Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe?

Redakcja

Data publikacji: 01.09.2022, Data aktualizacji: 10.01.2023

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 41 głosów

Mieszkanie bezczynszowe to propozycja dla osób pragnących obniżyć wysokość miesięcznych rachunków. Jakie są zalety mieszkań bezczynszowych? Kto odpowiada za remonty części wspólnych budynku? Czytaj.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:.

czym jest mieszkanie bezczynszowe
jakie plusy i minusy ma to rozwiązanie
co należy sprawdzić przed zakupem bezczynszowego M

Co to jest mieszkanie bezczynszowe? Definicja

Pojęcie mieszkanie bezczynszowe funkcjonuje na rodzimym rynku nieruchomości zarówno w segmencie pierwotnym, jak i wtórnym. Czym jest bezczynszowe mieszkanie? Takim mianem określamy nieruchomości, które nie są obciążone comiesięcznymi opłatami zależnymi od administracji. Czy to jednak oznacza, że jako właściciele takiego mieszkania nie musimy ponosić żadnych kosztów? Nic bardziej mylnego. Zakup mieszkania bezczynszowego nie oznacza, że nie będziesz musiał płacić czynszu.

Tradycyjnie właściciele mieszkań należących do wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej, zobowiązani są w czynszach administracyjnych do opłaty za wywóz śmieci, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy. Mieszkańcy lokali bezczynszowych pełnią funkcję administratorów - we własnym zakresie odpowiadają za utrzymanie budynku. Mogą samodzielnie dbać o porządek na klatkach schodowych, naprawiać drobne usterki, przycinać zieleń w ogródku, dbać o elementy przestrzeni wspólnej budynku.

Tak przynajmniej wynika z teorii. W praktyce każdy właściciel mieszkania bezczynszowego zobowiązany jest do opłaty składek, mających na celu utrzymanie mieszkania i utrzymanie części wspólnych nieruchomości.

Jakie opłaty obowiązują w przypadku mieszkań bezczynszowych?

Mieszkania bezczynszowe stanowią zaledwie kilka procent rynku nieruchomości. Deweloperskie mieszkania bezczynszowe projektuje się w taki sposób, aby zawierały jak najmniej przestrzeni wspólnych, które generują dodatkowe opłaty. Takie elementy jak droga dojazdowa, oświetlenie, instalacja wodociągowo-kanalizacyjna, ogródki, place zabaw i tereny zielone - wymagają pokrycia kosztów utrzymania, konserwacji oraz ewentualnych napraw.

Jakie koszty utrzymania mieszkania ponosi właściciel mieszkania bezczynszowego? Do opłat niezależnych od zarządu zalicza się:

opłaty za centralne ogrzewanie,
opłaty za energię elektryczną,
opłaty za wywóz śmieci,
opłaty za zużycie wody,
opłaty za odprowadzanie ścieków (opcjonalnie).

Nierzadko takie opłaty mają charakter ryczałtowy. W mieszkaniach bezczynszowych częściej płaci się opłaty bezpośrednio od zużycia.

Czy lokator mieszkania bezczynszowego płaci za fundusz remontowy?

W czynszu administracyjnym mieści się również opłata na specjalny fundusz, z którego finansuje się niezbędny naprawy, modernizacje i remonty. Jednak w przypadku mieszkań bezczynszowych takiego funduszu nie ma.

Niektóre prace remontowe można zaplanować z wyprzedzeniem i nie zawsze muszą się one wiązać z wysokimi kosztami. Jeśli jednak dojdzie do większego uszkodzenia, koszty naprawy mogą być duże. To właśnie dlatego warto odkładać co miesiąc pewną kwotę na poczet przyszłych remontów.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania bezczynszowego?

Brak przynależności do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej nie ma pływu na ubezpieczenie, zatem wszystkie mieszkania bezczynszowe można ubezpieczyć. Dodatkowo, jeśli zakup takiego lokalu nastąpił z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu, konieczne będzie wykupienie polisy. Na co zwrócić uwagę przy wyborze ubezpieczenia?

Zakres ochrony
Suma ubezpieczenia
Wyłączenia

Średni koszt podstawowego ubezpieczenia to 350 zł. Za rozszerzoną polisę trzeba zapłacić więcej, około 530 zł.

Jakie obowiązki mają lokatorzy w mieszkaniach bezczynszowych?

Mieszkańców budynku bezczynszowego obowiązują takie same zasady współżycia, jak w pozostałych lokalach. Należy przestrzegać ciszy nocnej i zasad nałożonych przez administrację, do których może należeć dbałość o stan techniczny lokalu, części wspólne budynku i komfort pozostałych mieszkańców nieruchomości.

