Koszt budowy domu: ile kosztuje budowa domu w stanie surowym, otwartym i pod klucz?

Posiadanie własnego domu jest marzeniem wielu osób. Prywatność, ogród i duża przestrzeń przekonuje bez wątpienia do jego budowy. Nie ulega wątpliwościom, że to duże przedsięwzięcie, któremu trzeba poświęcić sporo czasu i zaangażowania podczas realizacji projektu. Niezbędne jest również posiadanie odpowiednich środków finansowych. Ile kosztuje budowa domu? Od czego zależy ostateczna wycena? Koszt i poszczególne etapy realizacji budowy poznasz na RynekPierwotny.pl.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• o ile wzrosły ceny materiałów budowlanych w 2024 r.;
• poznasz orientacyjny kosztorys i poszczególne etapy budowy;
• ile kosztuje budowa domu w 2024 roku. 

Wzrost cen za materiały budowlane

Generalnie informacja dla wszystkich, którzy chcą postawić swój wymarzony dom, nie jest optymistyczna – tanio nie jest. Jak wiemy, gospodarkę narodową gnębi inflacja, a objawia się ona zwłaszcza w segmencie budowlanym. Brak rąk do pracy przy ciągle dużym popycie na mieszkania, domy, usługi budowlane musi skutkować wzrostem cen robocizny. Drożeją też materiały budowlane, z czego doskonale zdają sobie sprawę inwestorzy. 

Ceny w 2024 r. wzrosły średnio o 30 proc. w stosunku do września 2023. Jak podaje Grupa PSB, największe podwyżki zanotowano w następujących grupach towarowych: cement, wapno (+40 proc.), izolacje wodochronne (+37 proc.), ściany, kominy (+36 proc.), izolacje termiczne (+32 proc.), sucha zabudowa (+29 proc.), dachy, rynny (+28 proc.), ogród i hobby (+26 proc.), płytki, łazienki, kuchnie (+25 proc.). Najmniejszy wzrost, bo jedynie 20 proc., dotyczy oświetlenia i elektryki, natomiast tańsze, niż w roku poprzednim, są płyty OSB i drewno (-26 proc.). 

Ile kosztuje budowa domu w 2024 roku?

Aby obliczyć, ile wyniesie budowa domu parterowego czy dwukondygnacyjnego, warto rozbić cały proces na poszczególne etapy, przy czym każdy z nich wiąże się z określonymi kosztami. Niektóre koszta będą zbliżone do siebie niezależnie od lokalizacji, jednak inne – jak na przykład działka – to zdecydowanie kwestia umiejscowienia. Załóżmy jednak, że myślimy o wybudowaniu domu o powierzchni 140 mkw. w którymś z miast wojewódzkich poza Warszawą.

Tabela: kosztorys etapów budowy domu [stan na wrzesień 2024].

Działka

Wysoki popyt na działki jest konsekwencją wzrostu zainteresowania domami jednorodzinnymi, na który z kolei wpływają wysokie ceny w budownictwie wielorodzinnym, jak i zmiany preferencji konsumentów.  Według raportu PKO BP Drogie działki ograniczają przyrost podaży mieszkań, mediana cen działek budowlanych na rynkach wojewódzkich poza stolicą wynosiła 400 zł za metr kwadratowy. Przyjmijmy więc tę stawkę, pamiętając, że realnie koszty ziemi mogą być już wyraźnie wyższe. Z drugiej strony, na tzw. prowincji stawki z pewnością będą obniżone. Tak więc, by urealnić wyliczenie, zakładamy, że grunt jest już uzbrojony. Nasza działka ma 600 mkw., tak więc ziemia będzie nas kosztować w tym wypadku 240 000 zł. 

Projekt domu

Koszt projektu będzie zależny od tego, na co się zdecydujemy. Opcje są dwie: gotowy projekt, który dostosujemy do naszych potrzeb lub indywidualny projekt stworzony od podstaw. Ceny planów domów wielorodzinnych i jednorodzinnych zaczynają się już od 1500-3000 zł, do czego zwykle trzeba doliczyć ok. 1500-2000 zł za adaptację. Projekt indywidualny będzie sporo droższy, jednak możemy liczyć na oryginalne rozwiązania i dom „skrojony na miarę”. Projektanci proponują swoje usługi w granicach 150-300 zł za każdy metr kwadratowy. Przyjmijmy więc cenę 200 zł, a więc w przypadku domu 140 mkw. projekt indywidualny wyniósłby 28 000 zł.

Pozwolenia na budowę

Co prawda przepisy się dynamicznie zmieniają i od 2023 roku wszedł w życie zapis o budowie domu bez pozwolenia. Wcześniej sam koszt uzyskania wydania zaświadczenia wynosi zaledwie 17 złotych. Zanim jednak otrzymamy pozwolenie, musimy dokonać kilku innych formalności. Najważniejsze koszty, jakie poniesiemy to: około 600-700 zł za mapę do celów projektowych; 50 zł za kserokopie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego; 50 zł za mapę lokalizacyjną; 30 zł za wypis z księgi wieczystej nieruchomości.

Stan surowy otwarty

Stan surowy otwarty obejmuje wykonanie fundamentów, wykonanie izolacji przeciwwilgociowej i termicznej, rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej w fundamentach, ułożenie podkładu betonowego, postawienie ścian zewnętrznych i działowych oraz wybudowanie kominów, wykonanie stropów oraz wewnętrznych schodów żelbetowych, wykonanie więźby dachowej i ułożenie pokrycia dachu oraz montaż rynien.

