Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu do remontu?

Kupno domu do remontu to bardzo poważna decyzja, które łączy się przede wszystkim z dużym nakładem finansowym, mnóstwem czasu spędzonym na poszukiwaniach tego idealnego, a później na załatwianiu wszelkich formalności związanych z zakupem. Co zrobić, żeby mądrze wydać pieniądze? Jak nie dać się oszukać? Jak rozsądnie przeprowadzić tę inwestycję?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w jaki sposób wykonać audyt nieruchomości do remontu
• jakie wady i zalety ma zakup domu do remontu
• czy warto kupić taką nieruchomość

Dokumentacja domu do remontu

Kupno starego domu do remontu to zawsze pewne ryzyko. Im dom starszy - tym większe. Możemy jednak wykonać kilka ruchów jeszcze przed decyzją zakupową, aby to ryzyko zminimalizować. Pierwsze, co powinniśmy sprawdzić, to dokumentacja domu. Poprośmy właściciela nieruchomości o wgląd do dokumentacji.

Najbardziej istotny będzie projekt budynku lub inwentaryzacja obiektu oraz dziennik budowy, które dadzą nam informacje o zastosowanych rozwiązaniach konstrukcyjnych oraz remontach i modernizacjach, które przeszedł dom na przestrzeni lat. Niestety nie wszyscy właściciele będą dysponować takimi dokumentami - szczególnie w przypadku wiekowych budynków.

Dokumenty, które warto sprawdzić, a które przy zakupie właściciel powinien nam przekazać to m.in.: projekt podwykonawczy instalacji sanitarnej i elektrycznej, umowy z dostawcami mediów, certyfikat energetyczny budynku, protokoły z obowiązkowych kontroli stanu technicznego instalacji gazowych czy przewodów kominowych.

Zapoznanie się z dokumentacją wcześniej, niż na etapie podpisania umowy, pozwoli wykluczyć ewentualne nieprawidłowości. Jeśli w dokumentach będzie coś nie tak - powinna zapalić się nam czerwona lampka, a po głowie krążyć pytanie: czy opłaca się remontować stary dom? Czy nie przysporzy to nam (w tym przypadku) wielu problemów?

Kompleksowy audyt nieruchomości

Nawet jeśli dostaniemy komplet dokumentów - nic nie zastąpi sprawdzenia rzeczywistego stanu budynku. Przy zakupie domu z rynku wtórnego, szczególnie przy starszych obiektach, jest to punkt obowiązkowy. Od razu warto zaznaczyć, że audyt nieruchomości powinniśmy zlecić specjaliście. Wiele aspektów nie będzie widocznych na pierwszy rzut oka, ale fachowiec będzie wiedział, gdzie zajrzeć i o co zapytać właściciela. Będzie także dysponował odpowiednim sprzętem, np. kamerą termowizyjną, dzięki czemu wskaże elementy budynku, które mogą go nawet zdyskwalifikować z naszych rozważań zakupowych.  

Podczas audytu, zatrudniony przez nas inżynier powinien sprawdzić m.in.: zawilgocenia, zacieki, ogniska korozji biologicznej, grzyby oraz mostki termiczne, czyli miejsca ucieczki ciepła z domu. Po przeprowadzonym audycie powinniśmy otrzymać raport z wyszczególnionymi wadami domu. Te mogą nam posłużyć jako argument przy negocjacjach finansowych, ale mogą być też powodem, by zrezygnować z zakupu konkretnej nieruchomości.

Jeśli wad będzie zbyt dużo, a ich naprawienie wiązałoby się z dużymi nakładami finansowymi - warto odpuścić i poszukać pewniejszej nieruchomości. 

Stan prawny domu

Kolejna kwestia, na którą musimy zwrócić uwagę zawczasu, to stan prawny domu. Tutaj najważniejszym dokumentem będą dla nas księgi wieczyste. Musimy upewnić się, że budynek nie ma ukrytych obciążeń lub współwłaścicieli, o których nie wiedzieliśmy. Powinniśmy zajrzeć więc w prawo własności i hipotekę. Inne ważne dokumenty to: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stan prawny urządzeń technicznych, decyzja o pozwoleniu na budowę.

Dostęp do tej dokumentacji da nam pełną informację, czy dom nie jest samowolą budowlaną, jak wytyczone są granice działki oraz czy np. studnia czy szambo nie leżą na terenie należącym do kogoś innego.

Ten etap możemy wykonać sami, ale jeśli nie czujemy się na siłach, bo nasza wiedza z zakresu prawa jest ograniczona - i tutaj warto skorzystać z pomocy specjalisty. Stan prawny jest bardzo istotną kwestią, a jej niedopilnowanie może być dla nas tragiczne w skutkach. 

Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie do remontu? Przeczytaj

Zalety i wady zakupu domu do remontu

Zakup budynku mieszkalnego do remontu ma oczywiście swoje wady i zalety - jak właściwie każde rozwiązanie. Na pewno nie jest to opcja dla każdego. Jakie są plusy kupna takiego domu? Przede wszystkim niepowtarzalny klimat. To zwykle on sprawia, że w ogóle decydujemy się na starą nieruchomość do remontu.

Takie budynki mają swoją historię, urok i „duszę” i cóż - dziś już się takich nie buduje. Nie ma się więc co dziwić, że wiele osób szuka prawdziwej perełki na rynku wtórnym. Co więcej, dużo łatwiej o dobrą lokalizację, szczególnie w mieście, gdzie robi się coraz gęściej i brakuje już pustych działek pod nowe inwestycje. Możemy też często liczyć na piękną, zadrzewioną działkę. Plusem jest także cena - zazwyczaj sporo niższa niż w przypadku nowej nieruchomości.

Minusem jest na pewno stan techniczny. Nie wszystkie ukryte wady jesteśmy w stanie wyłapać (nawet z fachowcem), a te na pewno o sobie przypomną po czasie. W starym domu może być też szereg ograniczeń, przez co nie będziemy mogli w pełni dostosować wnętrz do naszych potrzeb. Trudniej też o wprowadzenie nowoczesnych rozwiązań. Ostatnie o czym trzeba pamiętać, to fakt, że zakup domu do remontu nie jest dobrym pomysłem na inwestycję. Prawdopodobnie, jeśli w przyszłości będziemy chcieli sprzedać dom, uzyskamy niższą cenę.

Lepiej remontować czy budować nowy dom?

Zarówno remont starej nieruchomości, jak i budowa nowego domu mają swoje jasne i ciemne strony. Zakup z rynku wtórnego będzie świetnym rozwiązaniem, jeśli zależy nam na obiekcie z historią i „duszą”. Może to też być rozwiązanie szybsze - budowa domu jednak swoje trwa. Nie jest to jednak oczywiste, bowiem poszukiwania wymarzonego domu, który spełni nasze oczekiwania i będzie w akceptowalnym stanie technicznym, mogą zająć dłużej, niż byśmy się tego spodziewali.

Pojawia się też pytanie - taniej budować czy remontować stary dom? Na plus dla starego budynku mogą być właśnie pieniądze - ceny domów do remontu są zwykle sporo niższe i to rozwiązanie będzie tańsze, o ile remont nie przewyższy kwotą nowej inwestycji (a to możliwe, jeśli nie sprawdzimy dokładnie wad ukrytych i te wyjdą w trakcie prac remontowych). Nowy budynek to z kolei możliwość rozplanowania pomieszczeń pod swoje potrzeby, a także wykorzystania nowoczesnych rozwiązań, na które nie ma miejsca w starych budynkach.

Trudno jednoznacznie stwierdzić, co lepiej zrobić - kupić dom do remontu czy budować nowy - bowiem każda ma wady i zalety, a to nasze oczekiwania ostatecznie zadecydują, które z nich będą kluczowe.

Czy warto kupić dom do remontu? Podsumowanie

Stary dom wolnostojący to wyzwanie i pewne ryzyko. Jeśli chcemy zdecydować się na taki krok, musimy się koniecznie dobrze do niego przygotować. Podstawą będzie sprawdzenie dokumentacji i stanu prawnego budynku, ale też wykonanie kompleksowego audytu z pomocą specjalisty w tym zakresie.

Jeśli te aspekty wyglądają w porządku, a nasze kalkulacje wskazują, że remont nie pochłonie wszystkich oszczędności i nie przewyższy ceny nowej nieruchomości - prawdopodobnie trafiliśmy na perełkę i warto z takiej okazji skorzystać, nie zastanawiając się dłużej, czy warto remontować stary dom. Oczywiście jeśli zależy nam, by mieć określony układ pomieszczeń lub mamy inne wymagania dotyczące konstrukcji - zakup starego domu nie będzie rozwiązaniem dla nas.