Dom pod wynajem

Rzadko spotyka się zakupy stricte inwestycyjne na rynku domów z przeznaczeniem właśnie na rynek najmu. Nie oznacza to jednak, że takie rozwiązanie jest z góry skazane na porażkę, wręcz przeciwnie – odpowiednia nieruchomość w odpowiedniej lokalizacji może przynieść duże zyski.  

Rynek najmu lokali mieszkalnych jest zdominowany przez mieszkania. W dużych miastach stanowią one ogromną większość oferty. Domy spotyka się rzadko, zwłaszcza domy wolnostojące.

Zakupy mieszkaniowe pod wynajem obecnie w dużym stopniu „nakręcają” koniunkturę. Przyzwoita zyskowność takich projektów i fakt, że przy obecnych czynszach najmu da się przychodami z najmu regulować raty kredytów hipotecznych, sprawia, że zainteresowanie jest spore. Rynek najmu  przynosi wyższe stopy zwrotu, niż inne instrumenty inwestycyjne. Pokazuje to poniższy wykres z ostatniego raportu NBP z marca 2019 r (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kw. 2018 r.).

Wykres 1: Opłacalność wynajmu mieszkań wobec innych inwestycji. Źródło: raport NBP za IV kw. 2018 

Wartość powyżej zero (czarna linia) oznaczają, że wynajem jest bardziej opłacalny. Jak widzimy, z tego wykresu wynika, że większą zyskowność dają jedynie inwestycje w nieruchomości komercyjne. Z innego wykresu ze wspomnianego raportu wynika natomiast, że średnie stopy zwrotu z inwestycji mieszkaniowej na wynajem w Warszawie wynoszą ponad 7 procent rocznie.

Wykres 2: średnie stawki transakcyjne najmu 1mkw. mieszkania oraz szacowana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w wybranych miastach (źródło: NBP)

Do inwestycji mieszkaniowych na wynajem zachęcają obecnie rekordowo niskie stopy procentowe, a także wysoki popyt, generowany m.in. przez obcokrajowców, którzy przyjechali za pracą, oraz turystów, którzy potrzebują noclegów. 

Mieszkania na wynajem cieszą się dużym wzięciem ze względu na stosunkowo niskie koszty wejścia w inwestycję. Wystarczy około 180 – 220 tys. zł, by stać się posiadaczem lokalu. Stąd też popularne są małe metraże – małe dwa pokoje do 40 mkw., albo nawet kawalerki mniejsze niż 30 mkw. Z domami jednorodzinnymi sytuacja natomiast przedstawia się zupełnie inaczej.

Drogie, źle zlokalizowane

By wejść na rynek najmu poprzez kupno domu jednorodzinnego, trzeba wydać przynajmniej około 500 tys. zł.   Kolejny problem to lokalizacje. Tzw. pewniaki na rynku najmu to lokalizacje wielkomiejskie, dobrze skomunikowane lub bliskie centrum. Takie miejsca dają rynkowy sukces, tyle że nie ma w nich raczej  zabudowy jednorodzinnej, a nawet jak jest, to ceny będą bardzo wygórowane.

Na rynku wtórnym spotyka się czasem osiedla willowe, położone względnie blisko centrum miasta, ale w przypadku nowego budownictwa w grę wchodzą praktycznie wyłącznie oddalone dzielnice, które nie gwarantują przypływu najemców. Najwięcej domów jednorodzinnych buduje się na obrzeżach miast, lub w miejscowościach satelickich, jednak znów – nie są to lokalizacje atrakcyjne dla wielkomiejskich najemców.

Podstawowym minusem inwestycji w dom jednorodzinny na wynajem jest jednak tzw. próg wejścia, czyli po prostu cena, jaką trzeba zapłacić za samą nieruchomość. W miastach wśród ofert deweloperskich dominuje zabudowa szeregowa i bliźniacza. Znacznie rzadziej spotyka się domy wolnostojące, co zresztą zrozumiałe. Deweloperzy chcą oszczędzić powierzchnię gruntu i zmieścić na niej jak najwięcej jednostek mieszkaniowych. Na potrzeby tego tekstu sprawdziliśmy ceny i lokalizacje domów jednorodzinnych z rynku pierwotnego na największych rynkach najmu – w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

W Warszawie ceny zaczynają się od około 4500 zł za 1 mkw. w peryferyjnych lokalizacjach, do powyżej 7000 zł w popularnych rejonach miasta. Przykładowo: za 150 metrowy dom w zabudowie bliźniaczej an Wilanowie (Ville Parkowe) zapłacimy ponad milion złotych. Na Ursynowie (Kuropatwy Park) za 200 metrowego bliźniaka również trzeba będzie zapłacić milion złotych. Tu cena metra kwadratowego wynosi ponad 4800 zł. Na Białołęce i Bielanach ceny częściej mieszczą się w przedziale do 5000 zł/mkw., z kolei na Wilanowie spotyka się również stawki powyżej 8000 zł od metra kwadratowego.

