Zdolność kredytowa: co to jest, jak sprawdzić i od czego zależy zdolność kredytowa [PKO BP, Alior Bank, Santander, mBank i inne]

Własne mieszkanie jest marzeniem większości Polaków. Dowodzą tego liczne badania i raporty, a przykładem może być, chociażby ten przeprowadzony przez Fundację Rynku Najmu — zgodnie z jego wynikami aż 89 proc. Polaków woli zamieszkiwanie w nieruchomości posiadanej na własność.

Jednak, aby do tego doszło, rodacy często wspierają się kredytem hipotecznym, a ten wymaga odpowiedniej zdolności kredytowej. Jak może ona wyglądać w 2024 roku?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest zdolność kredytowa,
• od czego zależy zdolność kredytowa,
• jak sprawdzić zdolność kredytową.

Czym jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to ocena możliwości spłaty kredytu, o który ubiega się kredytobiorca. Banki, takie jak PKO BP, Alior Bank, mBank czy Santander, sprawdzają, czy klient będzie w stanie regularnie oddawać pożyczone pieniądze wraz z odsetkami.

Zdolność kredytowa oceniana jest w przypadku każdego kredytu, bez względu na jego rodzaj, wysokość czy czas trwania finansowania.

Co wpływa na zdolność kredytową?

Nie wiesz, od czego zależy zdolność kredytowa? Przy jej ocenie, banki biorą pod uwagę dochody, stałe wydatki, historię kredytową oraz inne zobowiązania finansowe. Im lepsza zdolność kredytowa, tym większa szansa na otrzymanie kredytu na korzystnych warunkach.

Dochód

Dla banku najważniejszym kryterium jest dochód uzyskiwany przez członków danego gospodarstwa domowego — istotna jest również ocena czy zarobki pozwalają na swobodną spłatę kredytu, biorąc pod uwagę stałe koszty utrzymania.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 300, 400, 500 tys. zł kredytu hipotecznego? Czytaj więcej

Dochód musi być stały i udokumentowany. Najprzychylniej ocenianym źródłem jest dochód uzyskiwany z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Instytucje finansowe udzielają kredytów hipotecznych również na podstawie umowy na czas określony, umów zlecenie czy o dzieło oraz osobom prowadzącym działalność gospodarczą. W tym ostatnim przypadku może być wymagane przedstawienie dodatkowych dokumentów finansowych.

Wydatki gospodarstwa domowego

Uzyskiwana kwota dochodu jest świetnym początkiem, ale nie końcem ścieżki prowadzącej do zaciągnięcia kredytu. Ta objęta jest obowiązkową korelacją z wydatkami — banki nie dopuszczają możliwości przeznaczania całego dochodu na spłatę hipoteki czy też kredytu gotówkowego.

Jeszcze do 2022 roku większość banków korzystała ze wskaźnika DTI (Debt to Income). Jego zadaniem było porównanie łącznego zadłużenia do dochodu netto.

Wraz z Rekomendacją S wydaną przez KNF (Komisję Nadzoru Finansowego) do ogólnego zastosowania wszedł wskaźnik DSTI (Debt Service to Income). Ocenia on koszty obsługi zadłużenia w relacji do dochodu i pozwala na określenie, jaka część rocznych dochodów kredytobiorcy zostanie przeznaczona na roczne koszty związane ze spłatą wszystkich zobowiązań finansowych.

KNF zaleca, aby banki nie udzielały kredytu, gdy DSTI przekracza:

• 40 proc. w przypadku kredytobiorcy o dochodach niższych od średniej w jego miejscu zamieszkania,
• 50 proc. w przypadku kredytobiorcy o dochodach przewyższających średnie wynagrodzenie.

Inne spłacane kredyty i inne zobowiązania finansowe

Wszystkie zobowiązania, jakie spoczywają na kredytobiorcy, notowane są w raporcie BIK (Biura Informacji Kredytowej). Każdy wpis, nawet ten dotyczący spłaconych zobowiązań, może zmniejszyć jego zdolność kredytową.

Warto zaznaczyć, że nie chodzi tu jedynie o zadłużenia z tytułu kredytów gotówkowych czy hipotecznych — banki biorą pod uwagę również stosunkowo niewielkie zobowiązania takie jak zakupy na raty 0%, czy limity na rachunkach i kartach kredytowych (nawet jeśli kredytobiorca obecnie z nich nie korzysta). Ważne jest to, aby wszystkie zobowiązania były spłacane terminowo — wówczas zdolność będzie liczona korzystniej.

PayPo a zdolność kredytowa

Coraz bardziej popularne zakupy w systemie PayPo nie wpływają na decyzję banku w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego pod pewnym warunkiem: zobowiązanie musi być regularnie spłacane. PayPo może przekazać informacje o transakcjach do BIK, jeśli pożyczka nie jest spłacana na czas.

Oferta banku

Twoje szanse na kredyt mogą być różne w poszczególnych bankach. Przykładowo oferty niektórych instytucji finansowych obejmują wyższe finansowanie przy podobnych parametrach zdolności kredytowej niż w przypadku innych banków.

