Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości?

Redakcja
Redakcja

Data publikacji: 26.07.2022, Data aktualizacji: 12.05.2023

5 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 39 głosów

Zniesienie współwłasności nieruchomości
Zniesienie współwłasności nieruchomości to w dużym uproszczeniu likwidacja stosunku współwłasności. Współwłasność można znieść zarówno w trybie umownym, jak i sądowym. Jak to zrobić? Sprawdź.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • czym jest współwłasność nieruchomości i co oznacza
  • w jaki sposób można znieść współwłasność nieruchomości
  • jaka metoda jest uważana za najbardziej sprawiedliwą, a jaką najczęściej stosuje się w rzeczywistości

Zniesienie współwłasności nieruchomości - co oznacza?

Zgodnie z art. 195 Kodeksu postępowania cywilnego współwłasność to własność tej samej rzeczy, przysługująca niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność może obejmować również prawo do własności nieruchomości. W takiej sytuacji żaden ze współwłaścicieli nie może dowolnie rozporządzać całą nieruchomością.

W przypadku nieruchomości można wyróżnić współwłasność łączną (bezudziałową) oraz współwłasność ułamkową. Różnica między rodzajami współwłasności jest znacząca, ponieważ w przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez konieczności uzyskania zgody pozostałych. Tym samym możliwa jest również sprzedaż udziału w nieruchomości.

W przypadku współwłasności łącznej nie jest to możliwe - podobnie jak sam podział składników majątku wspólnego. Co więcej, rozporządzanie rzeczą wspólną jest możliwe tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Jeśli takiej zgody nie ma (np. część współwłaścicieli nie chce zgodzić się na wynajęcie nieruchomości), udziałowcy większościowi, czyli posiadający co najmniej połowę udziałów, mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.

Nie jest jednak tajemnicą, że w dłuższej perspektywie wspólne zarządzanie taką nieruchomością może być niezwykle problematyczne. Z tego względu część współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Metod zniesienia współwłasności jest kilka - i to od współwłaścicieli zależy, którą drogę wybiorą.

zniesienie współwłasności nieruchomości

Sądowe i umowne zniesienie współwłasności

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez podział rzeczy wspólnej. W przypadku nieruchomości może to być np. podział gruntu na kilka mniejszych działek. Należy jednak przy tym zaznaczyć, że podział nieruchomości może być niekiedy niemożliwy.

Jeśli jednak zniesienie współwłasności mieszkania, domu czy nieruchomości gruntowej jest możliwe, współwłaściciele mogą zawrzeć ugodę lub skierować sprawę do sądu. Umowne zniesienie współwłasności jest rozwiązaniem umożliwiającym zredukowanie kosztów uporządkowania stanu prawnego nieruchomości, a także oszczędza czas współwłaścicieli, którzy musieliby liczyć się z postępowaniem sądowym. Często jednak interesy stron są przeciwstawne, co prowadzi do tego, że sądowe zniesienie współwłasności jest jedynym możliwym rozwiązaniem.

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości należy złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności.

Jak dopisać współwłaściciela do mieszkania? Wyjaśniamy

Zniesienie współwłasności - jakie formy?

Można dokonać zniesienia współwłasności na trzy sposoby.

zniesieniem współwłasności

Co istotne, we wniosku złożonym do sądu współwłaściciele mogą przedstawić proponowane formy podziału. Sąd jednak nie zawsze musi przychylić się do ich propozycji, zwłaszcza, jeśli nie była ona podzielana przez wszystkich współwłaścicieli.

Warto również zdawać sobie sprawę z tego, że sądowe orzeczenie może być połączeniem kilku sposobów zniesienia współwłasności. Tym samym możliwy jest na przykład równoczesny podział majątku z zasądzeniem spłaty na rzecz jednego ze współwłaścicieli.

sądowne i umowne zniesienie współwłasności

Podział fizyczny nieruchomości

Fizyczny podział nieruchomości bywa uważany za najbardziej sprawiedliwy (każdy współwłaściciel otrzymuje "swoją" część nieruchomości), jednak w praktyce jest rzadko możliwy. Fizycznego podziału nieruchomości nie można dokonać, jeśli dokonanie podziału byłoby sprzeczne z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub gdy podział pociągałby za sobą zmianę istoty tej rzeczy.

Kiedy stajemy się właścicielem mieszkania? Sprawdź

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli jest kolejną metodą, która umożliwia później np. zbycie nieruchomości. Pozostali współwłaściciele nie zawsze są zadowoleni z tej formy zniesienia współwłasności, mimo, że współwłaściciel, któremu nieruchomość została zasądzona, musi spłacić pozostałych.

Do zniesienia współwłasności nieruchomości i przyznaniu jej jednemu ze współwłaścicieli dochodzi w momencie, gdy nieruchomości nie da się podzielić fizycznie, a współwłaściciele nie złożą zgodnego wniosku co do sposobu zniesienia współwłasności. W postępowaniu sądowym biegły najpierw wycenia nieruchomość, a następnie sporządza operat szacunkowy. Sąd na podstawie dokumentu ustala wysokość spłat przysługujących współwłaścicielom.

Należy przy tym pamiętać, że, paradoksalnie, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli również nie zawsze będzie możliwe, ponieważ jeden ze współwłaścicieli musi wyrazić zgodę na przejęcie nieruchomości i spłatę pozostałych współwłaścicieli. W dodatku współwłaściciel musi być przygotowany na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stawka podatku wynosi w takim wypadku 2 proc. wartości nieruchomości. Warto pamiętać, że nie trzeba natomiast płacić podatku w przypadku zniesienia współwłasności, jeśli współwłaściciele uzgodnili, że nie żądają spłaty od osoby, która przejęła nieruchomość.

