Garaż - na jaki się zdecydować mieszkając w bloku?

Wykupione miejsce postojowe, czy garaż to w wielu miastach przestrzeń na wagę złota. Rosnąca liczba samochodów powoduje, że czasami znalezienie wolnego miejsca na parkingu pod blokiem graniczy z cudem. Dlatego też wiele osób, podejmując decyzję o zakupie nieruchomości, za jeden z argumentów decydujących przyjmuje przynależność garażu do mieszkania. Jednak wcześniej warto dokładnie sprawdzić, jaki jest jego status prawny, ponieważ nie zawsze jest to własność kupującego.

W tym artykule przedstawiamy rodzaje garaży, koszty ich kupna lub wynajmu oraz wady i zalety poszczególnych rozwiązań.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile kosztuje miejsce postojowe, 
• czy garaż może mieć odrębną księgę wieczystą,
• jaki podatek za garaż trzeba zapłacić.

Prawo do miejsca postojowego

Garaż wielostanowiskowy przy budynku wielorodzinnym może mieć różny status prawny. W zależności od niego, właściciele mieszkań w budynku będą mieli pełną własność miejsc parkingowych, lub tylko prawo do korzystania z nich.  Wszystko zależy od tego, jaką formułę rozporządzania taką nieruchomością przyjmie deweloper. Do wyboru ma 3 warianty.

Zakup garażu podziemnego może zostać wyodrębniony jako osobny lokal niemieszkalny. Oznacza to, że jest całkowicie niezależny od budynku. Dzieje się tak, ponieważ bardzo często zdarza się, że garaży na sprzedaż jest mniej niż mieszkańców. Dlatego na wielu nowych osiedlach wyodrębnia się parking podziemny jako jeden samodzielny lokal użytkowy, który następnie sprzedaje się na współwłasność użytkownikom.

Takie miejsce parkingowe w garażu podziemnym otrzymuje odrębną księgę wieczystą. Oznacza to, że mieszkańcy, którzy chcą z niego korzystać, powinni wykupić udziały w garażu wielostanowiskowym, stając się tym samym jego współwłaścicielami. To sprawia, że gdy mieszkanie będzie sprzedawane wraz z garażem, należy liczyć się ze sprzedażą nieruchomości ujętych w dwóch oddzielnych księgach wieczystych. To może wpływać na większe koszty notarialne i sądowe, ponieważ trzeba zmieniać oba dokumenty.

Plusem takiego rozwiązania jest natomiast fakt, że właściciel miejsca postojowego w garażu może je sprzedać niezależnie do samego mieszkania. Oczywiście, w takim wypadku właściciel garażu niekoniecznie musi być właścicielem mieszkania w danym budynku, a Ci bardziej majętni mogą sobie pozwolić nawet na kupno nawet kilku garaży, stanowiących samodzielne przedmioty obrotu.

Kupując mieszkanie, można zdecydować się również na miejsce postojowe, które może być objęte służebnością parkowania pojazdu. To oznacza, że deweloper określa zasady, na jakich mieszkańcy będą mogli z niego korzystać. W takim przypadku prawo to jest zapisywane w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej. Garaż nie otrzymuje tutaj osobnej księgi wieczystej. To rozwiązanie powoduje, że właściciel mieszkania nie ma możliwości sprzedaży samego miejsca garażowego, bez jednoczesnej sprzedaży lokalu mieszkalnego, z którym jest powiązany oraz nie może kupić mieszkania niepowiązanego z danym garażem. Nie jest natomiast zabronione wynajmowanie takiego miejsca. Zasady korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym określa regulamin. Mieszkańcy podpisują też najczęściej tzw. umowę quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania. Wskazuje ona stanowiska postojowe przypisane poszczególnym właścicielom mieszkań.  

Ostatnią możliwością jest wynajem miejsca postojowego w hali garażowej przez dewelopera, który po prostu pobiera od zainteresowanych mieszkańców stałą, miesięczną opłatę.

Dlatego tak ważne jest, aby - przeglądając oferty mieszkaniowe - mieć na uwadze, jaki rodzaj garażu oferuje deweloper i dokładne sprawdzenie, czy interesująca oferta uwzględnia - i na jakich warunkach - możliwość parkowania samochodu.

Garaż - jakie warunki powinien spełniać?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określa również aspekty, jakie powinny spełniać garaże na samochody osobowe. Znajdują się w nim warunki techniczne garażu jak wysokość wjazdu oraz szczegółowe określenie warunków dojazdu, szerokości drogi manewrowej i określenie warunków garaży podziemnych i wielopoziomowych. Dodatkowo rozporządzenie określa, jaka powinna być posadzka czy wentylacja garaży. 

Zgodnie z tym aktem prawnym wymiar miejsca postojowego powinien mieć:

1) szerokość 2,5 m i długość 5 m – w przypadku samochodów osobowych;
2) szerokość 3,6 m i długość 5 m – w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne;
3) szerokość 3,5 m i długość 8 m – w przypadku samochodów ciężarowych;
4) szerokość 4 m i długość 10 m – w przypadku autobusów.
2. W przypadku usytuowania wzdłuż jezdni stanowiska postojowe dla samochodów powinny mieć wymiary wynoszące co najmniej:
1) szerokość 3,6 m, z możliwością ograniczenia do 2,5 m – w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo-jezdnego, i długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych;
2) szerokość 3,6 m i długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne;
3) szerokość 3 m i długość 15 m – w przypadku samochodów ciężarowych;
4) szerokość 3 m i długość 19 m – w przypadku autobusów.

Podatek od garażu 2023

Zakup miejsca postojowego, wiąże się z tym, że należy płacić podatek od nieruchomości za to miejsce. Sama jego wysokość zależy natomiast od statusu prawnego garażu. Kiedy garaż posiada odrębną księgę wieczystą, należy uiścić 23% podatku VAT przy zakupie, a później opłacać podatek od nieruchomości. W 2023 roku za garaż wolnostojący, posiadający odrębną księgę wieczystą, maksymalna stawka podatku wynosi  9,70 zł/m2. 

Jeśli np. mamy do dyspozycji miejsce w garażu podziemnym w bloku i jest to element nieruchomości wspólnej (nie ma wyodrębnionej księgi wieczystej), wówczas maksymalna stawka podatku wynosi 1 zł/ mkw. Powierzchnię w garażu podziemnym w budynku (może być to też garaż naziemny, stanowiący część nieruchomości) wlicza się do całości metrażu części wspólnych i opłaca podatek od całej nieruchomości pod zarządem wspólnoty mieszkaniowej, czy spółdzielni.

Jeśli garaż nie jest związany z gruntem (nie jest to np. garaż murowany a blaszany), wówczas nie ma obowiązku podatkowego. Chodzi o sytuację, gdy blaszak pozostaje wykorzystywany do celów prywatnych. 

Podatek od wynajmu garażu

 Wynajmujący garaż lub miejsce postojowe np. w garażu podziemnym na poziomie zero czy też garażu podziemnym przy ulicy, musi rozliczyć się przed fiskusem. Urząd skarbowy wymaga opłacania podatku od wynajmu. Garaż w bryle budynku, wolnostojący czy też miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym budynku mieszkalnego możemy wynajmować, nie prowadząc działalności gospodarczej. Będzie to tzw. najem prywatny. 

Wówczas właściciel garażu opłaca podatek dochodowy w formie ryczałtu  i jest płatna od przychodu. 

Obowiązują dwie stawki podatku: 

• 8,5 proc. – jeśli przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 000 zł,
• 12,5 proc. – jeśli  przychód z tytułu najmu w ciągu roku jest wyższy niż 100 000 zł.

Podatek dochodowy od najmu miejsca parkingowego lub garażu należy zapłacić przed upływem 20. dnia miesiąca następnego po tym, za który się rozliczamy. 

Cena miejsca postojowego

Zakup mieszkania z miejscem postojowym kosztuje różnie, w zależności od lokalizacji samego budynku. Dla przykładu w Warszawie czy Wrocławiu stawka może wynosić nawet do 55 tys. złotych w najbardziej prestiżowych dzielnicach. W mniejszych miastach, jak Białystok kwota ta może wynosić 15-20 tys. złotych. Pamiętaj, że szukając ofert, należy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty, jakie wiążą się z zakupem miejsca w garażu. Pozornie atrakcyjna cena może się zwiększyć, jeśli trzeba będzie zapłacić 23% podatek VAT.

Kolejny koszt, który trzeba wziąć pod uwagę to oczywiście późniejszy czynsz za garaż. Wchodzą w niego wszystkie opłaty eksploatacyjne, czyli za zużytą energię i ewentualne naprawy czy utrzymanie czystości. Kiedy garaż podziemny stanowi odrębną własność, koszt jego utrzymania rozkłada się tylko na współwłaścicieli, a nie na wszystkich mieszkańców.

Jeśli natomiast w nowym budownictwie nie możesz znaleźć odpowiedniej oferty, sprawdź rynek wtórny. Zawsze możesz przeszukać ogłoszenia z hasłami "sprzedam garaż" lub "sprzedam miejsce postojowe" w Twojej okolicy. Może się okazać, że cena będzie bardzo atrakcyjna, a sam garaż będzie znajdować się blisko Twojego nowego mieszkania. Dobrą alternatywą może być także strzeżony parking, który znajduje się na terenie lub poza terenem osiedla.

Garaż w bloku: podsumowanie

Własny garaż stanowi wartość nie do przecenienia, zwłaszcza dla mieszkańców dużych miast, którzy notorycznie zmagają się z deficytami miejsc parkingowych. Nic dziwnego, że garaże, czy miejsca na parkingach podziemnych, są też chętnie wynajmowane. Czynsze wahają się w przedziale od około 200 do 600 zł miesięcznie. O ile wynajem takich powierzchni nie stanowi problemu, o tyle sprzedaż może być problematyczna. Osoby, które kupują mieszkanie z garażem lub miejscem postojowym i planują później je zbyć, powinny najpierw sprawdzić status prawny takiej powierzchni.