Bywa również tak, że im wyższa rata kredytu, tym bardziej obniża się zdolność kredytowa. W takim przypadku dobrze jest wydłużyć okres kredytowania, aby uzyskać możliwie najlepsze warunki spłaty kredytu wraz z odsetkami.

Scoring

Scoring przy kredycie hipotecznym to system punktowej oceny wiarygodności kredytowej klienta. Banki wykorzystują go, aby ocenić ryzyko związane z udzieleniem kredytu na zakup nieruchomości. Każdy z omówionych już elementów wpływa na ogólną liczbę punktów przyznawanych klientowi.

Jak zbudować, poprawić i zwiększyć zdolność kredytową: budowanie zdolności kredytowej od A do Z Czytaj więcej

Wyższy scoring oznacza lepszą ocenę i zwiększa szanse na uzyskanie kredytu na korzystnych warunkach.

Jak banki przeprowadzają ocenę zdolności kredytowej?

Procedura badania zdolności kredytowej może różnić się między bankami. Jednak niektóre aspekty tego procesu pozostają tożsame dla wszystkich instytucji finansowych tego typu.

Przede wszystkim, banki przeprowadzają analizę ilościową i jakościową. Ta pierwsza polega na analizie sytuacji finansowej potencjalnego kredytobiorcy. Zatem, pod uwagę brane są wszystkie, opisane już, aspekty związane z jego sytuacją finansową.

Analiza jakościowa obejmuje informacje, mające wpływ na skłonność kredytobiorcy do wywiązania się z zaciągniętego zobowiązania. W skład tej analizy wchodzą m.in.:

• wiek,
• stan cywilny,
• liczba osób w gospodarstwie domowym (również tych będących na utrzymaniu kredytobiorcy),
• wykształcenie,
• staż pracy,
• status mieszkaniowy i majątkowy,
• wykonywany zawód i stanowisko.

Przy analizie jakościowej banki biorą pod uwagę również historię kredytową (raport BIK) oraz rodzaj kredytu, kwotę kredytu, okres kredytowania i ewentualne dodatkowe zabezpieczenie (np. w postaci nieruchomości). 

Tabela: zasady obliczania zdolności kredytowej w PKO BP, Alior Bank, mBank, Santander, Millenium.

Uwaga! Jeśli kredytobiorców jest dwóch, bank bierze pod uwagę powyższe aspekty każdego z nich.

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Zanim zaczniesz wnioskować o kredyt, dobrym pomysłem może okazać się samodzielne sprawdzenie zdolności kredytowej.

Najlepiej zacząć od weryfikacji swojej historii kredytowej, we wspomnianym już, BIK. Możliwe, że masz w swoim posiadaniu jakąś kartę kredytową, o której zapomniałeś, niespłacone odsetki czy niezaktualizowane dane.

Jednak samo zorientowanie się w historii nie pozwoli na wyliczenie zdolności kredytowej. Do tego celu możesz użyć specjalnych kalkulatorów dostępnych w internecie, w tym również na stronach banków.

Kalkulator zdolności kredytowej. Sprawdź już teraz

Kalkulator zdolności kredytowej

Kalkulator zdolności kredytowej to narzędzie, które pomaga oszacować, jak dużego kredytu możesz oczekiwać od banku. Wprowadza się do niego informacje takie jak miesięczne zarobki, stałe wydatki, liczba osób na utrzymaniu oraz aktualne zobowiązania finansowe — czyli dokładnie takie dane, jakich oczekuje bank. Na podstawie tych danych kalkulator podaje orientacyjną sumę kredytu, o jaką możesz się ubiegać.

Wynik, jaki otrzymasz, może też zmotywować Cię do poprawy zdolności kredytowej jeszcze zanim udasz się do banku.

Zdolność kredytowa w marcu 2025 roku

Jak wynika z analizy Rankomat.pl, który analizował ofertę 10 największych banków, przykładowa singielka i singiel mogli w marcu liczyć na średnio ok. 385,5 tys. zł kredytu na zakup mieszkania. To kwota o blisko 8,6 tys. zł większa niż miesiąc wcześniej i o 12,3 tys. zł większa niż w końcówce ubiegłego roku. Z kolei przeciętna zdolność kredytowa bezdzietnej pary wzrosła w marcu do ok. 499,7 tys. zł (o 23,2 tys. zł w porównaniu z lutym), zaś pary z dzieckiem – do ok. 588,3 tys. zł (o 19,9 tys. zł).

Co to jest zdolność kredytowa: podsumowanie

Zdolność kredytowa otwiera drzwi do realizacji marzeń o własnym mieszkaniu. Dzięki oszacowaniu zdolności, banki mogą minimalizować ryzyko niewypłacalności, zapewniając sobie i klientom bezpieczeństwo finansowe. Pozwala to również kredytobiorcom lepiej planować swoje zobowiązania, dostosowując wysokość rat do swoich możliwości finansowych. W efekcie odpowiednia ocena zdolności kredytowej jest kluczem do zrównoważonych decyzji finansowych, zarówno dla banków, jak i klientów.