Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Nieruchomości - Porady

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 5/5 na podstawie 1 głosów

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jak uzyskać prawo do samodzielnego decydowania odnośnie współdzielonego mienia? Ile czasu potrwa zniesienie współwłasności i ile będzie Cię to kosztowało? Czytaj na RynekPierwotny.pl

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jesteś współwłaścicielem nieruchomości, ale chciałbyś zarządzać posiadanym majątkiem niezależnie? Masz pomysł na korzystne zagospodarowanie lokalu, ale pozostali wspólnicy nie są entuzjastami Twojej wizji? 

Na czym w ogóle opiera się współwłasność? Artykuł 195 Kodeksu Postępowania Cywilnego (KC) brzmi „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. Zatem ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy współistnieją trzy elementy takie jak: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa. Co z tego wynika? Że masz obowiązek co do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, co z kolei pozbawia Cię przywileju samodzielnego podejmowania większości decyzji mogących mieć wpływ na dzielone dobro.

W przypadku nieruchomości możesz spotkać się ze współwłasnością łączną, zwaną też bezudziałową, oraz ułamkową. W przypadku współwłasności łącznej np. u małżonków w trakcie jej trwanie nie jest możliwy podział składników majątku wspólnego. Zatem z punktu widzenia współwłaściciela bardziej korzystna jest współwłasność ułamkowa, która dopuszcza możliwość rozporządzenia swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 KC) w każdym czasie. Na tej podstawie możliwa jest sprzedaż ułamkowego udziału w mieszkaniu czy działce niezależnie od stanowiska pozostałych właścicieli.

Natomiast w przypadku chęci rozporządzania rzeczą wspólną czy podjęcia innych czynności, przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak np. najem, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku jej braku, udziałowcy większościowi (posiadający co najmniej połowę udziałów), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 KC).

Jakie są metody zniesienia współwłasności? Zależą one od stanowisk współwłaścicieli. Jeśli są zbieżne i istnieje zgoda co do zarządzania składnikami majątku, wystarczy spisać umowę u notariusza lub sprzedać nieruchomość, a uzyskane środki podzielić pomiędzy posiadających prawa do zbywanej nieruchomości. Warto dążyć do polubownego rozstrzygnięcia sporu, ponieważ takie rozwiązanie znacznie skraca czas i redukuje koszty uporządkowania stanu prawnego. Dążąc do porozumienia można skorzystać z pomocy mediatora lub pełnomocnika, który wesprze działania mające na celu sprawiedliwe zaspokojenie stron postępowania.

Jeśli mimo podejmowanych prób zawarcia ugody interesy współwłaścicieli są przeciwstawne, pozostaje zniesienie sądowne. W sytuacji spornej we wniosku do sądu można przedstawić proponowane formy podziału. Sąd może znieść współwłasność na trzy sposoby: poprzez podział fizyczny nieruchomości (np. podział mieszkania na dwa odrębne lokale), poprzez przyznanie własności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz poprzez podział cywilny, czyli sprzedaż nieruchomości przez komornika i odpowiednie rozdysponowanie uzyskanych środków. Orzeczenie może być połączeniem kilku sposobów zniesienia współwłasności i dopuszczać na przykład równoczesny podział majątku z zasądzeniem spłaty na rzecz jednego ze współwłaścicieli. Ostateczną decyzję sąd podejmuje uwzględniając czynniki między innymi takie jak sytuacja majątkowa, warunki mieszkaniowe, sytuacja rodzinna, udział czy ocena możliwości spłaty współwłaścicieli.

Najmniej korzystnym ze względu na czas i wysokie koszty jest podział cywilny, czyli wspomniana już sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych w ten sposób środków. Jest to sprzedaż egzekucyjna w drodze licytacji publicznej prowadzonej przez komornika, która dodatkowo obciąża strony postępowania dodatkowymi kosztami, np. związanymi z wyceną zbywanej nieruchomości.

Przed skierowaniem sprawy na drogę sądową warto zwrócić uwagę na opłaty sądowe. W przypadku złożenia zgodnego wniosku o podział koszt rozpatrzenia sprawy wynosi 300zł, a sam podział zazwyczaj jest dosyć szybki i może nastąpić podczas jednego posiedzenia sądu. Sprawa znacznie się komplikuje w przypadku konfliktu. Wówczas koszt samych czynności sądowych rośnie ponad trzykrotnie i dochodzą do niego wydatki związane z koniecznością zdobycia opinii biegłych, wycenianych niekiedy nawet na kilka tysięcy złotych. Dodatkowo samo postępowanie może wydłużyć się do kilkunastu miesięcy, na co wpływ ma m.in. ilość składników stanu majątkowego i czas sporządzania niezbędnych ekspertyz.

Należy wspomnieć, że w sytuacji, gdy żadna ze stron nie chce lub nie może przejąć składnika majątkowego, sądownie zarządzany jest wyżej omówiony podział cywilny.

Co zrobić, gdy stanowiska współwłaścicieli są rozbieżne, a Ty nie chcesz czekać, na sprawę sądową? Rodzą się obawy, czy sądowe rozstrzygnięcie sporu będzie dla Ciebie korzystne? Jak już wcześniej wspomniano, najszybszym i najmniej kłopotliwym rozwiązaniem jest sprzedaż ułamkowego udziału. Co do za zasady współwłasność ułamkowa ma charakter przejściowy i jej zniesienie jest pożądane. Dysponując odpowiednią kwotą można po prostu wykupić udziały pozostałych współwłaścicieli, by w następstwie samodzielnie dysponować nabytym majątkiem. Takie zniesienie współwłasności nastąpić może w drodze umownej. W uogólnieniu polega ona na spisaniu porozumienia i przedłożeniu go u notariusza, który sporządzi i przedstawi do podpisania odpowiedni kontrakt.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy