Ile kosztuje termomodernizacja budynku? Koszt termomodernizacji 2025

Termomodernizacja to inwestycja, która może znacząco obniżyć koszty ogrzewania i podnieść wartość nieruchomości. Ile kosztuje termomodernizacja w 2025 roku? Sprawdź aktualne stawki za termomodernizację; dowiedz się, jakie informacje powinny znajdować się w projekcie termomodernizacji o poznaj dostępne opcje dofinansowania.

Ile kosztuje termomodernizacja domu w 2025 roku?

Koszt termomodernizacji zależy od wielu czynników, takich jak powierzchnia budynku, zakres prac oraz wybrane materiały. Szacunkowo, dla domu o powierzchni 100 m², ceny mogą wyglądać następująco:

• ocieplenie ścian zewnętrznych: od 250 do 330 zł/m² przy użyciu styropianu; od 350 do 480 zł/m² przy użyciu wełny mineralnej
• ocieplenie dachu: 20 000–30 000 zł
• wymiana okien i drzwi: 15 000–40 000 zł
• modernizacja systemu grzewczego: 20 000–50 000 zł, w zależności od wybranego źródła ciepła

Całkowity koszt kompleksowej termomodernizacji może wynieść od 100 000 do 150 000 zł dla domu o powierzchni 200 m².

Koszt nowoczesnego ocieplenia domu

Coraz więcej inwestorów decyduje się na alternatywne rozwiązania w zakresie izolacji cieplnej, które zapewniają lepsze parametry przy cieńszej warstwie materiału. Ocieplenie domu nowoczesnymi technologiami to jednak wyższy koszt inwestycji — zarówno pod względem ceny materiałów, jak i wykonawstwa.

Do nowoczesnych materiałów termoizolacyjnych należą m.in.:

• płyty PIR – wykonane z pianki poliuretanowej o bardzo niskim współczynniku przewodzenia ciepła (λ ~ 0,023 W/mK), idealne tam, gdzie liczy się grubość izolacji,
• aerożel z tlenku krzemu – ultralekki materiał o ekstremalnie niskiej przewodności cieplnej (nawet < 0,015 W/mK), wykorzystywany m.in. w termomodernizacji zabytków i budynków o nietypowej konstrukcji,
• płyty XPS (polistyren ekstrudowany) – twardsze i bardziej odporne na wilgoć niż klasyczny styropian EPS, idealne do izolacji fundamentów i ścian zewnętrznych,
• płyty multipor (beton komórkowy mineralny) – niepalne, paroprzepuszczalne i ekologiczne, często stosowane wewnętrznie i w budownictwie energooszczędnym,
• poliuretan natryskowy (PUR) – aplikowany w formie pianki pod wysokim ciśnieniem, tworzy jednolitą warstwę izolacyjną bez mostków termicznych.

Koszty nowoczesnych materiałów termoizolacyjnych

• płyty PIR: 350–450 zł/m³, czyli ok. 100–140 zł/m² przy grubości 10 cm
• aerożel: od 1 200 zł/m² i więcej – stosowany głównie punktow
• XPS: 150–220 zł/m³, ok. 70–100 zł/m² przy 5–10 cm
• multipor: 160–190 zł/m³, ok. 50–80 zł/m²
• natrysk PUR: 80–120 zł/m², w zależności od grubości warstwy i rodzaju pianki (otwarto- lub zamkniętokomórkowa)

Czy nowoczesne ocieplenie się opłaca?

Choć wyższa cena może odstraszać, nowoczesne ocieplenie domu ma kilka niepodważalnych zalet:

• mniejsza grubość przy tej samej lub wyższej skuteczności izolacyjne
• odporność na wilgoć, grzyby i uszkodzenia mechaniczne
• szybki montaż, zwłaszcza w przypadku metod natryskowych
• możliwość zastosowania w trudno dostępnych miejscach lub przy skomplikowanej bryle budynku
• wysoka trwałość materiałów – nawet do 50 lat eksploatacji.

Co obejmuje projekt termomodernizacji budynku?

Projekt termomodernizacji to kluczowy dokument planistyczny, który zawiera szczegółowe wytyczne dotyczące poprawy efektywności energetycznej budynku. Jest on niezbędny do prawidłowego zaplanowania prac modernizacyjnych oraz do uzyskania dofinansowania z programów takich jak „Czyste Powietrze” czy premia termomodernizacyjna.

