrost cen mieszkań zawsze jest czynnikiem zachęcającym do odsprzedaży „M” wcześniej kupionego w celach typowo inwestycyjnych. Można sądzić, że pod wpływem doniesień z rynku mieszkaniowego spora część inwestorów obecnie bierze pod uwagę sprzedaż lokalu. Ceny idą w górę i nie zapowiada się na ich obniżki. Czy więc odsprzedaż to dobry pomysł?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda odsprzedaż mieszkania
• ile można zyskać na takiej transakcji
• czy trzeba zapłacić podatek od odsprzedaży

Na czym polega odsprzedaż mieszkania?

Odsprzedaż jest niczym innym, jak sprzedażą nieruchomości wcześniej zakupionej w celach inwestycyjnych. Tu scenariusze są właściwie dwa – możemy od razu zdecydować się na house flipping, czyli zakup w celu ponownej sprzedaży z zyskiem po podniesieniu standardu mieszkania lub też sprzedać lokal, który wcześniej służył za stałe źródło dochodu w formie najmu krótko- lub długoterminowego. 

Założeniem takiej transakcji jest zawsze to, aby sprzedaż była opłacalna, a więc cena sprzedaży była wyższa niż cena zakupu, biorąc przy tym pod uwagę rosnącą inflację i wartość pieniądza w danym okresie. Oczywiście zdarzają się sytuacje, gdy decydujemy się na taki krok, bo pilnie potrzebujemy gotówki. W tym przypadku dużo trudniej o opłacalność przedsięwzięcia, wpływ na to ma bowiem kilka czynników, które trzeba wziąć pod uwagę. Dużo łatwiej też sprzedać z zyskiem nieruchomość, która od początku była kupiona z takim zamysłem, a więc ma określone cechy podnoszące jej wartość.

Kiedy opłaca się odsprzedać mieszkanie?

Wysokość zysku z odsprzedaży mieszkania kupionego w celach inwestycyjnych, może zależeć od wielu czynników. Bardzo ważną kwestią jest na przykład to, czy po zakupie inwestor wydał dodatkowe środki na remont lub wykończenie „M”. Najprostszy wariant zakłada zakup używanego mieszkania, które właściciel odsprzedaje bez wcześniejszego zainwestowania znacznych nakładów finansowych. Zysk z odsprzedaży lokalu może być trudniejszy do osiągnięcia, jeżeli po zakupie nowego mieszkania w stanie deweloperskim, inwestor sporo zapłacił za jego wykończenie.

Innym pomysłem, który nie wymaga nakładów na wykończenie czy remont, a zapewnia zysk, jest zakup nieruchomości na rynku pierwotnym jeszcze w przedsprzedaży. W tym okresie mieszkania mogą kosztować nawet o 10-20 proc. mniej, dlatego warto interesować się tego typu promocjami. Aby taka forma inwestowania miała sens, wybrany lokal musi być położony w atrakcyjnej części miasta, gdzie jest bardzo duży popyt na mieszkania i oczywiście trzeba go kupić w korzystnej cenie. Takie mieszkanie można później odsprzedać z 15, a nawet 20 proc. zyskiem.

Podstawą odsprzedaży z zyskiem jest stała obserwacja rynku nieruchomości. Oczywistym jest, że kupno mieszkania w najwyższym piku i jego sprzedaż, gdy ceny spadają, nie będzie opłacalne. Warto więc dokładnie przeanalizować średnie ceny, ale także popyt na lokale mieszkaniowe – w roku 2022, mimo szalejącej inflacji, mniejszej dostępności kredytów i wciąż rosnących cen, chętnych na zakup mieszkania nie brakuje. Jest to zatem dobry moment, aby sprzedać nieruchomość z zyskiem.

Aktualne ceny - ile kosztują mieszkania w Polsce?

Ceny nieruchomości w Polsce od wielu miesięcy stale rosną i nie zapowiada się na obniżki w tym temacie. Wiąże się to oczywiście z koniecznością dużego nakładu, aby w ogóle zakupić mieszkanie w celach inwestycyjnych, ale wpływa też na cenę sprzedaży. To samo mieszkanie może znacznie zyskać na wartości w przeciągu nawet kilku miesięcy. Przy tym trzeba brać poprawkę na obecną inflację.

Ceny zależą od wielu czynników, a najważniejsze z nich to: lokalizacja, najbliższa okolica, metraż, rynek (pierwotny czy wtórny), standard mieszkania oraz stan ogólny budynku i dostępne w nim dogodności. Najdrożej jest w dużych miastach, a w szczególności w ścisłym centrum. Taniej będzie na obrzeżach i w mniejszych miejscowościach. I choć można znaleźć prawdziwą perełkę w dobrej cenie, nawet na największych rynkach w Polsce, zwykle będzie to prawdziwym wyzwaniem, bowiem coraz więcej ofert zaczyna się od pułapu 10 000 zł/mkw.

Obecnie średnia cena za 1 mkw. w Warszawie wynosi 12 900 zł na rynku pierwotnym i ok. 14 000 zł na rynku wtórnym. W Krakowie stawki wynoszą odpowiednio 11 400 i 12 000 zł/mkw. Podobnie ma się rzecz w Gdańsku – 11 600 zł za nowe mieszkanie i średnio 12 100 zł za lokal z drugiej ręki. Taniej jest w Poznaniu (10 000 i 9 500 zł/mkw.) oraz w Łodzi (8 500 i 7 000 zł/mkw., są to jednocześnie rynki, gdzie ceny nowych nieruchomości są wyższe niż rynek wtórny.

Warto zaznaczyć, że metraż ma ogromny wpływ na stawkę za 1 mkw. Przykładowo w Łodzi mieszkania do 40 mkw. do średnia cena 9 200 zł, ale już przy metrażu 60-80 mkw. spada ona do 7 900 zł. 

Ile można zyskać na odsprzedaży nieruchomości?

Aby wyliczyć realny zysk z odsprzedaży nieruchomości, musimy znać konkretne parametry mieszkania czy domu, a także cenę zakupu i środki włożone w wykończenie czy podniesienie standardu lokalu. Na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego możemy jednak przyjrzeć się średnim cenom na przestrzeni ostatniego roku. Jak się zmieniły? 

W Warszawie, jak już wspomnieliśmy, za 1 mkw. na rynku wtórnym zapłacimy obecnie 14 000 zł, przy czym rok temu średnia stawka wynosiła 12 400 zł. Jest to więc wzrost o ponad 12 proc. W Łodzi ceny wzrosły o 16 proc., w Gdańsku o ok 11 proc., a w Poznaniu i Krakowie wynik sięga 17 proc. Czy można uznać, że na takim poziomie będzie nasz zysk, jeśli sprzedamy teraz mieszkanie zakupione w II kwartale 2021 roku? Nie do końca, bowiem nie znamy właściwości lokalu, które bezpośrednio wpłyną na wynik.

Szacuje się jednak, że na odsprzedaży można zarobić średnio 10-15 proc., czasem zysk sięga nawet 20 proc. pierwotnego nakładu. Musimy jednak pamiętać, że liczby te nie uwzględniają zmieniającej się inflacji ani zapłacenia podatku.

Odsprzedaż mieszkania a podatek

Należy pamiętać, że w Polsce obowiązuje podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT-39) od sprzedaży mieszkania o ile do sprzedaży dojdzie w przeciągu 5 lat od jego nabycia. Co ważne, okres 5 lat liczyć się pełnymi latami, a więc od początku kolejnego roku niż nastąpił zakup. Jeśli zatem nabyliśmy mieszkanie w sierpniu 2021 roku, opodatkowanie będzie nas obowiązywać do końca roku 2026. 

Zwolnienie z podatku może nastąpić w sytuacji, jeśli w przeciągu 3 lat środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy na tzw. własne cele mieszkaniowe, czyli np. zakup nowej nieruchomości lub rozbudowę obecnej (co musi być potwierdzone np. fakturami). 

Podatek od sprzedaży wynosi 19 proc. osiągniętego dochodu, który oblicza się według wzoru: dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne. Przychód to zatem kwota, jaką musiał zapłacić nam nabywca nieruchomości. Kosztem uzyskania będzie zaś kwota, którą to my zapłaciliśmy kupując dane mieszkanie. Do kosztów uzyskania przychodów możemy zaliczyć także udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. Co ważne, zapłacić podatek dochodowy do Urzędu Skarbowego muszą także osoby, które otrzymały spadek lub darowiznę mieszkania.

Podsumowanie

Nieruchomości to już od lat znany i sprawdzony sposób na inwestycję środków. Rzeczywiście zysk może być spory przy jednocześnie nawet minimalnym nakładzie pracy. Aby odsprzedaż mieszkania była opłacalna trzeba jednak pamiętać o kilku kwestiach i dokładnie obserwować rynek nieruchomości. Dzięki temu będziemy w stanie wyłapać najlepszy moment na sprzedaż – gdy ceny mieszkań pójdą w górę, a popyt np. na określony charakter lokali wzrośnie, jak dzieje się to teraz np. z kawalerkami. Zysk z odsprzedaży może wynieść nawet do 20 proc., ale trzeba jeszcze pamiętać o rosnącej inflacji oraz zapłacie podatkowej od zbycia nieruchomości, jeśli zdecydujemy się sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu.