Koszt utrzymania mieszkania w 2025 roku: czynsz, media i inne opłaty za mieszkanie

Koszty wynajmu mieszkania

Wynajem mieszkania to obecnie jedyna alternatywa dla osób, które nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by starać się o finansowanie z banku zakupu własnej nieruchomości. Dobrą wiadomością jest to, że według analityków, po latach dynamicznych wzrostów wysokości czynszu najmu, obecnie średnia kwota czynszu na lokalnych rynkach rośnie znacznie wolniej. Eksperci notują stabilizację, a na niektórych rynkach lokalnych nawet spadki czynszów.

Wg danych Amron Sarfin na początku 2025 roku:

• w Warszawie średni czynsz najmu mieszkania (bez rozróżnienia na metraże) wynosił 2311 zł. Rok do roku czynsze wzrosły o niecałe 3 procent.
• W Krakowie średni czynsz najmu mieszkania to 1841 zł. Stawka wzrosła rok do roku o niecały 1 proc.
• We Wrocławiu za wynajem mieszkania płaci się przeciętnie 1888 zł. Tyle wynosi czynsz średni, który spadł w ciągu roku o niecałe 0,5 proc.
• W Poznaniu średnia stawka to 1551 zł, a roczny wzrost to 3,4 proc.
• 1979 zł - tyle wynosi czynsz za mieszkanie (średnia) w Gdańsku. Czynsze przez 12 miesięcy stawki wzrosły nieznacznie - o 0,74 proc.

Utrzymanie mieszkania – koszty

Z szacunkowych obliczeń na podstawie danych GUS wynika, że przeciętna polska rodzina na utrzymanie mieszkania wydaje co miesiąc około 800 - 1400 zł. Wiele zależy od lokalizacji, typu nieruchomości, zużycia prądu i rodzaju paliwa grzewczego. Generalnie koszty utrzymania w dużych miastach są wyższe o 20 - 30 proc.

Z roku na rok koszty niestety rosną - dobra informacja jest jednak taka, że w minionym roku rosły wolniej niż w latach wcześniejszych. Z danych BIG Data RynekPierwotny.pl wynika, że w 2024 średnio utrzymanie mieszkania podrożało o 5,5 proc. To nadal dużo, ale mniej niż w latach 2022 i 2023, kiedy wzrosty kosztów były ponad 14-procentowe.

Comiesięczna wysokość czynszu za mieszkanie, uzależniona jest nie tylko od danego miasta, ale i formy prawnej funkcjonowania nieruchomości. Opłaty czynszowe (administracyjne) za mieszkanie w bloku (budynku wielorodzinnym) mogą znacząco różnić się od siebie. Od czego zależy wysokość czynszu? M.in. od tego, czy lokal funkcjonuje w ramach spółdzielni lub wspólnoty; od tego, jakie opłaty zostały zawarte w czynszu i w jakiej wysokości (np. ile wynosi fundusz remontowy, jaka jest wysokość opłat za wodę i utrzymanie części wspólnych itp.). Jak widać, w czynszu znajdują się również opłaty niezależne od zarządcy - takie jak np. woda czy śmieci.

Sprawdziliśmy poziomy czynszów dla mieszkań własnościowych we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych, przyjrzeliśmy się także czynszom mieszkań komunalnych i opłatom, jakie ponoszą mieszkańcy tzw. TBS-ów. Przeanalizowaliśmy też koszty utrzymania mieszkania bezczynszowego.

Koszty utrzymania mieszkania własnościowego

Brakuje danych statystycznych prezentujących uśredniony poziom zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości (zastępcza nazwa: czynsz administracyjny) we wspólnotach mieszkaniowych, czy spółdzielniach. Zebranie takich danych wymagałoby informacji od wystarczającej liczby spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot, by wyliczyć na ich podstawie statystycznie wiarygodne stawki przeciętne. To, ile wynosi czynsz za mieszkanie własnościowe, zależy od wielu zmiennych.

Na czynsz administracyjny (czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni) składają się nie tylko pensje dla zarządu, ale i koszty związane z centralnym ogrzewaniem, ceną energii elektrycznej w częściach wspólnych, opłaceniem remontów i napraw bieżących, spłatą zaciągniętych kredytów, sprzątaniem, utrzymaniem zieleni, okresowymi przeglądami itp. Czynsz oczywiście zależy też od wielkości mieszkania. We wspólnotach mieszkaniowych, ale także spółdzielniach obowiązuje zasada, że im większa powierzchnia mieszkania, tym większy procent wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnej przypada na właściciela.