Elementy projektu termomodernizacji

W skład projektu wchodzą m.in.:

• opis zakresu i kolejności robót termomodernizacyjnych – np. kolejność ocieplania poszczególnych przegród, etapów modernizacji instalacji grzewczej itd.,
• dobór materiałów izolacyjnych – z określeniem ich parametrów technicznych (m.in. współczynnika przewodzenia ciepła, grubości, klasy reakcji na ogień),
• zakres prac przygotowawczych – takich jak demontaż starej elewacji, prace ziemne czy usunięcie mostków termicznych,
• technologie wykonania – opis metod docieplenia, uszczelniania, modernizacji wentylacji czy montażu instalacji OZE,
• harmonogram prac i zalecenia eksploatacyjne – ułatwiające logistykę inwestycji i przyszłą konserwację.

Termomodernizacja budynku krok po kroku - jaką ją wykonać, żeby się opłacała? Dowiedz się

Ile kosztuje projekt termomodernizacji budynku?

Zależy to zwłaszcza od zakresu przeprowadzanych czynności, w tym:

• ocieplenia ścian, stropów, dachów, piwnic, podłóg i stropodachów,
• wymiany okien,
• wymiany drzwi zewnętrznych,
• wymiany lub modernizacji systemu wentylacji,
• wymiany instalacji grzewczej,
• wymiany systemu automatycznego sterowania.

Co jeszcze składa się na koszt projektu termomodernizacji? Cena zależy również od wielkości nieruchomości, jej stanu technicznego oraz skomplikowania bryły. W przypadku projektu termomodernizacji budynku wielorodzinnego cena będzie znacznie wyższa niż dla niewielkiego domu jednorodzinnego.

Kosztorys termomodernizacji budynku zwykle jest oparty na wnioskach z przeprowadzonego audytu termomodernizacji. Cena jego wykonania najczęściej wynosi od 1000 do 3000 zł.

Audytor dokonuje stosownych obliczeń, które pozwalają odpowiednio dobrać parametry izolacji w nieruchomości. Wylicza koszty robót i materiałów, a także prognozuje, po jakim czasie inwestorowi zwrócą się wydatki przeznaczone na termomodernizację. Obliczenia opiera zarówno na danych z dokumentacji budynku, informacji uzyskanych od jego właściciela, jak i na własnych pomiarach oraz obserwacjach.

Jaki jest koszt termomodernizacji budynku?

Koszt projektu zależy od skali inwestycji, zakresu robót i rodzaju nieruchomości. Średnie ceny kształtują się następująco:

• dom jednorodzinny: 2 000–4 000 zł,
• dom wielorodzinny: <>5 000–12 000 zł lub więcej, przy dużych i skomplikowanych obiektach,
• projekt uproszczony (np. tylko ocieplenie ścian): 1 200–2 500 zł.

Na cenę projektu wpływają m.in.:

• liczba modernizowanych elementów – np. ocieplenie ścian, dachu, stropów, podłóg, piwnic i stropodachów,
• zakres wymiany stolarki okiennej i drzwiowej,
• modernizacja systemu wentylacji i instalacji grzewczej,
• wdrożenie automatyki budynkowej (BMS),
• stopień skomplikowania bryły budynku,
• stan techniczny i dostępność dokumentacji obiektu.

Czym jest audyt energetyczny i ile kosztuje? CZYTAJ

Jak zaplanować wydatki na termomodernizację?

Efektywna termomodernizacja to nie tylko techniczne przedsięwzięcie, ale przede wszystkim inwestycja, która powinna być dobrze przemyślana finansowo. Planowanie budżetu to pierwszy krok do tego, by modernizacja przyniosła realne korzyści – zarówno dla portfela, jak i komfortu życia.

Co uwzględnić w planowaniu budżetu?

Koszty termomodernizacji będą różnić się w zależności od:

• wieku budynku – starsze obiekty mogą wymagać prac dodatkowych, np. wymiany przestarzałej instalacji, osuszenia murów czy usunięcia zawilgoceń,
• rodzaju konstrukcji i materiałów – inna technologia będzie stosowana dla budynku z cegły, a inna dla konstrukcji szkieletowej,
• stanu technicznego – im gorszy stan obiektu, tym większy zakres koniecznych prac przygotowawczych,
• wyboru technologii izolacyjnej – tradycyjne metody (styropian, wełna) są tańsze, nowoczesne (PIR, XPS, pianki natryskowe) droższe, ale bardziej efektywne energetycznie,
• cen materiałów i robocizny – zmienne w zależności od regionu, sezonu i dostępności wykonawców.

