Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny?

Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny i zastanawiasz się, czy oferta banku podlega negocjacji? Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem na wiele lat. Zanim zdecydujesz, sprawdź, co możesz zrobić, żeby otrzymać najlepszą ofertę.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co negocjować ubiegając się o kredyt hipoteczny
• jak wygląda procedura w sprawie zadłużenia kredytu
• czy po latach można negocjować warunki kredytowe 

Co się składa na ratę kredytu? 

Rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowej i odsetkowej:

• część kapitałowa – kwota pożyczona od banku, czyli kapitał,
• część odsetkowa – koszt kredytu, czyli odsetki.

Na wysokość odsetek wpływa między innymi oprocentowanie. Jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zmienne, to na ratę składa się marża i WIBOR. Marża jest stała, ale już WIBOR zmienny i zależy od wielkości stóp procentowych.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem Jak działa?

Kolejna kwestia to raty, które mogą być równe lub malejące. W pierwszym przypadku przez cały okres kredytobiorca płaci tę samą kwotę kredytu. Na początku spłaca przede wszystkim odsetki, czyli inaczej niż ma to miejsce przy ratach malejących. Całkowita kwota do zapłaty w ramach kredytu to suma całkowitej kwoty kredytu i kosztu kredytu.  

Całkowita kwota kredytu to według ustawy o kredycie konsumenckim, maksymalna kwota wszystkich środków pieniężnych nieobejmujących kredytowanych kosztów kredytu, które kredytodawca udostępnia konsumentowi na podstawie umowy o kredyt.

Całkowitym kosztem kredytu są wszelkie koszty, które konsument musi ponieść, w tym odsetki, opłaty, prowizje, podatki, marże oraz koszty dodatkowych usług, zwłaszcza ubezpieczeń.

Co można negocjować z bankiem?

Chętnych na zakup nieruchomości na kredyt nie brakuje. Nie wszyscy jednak wiedzą, że z bankami można, a nawet należy negocjować warunki umowy.

• kwota kredytu hipotecznego,
• okres spłaty,
• prowizja za przyznanie kredytu i wcześniejszą spłatę,
• marża.

Jak wybrać najlepszą ofertę i jak negocjować kredyt hipoteczny? Wybór oferty kredytowej musi uwzględniać nie tylko obecną sytuację finansową, ale i szereg zmiennych. 

Zanim wybierzesz ofertę i złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, zacznij od skorzystania z kalkulatora kredytu hipotecznego. Kalkulatory na podstawie kilku podstawowych parametrów, jak miesięczny dochód, źródło jego uzyskania, zobowiązania, liczba osób w gospodarstwie domowy czy zgromadzone oszczędności wskażą najtańsze kredyty hipoteczne na rynku.

Sprawdzając rankingi kredytów hipotecznych, wstępnie porównasz i wyselekcjonujesz najkorzystniejsze propozycje oraz ocenisz szanse na otrzymanie kredytu.

Marża kredytu - jak negocjować niższą marżę?

Marża jest o tyle istotna, że każda jej dziesiętna i setna procenta wpływa na wielkość raty spłaty kredytu hipotecznego, która jest przecież istotnym obciążeniem domowego budżetu przez wiele lat. Drobna różnica w wysokości marży może oznaczać nawet kilkaset złotych więcej do zapłaty w miesiącu.  

Na obniżenie raty wpływa okres spłaty kredytu. Im bardziej go wydłużysz, tym rata będzie mniejsza. Dłuższy okres spłaty zwiększa zdolność kredytową i kwotę, jaką bank skłonny jest przyznać. Może to być nawet jedyny sposób na uzyskanie kredytu, który Cię interesuje.

Musisz jednak pamiętać, że im dłużej będziesz spłacać kredyt, tym całkowity koszt kredytu hipotecznego będzie większy. Redukcja raty o kilkadziesiąt złotych poprzez wydłużenie okresu spłaty może kosztować w ostatecznym rozrachunku kilka lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jeśli uda Ci się wynegocjować z bankiem obniżkę marży i prowizji pobieranej za udzielenie kredytu jego koszt będzie dużo mniejszy. Weź pod uwagę czynniki wpływające na wysokość marży i sprawdź, które z nich pomogą Ci w rozmowach z bankiem.

Na wysokość marży wpływa m.in.:

• kwota kredytu, 
• wysokość wkładu własnego, 
• zdolność kredytowa, 
• skorzystanie z innych produktów banku, 
• wskaźnik LTV (wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości),
• wysokość prowizji. 

Okres spłaty - negocjacja warunków

Żeby wybrać najlepszy kredyt warto podjąć trud pertraktowania jego warunków w kilku bankach, ponieważ oferty kredytów hipotecznych mogą się od siebie bardzo różnić. W związku z tym, sprawdź wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Jeśli planujesz oddać pieniądze w ciągu kilku lat po zaciągnięciu kredytu, to obniżenie lub zwolnienie z prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania może Ci się bardzo opłacić. 