Warto wiedzieć, że zniesienie współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli może również nastąpić na drodze ugody między współwłaścicielami, którzy oszczędzają w ten sposób czas. Współwłaściciele mogą też w takiej sytuacji dowolnie wyznaczyć wysokość spłat i harmonogram ich wypłacania.

przyznanie nieruchomości jednemu z współwłaścicieli

Sprzedaż nieruchomości i podział zysków ze sprzedaży

Jeśli wykluczony jest fizyczny podział nieruchomości oraz przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, zniesienie współwłasności może też nastąpić poprzez sprzedaż nieruchomości i podział zysków ze sprzedaży. Podział cywilny ma swoje zalety - żaden ze współwłaścicieli nie ponosi później dodatkowych obciążeń (czy to wynikających z utrzymywania części lub całej nieruchomości, czy ze spłaty pozostałych współwłaścicieli). W takiej sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonuje się poprzez licytację.

Jeśli współwłaściciele zdecydują się na umowne zniesienie współwłasności tym sposobem, sami sprzedają nieruchomość, ustalając sposób, termin sprzedaży oraz zasady podziału otrzymanej kwoty. 

Ile trwa zniesienie współwłasności nieruchomości?

Wszystko zależy od sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości. Jeśli pomiędzy współwłaścicielami nastąpiła zgoda co do metody i dojdzie do umownego zniesienia współwłasności, cały proces nie potrwa długo. Wystarczy, że współwłaściciele odwiedzą kancelarię notarialną i zawrą umowę notarialną. Później konieczne jest już tylko dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości.

Jeśli jednak zniesienie współwłasności ma nastąpić na drodze sądowej, cały proces może potrwać znacznie dłużej. Postanowienie sądu uprawomocnia się po 21 dniach od jego wydania.

Na czym polega umowa o podział nieruchomości do korzystania? Odpowiadamy

Zniesienie współwłasności - jakie dokumenty?

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości konieczne jest złożenie wniosku razem z potrzebnymi danymi. Z kolei przy umownym zniesieniu współwłasności potrzebne są dokumenty umożliwiające zawarcie aktu notarialnego.

dokumentacja zniesienie współwłasności

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest najczęściej najwygodniejszym rozwiązaniem. Zniesienie współwłasności następuje umownie lub sądownie. Może również dokonać się na jeden z trzech sposobów - poprzez fizyczne zniesienie współwłasności, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub poprzez podział cywilny (sprzedaż nieruchomości przez komornika). Jeśli pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody co do sposobu zniesienia współwłasności, ostateczną decyzję podejmuje sąd.

Bezpłatny wzór na zniesienie współwłasności Zobacz

Redakcja
Redakcja

Redakcja portalu RynekPierwotny.pl dba o to, by treści ułatwiły Ci proces poszukiwań nowego mieszkania i pomogły po zakupie.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    • Mieszkanie komunalne: wykup, wniosek i komu przysługuje mieszkanie komunalne?

      Mieszkanie komunalne: wykup, wniosek i komu przysługuje mieszkanie komunalne?

      Szukasz informacji na temat kryteriów przyznawania mieszkań komunalnych? Nie wiesz, czy mieszkanie komunalne podlega dziedziczeniu, bądź w jaki sposób można je wykupić?

      30 września 2024

      Ewelina Zajączkowska-Klec

    • Ceny materiałów budowlanych

      Ceny materiałów budowlanych

      Ceny materiałów budowlanych w sierpniu 2024 roku notują kolejne zmiany, które odbiją się na sytuacji zarówno inwestorów, jak i klientów indywidualnych. Indeks cen materiałów budowlanych po raz kolejny opublikowała Grupa PSB Handel S.A.

      26 września 2024

      Redakcja

    • Opuszczone miejsca w Warszawie: jak znaleźć i gdzie na urbex w Warszawie i okolicach?

      Opuszczone miejsca w Warszawie: jak znaleźć i gdzie na urbex w Warszawie i okolicach?

      W Warszawie znajduje się wiele opuszczonych miejsc, które mają ciekawą historię. W mieście stołecznym nie brakuje obiektów, które są niepowtarzalne i oryginalne na skalę światową. Przyciągają nie tylko turystów, ale też mieszkańców. Znajdziemy opustoszałe fabryki, restauracje, kamienice czy budynki, które skrywają niejedną tajemnicę.

      26 września 2024

      Dagmara Osińska

    • Koszt budowy domu: ile kosztuje budowa domu w stanie surowym, otwartym i pod klucz?

      Koszt budowy domu: ile kosztuje budowa domu w stanie surowym, otwartym i pod klucz?

      Posiadanie własnego domu jest marzeniem wielu osób. Prywatność, ogród i duża przestrzeń przekonuje bez wątpienia do jego budowy. Nie ulega wątpliwościom, że to duże przedsięwzięcie, któremu trzeba poświęcić sporo czasu i zaangażowania podczas realizacji projektu. Niezbędne jest również posiadanie odpowiednich środków finansowych. Ile kosztuje budowa domu? Od czego zależy ostateczna wycena? Koszt i poszczególne etapy realizacji budowy poznasz na rynekpierwotny.pl.

      25 września 2024

      Dagmara Osińska

    Nagrody i wyróżnienia

    Nagroda Forbes 2022
    Nagroda Forbes 2021
    Nagroda Digital Excellence Awards 2022
    Nagroda Laur Klienta 2023
    Nagroda Dobry Pracodawca 2023
    Nagroda Gazele Biznesu 2023