We Wrocławiu ceny za zabudowę bliźniaczą na Ołtaszynie, czyli w dość popularnej lokalizacji na południu miasta wynoszą od 4900 zł/mkw. Na osiedlu Jagodno za około 100 metrową szeregówkę trzeba zapłacić powyżej 500 tys. zł. Na Fabrycznej, w zachodniej cześć miasta stawki za domy wynoszą około 4500 – 5000 zł/mkw. Taniej jest w podwrocławskich miejscowościach satelickich – tu ceny wynoszą około 3500 – 4000 zł/mkw. Przykładem może być nowa zabudowa w Wilczycach, tuż za granicami miasta na północy. Niższe stawki dotyczą jednak zazwyczaj większych metraży, i tak za 170 metrowy dom w zabudowie szeregowej trzeba będzie zapłacić 671 tys. zł, co daje niecałe 4000 zł/mkw.

W Krakowie przedział cenowy jest podobny do wrocławskiego, tzn. około 4000 – 5000 zł/mkw. za domy w obrębie miasta i poniżej 4000 zł za lokalizacje podmiejskie. W dzielnicach takich jak Prądnik Biały, czy Dębniki, stawki przekraczają  5000 zł/mkw. Za 160 metrowy dom typu bliźniak na Dębnikach, w rejonie ulicy Piltza trzeba będzie zapłacić 865 tys. zł. Z kolei w Zielonkach, już za granicami miasta stawki spadają poniżej 4000 zł. 160 – metrowy dom w tej lokalizacji to wydatek niecałych 600 tys. zł.

Jak widzimy na podstawie tych przykładowych ofert, próg wejście dla inwestycji w dom okazuje się znacznie większy niż w przypadku mieszkania. Za lokalizację wielkomiejską przy przeciętnym metrażu wynoszącym 130 – 150 mkw., trzeba zapłacić przynajmniej około 500 tys. zł. W tej cenie możliwy jest zakup domu w oddalonej dzielnicy miasta lub na peryferiach.

Niewygodny do wynajmowania?

Kolejna wada domów jednorodzinnych to ich powierzchnia. Najwygodniejszym rozwiązaniem jest wynajem całego domu jednemu najemcy, np. rodzinie. Oczywiście takie sytuacje się zdarzają, choć znacznie rzadziej niż na rynku mieszkań na wynajem. Czynsz najmu domu będzie wyraźnie wyższy niż opłata za mieszkanie. Jeśli więc kogoś stać na takie rozwiązanie, stać go raczej również na kupno „własnego M”. Stawki najmu zaczynają się od około 2500 – 3000 zł miesięcznie. O najemcę będzie więc bardzo trudno.

Znacznie łatwiej i znacznie korzystniej natomiast wynająć dom z podziałem na pokoje- wielu różnym najemcom. Wtedy może być  to rozwiązanie naprawdę dochodowe, tyle, że wymaga większych nakładów czasu i pracy. Nieruchomość szybciej się zużywa, najemcy szybciej rotują.

W obecnej sytuacji jednak, przy rozpędzonej imigracji zarobkowej z zagranicy, coraz częściej spotyka się domy przeznaczone stricte na wynajem dla pracowników. Takich ofert poszukują m.in. firmy budowlane, które wykonują zlecenia w danej lokalizacji, czy też pośrednicy pracy, którzy ściągają przybyszów. Wynajem firmie jest stabilniejszy niż wynajem na własną rękę wielu osobom.

Wśród ofert coraz częściej spotyka się właśnie takie domy, a więc z wieloma łóżkami, przystosowane do najmu dużych grup osób. Jakie czynsze? Tu rozstrzał cenowy jest bardzo duży, w zależności też od sposobu liczenia. Spotyka się np. stawki za łóżko w wysokości kilkuset złotych, czy też czynsze za cały dom. Przykładowa oferta z Wrocławia to dom pod wynajem dla 10 – 12 pracowników. Stawkę czynszu określono na 5500 zł miesięcznie.

Taki wynajem może przynosić bardzo atrakcyjne stopy zwrotu, podobnie jak wynajem noclegowy. Inwestycje w dom na wynajem dla stricte  typu klientów mają sens.  Oferta musi być skierowana do większej liczby osób. Mogą to być choćby imigranci, pracownicy sezonowi, budowlańcy, ale też np. turyści, którzy szukają noclegu.

Mimo wszystko rynek domów na wynajem nie będzie nigdy tak popularny jak segment mieszkaniowy. Podstawową wadę stanowi koszt takiej inwestycji, czyli próg wejścia. Wynajem mieszkań jest tańszy i łatwiejszy niż w przypadku domów jednorodzinnych.

Wzór umowy najmu domu jednorodzinnego Sprawdź