Aby realistycznie zaplanować wydatki, warto przygotować listę kosztów:

• zakup materiałów izolacyjnych i montażowych,
• koszt robocizny – od 150 do 300 zł/m² ściany w zależności od materiału i regionu,
• prace przygotowawcze – np. skucie tynku, demontaż starej izolacji, zabezpieczenie konstrukcji,
• koszty dodatkowe – np. rusztowania, transport, opłaty za nadzór techniczny,
• wydatki projektowe – audyt, projekt modernizacji, ekspertyzy techniczne.

Nie zapomnij też uwzględnić:

• dostępnych form dofinansowania – np. program „Czyste Powietrze” może obniżyć koszt nawet o 135 000 zł,
• ulgi podatkowej – do 53 000 zł do odliczenia w ramach ulgi termomodernizacyjnej,
• czasu zwrotu inwestycji – często 6–10 lat przy znaczącym obniżeniu kosztów ogrzewania.

Termomodernizacja dofinansowanie: nawet do 135 tys. zł dopłaty Sprawdź, jak dostać

Jak zaplanować wydatki na termomodernizację w różnych obiektach?

Koszty termomodernizacji mogą się znacząco różnić w zależności od rodzaju budynku, jego stanu technicznego i stopnia skomplikowania prac. Poniżej przedstawiamy praktyczne wskazówki, jak zaplanować budżet na ocieplenie w różnych scenariuszach mieszkaniowych.

Termomodernizacja mieszkania w bloku

Właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych nie mają pełnej swobody działania – większość decyzji dotyczących ocieplenia zewnętrznego należy do wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy. Dlatego najczęściej stosowaną metodą jest ocieplenie od wewnątrz.

Na co warto zwrócić uwagę:

• ociepleniu podlegają głównie zimne ściany zewnętrzne (np. ściana szczytowa, ściana od strony północnej),
• rekomendowane są cienkie, efektywne materiały, jak płyty PIR czy płyty gipsowo-kartonowe z izolacją, które nie zabierają zbyt wiele przestrzeni,
• koszt ocieplenia jednej ściany wewnętrznej może wynieść od 150 do 300 zł/m²,
• warto wymienić lub dodatkowo uszczelnić okna i drzwi – np. poprzez taśmy paroszczelne, uszczelki czy zasłony termoizolacyjne,
• niskim kosztem można zainstalować dodatkowe źródło ciepła, np. grzejnik elektryczny konwekcyjny.

Ocieplenie domu w stanie deweloperskim

Nowe budynki jednorodzinne sprzedawane w stanie deweloperskim muszą spełniać aktualne normy WT 2021, co oznacza, że są już w pełni ocieplone.

Co obejmuje termoizolacja zapewniana przez dewelopera:

• ocieplenie ścian zewnętrznych i elewacji,
• izolacja dachu i poddasza użytkowego lub nieużytkowego,
• docieplenie stropów i fundamentów,

W tym przypadku dodatkowe wydatki na termomodernizację nie są potrzebne, choć można rozważyć np. lepsze uszczelnienie stolarki lub montaż rekuperacji.

Termomodernizacja użytkowanego domu

Domy wybudowane kilkanaście lat temu często nie spełniają współczesnych standardów efektywności energetycznej. Mogą posiadać izolację, ale niewystarczającą pod kątem dzisiejszych wymogów.

Planowanie wydatków powinno uwzględniać:

• wykonanie audytu energetycznego – koszt: 1 000–3 000 zł,
• demontaż starej izolacji, jeśli jest zawilgocona lub zniszczona,
• docieplenie ścian zewnętrznych (koszt: od 250–450 zł/m²),
• ocieplenie dachu lub poddasza (koszt: od 100 zł/m²),
• możliwa wymiana stolarki lub modernizacja instalacji grzewczej.

Ocieplenie starego domu (przed 1989 r.)

Starsze domy często w ogóle nie posiadają izolacji, co przekłada się na wysokie koszty ogrzewania. Termomodernizacja bywa w ich przypadku skomplikowaną i kosztowną operacją, ale też najbardziej opłacalną.

Dodatkowe czynniki podnoszące koszty:

• konieczność osuszenia murów<, rozwiązania problemów z kapilarnym podciąganiem wody,
• wzmocnienie konstrukcji ścian i przygotowanie ich do ocieplenia,
• docieplenie stropu nad piwnicą i podłogi na gruncie,
• usunięcie azbestu lub innych szkodliwych materiałów.

