Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Dziesięć lat temu, a dokładnie 20 lutego 2011 roku ustawodawca zlikwidował podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Była to jedna z najważniejszych zmian, jakie wprowadzono do ustawy o księgach wieczystych i hipotece od momentu jej uchwalenia.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie zmiany nastąpiły w przepisach dotyczących hipoteki
• czy wszystkie księgi wieczyste mają też postać elektroniczną
• jak wygląda zmiana hipoteki przymusowej po wyroku

Czy w ostatnich latach miały miejsce równie spektakularne zmiany? Chociaż na przestrzeni dziesięciu lat ustawę tą zmieniano aż 21 razy i doczekała się ona aż 3 tekstów jednolitych, to większość zmian miała charakter jedynie porządkowy, bądź dostosowujący do innych aktów prawnych. Nie oznacza to jednak, że nie wprowadzono zmian wartych odnotowania. Tych bowiem jest co najmniej kilka. W artykule wskazujemy najważniejsze z nich, począwszy od wskazanych na wstępie zmian w przepisach o hipotece.

1) Jeden rodzaj hipoteki zamiast dwóch

Ustawodawca usuwając przepisy o hipotece kaucyjnej, jednocześnie zmodyfikował definicję hipoteki „zwykłej”. Ta ostatnia objęła zatem wszystkie hipoteki, także te, które przed nowelizacją miały charakter hipotek kaucyjnych. Co to oznacza w praktyce? Nowelizacja przyniosła przynajmniej kilka korzyści:

• możliwość zabezpieczenia całego roszczenia jedną hipoteką „zwykłą” – dotychczas hipoteka zwykła zabezpieczała wierzytelność istniejącą określoną konkretną kwotą, zaś hipoteka kaucyjna była przeznaczona do zabezpieczenia wierzytelności przyszłych oraz o nieokreślonej kwocie (hipotekę ustanawiano poprzez podanie kwoty maksymalnej roszczenia),
• oszczędność kosztów notarialnych i sądowych poprzez zmniejszenie ilości ustanawianych hipotek,
• większa przejrzystość i zrozumiałość ksiąg wieczystych – wszystkie hipoteki mają ten sam rodzaj, stosuje się do nich te same przepisy, a także zmniejsza się liczba nowoustawionych hipotek.

Przedmiotowa nowelizacja wprowadziła także dalsze, bardzo istotne zmiany. Wśród nich znalazły się następujące czynności:

• dodano prawo właściciela nieruchomości do żądania zmniejszenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne będzie nadmierne,
• wprowadzono możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Dzięki temu, jeżeli spłacono jedną z hipotek, to hipoteki o niższym pierwszeństwie nie przesuwają się automatycznie na wyższe miejsca, a właściciel może w to miejsce ustanowić nową hipotekę,
• możliwość wyrażenia hipoteki w dowolnej walucie, nie zaś tylko w złotych polskich.

2) Hipoteka na częściach ułamkowych nieruchomości

Kolejna nowelizacja, która obowiązuje od 7 sierpnia 2013 roku, doprecyzowała przepisy o podziale hipoteki w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości. I tak, w myśl dodanych zasad, hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciążać będzie nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. Innymi słowy, jeżeli współwłaściciel nieruchomości obciążonej hipoteką, w zamian za ów udział otrzymał w ramach podziału inną nieruchomość, to hipoteka przechodziła na tę nieruchomość.

Nowe przepisy rozstrzygały także przypadki, w których zniesieniu współwłasności towarzyszyło przyznanie spłat, bądź dopłat na rzecz poszczególnych współwłaścicieli. Instytucje te mają zastosowanie, gdy nie jest możliwe przyznanie każdemu ze współwłaścicieli samodzielnych części idealnie odpowiadających ich udziałom. W takich przypadkach, wierzycielowi hipotecznemu współwłaściciela uprawnionego do otrzymania spłaty lub dopłaty, przysługiwać będzie prawo zastawu na wierzytelnościach z tego tytułu. Ma to zabezpieczać interes wierzyciela, gdy otrzymana w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość, nie zabezpieczałaby jego wierzytelności na dotychczasowym poziomie.

Kolejnym, nowym mechanizmem zabezpieczającym wierzycieli hipotecznych jest dodanie zapisu, w myśl, którego postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy, której współwłaściciel nieruchomości obciążonej hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne. Ma to uniemożliwić zawieranie ugód krzywdzących wierzycieli hipotecznych.

3) Księgi wieczyste w systemie informatycznym

Co prawda, tworzenie elektronicznych ksiąg wieczystych rozpoczęło się jeszcze w 2001 roku, jednakże dopiero z dniem 01 grudnia 2013 roku ostatecznie zrezygnowano z ksiąg tradycyjnych. Od tego dnia, wszystkie nowoutworzone księgi wieczyste mają postać elektroniczną.

4) Zmiana hipoteki przymusowej po wyroku

Z dniem 9 czerwca 2018 roku wprowadzono przepisy konkretyzujące uprawnienia wierzyciela, którego wierzytelność była zabezpieczona hipoteką przymusową (np. jako forma zabezpieczenia w toku postępowania sądowego, bądź administracyjnego). Rolą hipoteki przymusowej jest bowiem zabezpieczenie roszczeń, które będą mogły być egzekwowane dopiero w przyszłości. Najczęściej dzieje się to w oparciu o tytuł wykonawczy - prawomocny wyrok, ugodę sądową, akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, ostateczną decyzję administracyjną. Cechą charakterystyczną hipoteki przymusowej jest również to, że powstaje na mocy orzeczenia uprawnionego organu, nie zaś w drodze umowy, bądź oświadczenia dłużnika.

Wierzyciel hipoteczny, we ww. przypadkach, w terminie 2 miesięcy od uprawomocnienia się orzeczenia uwzględniającego roszczenie, uprawniony jest do zwrócenia się do ksiąg wieczystych z wnioskiem o zmianę treści hipoteki albo podstawy jej wpisu na podstawie tegoż orzeczenia. Należy pamiętać, że po zakończeniu postępowania, podstawa ta ulega zmianie - nie jest nią już postanowienie wydane na czas postępowania, a tytuł wykonawczy. Zmiana podstawy często wiąże się także z koniecznością zmiany treści samego wpisu. Dzięki przedmiotowemu uprawnieniu, możliwe jest nie tylko uaktualnienie treści księgi wieczystej, ale także zapobiegnięcie ewentualnym zarzutom dłużnika hipotecznego, co do niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem prawnym.

Wyżej opisane zmiany w księgach wieczystych i hipotece mają największe znaczenie dla obrotu gospodarczego. Niemniej, oprócz nich wprowadzono szereg innych zmian adresowanych do sądów lub organów publicznych, a także dostosowujących ustawę do zmieniającego się otoczenia prawnego.