Oczywiście wiele zależy od wysokości kosztów takich jak utrzymanie czystości itp. By obliczyć czynsz za mieszkanie, należy uwzględnić też szereg innych kosztów. Oprócz składek na fundusz remontowy, opłaty wchodzące w skład czynszu to także: opłaty eksploatacyjne, koszty administracyjne, czyli koszty zarządzania nieruchomością, koszty ogrzewania mieszkania, media i opłaty za Internet oraz podatek od nieruchomości.

Jeśli ceny za media i usługi rosną, znajduje to odbicie w czynszach za mieszkanie. Dotychczas, na podstawie danych od pośredników mieszkaniowych, przyjęło się określać bezpieczny, uśredniony poziom czynszów administracyjnych na 8 do 10 zł za mkw. Tak więc czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 metrów wynosił 400 - 500 zł. Obecnie jednak do wyjściowej stawki należy doliczyć średnio od 100 do nawet 350 zł.

Według danych pośredników nieruchomości w Warszawie przeciętne czynsze w nowszym budownictwie kształtują się w przedziale około 14 - 18 zł/mkw.

Opłaty za mieszkanie - ile wynoszą?

Jak już wspomnieliśmy, to ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Polsce, uzależnione jest nie tylko od opłat administracyjnych na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Wysokość kosztów utrzymania mieszkania zależy również od cen mediów. Część z nich w formie zaliczek wlicza się do czynszu, który dostają mieszkańcy. Czynsz za mieszkanie obejmuje najczęściej opłatę za wywóz śmierci, za wodę i ścieki. Elementem czynszu będzie też ogrzewanie sieciowe. Opłaty lokalne zależą głównie od decyzji samorządów. Dlatego też dla osób, które szukają np. mieszkania na sprzedaż, Katowice, Kraków, a tym bardziej Warszawa zaserwują o wiele wyższe stawki administracyjne, aniżeli mniejsze miejscowości.

Z analizy portalu RynekPierwotny.pl w oparciu o dane GUS wynika, że w ciągu dwóch lat koszty utrzymania mieszkania w Polsce wzrosły o kilkadziesiąt procent.  I tak - z przywołanej analizy wynika, że w ciągu trzech lat sukcesywnie drożała energia cieplna - w 2022 roku o 16 proc, w 2023 aż o 33 proc., a w 2024 o 7,1 proc. Podobnie ma się rzecz z innymi opłatami za media. Prąd poszedł do góry  w 2023 roku o ponad 21 proc., a w zeszłym energia elektryczna podrożała o blisko 10 proc.,  woda i kanalizacja odpowiednio o 11 i 10 proc.,  gaz o ponad 7 proc.  Najmniej podrożały stawki za odbiór nieczystości, w zeszłym roku tylko o 2,1 proc. 

Wywóz śmieci

 W polskich samorządach spotyka się dwa główne systemy naliczania opłat za nieczystości - od osoby w gospodarstwie domowym i powiązany ze zużyciem wody.

• W Warszawie w zabudowie wielolokalowej obowiązuje wysokość opłaty – 85 zł od gospodarstwa domowego. Właściciele domów jednorodzinnych płacą miesięcznie 107 zł. Ci, którzy zdecydują się na kompostowanie bioodpadów, korzystają z ulgi w wysokości 9 zł, dzięki czemu koszt wynosi 98 zł. Stawki wywozu odpadów wzrosły z 65 zł za wywóz śmieci z mieszkań i 94 za odbiór odpadów z domów jednorodzinnych. Wszystko się jednak zmieni od października 2024 i wiadomości są zaskakująco dobre dla mieszkańców. Opłaty za wywóz śmieci spadną. Stawka dla gospodarstwa domowego w zabudowie jednorodzinnej wyniesie 91 zł (obniżka o 15 proc. ze 107 zł), opłata od gospodarstwa domowego w zabudowie wielolokalowej wyniesie 60 zł (obniżka o 30 proc. z 85 zł). Będzie to widoczne w czynszu, bowiem wywóz nieczystości najczęściej wchodzi w skład czynszu za mieszkanie. 
• We Wrocławiu opłaty za śmieci wynoszą  41,24 zł od osoby. W zeszłym roku było to od 25,5 zł do 29,5 zł od osoby lub 1,2-1,3 zł za metr kwadratowy.
• W Poznaniu koszt wywozu śmieci wynosi 28 zł za osobę w domach jednorodzinnych i 25 zł za osobę w bloku 
• W Krakowie mieszkańcy zabudowy wielo- i jednorodzinnej płacą tyle samo. Stawka to 27,00 zł za jednego mieszkańca zamieszkującego daną nieruchomość. Jeżeli właściciel nie zbiera odpadów w sposób selektywny, koszt rośnie do 54 zł za jednego mieszkańca.
• W Gdańsku opłaty za wywóz uzależnione są od powierzchni mieszkania. Dla nieruchomości o metrażu do 110 mkw. stawka wynosi 0,88 zł za mkw. Dla nieruchomości o powierzchni powyżej 110 mkw. koszt wywozu nieczystości to 0,10 zł/mkw. Jeżeli właściciel nie wypełnia obowiązku zbierania odpadów w sposób selektywny, koszt rośnie do 1,76 zł miesięcznie za każdy 1 mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego do 110 mkw., oraz 0,20 zł miesięcznie za każdy 1 mkw. powierzchni lokalu mieszkalnego w części przekraczającej 110 mkw.

