Co wpływa na cenę mieszkania?

Ceny za metr kwadratowy nowych lokali w jednym mieście, mogą się znacznie różnić. Nawet w tym samym budynku są droższe i tańsze mieszkania w porównywalnym metrażu. Dlatego, zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania, sprawdź zależności między ceną a wartością nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie czynniki rynkowe wpływają na wartość nieruchomości
• czy cena lokalu jest powiązana z jego lokalizacją
• czy popyt na mieszkania wpływa na wzrost cen

Czynniki rynkowe

Poznaj najważniejsze czynniki wpływające na ceny nieruchomości i rynek mieszkaniowy w Polsce.

Grunty – dostępność i cena

Gruntów pod budowę jest coraz mniej, a to oznacza wzrost ich cen. Z taką sytuacją coraz częściej mierzą się inwestorzy. Odczuwają to nabywcy, bo w ostatecznej cenie mkw. nowego mieszkania jest również koszt gruntu.

Materiały budowlane

Rosnące ceny materiałów budowlanych to jednocześnie większe koszty inwestycji. Od 2021 r. inwestorzy płacą więcej za surowce, co przekłada się również na cenę lokali.

Robocizna

Nie tylko postawienie budynku kosztuje, ale i doprowadzenia mieszkania do stanu określonego w umowie. Mieszkania w standardzie deweloperskim są przygotowane do wykończenia. Bez pracowników byłoby to niemożliwie, a koszty robocizny są coraz wyższe.

Marża dewelopera

Marża to jeden z elementów składających się na cenę nieruchomości. Według szacunków NBP za IV kw. 2021 r. w strukturze ceny mkw. w Warszawie największy udział miały koszty ziemi i zagospodarowania terenu, budowy oraz zysk deweloperski. Jednak to koszty budowy były największe, a nie marża.

Ile zarabiają deweloperzy? Zobacz

Koniunktura na rynku

Na rynek nieruchomości wpływa wiele czynników gospodarczych oraz polityka państwa. Jest to np. podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, zmniejszająca się zdolność kredytowa czy inflacja. Pandemia, która zaczęła się w 2020 r., również miała udział w kształtowaniu koniunktury.

Do wzrostu cen mieszkań przyczynia się poprawa wynagrodzeń, lepsza sytuacja na rynku pracy oraz popyt na nieruchomości większy niż podaż. Takie zależności widać było już w innych okresach zwanych cyklami koniunkturalnymi.

Jakie czynniki wpływają na rynek nieruchomości? Czytaj więcej

Dlaczego nieruchomości wciąż drożeją? 

Deweloperzy borykają się z problemami:

• mniejszej dostępności gruntów,
• rosnących cen materiałów budowlanych,
• wyższych kosztów robocizny.

Zakup gruntu to jednorazowy wydatek, ale inwestycje powstają w etapach. Deweloperzy przez ten czas kupują materiały, więc trudno wyliczyć na początku ostateczny koszt inwestycji. W 2022 r. mamy do czynienia z wojną za wschodnią granicą i zawieszeniem importu surowców budowlanych oraz słabym złotym. Wszystko to powoduje, że cena nieruchomości jest wyższa.

Śledź aktualne ceny mieszkań

Standard nieruchomości

Na rynek nieruchomości patrzy się przez pryzmat cen. To ważne informacje, jednak nieoddające pełnego obrazu sytuacji. Ceny lokali o podobnym metrażu i standardzie mogą być różne. Z czego wynikają rozbieżności? Co wpływa na finalną cenę nieruchomości?

Lokalizacja

W ścisłym centrum jest najlepszy dostęp do miejsc pracy, nauki i rozrywki oraz parków miejskich. Najdroższe są mieszkania w centrum, ale i w bliskich centrum dzielnicach. Powodem jest również prestiż wynikający z sąsiedztwa zabytkowej zabudowy.

Od tej zasady są wyjątki. Przeglądając oferty mieszkań, nawet na obrzeżach miasta lub dzielnicach oddalonych od ścisłego centrum - jednak atrakcyjnie położonych - można znaleźć inwestycje ze średnimi cenami za mkw. zbliżonymi do tych znajdujących się w centrum. Cena może wynikać z bliskości lasu, rzeki, terenów rekreacyjnych, wyjątkowych obiektów sportowych (np. pola golfowego czy przystani żeglarskiej).

Standard wykończenia

Im wyższa jakość materiałów budowlanych, lepszy stan techniczny i standard wykończenia deweloperskiego, tym droższe mieszkanie. 

Wpływ na cenę mieszkań mają także dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców, zarówno w częściach wspólnych budynku (klub fitness, siłownia itp.), jak i usytuowane na zewnątrz. Wartość mieszkania podniesie rowerownia, samoobsługowy serwis naprawy jednośladów, miejsce do ładowania samochodów elektrycznych. Wszystko to poprawia komfort. Generuje jednak dodatkowe koszty, które przekładają się na ostateczną wycenę mieszkań w ofercie.

Usytuowanie lokalu w budynku

Najdroższe mieszkania usytuowane są na najniższych kondygnacjach (zwykle do 4. piętra) i ostatnim piętrze - szczególnie. gdy posiadają dodatkowe powierzchnie w postaci przestronnych balkonów czy tarasów widokowych. Jednak w przypadku mieszkań z rynku wtórnego sytuacja wygląda nieco inaczej. Mieszkanie na parterze będzie tańsze. W starszym budownictwie cenę obniża brak windy, zwłaszcza jeśli lokal znajduje się na najwyższym piętrze.

Ekspozycja mieszkania

Najczęściej poszukiwane mieszkania położone są od strony zachodniej lub południowej. Najlepiej, żeby miały duże okna. Powód? Lepsze nasłonecznienie i naturalne dogrzewanie mieszkania. Nieruchomości z takim układem mają zazwyczaj wyższe ceny. A jeśli widok za oknem będzie atrakcyjny, najpewniej cena metra kwadratowego będzie wyższa.

Jak określić strony świata w mieszkaniu? Czytaj

Powierzchnie dodatkowe

Mieszkanie z dodatkowymi powierzchniami (balkonem, tarasem lub ogródkiem), jest droższe. Są inwestycje, w których wszystkie mieszkania mają balkony lub tarasy, jednak niekiedy - ze względów architektonicznych - jest to niewykonalne. Dlatego może zdarzyć się sytuacja, podczas której w jednym budynku znajdziesz zróżnicowane cenowo oferty.