Jakich mieszkań szukają Poznaniacy?

Małe i średnie mieszkania to najchętniej kupowane formaty w Poznaniu. Poszukiwane są także lokale z balkonami, tarasami i ogródkami. Ale to nie jedyne wyraźne tendencje – wciąż na topie są mieszkania z miejscem postojowym, osiedlowe tereny zielone, a ostatnio także bliźniaki z ogrodem i drewniane domy energooszczędne. Jakie jeszcze lokale cieszą się największa popularnością wśród poznaniaków? Jaka cena za metr kwadratowy jest najbardziej pożądana? 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakich mieszkań szukają poznaniacy 
• jakie lokale najlepiej sprzedają się w tym mieście
• ile kosztują mieszkania w Poznaniu

Mieszkaniowe typy poznaniaków

Na poznańskim rynku nieruchomości klienci dzielą się na tych, którzy poszukują małych mieszkań na wynajem, a zakup traktują jako lokatę kapitału oraz tych, którzy chcą zamienić małe, kilkuletnie mieszkanie na większe i wygodne lokum dla rodziny. Najlepiej, aby było wyposażone w powierzchnie dodatkowe: taras, balkon lub ogród. Jak zauważa dr Magdalena Szulc, PR Manager w firmie Ataner, można dostrzec jeszcze inną prawidłowość:

– Inwestycje położone w centrum miasta to zazwyczaj lokalizacje, w których klienci poszukują małych mieszkań na wynajem, natomiast rejony położone nieco dalej od centrum, np. na Grunwaldzie, to większy popyt na duże powierzchnie kupowane na własne potrzeby.

Cena decydującym czynnikiem

Zdecydowana większość osób, które poszukują mieszkania w Poznaniu w serwisie RynekPierwotny.pl, wyszukuje lokali, których cena za m2 mieści się w granicach 7-8 tys. zł. Aż 34 proc. wskazań w wyszukiwarce dotyczyło właśnie tego przedziału.

Cena w przedziale od 8 do 9 tys. zł uzyskała blisko 29 proc. wskazań, a powyżej 9 tys. zł za m2 – niecałe 15 proc. Najtańszymi mieszkaniami, których cena nie przekracza 6 tys. zł za m2, zainteresowanych było niecałe 4 proc. użytkowników. Natomiast najdroższe lokale, gdzie cena m2 to już więcej niż 11 tys. zł, interesują zaledwie 1 proc. kupujących.

Najchętniej wybierany metraż

Wzrost ceny m2 nowych mieszkań powoduje ograniczone zainteresowanie lokalami o powierzchni powyżej 65 m2 (20 proc.). Najbardziej poszukiwane są mieszkania o powierzchni w przedziale od 35 do 50 m2 (36 proc.) oraz od 50 do 65 m2 (26 proc.).

Statystyki pokazują także, że w Poznaniu utrzymuje się popyt na mieszkania małe i średniej wielkości. Blisko połowa (42 proc.) zainteresowanych zakupem mieszkania w tym mieście poszukuje lokalu dwupokojowego (zobacz mieszkania dwupokojowe w Poznaniu), a 26 proc. lokalu trzypokojowego. Aż 63 proc. interesuje się mieszkaniami położonymi na pierwszym lub drugim piętrze. Mieszkania na pierwszym piętrze poszukuje aż 45 proc. użytkowników serwisu RynekPierwotny.pl, lokalu na drugim piętrze wyszukuje 15 proc., a na trzecim i czwartym piętrze po 12 proc.

Poznaniacy szukają ukończonych mieszkań

Co ciekawe, popyt na nowe mieszkania w Poznaniu koncentruje się na ofercie oddanej do użytkowania. Aż 78 proc. kupujących poszukuje mieszkań gotowych, a jeśli są skłonni czekać na zakończenie budowy, to co najwyżej trzy miesiące (13 proc.). 9 proc. poszukujących nowego lokum akceptuje czas oczekiwania od trzech miesięcy do roku. Nie ma zainteresowania ofertą deweloperów, która wymaga oczekiwania na przekazanie kluczy dłuższego niż rok. 

Rozchwytywane mieszkania wśród zieleni

Tereny zielone od zawsze są magnesem przyciągającym kupujących – zarówno pobliskie parki i lasy, jak i skwery i promenady, które są coraz częściej aranżowane przez inwestorów.

- Poznaniacy chcą mieszkać w sąsiedztwie terenów zielonych i rekreacyjnych, dlatego przy wyborze lokalizacji naszej kolejnej inwestycji w Poznaniu zdecydowaliśmy się na Strzeszyn (sprawdź oferty nowych mieszkań na poznańskim Strzeszynie), który w pełni spełnia kryteria „zielonej” część miasta – mówi Damian Mirek, kierownik sprzedaży Budnex w Poznaniu.

Deweloperzy, którzy inwestują bliżej centrum miasta podkreślają, że wciąż atrakcyjne dla kupujących są korzyści z łatwego dostępu do sklepów, punktów usługowych i komunikacji miejskiej.

- Śródmieście Poznania od zawsze cieszy się popularnością, zarówno wśród inwestorów jak i osób poszukujących mieszkania na własne potrzeby. Dzielnice takie jak Wilda (sprawdź oferty nowych mieszkań na poznańskim osiedlu Wilda) przyciągają mieszkańców bogatym zapleczem handlowo-usługowym i dobrze rozwiniętą komunikacją. Dlatego popyt na nowe mieszkania się utrzymuje – mówi Agata Kaczmarek z firmy Virke.

Jak zauważa, 2021 rok to też spora zmiana w centrum Poznania, ponieważ uruchomiona zostaje strefa płatnego parkowania na Wildzie i Łazarzu.

– Dlatego klienci zainteresowani mieszkaniami w śródmieściu chętniej wybierają inwestycje w nowym budownictwie z możliwością zakupu miejsca postojowego. Wyraźnie też widać zainteresowanie zakupem samych miejsc w halach garażowych. Już dziś na Wildzie spotykamy się ze zwiększoną aktywność klientów w tym zakresie – dodaje Agata Kaczmarek.

Jeśli dom to drewniany i energooszczędny

Nowe domy w Poznaniu cieszą się sporym zainteresowaniem. Wśród poznaniaków jest wciąż spora grupa osób, która poszukuje miejsca do życia na obrzeżach miasta, ale w granicach metropolii z dogodnym, kilkunastominutowym dojazdem do centrum Poznania. Chcą zamieszkać w swoim domu, który zapewni prywatny azyl podczas długich dni spędzonych na pracy zdalnej i nauce.

Wybór nowych domów w ofercie deweloperów działających w Poznaniu jest zdecydowanie mniejszy niż mieszkań, ale niewykluczone, że wraz z rosnącym popytem będzie ich coraz więcej.

– Od dłuższego czasu obserwujemy większe zainteresowanie domami w zabudowie bliźniaczej, ale rok 2020 przełożył się na zdecydowany wzrost liczby osób, które chcą zamieszkać w domu z ogrodem, gdzie czują się bezpiecznie i są blisko natury – mówi Iwona Matyjasik, Specjalista ds. sprzedaży Skaland.

– Stąd wybór takich lokalizacji jak Borówiec i Dachowa, gdzie można kupić domy w zabudowie bliźniaczej z ogrodem o powierzchni 400 m2. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się prefabrykowane, energooszczędne i ciepłe domy wykonane w szkielecie drewnianym.

Ceny mieszkań w Poznaniu rosną

Średnia cena m2 mieszkania w Poznaniu wynosi ponad 8260 zł, a w najdroższej dzielnicy – na Nowym Mieście – przekracza 8700 zł. To najwyższe poziomy cen od wielu lat, a oferta rynku topnieje z uwagi na wysoką sprzedaż. Co tak napędza rynek mieszkaniowy? To już nie tylko ożywienie po pandemicznym spowolnieniu w gospodarce, ale także popyt inwestycyjny uruchomiony przez brak alternatyw dla lokowania kapitału na rynkach finansowych oraz wciąż stosunkowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jeszcze dwa lata temu, przed pandemią COVID-19, poznańska mieszkaniówka oferowała kupującym szeroki wybór lokalizacji, formatów i standardu, a mieszkań w ofercie deweloperów było zdecydowanie więcej. Z kwartału na kwartał rosła liczba inwestycji oferowanych do sprzedaży w serwisie RynekPierwotny.pl.

Na koniec września 2019 roku deweloperzy proponowali kupującym prawie 6700 nieruchomości w 100 inwestycjach na terenie Poznania. Obecnie jest ich o co najmniej jedną trzecią mniej (blisko 4000), a ceny mieszkań wyraźnie wzrosły, bo popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie i nie spada mimo wzrostu cen.

Drożej niż przed pandemią 

Według danych serwisu RynekPierwotny.pl na 31 sierpnia 2021 roku największy wybór nowych mieszkań w Poznaniu przypadał na dwie dzielnice – Nowe Miasto i Grunwald (po ok. 1300 lokali w każdej). W dzielnicy Nowe Miasto zlokalizowane są niemal wszystkie najdroższe inwestycje, w których cena za m2 przekracza 9,5 tys. zł.

Średnia cena ofertowa m2 nowego mieszkania w Poznaniu na podstawie danych serwisu to niecałe 8270 zł (dwa lata wcześniej nieco ponad 7 tys. zł). Najdrożej jest na Nowym Mieście i Jeżycach (odpowiednio 8730 zł i 8700 zł), a nieco taniej na Grunwaldzie i Starym Mieście (poniżej 8 tys. zł).

Podobnie przedstawiają się statystyki mieszkaniowe publikowane przez Narodowy Bank Polski. Według tego źródła średnia cena ofertowa m2 mieszkania w Poznaniu to 8254 zł, a cena transakcyjna jest nieco niższa i wynosi 7934 zł.

Według danych serwisu RynekPierwotny.pl prawie połowa oferowanych lokali w Poznaniu mieści się w przedziale cenowym od 7,5 do 9,5 tys. za m2. Zakup nowego mieszkania za cenę niższą niż 6,5 tys. zł za m2 jest bardzo trudny. Aby korzystać z większego wyboru lokalizacji, trzeba liczyć się z ceną na poziomie 7,5 tys. za m2 lub więcej.

Średni metraż mieszkania wybieranego przez poznaniaków to 56 m2, a zakup takiego lokalu to wydatek na poziomie 460-500 tys. zł. w zależności od dzielnicy i standardu. Jeszcze dwa lata temu, aby myśleć o zakupie 50-metrowego mieszkania w Poznaniu, wystarczyło dysponować budżetem na poziomie 350 tys. zł.

Stąd wniosek, że poznański rynek mieszkaniowy nie tylko wrócił do poziomu cenowego sprzed pandemii koronawirusa, ale także mocno przekroczył średni poziom cen z końca 2019 roku. Wzrost cen nastąpił przy mniejszej podaży (mniej rozpoczętych inwestycji w czasie pandemii), ale znacznym popycie na nowe mieszkania.

Ten układ sił może wywołać dalsze ograniczenie oferty, w sytuacji kiedy deweloperzy sprzedają więcej mieszkań, niż wprowadzają do sprzedaży. A w takich warunkach trudno oczekiwać jakiejkolwiek korekty cenowej w segmencie mieszkań. Przy wysokich cenach mieszkań można się jedynie spodziewać wzrostu popytu także na domy, które dla niektórych klientów mogą okazać się atrakcyjniejszą opcją przy porównywalnej cenie.

Kawalerki w Poznaniu głównie na Nowym Mieście 

Dzielnice Poznania mają swoją specyfikę i widać to także na rynku mieszkaniowym. Najwięcej mieszkań małych, czyli do 35 m2 powierzchni oraz trochę większych do 50 m2 jest dostępnych na Nowym Mieście. Tam koncentrują się projekty mieszkaniowe prowadzone z myślą o zakupach inwestycyjnych. Kawalerki i małe mieszkania 2-pokojowe na wynajem to dominujący format w centrum miasta.

Z kolei Grunwald to dzielnica, w której lokalizują się projekty dedykowane klientom, którzy dokonują zakupów na własne potrzeby – najczęściej są to młode małżeństwa, rodziny z dziećmi. Na Grunwaldzie najwięcej jest mieszkań o powierzchni średniej wielkości – od 50 do 65 m2 – oraz dużych do 80 m2 powierzchni. Potwierdza to obecną od dawna w poznańskiej mieszkaniówce prawidłowość – im bliżej centrum tym wyższa cena i wyższy popyt na mniejsze mieszkania, kupowane na wynajem z myślą o ludziach młodych, np. o studentach.

Dostępność na wysokim poziomie 

W Poznaniu nie brakuje mieszkań gotowych lub z dość krótkim terminem oddania do użytkowania – w trzecim lub czwartym kwartale tego roku, czyli w zasadzie niebawem po dopełnieniu formalności związanych z zakupem. To dla kupujących sytuacja korzystna, bo daje możliwość obejrzenia mieszkania przed podpisaniem umowy oraz stawia ich w lepszej pozycji negocjacyjnej.

Wiadomo, że firmy deweloperskie muszą zapewnić sobie płynność finansową i są zainteresowane szybką sprzedażą gotowych mieszkań. Ale od tej zasady mogą być wyjątki – w okresach następujących po spowolnieniu w rozpoczynaniu nowych inwestycji z jednoczesnym szybkim wzrostem cen na rynku (początek pandemii wywołał pewien przestój z uwagi na niepewność dotyczącą przyszłości) zbyt szybkie tempo sprzedaży i może być niewskazane, bo wyczerpie bieżącą ofertę i nie pozwoli zrealizować sprzedaży po jeszcze wyższych cenach.