Zobacz oferty i ceny mieszkań na sprzedaż w Trójmieście

Ogrzewanie - ciepło sieciowe

Koszty ogrzewania są mocno zróżnicowane w zależności od wykorzystywanej energii i typu budownictwa. Zupełnie inaczej kształtują się opłaty przy ogrzewaniu prądem, gazem, węglem, czy też przy centralnym ogrzewaniu. W naszym zestawieniu skupiliśmy się na tym ostatnim, by porównać stawki w poszczególnych miastach.

• W Warszawie  cena ciepła od 1 lipca 2024. wynosi 126,47 zł za 1 GJ (cena dla grupy taryfowej A3B1C1 dla zużycia 5500 GJ/MW) z czego około 20 proc. to koszt dostarczenia ciepła do budynku przez  Veolia Energia Warszawa S.A., a 80 proc. kosztów taryfy to koszt wyprodukowania ciepła.
  
• We Wrocławiu  od 1 stycznia 2024  stawki firmy Fortum w usłudze Mój Dom wynoszą 23,32 zmiękczonej ciepłej wody, jako nośnika ciepła. Stawki za ciepło wynoszą natomiast 74,12 zł za  gigadżul ciepła netto.. W zeszłym roku było to 74,12 zł.
• W Krakowie rok 2024 przyniósł mocne podwyżki kosztów energii cieplnej. Od 1 czerwca 2024 średnia cena netto 1 gigadżula energii wynosi 138,62 zł netto - informuje MPEC Kraków.
• W Poznaniu ciepło również podrożało. Od 1 lipca 2024 stawka za 1 Gj ciepła wynosi 70,45 zł, do tego ceny za moc i opłaty przesyłowe
• W Gdańsku klient z grupy taryfowej VIII.1 zapłaci 129 zł za 1 Gj ciepła i 40 zł,17 groszy za nośnik. 

Jakie koszty ogrzewania indywidualnego?

Jeśli nie korzystamy z ciepła sieciowego, pozostaje nam ogrzewanie na własną rękę, a więc i wybór paliwa oraz systemu grzewczego. Co będzie najtańsze i wpłynie najkorzystniej na obniżenie naszych wydatków na życie?

Wg kalkulatora Alarmu Smogowego, zakładając, że do ocieplenia jest dom o powierzchni 120 mkw. zamieszkały przez 4-osobową rodzinę (dom starszy, ale dobrze ocieplony - zużycie ciepła na poziomie 80 kWh/rok/mkw.), wówczas koszty w zależności od przyjętego rozwiązania grzewczego kształtują się następująco:

Jeśli natomiast dom spełnia rygorystyczną nową normę WT 2021 (dobre ocieplenie ścian i stropów (17 cm ściany, 25 cm poddasze), okna zespolone (trzyszybowe), wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła (kl. A), zużycie ciepła na średnim poziomie 55 kWh/rok/m2), wówczas wydatki wyglądają tak:

Norma WT 2021, dla budynków budowanych od 2021 roku, wcale nie jest najbardziej energooszczędną, ale dla porównania sprawdźmy koszty ogrzewania dla domu starszego, średnio ocieplonego, ze zużyciem ciepła na średnim poziomie 120 kWh/rok/m2. Wówczas, przy powierzchni 120 mkw. i 4 osobach zamieszkujących, koszt przedstawia się następująco:

Ile średnio płaci się za prąd?

