Na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest współwłasność nieruchomości i co oznacza
• w jaki sposób można znieść współwłasność nieruchomości
• jaka metoda jest uważana za najbardziej sprawiedliwą, a jaką najczęściej stosuje się w rzeczywistości

Zniesienie współwłasności nieruchomości - co oznacza?

Zgodnie z art. 195 Kodeksu postępowania cywilnego współwłasność to własność tej samej rzeczy, przysługująca niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność może obejmować również prawo do własności nieruchomości. W takiej sytuacji żaden ze współwłaścicieli nie może dowolnie rozporządzać całą nieruchomością.

W przypadku nieruchomości można wyróżnić współwłasność łączną (bezudziałową) oraz współwłasność ułamkową. Różnica między rodzajami współwłasności jest znacząca, ponieważ w przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez konieczności uzyskania zgody pozostałych. Tym samym możliwa jest również sprzedaż udziału w nieruchomości.

W przypadku współwłasności łącznej nie jest to możliwe - podobnie jak sam podział składników majątku wspólnego. Co więcej, rozporządzanie rzeczą wspólną jest możliwe tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Jeśli takiej zgody nie ma (np. część współwłaścicieli nie chce zgodzić się na wynajęcie nieruchomości), udziałowcy większościowi, czyli posiadający co najmniej połowę udziałów, mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.

Nie jest jednak tajemnicą, że w dłuższej perspektywie wspólne zarządzanie taką nieruchomością może być niezwykle problematyczne. Z tego względu część współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Metod zniesienia współwłasności jest kilka - i to od współwłaścicieli zależy, którą drogę wybiorą.

Sądowe i umowne zniesienie współwłasności

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez podział rzeczy wspólnej. W przypadku nieruchomości może to być np. podział gruntu na kilka mniejszych działek. Należy jednak przy tym zaznaczyć, że podział nieruchomości może być niekiedy niemożliwy.

Jeśli jednak zniesienie współwłasności mieszkania, domu czy nieruchomości gruntowej jest możliwe, współwłaściciele mogą zawrzeć ugodę lub skierować sprawę do sądu. Umowne zniesienie współwłasności jest rozwiązaniem umożliwiającym zredukowanie kosztów uporządkowania stanu prawnego nieruchomości, a także oszczędza czas współwłaścicieli, którzy musieliby liczyć się z postępowaniem sądowym. Często jednak interesy stron są przeciwstawne, co prowadzi do tego, że sądowe zniesienie współwłasności jest jedynym możliwym rozwiązaniem.

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości należy złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności.

Jak dopisać współwłaściciela do mieszkania? Wyjaśniamy

Zniesienie współwłasności - jakie formy?

Można dokonać zniesienia współwłasności na trzy sposoby.

Co istotne, we wniosku złożonym do sądu współwłaściciele mogą przedstawić proponowane formy podziału. Sąd jednak nie zawsze musi przychylić się do ich propozycji, zwłaszcza, jeśli nie była ona podzielana przez wszystkich współwłaścicieli.

Warto również zdawać sobie sprawę z tego, że sądowe orzeczenie może być połączeniem kilku sposobów zniesienia współwłasności. Tym samym możliwy jest na przykład równoczesny podział majątku z zasądzeniem spłaty na rzecz jednego ze współwłaścicieli.

Podział fizyczny nieruchomości

Fizyczny podział nieruchomości bywa uważany za najbardziej sprawiedliwy (każdy współwłaściciel otrzymuje "swoją" część nieruchomości), jednak w praktyce jest rzadko możliwy. Fizycznego podziału nieruchomości nie można dokonać, jeśli dokonanie podziału byłoby sprzeczne z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub gdy podział pociągałby za sobą zmianę istoty tej rzeczy.

Kiedy stajemy się właścicielem mieszkania? Sprawdź

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli jest kolejną metodą, która umożliwia później np. zbycie nieruchomości. Pozostali współwłaściciele nie zawsze są zadowoleni z tej formy zniesienia współwłasności, mimo, że współwłaściciel, któremu nieruchomość została zasądzona, musi spłacić pozostałych.

Do zniesienia współwłasności nieruchomości i przyznaniu jej jednemu ze współwłaścicieli dochodzi w momencie, gdy nieruchomości nie da się podzielić fizycznie, a współwłaściciele nie złożą zgodnego wniosku co do sposobu zniesienia współwłasności. W postępowaniu sądowym biegły najpierw wycenia nieruchomość, a następnie sporządza operat szacunkowy. Sąd na podstawie dokumentu ustala wysokość spłat przysługujących współwłaścicielom.

Należy przy tym pamiętać, że, paradoksalnie, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli również nie zawsze będzie możliwe, ponieważ jeden ze współwłaścicieli musi wyrazić zgodę na przejęcie nieruchomości i spłatę pozostałych współwłaścicieli. W dodatku współwłaściciel musi być przygotowany na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stawka podatku wynosi w takim wypadku 2 proc. wartości nieruchomości. Warto pamiętać, że nie trzeba natomiast płacić podatku w przypadku zniesienia współwłasności, jeśli współwłaściciele uzgodnili, że nie żądają spłaty od osoby, która przejęła nieruchomość.

Warto wiedzieć, że zniesienie współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli może również nastąpić na drodze ugody między współwłaścicielami, którzy oszczędzają w ten sposób czas. Współwłaściciele mogą też w takiej sytuacji dowolnie wyznaczyć wysokość spłat i harmonogram ich wypłacania.

Sprzedaż nieruchomości i podział zysków ze sprzedaży

Jeśli wykluczony jest fizyczny podział nieruchomości oraz przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, zniesienie współwłasności może też nastąpić poprzez sprzedaż nieruchomości i podział zysków ze sprzedaży. Podział cywilny ma swoje zalety - żaden ze współwłaścicieli nie ponosi później dodatkowych obciążeń (czy to wynikających z utrzymywania części lub całej nieruchomości, czy ze spłaty pozostałych współwłaścicieli). W takiej sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonuje się poprzez licytację.

Jeśli współwłaściciele zdecydują się na umowne zniesienie współwłasności tym sposobem, sami sprzedają nieruchomość, ustalając sposób, termin sprzedaży oraz zasady podziału otrzymanej kwoty. 

Ile trwa zniesienie współwłasności nieruchomości?

Wszystko zależy od sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości. Jeśli pomiędzy współwłaścicielami nastąpiła zgoda co do metody i dojdzie do umownego zniesienia współwłasności, cały proces nie potrwa długo. Wystarczy, że współwłaściciele odwiedzą kancelarię notarialną i zawrą umowę notarialną. Później konieczne jest już tylko dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości.

Jeśli jednak zniesienie współwłasności ma nastąpić na drodze sądowej, cały proces może potrwać znacznie dłużej. Postanowienie sądu uprawomocnia się po 21 dniach od jego wydania.

Na czym polega umowa o podział nieruchomości do korzystania? Odpowiadamy

Zniesienie współwłasności - jakie dokumenty?

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości konieczne jest złożenie wniosku razem z potrzebnymi danymi. Z kolei przy umownym zniesieniu współwłasności potrzebne są dokumenty umożliwiające zawarcie aktu notarialnego.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest najczęściej najwygodniejszym rozwiązaniem. Zniesienie współwłasności następuje umownie lub sądownie. Może również dokonać się na jeden z trzech sposobów - poprzez fizyczne zniesienie współwłasności, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub poprzez podział cywilny (sprzedaż nieruchomości przez komornika). Jeśli pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody co do sposobu zniesienia współwłasności, ostateczną decyzję podejmuje sąd.

Bezpłatny wzór na zniesienie współwłasności Zobacz