Dlaczego ceny mieszkań są ukrywane przez deweloperów?

Skoro szukanie nowego mieszkania zaczynamy przede wszystkim od poznania cen, to dlaczego deweloperzy ich nie podają? Z czego to wynika i co ma na celu? Poznaj powody i dowiedz się, czy możesz na tym skorzystać. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• dlaczego przy mieszkaniach od dewelopera nie ma ceny
• co oprócz zysku deweloperskiego składa się wartość nieruchomości 
• jak poznać przybliżone ceny i sytuację na rynku pierwotnym

Indywidualna oferta dla Klienta

Czy zdarzyło Ci się podczas poszukiwań uznać, że cena metra kwadratowego jest za wysoka i przejść do kolejnej oferty? Jeśli tak, to właśnie tego chcą uniknąć deweloperzy. 

Brak cen przy ofertach nie wynika ze złej woli inwestorów. Oni doskonale wiedzą, że cena jest ważnym, jeśli nie najważniejszym czynnikiem skłaniającym do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Wiedzą też, że wysoka cena nie zachęca do zadawania pytań. Pojawia się więc obawa, że klient na etapie poszukiwań straci zainteresowanie i przejdzie do innych ogłoszeń.

Mieszkania na sprzedaż różnią się cenami, nawet jeśli są w tym samym budynku. Oczywiście deweloper jest w stanie powiedzieć, ile kosztuje konkretny lokal. Jednak nie wie, czy na przykład zdecydujesz się na jedno, czy dwa miejsca parkingowe. Na wartość lokalu wpłynie również standard wykończenia, kondygnacja i dodatkowe powierzchnie. A jeśli nie do końca odpowiada Ci, otoczenie osiedla, to masz w tej kwestii pole do negocjacji. 

Warto od razu skontaktować się z deweloperem, bo być może nie sprzedał jeszcze najtańszych mieszkań w interesującej Cię inwestycji. 

Jaka jest różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną? Sprawdź

Etap budowy mieszkań deweloperskich

W ofertach firm deweloperskich są mieszkania, na które czeka się nawet kilka lat. Na wczesnym etapie budowy, masz okazję negocjować cenę w przedsprzedaży. Jeśli jesteś w stanie dłużej czekać na nowe mieszkanie, to taki zakup będzie dla Ciebie korzystniejszy.

Sprawdź oferty w przedsprzedaży

Cena nieruchomości zmienia się w zależności od etapu budowy – może wahać się z dnia na dzień. 

Deweloper musi zarobić na swojej inwestycji. Stąd też kwota, którą Ci proponuje, jest istotną częścią jego zysku. To on decyduje o jej wysokości, jednak nie ma wpływu na ceny materiałów budowlanych czy działek. 

Pandemia, inflacja, podwyżka stóp procentowych – to wszystko wpływa m.in. na koszty budowy i powoduje wzrost cen. W 2022 r. część materiałów drastycznie zdrożała, czego przykładem są izolacje termiczne, za które teraz trzeba zapłacić 70% więcej.

Cena ofertowa – punkt wyjścia do negocjacji z deweloperem

Cena, którą widzisz w ofercie, nie jest ceną, którą musisz zapłacić. Warto, a nawet trzeba ją negocjować. Jeśli w danej lokalizacji jest duże zainteresowanie i mało ofert, inwestorzy nie będą skłonni do zbyt dużej obniżki. Różnica w cenie ofertowej i transakcyjnej metra kwadratowego może wynieść od 0,5 do nawet 10 proc. 

Jak negocjować z deweloperem? Podpowiadamy

Popyt i podaż a ceny mieszkań

Popyt na mieszkania w skali kraju jest większy niż liczba nieruchomości mieszkaniowych. Oznacza to, że deweloperzy wprowadzają na rynek mniej nieruchomości, niż oczekują tego potencjalni nabywcy mieszkań. Przy ogromnym popycie, ceny zmieniają się szybko, więc umieszczanie ich w ofertach jest dla inwestorów ryzykowne.

Cena M zależna od sposobu finansowania

Zapłata za mieszkanie odbywa się według harmonogramu, a deweloperzy oferują różne systemy płatności. Dla klienta najkorzystniejszy jest model 10/90 lub 20/80, bo większość kwoty zapłaci po zakończeniu budowy. Inaczej wygląda to w przypadku dewelopera. Przy takim harmonogramie musi finansować inwestycję z własnych środków lub kredytu. Kupno mieszkania za gotówkę to argument, który działa na Twoją korzyść podczas negocjacji.

Gdzie szukać orientacyjnych cen nieruchomości?

Jeśli chcesz orientować się w cenach nowych mieszkań, to korzystaj z miesięcznych i kwartalnych analiz. Nie znajdziesz w nich dokładnych cen. Jednak zakresy dadzą Ci informacje o tym, czego możesz się spodziewać. Masz do wyboru kilka sprawdzonych źródeł.

1. BIG DATA RynekPierwotny.pl – to kompleksowe narzędzie do analizy rynku nieruchomości. Pozwala sprawdzić np.: średnie ceny za metr kwadratowy w największych miastach, zapotrzebowanie na nowe mieszkania i domy czy liczbę ofert mieszkań w sprzedaży. A wszystko to pod kątem metrażu, liczby pokoi i przedziału cenowego.
2. Raporty cenowe RynekPierwotny.pl – nasz ekspert każdego miesiąca analizuje największe rynki mieszkaniowe. Pokazuje cały obraz sytuacji, bo omawia też ceny za mkw. z poprzednich miesięcy i kwartałów. Z tych opracowań dowiesz się, ile wprowadzono i sprzedano mieszkań na rynku pierwotnym. Poznasz średnie ceny mkw. nowych lokali oraz strukturę cenową mieszkań w dużych miastach.
3. Informacje Narodowego Banku Polskiego – NBP na swojej stronie internetowej co kwartał publikuje dane o cenach mieszkań i rynku nieruchomości.
4. Publikacje GUS-u – Główny Urząd Statystyczny zamieszcza kwartalne i roczne zestawienia dzięki, którym sprawdzisz, jak zmieniały się ceny. Wadą tych opracowań jest to, że nie są najnowsze, np. wskaźniki cen lokali w III kwartał 2021, opublikowano na początku 2022 roku.
5. Bank Danych Lokalnych – w tej obszernej bazie znajdziesz m.in.: medianę oraz średnią cen za mkw. i wartość lokali mieszkalnych sprzedanych w ramach transakcji rynkowych. Dane dotyczą zarówno nieruchomości z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Wadą BDL, podobnie jak publikacji GUS-u, jest czas raportowania danych.
6. Analizy PKO BP – kwartalne analizy Banku są źródłem informacji m.in. o rynku mieszkaniowym oraz cenach transakcyjnych i ofertowych.

Podsumowanie

W ofertach usług i przy produktach nie może zabraknąć ceny. Bez tej informacji trudno podjąć szybką i łatwą decyzję. Jednak kupowanie mieszkania to zaawansowany proces. Decyzja nie jest ani szybka, ani łatwa. Produkt można zwrócić do sklepu, a z usługi zrezygnować. Zakup mieszkania uruchamia procedury, które niosą ze sobą skutki prawne i finansowe na wiele lat.

Na cenę transakcji wpływa tak wiele czynników, że nie sposób uwzględnić wszystkie w ofercie. Owszem, cena daje pewną informację, ale może wprowadzać w błąd. Warto od razu zadzwonić do dewelopera, zwłaszcza że tańsze oferty sprzedaje najszybciej.

Szukaj tanich mieszkań

Zanim zadzwonisz, możesz sprawdzić, co dzieje się na rynku. Korzystaj z najnowszych raportów, przeglądaj wykresy i czytaj komentarze ekspertów. Wiedza da Ci przewagę i pomoże w negocjacjach. Jeśli okaże się, że w Twojej lokalizacji popyt jest mniejszy niż podaż, niewykluczone, że deweloper będzie bardziej skłonny do obniżenia ceny.