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 2017 r.: strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem.

W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę za spłatę całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem – ale tylko jeśli nastąpi to w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy o kredyt. Co więcej, rekompensata nie może być większa niż:

• 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego,
• wysokość odsetek naliczonych od spłacanej przed terminem kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty.

Prowizja za udzielenie kredytu - możliwości negocjacji

Wysokość prowizji, którą bank pobiera za udzielenie kredytu, zapisana jest w umowie lub tabeli opłat i prowizji. Można jednak starać się o zniesienie tego warunku, albo jego zmianę.

Przeważnie mamy do wyboru standardowy kredyt hipoteczny lub kredyt w sprzedaży wiązanej z innymi produktami banku. Jeśli wybierzemy ofertę pakietową, musimy zdecydować się na jeden lub kilka dodatkowych produktów, jak konto osobiste, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie czy produkt inwestycyjny. Jednak bank może np. wymagać, aby na konto wpływała co miesiąc określona kwota z tytułu wynagrodzenia, a opłacanie produktu inwestycyjnego jest wieloletnim obciążeniem.  

Połączenie kredytu na mieszkanie z dodatkowymi produktami banku może dać jednak możliwość uzyskania korzystniejszych warunków kredytowania, niż w przypadku oferty podstawowej. Pojawia się wtedy szansa, że bank zrezygnuje z prowizji za udzielenie kredytu i zgodzi się na niższą marżę. Do cross-sellingu trzeba jednak podejść uważnie. Wszystkim warunkom dotyczącym produktów dodatkowych należy przyjrzeć się bardzo dokładnie, bo niedopatrzenie może sporo kosztować.

Negocjacje w sprawie zadłużenia kredytu

Jeśli chcesz wziąć kredyt, na pewno zastanawiasz się, co w sytuacji, gdy przez jakiś czas nie będziesz w stanie go spłacać. Kwestie opóźnień reguluje ustawa o kredycie hipotecznym. Zgodnie z nią bank umożliwia restrukturyzację zadłużenia, jeśli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej. Zanim to nastąpi, kredytobiorca otrzymuje wezwanie do zapłaty. W wezwaniu znajduje się informacja o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. 

A co jeśli bank odrzuci wniosek? W takim przypadku umożliwi spłacającemu sprzedaż nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Jeśli kwota ze sprzedaży jest mniejsza niż suma zadłużenia, to bank:

1. umożliwia spłatę w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej klienta, 
2. wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, a w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy.

Kredyt hipoteczny na rynku pierwotnym i wtórnym Czytaj więcej

Negocjacje kredytu po latach – czy są możliwe?

Możesz negocjować warunki w trakcie obowiązywania umowy. Zaciągając kredyt, chociażby 7 lat temu, nikt nie myślał, że w 2022 r nadejdzie wysoka inflacja i podwyżki stóp procentowych. Jeśli pensja nie wzrosła lub wzrosła, ale wraz z nią koszty życia, to może pojawić się problem ze spłatą miesięcznej raty. Inną kwestią jest poprawa kondycji finansowej i chęć szybszego spłacenia zobowiązań wobec banku. W obu przypadkach warto spróbować ustalić nowe warunki kredytu - sprawdź nasze porady, jak zmniejszyć raty kredytu.

Sposoby na obniżenie raty kredytu Zobacz

Drogę do rozmów otwiera korzystanie z dodatkowych produktów banku, ponieważ instytucja, w której wzięto kredyt, łatwo oceni sytuację na podstawie odnotowanej historii.

Podsumowanie

Proces ubiegania się o kredyt na sfinansowanie nieruchomości zaczyna się od wybrania najkorzystniejszej oferty. Jeśli chcesz znaleźć tani kredyt hipoteczny, to najpierw porównaj oferty banków. Pamiętaj, żeby negocjować z bankiem warunki zobowiązania, czyli marżę, opłatę za wcześniejszą spłatę, prowizję i ubezpieczenia – to Twoje zobowiązanie i to Ty będziesz je spłacać przez wiele lat. Jeśli już to robisz, ale pojawiły się nowe okoliczności, negocjuj dotychczasowe warunki. 

Weź pod uwagę, że sytuacja na rynku kredytowym się zmienia, co widać w kwartalnym raporcie NBP. W IV kw. 2021 r. 28% banków zaostrzyło standardy kredytowania, a 13% złagodziło. Pojedyncze banki zmieniły warunki, np. obniżyły wymagania co do wkładu własnego.

Według prognozy banków w I kw. 2022 r. polityka kredytów mieszkaniowych będzie się zaostrzała. Przyczyną jest m.in. poniesienie stóp procentowych. Nastąpi też zmniejszenie wymaganego udziału własnego. Przewiduje się również spadek popytu, czego powodem będzie np. gorsza sytuacja ekonomiczna potencjalnych kredytobiorców, ale też zmiany warunków kredytowania.

Ile trzeba zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny? Sprawdź