Uzgodnienie treści księgi wieczystej

Zastanawiasz się co zrobić, gdy w księdze wieczystej wpisano błędnie przysługujące tobie prawo, czy też nie wykreślono z niej nieaktualnego wpisu, bądź w księdze wieczystej istnieje inna niezgodność ze stanem faktycznym, a nie dysponujesz dokumentem pozwalającym na złożenie stosownego wniosku wieczystoksięgowego? 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak uzgodnić treść księgi wieczystej
• kto przeprowadza proces uzgodnienia treści księgi wieczystej
• kiedy można się zwrócić o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej

1. Zastosowanie procedury uzgodnieniowej

W ustawie o księgach wieczystych i hipotece przewidziany został specjalny tryb usuwania niezgodności pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym i faktycznym danej nieruchomości, a treścią wpisów w księdze wieczystej.

Tryb ten znajduje zastosowanie do następujących przypadków:

• prawo nie jest wpisane do księgi wieczystej (np. w dziale III nie ujawniono ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, czy też sąd bez podstawy prawnej wykreślił prawo z księgi wieczystej),
• prawo jest wpisane błędnie (np. sąd wpisując w dziale IV hipotekę błędnie wpisał jej wysokość),
• w księdze wieczystej jest wpisane nieistniejące obciążenie lub ograniczenie (np. sąd omyłkowo przeniósł do księgi wieczystej lokalu służebność obciążającą wyłącznie nieruchomość gruntową).

W tego typu przypadkach osoba, której prawo doznaje ww. niezgodności, może żądać ich usunięcia poprzez uzgodnienie treści księgi wieczystej. Tryb ten znajduje zastosowanie tylko w tych sytuacjach, gdy nie jest możliwe złożenie normalnego wniosku o dokonanie wpisu, bądź wykreślenia w księdze wieczystej.

Przykładowo, jeżeli spłaciliśmy kredyt zabezpieczony hipoteką i wierzyciel wydał nam zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej, to należy złożyć wniosek na urzędowym formularzu bez konieczności wszczynania ww. postępowania uzgodnieniowego. Natomiast, gdyby, nie doszło do spłaty kredytu lub zaistnienia innych przesłanek do wykreślenia hipoteki, a mimo to sąd wykreślił wpis w dziale IV, to wierzyciel hipoteczny powinien skorzystać z przedmiotowego postępowania.

2. Postępowanie

O ile typowy wniosek o wpis do księgi wieczyste składamy na urzędowym formularzu, to wszczęcie postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej jest bardziej skomplikowane. Przede wszystkim bowiem sąd rozpoznaje sprawę w trybie procesowym. A zatem aby ją uruchomić należy złożyć pozew.

Specyfiką tego rodzaju powództwa jest to, że:

• sądem właściwym do jego rozpoznania jest każdorazowo sąd rejonowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość,
• pozwanym będzie osoba, na rzecz której wpisane jest nieistniejące prawo, bądź aktualny według księgi wieczystej właściciel nieruchomości, gdy chodzi o wpis prawa nieujawnionego, czy też osoba na rzecz której dokonano błędnego wpisu,
• w żądaniu pozwu należy wskazać roszczenie, którego wpisu albo wykreślenia się domagamy, bądź aktualną treść błędnego wpisu i treść, jaka powinna zostać wpisana zamiast niej (np. wnoszę o dokonanie, zamiast wpisu na rzecz Adama Nowaka, wpisu prawa własności na rzecz Jana Kowalskiego). W treści żądania należy również zamieścić oznaczenie samej księgi wieczystej,
• poza tym pozew powinien spełniać te same warunki, co typowy pozew w postępowaniu cywilnym (zob. art. 187 Kodeksu postępowania cywilnego),
• pozew o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym podlega opłacie sądowej. Przy czym, jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza 40.000 zł, pobiera się opłatę podstawową w kwocie 30 zł. W przypadku zaś, gdy wartość przedmiotu sporu jest większa aniżeli 40.000 zł, opłata sądowa wynosi 2.000 zł. Wartość przedmiotu sporu określamy zaś poprzez wartość prawa podlegającego uzgodnieniu w omawianym postępowaniu (np. kwota hipoteki, wartość prawa rzeczowego, a także wartość samej nieruchomości, gdy chodzi o wpis dotyczący jej własności),
• pamiętajmy aby do pozwu dołączyć dokumenty i wskazać inne dowody, na poparcie naszych twierdzeń.

Po rozpatrzeniu sprawy, sąd wydaje wyrok, którym bądź powództwo uwzględnia nakazując stosowną zmianę w treści księgi wieczystej, bądź też je oddala. Od wyroku sądu I instancji przysługuje apelacja do sądu okręgowego.

3. Zabezpieczenie roszczenia

Sam fakt wystąpienia z pozwem nie wpływa jeszcze na treść księgi wieczystej. Możliwe jest wszakże zwrócenie się o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej o toczącym się postępowaniu. Możliwe jest to w dwóch przypadkach:

• gdy w sprawie zapadł nieprawomocny wyrok sądu I instancji uwzględniający powództwo,
• sąd na wniosek powoda wydał postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia poprzez wpisanie ostrzeżenia. W tym przypadku we wniosku wystarczy uprawdopodobnić, że aktualna treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym i faktycznym. Nie jest zatem konieczne udowadnianie tego faktu, a jedynie wykazanie prawdopodobieństwa zasadności roszczenia objętego pozwem.

Nawet wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej nie uniemożliwia osobie wpisanej w księdze jako właściciel, rozporządzenia nieruchomością. Powyższe można zablokować występując z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania albo obciążania nieruchomości.

We wniosku takim, prócz uprawdopodobnienia zasadności roszczenia, należy wskazać, że brak zabezpieczenia może uniemożliwić lub poważnie utrudnić wykonanie wyroku zapadłego w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Przykładowo, osoba wpisana do księgi wieczystej, jako właściciel – mimo że nim nie jest – może sprzedać nieruchomość. To skutkowałby koniecznością wytoczenia kolejnego powództwa przez faktycznego właściciela nieruchomości przeciwko jej nabywcy. Sytuacja taka zagraża zatem interesowi osoby występującej o zabezpieczenie.