1,11 zł - tyle wynosi obecnie przeciętna cena całkowita za 1 kWh prądu - zarówno za wytworzenie energii, jak i przesył (dane za enerad.pl). Natomiast wg stawek taryfowych przeciętna cena prądu w Polsce to 1,46 zł / kWh (za enerad.pl).

Przypomnijmy, że do końca września obowiązuje zamrożenie cen prądu dla gospodarstw domowych i niektórych podmiotów. Maksymalna cena prądu wynosi obecnie 500 zł/MWh netto (0,5050 zł/kWh) dla gospodarstw domowych i 693 zł/MWh netto (0,6930 zł/kWh) dla jednostek samorządu oraz podmiotów wrażliwych. Gospodarstwa domowe zostały też czasowo zwolnione z opłaty mocowej.

Co dalej z cenami prądu po 30 września? Wg zapowiedzi ministra finansów zamrożenie cen dla gospodarstw domowych utrzymane byłoby do końca 2025 roku. 

Zakładając, że roczne zużycie gospodarstwa domowego wynosi 2 MWh (jest to zużycie powyżej normy - przeciętnie mieści się w granicy 900 kWh - 1400 kWh), wówczas średni roczny koszt energii elektrycznej dla gospodarstwa domowego wynosi 1600 zł (dane globalprices.com), czyli ok. 130 - 150 zł miesięcznie.

Podatek od nieruchomości

Kolejnym, choć nie tak bolesnym, jak opłaty za czynsz administracyjny i media, kosztem utrzymania nieruchomości, jest podatek od nieruchomości. Należy on do tzw. podatków lokalnych, a więc uchwalanych przez gminy. Podatek od nieruchomości płacimy raz do roku. Jego wysokość uzależniona jest od powierzchni nieruchomości i jej przeznaczenia, nie zależy natomiast od liczby osób zamieszkujących - w przypadku mieszkań.

Maksymalny poziom stawek ustala Ministerstwo Finansów. Wszystkie przywołane przez nas miasta, ustaliły tegoroczny podatek na poziomie maksymalnym. W porównaniu do stawek zeszłorocznych te z roku obecnego uiszczane przez właścicieli nieruchomości, wzrosły. Stawka podatku za mieszkania w 2025 roku wynosi 1,19 gr. W zeszłym roku było to 115 zł. Wówczas roczny podatek za dom o powierzchni użytkowej 100 mkw. wynosił 115 zł, obecnie jest to 119 zł.

Wzrosły również stawki za nieruchomości innego rodzaju – m.in. te, w których prowadzi się działalność gospodarczą. Obecnie stawka maksymalna wynosi 34 zł/mkw. W 2024 roku było to 33,10 zł/mkw., w 2023 - 28,78 zł. W ciągu dwóch lat maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla firm poszła do góry aż o 18 proc.

Koszty utrzymania mieszkania w 2025 roku: podsumowanie

Powyższe zestawienie nie wyczerpuje całości kosztów utrzymania domu. Do czynszu do spółdzielni lub wspólnoty należy doliczyć oczywiście koszty kredytowania, bo przecież wielu mieszkańców oprócz utrzymania mieszkania, spłaca także kredyty mieszkaniowe. W zakresie kosztu mediów wiele zależy choćby od - najczęściej ujętej jak część czynszu - opłaty za wodę.

Koszty utrzymania nieruchomości odgrywają coraz większą rolę w decyzjach zakupowych klientów. Chodzi nie tylko o ich wysokość, ale również o kwestie prawne, związane z ekologią i przepisami unijnego Zielonego Ładu. Należy pamiętać, że docelowo Unia chce odejść od wszystkich nieodnawialnych źródeł energii na rzecz fotowoltaiki i innych OZE. Dyrektywa o zeroemisyjności budynków mieszkalnych ma wejść w życie w 2030 roku, a dwa lata wcześniej obejmie budynki publiczne. Docelowo od 2040 roku ma zacząć obowiązywać całkowity zakaz używania paliw kopalnych do ogrzewania i chłodnictwa. Z kolei samych nieruchomości nie będzie można sprzedać bez świadectw energetycznych budynku. Wszystko to - jeśli wejdzie w życie zgodnie z zapowiedziami - znacząco przeobrazi nasz rynek mieszkaniowy i sprawi, że na pierwszy plan wysuną się właśnie kwestie związane z kosztami utrzymania, energooszczędnością, rodzajem instalacji grzewczych, kosztami ich zmian i wymuszonych nowymi przepisami remontów i modernizacji.