Wydatki mogą wynieść od 80 000 do 150 000 zł w zależności od zakresu i technologii zastosowanej modernizacji.

Jakie jest dofinansowanie termomodernizacji budynku? 

Właściciele budynków mieszkalnych mogą znacznie zmniejszyć koszt termomodernizacji domu czy bloku, jeśli skorzystają ze wsparcia w formie dofinansowania do mieszkania. Dotacje są udzielane zwłaszcza w ramach programu Czyste Powietrze, z którego można otrzymać aż do 135 tysięcy złotych dofinansowania na kompleksową termomodernizację. 

Warto również skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej. Pozwala ona odliczyć do 53 000 złotych poniesionych wydatków w rocznym zeznaniu podatkowym.

Jakie jest dofinansowanie termomodernizacji budynku w 2025 roku?

Koszt termomodernizacji domu lub mieszkania można znacząco obniżyć dzięki dostępnym programom wsparcia finansowego. W 2025 roku obowiązują m.in. dotacje z programu Czyste Powietrze oraz ulga termomodernizacyjna, które można ze sobą łączyć, maksymalizując oszczędności.

1. Program „Czyste Powietrze” – do 135 000 zł dotacji

To najpopularniejszy rządowy program skierowany do właścicieli i współwłaścicieli domów jednorodzinnych oraz lokali w budynkach jednorodzinnych z wyodrębnioną księgą wieczystą.

Najważniejsze założenia programu:

• wysokość dofinansowania: od 66 000 zł do 135 000 zł, w zależności od dochodów,
• możliwość finansowania m.in.: docieplenia ścian, dachów, stropów, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, modernizacji systemu grzewczego, rekuperacji,
• dofinansowanie obejmuje również: audyt energetyczny (1 200 zł), projekt oraz nadzór techniczny,
• wniosek składa się elektronicznie przez portal gov.pl lub osobiście w WFOŚiGW.

Dla kogo największe wsparcie?

Osoby z dochodami do 1 090 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym lub 1 526 zł w jednoosobowym – mogą uzyskać maksymalne dofinansowanie 135 000 zł.

2. Ulga termomodernizacyjna – do 53 000 zł odliczenia

Ulga podatkowa przysługuje właścicielom lub współwłaścicielom domów jednorodzinnych (również w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i grupowej), którzy realizują przedsięwzięcie termomodernizacyjne.

Najważniejsze zasady ulgi:

• maksymalna kwota odliczenia: 53 000 zł na osobę (jeśli nieruchomość ma dwóch właścicieli, limit podwaja się),
• przysługuje niezależnie od dochodów,
• można ją łączyć z dotacją z programu „Czyste Powietrze” – ale tylko w części niezrefinansowanej dotacją,
• okres realizacji inwestycji: do 3 lat od pierwszego wydatku,<
• ulga dotyczy kosztów materiałów budowlanych, usług i urządzeń z wykazu MEiN.

Rozliczenie:

• ulga uwzględniana jest w rocznym PIT,
• możliwe rozliczanie przez maksymalnie 6 lat, jeśli kwota przekracza dochód z danego roku.

3. Inne formy wsparcia

W 2025 roku można również skorzystać z:

• Premii termomodernizacyjnej z BGK – dla wspólnot mieszkaniowych, dopłata do kredytu wynosi do 31% kosztów przedsięwzięcia, jeśli obejmuje odnawialne źródła energii,
• Gminnych programów wsparcia – niektóre samorządy oferują własne dotacje lub ulgi, szczególnie na rekuperację czy fotowoltaikę,
• Funduszy unijnych i regionalnych – w ramach perspektywy 2021–2027, np. z Funduszu Sprawiedliwej Transformacji lub środków wojewódzkich funduszy ochrony środowiska.

Termomodernizacja budynku 2025 – podsumowanie

Termomodernizacja w 2025 roku to inwestycja, która się zwraca – nie tylko dzięki niższym rachunkom, ale też dzięki dostępnym dotacjom, uldze podatkowej i rosnącej wartości nieruchomości. Planujesz zakup nowego mieszkania lub domu i chcesz, by spełniał aktualne standardy energetyczne? Sprawdź, jak zoptymalizować budżet i wybierz ofertę, która pozwoli Ci zyskać na starcie.