Przy obecnych cenach materiałów i kosztach robocizny doprowadzenie budynku do stanu surowego otwartego może nas kosztować ok. 200 000 zł – to właśnie w tym etapie podwyżki są najbardziej dotkliwe. Co pocieszające, przyjmuje się, że przedstawiony zakres prac stanowi nawet 40 proc. całego budżetu.

Stan surowy zamknięty

Kolejny etap, czyli stan surowy zamknięty przy domu o powierzchni 120 mkw. generuje koszt rzędu 70 000-75 000 zł. 

Prace obejmują: wykonanie instalacji elektrycznej, sanitarnej i gazowej, montaż stolarki okiennej, drzwi wejściowych, rolet zewnętrznych oraz bramy garażowej, wylanie posadzki, położenie tynków wewnętrznych, ocieplenie elewacji, montaż parapetów zewnętrznych oraz balustrad na ewentualnych balkonach.

Stan deweloperski

Stan deweloperski to umowne pojęcie, które wykorzystuje się do łatwego określenia, na jak zaawansowanym poziomie jest budowa nieruchomości. Zazwyczaj termin oznacza zakończoną budowę. Za dom w stanie deweloperskim uznaje się budynek, który ma: podbitkę dachową i ocieplenie dachu, ocieplenie elewacji i poddasza, płyty kartonowo-gipsowe, osadzenie rur spustowych, ogrodzenie, otynkowane sufity i ściany, wylewki podłogowe, drzwi wejściowe do lokalu, w wielu przypadkach również montaż grzejników. Wiele z tych prac jest zakończonych już na etapie stanu surowego zamkniętego.

Doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego wiąże się z następującymi wydatkami: elewacja (ok. 45 000 zł), instalacja elektryczna (ok. 16 000 zł), instalacja wodno-kanalizacyjna (8 000 zł), ogrzewanie (niecałe 20 000 zł), posadzki (ok. 10 000 zł), tynki (25 000 zł). Doprowadzenie budynku od zera do stanu deweloperskiego powinno oscylować w granicach 410 000 zł.

Wykończenie

Do prac wykończeniowych zalicza się montaż drzwi i parapetów wewnętrznych, szpachlowanie oraz malowanie ścian, położenie płytek i paneli, wykończenie kuchni i łazienki (w tym biały montaż), instalacja lamp i gniazdek elektrycznych.

Ceny zależą od standardu wykończenia i mogą zaczynać się od 1500-2000 zł/ mkw. za przeciętny standard. Górnej granicy właściwie nie ma, bo decydując się na wysokiej jakości materiały, możemy zapłacić nawet 6 000 czy 7 000 zł za metr. Przyjmując jednak stawkę 1500 zł koszt wykończenia domu wyniósłby 210 000 zł.

Ile średnio kosztuje budowa domu?

Przyjmuje się, że koszt materiałów stanowi przeciętnie 50-60 proc. kosztów związanych z budową domu. Reszta to robocizna i inne koszty (formalności, projekt itp.). Generalnie jednak wiele zależy oczywiście nie tylko od wielkości, bryły domu i parametrów działki, ale i lokalnych uwarunkowań cenowych. W skali ogólnopolskiej wskaźnikiem może być dla nas miara stosowana przez GUS, a więc średniego kosztu budowy metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w II kw. 2024.

Tabela: podział na województwa z uwzględnieniem metra kwadratowego budowy domu.

Należy zaznaczyć, że pod pojęciem kosztu budowy 1 mkw. budynku mieszkalnego mieści się całość nakładów związanych z inwestycją – koszt zakupu gruntu, projekt, materiały, robocizna, koszty związane z formalnościami (notariusz, księgi wieczyste). Planując budowę domu jednorodzinnego lub bloku należy wziąć pod uwagę ceny poszczególnych komponentów i metr kwadratowy powierzchni użytkowej. 

Realizacja inwestycji budowlanej wymaga dużej precyzji. Niezależnie od tego, czy planujemy zbudować dom o metrażu 200m2, 90m2 czy 60m2. Każda budowa nieuchronnie wiąże się z koniecznością odpowiedniego przygotowania terenu wokół domu. W niektórych przypadkach wymagane jest np. podniesienie poziomu działki. Całkowity koszt inwestycji zależy w dużej mierze od rodzaju zastosowań konstrukcyjnych oraz standardu przyjętego przez inwestora. Przy wycenie budowy domu znaczenie mają wszystkie etapy – począwszy od projektu po stan surowy i wykończenie pod klucz. 

Koszt budowy domu w stanie surowym, otwartym i pod klucz: podsumowanie

Budowa domu zawsze była nie lada wydatkiem. W dzisiejszych czasach jednak jest coraz trudniej. Od kilku miesięcy ceny materiałów budowlanych wciąż rosną i są dużo wyższe niż w ubiegłym roku. Średnia stawka za 1 mkw. budowanej powierzchni wzrosła o ok. 30%, co oznacza, że na budowę domu trzeba przeznaczyć znacznie więcej niż w poprzednich latach.

Oczywiście ceny mogą być skrajnie różne w zależności od lokalizacji, użytych materiałów, stawek wykonawców i standardu wykończenia, jednak uśredniając – nie jest najtaniej. Aby obliczyć koszt budowy domu w Polsce, należy wziąć pod uwagę wszystkie powyższe parametry.