Dom w zabudowie szeregowej

Własny, choć mały ogródek, brak czynszu i innych opłat charakterystycznych dla wspólnot mieszkaniowych, większa powierzchnia użytkowa, a przy tym mniej obowiązków aniżeli przy zakupie i korzystaniu z domu wolnostojącego – to tylko niektóre z zalet zabudowy szeregowej.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są zalety mieszkania w domu szeregowym 
• jak wygląda prawo własności szeregówek 
• kto powinien sprawować pieczę nad częściami wspólnymi

Nie dziwi fakt, że osiedla domów szeregowych (segmentów) wyrastają jak grzyby po deszczu. Ten typ zabudowy pozwala także na wykorzystanie małych działek gruntu w miastach łącząc pragnienie posiadania „własnego domu” z możliwościami jakie dają niewielkie rozmiary nieruchomości gruntowych. Aby wszakże radość z większego metrażu oraz braku uciążliwości charakterystycznych dla bloków mieszkalnych nie była zakłócana przykrymi niespodziankami, warto przyjrzeć się niektórym kwestiom prawnym związanym z zamieszkiwaniem w szeregowcu.

Przedmiotem transakcji jest… lokal mieszkalny

W pierwszej kolejności należy zapoznać się ze sposobem podziału zarówno nieruchomości budynkowej, jak i samego gruntu. Jest to kluczowe dla uniknięcia sporów z sąsiadami. Kupujących nie powinien dziwić fakt, że tak naprawdę przedmiotem transakcji jest… lokal mieszkalny. To najpopularniejsza metoda określania własności w zabudowie szeregowej. Od strony prawnej, z pozoru jednolity szeregowiec, nie dzieli się na segmenty ale połączone ze sobą domy jednorodzinne.

Co więcej, w każdym domu wydzielane są dwa lokale mieszkalne. Ta konstrukcja pozwala uniknąć konieczności zawiązywania dużych wspólnot mieszkaniowych stosujących przepisy ustawy o własności lokali (czyli m.in. konieczność wyboru zarządu, prowadzenie rachunkowości dla całej wspólnoty, itd.), a nadto uniknięcia problemu przy nadmiernym rozdrobnieniu działek gruntu. W tym układzie bowiem, np. dziesięciosegmentowy szeregowiec dzielony jest na pięć dwulokalowych domów jednorodzinnych.

Poszczególni nabywcy są zatem ich współwłaścicielami. Mniej spotykane są sytuacje, gdy każdy segment stanowi odrębną nieruchomość. Spotyka się natomiast przypadki, gdy cały budynek jest jedną nieruchomością, w której wyodrębniono poszczególne lokale mieszkalne. To rozwiązanie stosuje się, gdy tych ostatnich jest nie więcej niż 7 – dzięki temu unika się stosowania ustawy o własności lokali, a zwłaszcza jej przepisów o wspólnotach mieszkaniowych. Na marginesie wyjaśnić należy, że za „duże” wspólnoty mieszkaniowe, a zatem mające obowiązek stosowania ww. ustawy, uznaje się takie, w których odrębnych lokali jest więcej niż 7.

Sposób określenia prawa własności szeregowców

Wracając zaś do szeregowców, opisany sposób określenia prawa własności skutkuje koniecznością bliższego zapoznania się z zasadami korzystania z części wspólnych nieruchomości – najczęściej z ogródka. Umowa powinna precyzować jaki fragment gruntu przypada poszczególnym współwłaścicielom. Należy także zadbać aby ów przydział odbył się na mocy ujawnionej w księdze wieczystej umowy o podział nieruchomości do korzystania (tzw. quod usum). Tylko to bowiem gwarantuje trwałość takiego podziału, także przy późniejszej sprzedaży segmentu.

Jeszcze więcej komplikacji może wiązać się z terenem, na którym posadowione są miejsca parkingowe, śmietniki, brama wjazdowa, itd. Z reguły stanowi on odrębną działkę gruntu względem nieruchomości, na której posadowiony jest sam budynek. W takim wypadku stanowić on będzie współwłasność „właścicieli” poszczególnych szeregów w odpowiednich częściach ułamkowych. Przykładowo, przy dziesięciu segmentach na każdy z nich przypadnie 1/10 udziału w takiej nieruchomości.

Czy jednak owe ułamki przekładają się na codzienne użytkowanie „własnego” szeregu. Co do zasady nie. Jednakże przyjęty podział nieruchomości gruntowych oraz nieruchomości budynkowej wpływać będzie na możliwość dokonywania zmian w nieruchomości.

Dodatkowa furtka w ogrodzeniu, czy też dostawienie drewnianego balkonu, tudzież posadowienie altany może wymagać zgody współwłaścicieli danej nieruchomości. Osoby te również znajdować się mogą w strefie oddziaływania planowanych zmian (np. projektowane obiekty mogą wpływać na zacienienie, hałas albo inne immisje z nieruchomości na działki sąsiednie).

Jeżeli tak się stanie, to nawet jeżeli mieszkańcy dalszych segmentów w danym szeregowcu nie są współwłaścicielami gruntu, na którym znajduje się np. dany ogródek, to wszelkie roboty budowlane na nim wykonywane, wymagać będą przeprowadzenia postępowania administracyjnego z ich udziałem. To zaś daje sąsiadom możliwość nie tylko przedstawiania swojego stanowiska, ale także wnoszenia środków odwoławczych. Posadowienie, nawet prostej konstrukcji, w przypadku konfliktu z sąsiadami, może okazać się zadaniem karkołomnym i długotrwałym.

Współwłaściciel powinien dbać… o dobro wspólne

Pamiętać także należy, że w przypadku nieruchomości pozostających we współwłasności, gdy nie stosuje się do nich przepisów o wspólnotach mieszkaniowych, stosuje się odpowiednie artykuły Kodeksu cywilnego (art. 195-221 k.c.).

Każdy ze współwłaścicieli powinien zatem dbać o dobro wspólne w tym uczestniczyć w kosztach utrzymania. Decyzje odnoszące się do bieżącego zarządu podejmowane są większością głosów, zaś w sprawach ważniejszych powinny być jednogłośne. Brak porozumienia może niekiedy paraliżować nawet konieczne inwestycje, bądź doprowadzić współwłaścicieli przed oblicze sądu.

Oczywiście skrajne problemy bywają rzadkością, niemniej decydując się na zakup nieruchomości w zabudowie szeregowej pamiętać należy o tym, że tego typu inwestycje opierają się na instytucji współwłasności, a kluczem do niezakłóconego korzystania z segmentu jest zgodna współpraca z sąsiadami.