Nierzadko mieszkańcy lokali bezczynszowych zamiast samodzielnego wykonania poszczególnych prac wynajmują firmy zewnętrzne. Wówczas zgodę jednogłośnie muszą wyrazić wszyscy mieszkańcy. Co więcej, jeden z nich musi podpisać umowę z wykonawcą, co wiąże się z wzięciem odpowiedzialności za współpracę.

Bezczynszowe mieszkanie - co sprawdzić przed zakupem?

Dla wielu osób mieszkanie bezczynszowe oznacza alternatywę dla tradycyjnych nieruchomości. Rzeczywiście mieszkania bezczynszowe cieszą się w ostatnim czasie sporą popularnością. Na jakie elementy warto zwrócić uwagę już na etapie przeglądania oferty mieszkań bezczynszowych?

Stan budynku

Z punktu widzenia stanu budynku, dużo bezpieczniejsze jest kupno mieszkania bezczynszowego na rynku pierwotnym. Taka transakcja zazwyczaj daje gwarancję co najmniej kilku lat spokoju. Decydując się na zakup z rynku wtórnego, musimy być gotowi na wydatki związane z remontem.

Choć na pierwszy rzut oka budynek może wydawać się zadbany, pierwsza duża awaria może być kwestią kilku miesięcy. Dobrym pomysłem jest zlecenie ekspertyzy profesjonalistom, którzy w sposób rzetelny sprawdzą nieruchomość. Takie działanie da nam wyobrażenie o możliwych kosztach w najbliższej przyszłości, choć te zawsze mogą przyjść nieoczekiwanie.

Zanim kupisz bezczynszowe mieszkanie zwróć więc uwagę na stan techniczny budynku - tym bardziej, jeśli mieszkanie znajduje się w starszym budynku. Zapytaj o rok budowy, zweryfikuj czystość części wspólnych, podpytaj o wysokość comiesięcznego czynszu i innych opłat administracyjnych.

Sąsiedztwo

To, jakich mamy sąsiadów i jak z nimi żyjemy, jest szczególnie ważne w budynkach bezczynszowych. Wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości muszą przecież być podjęte wspólnie.

Na rynku pierwotnym trzeba podjąć ryzyko. W przypadku rynku wtórnego warto porozmawiać z przyszłymi sąsiadami - podpytać o ich doświadczenie, opinie na temat inwestycji, zalety i wady mieszkania bezczynszowego na danym osiedlu.

Okolica inwestycji

Okolica inwestycji to zawsze ważna kwestia, zarówno w przypadku zakupu mieszkania czynszowego, jak i bezczynszowego. Warto zweryfikować nie tylko teren budynku (w tym ilość powierzchni wspólnych, trawnik i podjazd czy parking), ale też okoliczną infrastrukturę i dostęp do podstawowych punktów handlowo-usługowych czy miejsc rozrywki.

Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe? Wady i zalety

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że bezczynszowy lokal to same plusy. Rzeczywistość nie jest jednak aż tak kolorowa. Do podstawowych wad mieszkań bezczynszowych należy brak funduszu remontowego. W razie potrzeby renowacji budynku mieszkańcy będą musieli pokryć wszelkie koszty. Zważając na to, że nieruchomości bezczynszowe to zwykle małe budynki z kilkoma lokalami - kwoty remontu per mieszkanie mogą by dotkliwe. Co więcej, w takiej sytuacji to któryś z lokatorów będzie zmuszony do podpisania umowy z wykonawcami napraw, nie załatwi tego wspólnota.

Jakie są pozostałe minusy mieszkań bezczynszowych? To kwestie sąsiedzkie. Posiadanie mieszkania bezczynszowego wiąże się z koniecznością współpracy z pozostałymi lokatorami.Trzeba się bowiem w wielu kwestiach dogadać, m.in. w sprawie zachowania czystości, odśnieżania czy koszenia trawy na terenie wspólnym. Wszelkie opłaty i działania ogólne muszą być zaakceptowane przez wszystkich mieszkańców. Może się okazać, że część z nich nie wyrazi zgody np. na malowanie elewacji. W efekcie każdy lokator będzie to musiał zrobić we własnym zakresie. Z pozoru atrakcyjne rozwiązanie mieszkalne może okazać się sporym problemem i przyczyną wielu sąsiedzkich sporów.

Zaletą jest oczywiście ograniczenie comiesięcznych kosztów. Brak funduszu remontowego czy wynagrodzenia dla zarządcy budynku to odczuwalna ulga dla wszystkich mieszkańców, rzędu nawet kilkuset złotych w każdym miesiącu. Dla wielu plusem jest także realny wpływ na to, co dzieje się z budynkiem - jednak to może być także ogromną wadą, jeśli trafimy na uciążliwego sąsiada, który nie zaakceptuje żadnego pomysłu na renowację czy ulepszenie.