Wynajem nieruchomości - tradycyjny czy komercyjny?

Popularność wynajmu, jako formy lokowania kapitału, cały czas rośnie. Przyczyn tego stanu rzeczy jest wiele, ale główną jest przede wszystkim możliwość zapewnienia stałego, pasywnego dochodu. Istnieje kilka opcji na zarobek w ten sposób, między innymi wynajem tradycyjny i komercyjny. Czym się różnią?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są różnice między wynajmem tradycyjnym a komercyjnym
• na czym polega wynajem komercyjny
• co warto wiedzieć o wynajmie tradycyjnym

Wynajem tradycyjny a komercyjny - podstawowe różnice

Na początku warto przedstawić czym różni się wynajem komercyjny od tradycyjnego. Pierwszy dotyczy nieruchomości, które mają charakter niemieszkalny. Należą do nich np. biura, lokale użytkowe, hale magazynowe, place składowe czy centra handlowe. Te zazwyczaj wynajmują firmy. Tradycyjny wynajem tyczy się zaś lokali mieszkalnych, w których możemy realizować najem krótko- lub długoterminowy. 

Obie formy wynajmu to sposób na inwestycję środków finansowych oraz regularny dochód. Różnią się nieco od siebie, ale oczywiście zarówno tradycyjny, jak i komercyjny wynajem ma swoje wady i zalety. Co warto wiedzieć o każdej z nich?

Na czym polega wynajem komercyjny?

Inwestowanie w lokale komercyjne zyskuje coraz większą popularność. Widoczny jest ogromny popyt na powierzchnie handlowo-usługowe, szczególnie w dużych miastach. Dla inwestorów oznacza to pewny zysk, a przede wszystkim o to chodzi w wynajmie komercyjnym. My chcemy ulokować bezpiecznie środki i uzyskiwać comiesięczny dochód, najemca zaś chce mieć miejsce do prowadzenia swojej działalności, na której również zarobi. Nieruchomość komercyjna musi więc przynosić określone zyski, zarówno wynajmującemu, jak i najemcy.

Lokale komercyjne

Lokale użytkowe to chyba najczęściej wybierane rozwiązanie przy wynajmie komercyjnym. Takie nieruchomości to przede wszystkim budynki i części budynków, które są przeznaczone na sklepy, punkty usługowe, restauracje czy kawiarnie, a także magazyny. Pozwalają na uzyskanie dużej stopy zwrotu (około 7-10 proc.) przy jednoczesnym niedużym poświęceniu czasu, zaangażowania i nakładów finansowych (poza samą transakcją zakupu). Wiedza, jak znaleźć odpowiednią nieruchomość pod taką inwestycję, pozwoli uzyskać stały dochód i stabilność poprzez współpracę z jednym najemcą nawet przez kilka czy kilkanaście lat. Co więcej, wyposażeniem zajmuje się właśnie najemca, a nie właściciel nieruchomości.

Zobacz inwestycję Nowe Miasto Młyn Różanka

Condohotele

Innym sposobem na inwestowanie w nieruchomości są condohotele. Trudno je jednoznacznie zakwalifikować pod nieruchomości komercyjne, jednak bliżej im w tę stronę niż do wynajmu tradycyjnego. Jest to na pewno doskonały sposób na zarobienie pieniędzy. Dlatego też w Polsce cały czas rośnie na nie moda. Są to hotele, które mają wielu właścicieli.

Zobacz Condohotel SUN

Deweloperzy coraz częściej decydują się na tego typu inwestycje, ponieważ nie mogą narzekać na brak zainteresowania. Atrakcyjność tego typu nieruchomości polega na tym, że łączy ona w sobie: finansowe narzędzie inwestycyjne, własność lokalu, a także możliwość spędzenia czasu w wybranej lokalizacji.

Czym jest więc condohotel? Jest to inwestycja dewelopersko-hotelarska, która stanowi połączenie zbioru jednostek mieszkalnych i hotelu. Oznacza to, że deweloper buduje hotel, a inwestorzy, czyli firmy, osoby prywatne lub przedsiębiorcy kupują poszczególne apartamenty, które potem wynajmują.

I w tym przypadku to nie inwestorzy poświęcają swój czas. Apartamentami zarządza wyspecjalizowana firma-operator, która zajmuje się całą organizacją i marketingiem. Za wynajem takiego pokoju właściciel otrzymuje z góry określony czynsz lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez dany obiekt. Rentowność takiej inwestycji wynosi około 5-8 proc. rocznie.  

Zobacz inwestycję Condohotel SKAL - etap II

Ile można zarobić na wynajmie komercyjnym?

Zyski są ściśle powiązane z początkową inwestycją. Przy lokalu usługowym znaczenie ma metraż, lokalizacja, najbliższe otoczenie oraz potencjał dochodowy. Im lepsze są te parametry, tym więcej będziemy musieli zapłacić za nieruchomość, ale też więcej zarobimy na comiesięcznym czynszu od najemcy. Rentowność danego lokalu można obliczyć poprzez podzielenie rocznego dochodu (po odjęciu naszych kosztów) przez wartość nieruchomości.

Koszt zakupu lokalu komercyjnego waha się od 4 000 do nawet 20 000 zł za metr kwadratowy. Ceny najmu z kolei mogą wynosić od 50 do 500 zł/mkw. Kwoty są więc bardzo zróżnicowane i wiele czynników ma na nie wpływ. Warto zrobić dobry rekonesans i zorientować się, gdzie jest zapotrzebowanie na lokale użytkowe. Wśród ogłoszeń znajdziemy np. blisko 100-metrowe nieruchomości w Łodzi za ok. 7 000 zł/mkw., lokal za ok. 13 000 zł/mkw. na krakowskim Podgórzu czy serce Starego Miasta we Wrocławiu.

Zobacz inwestycję Centro Domini

Nieco inaczej ma się sprawa przy condohotelach, gdzie stały, comiesięczny dochód nie jest oczywisty. Rozliczenie może się bowiem odbywać w cyklach miesięcznych, kwartalnych, półrocznych lub rocznych. Wiele też zależy od modelu biznesowego - inwestor może mieć zapewniony konkretny procent zysku w skali roku lub rozliczać się w modelu podziałowym, który będzie uzależniony od obłożenia hotelu w różnych terminach. Pierwsza opcja jest nieco bezpieczniejsza, bo zysk łatwo przewidzieć i uzyskać wspomniane 5-8 proc.

Ceny zakupu apartamentu w condohotelu to średnio 12 000 - 25 000 zł/mkw. Zwykle są to nieruchomości w niezwykle atrakcyjnych okolicach, jak np. Aqua Resort w Międzyzdrojach, Mazury Resort Ostróda, Horizon Hotel&Resort w Szklarskiej Porębie czy Hotel Lido Jurata w Jastarni.

Zobacz inwestycję Hotel Lido Jurata Jastarnia

Zalety i wady wynajmu komercyjnego

Największą zaletą wynajmu komercyjnego jest jego bezobsługowość. Zarówno przy lokalu użytkowym, jak i condohotelu, sukces opiera się na znalezieniu odpowiedniej nieruchomości. Potem to sam najemca (w lokalu usługowym) lub operator (w condohotelu) zajmują się dbaniem o wnętrze. Nieruchomość komercyjna nie wymaga więc od nas zaangażowania, organizacji ani nakładów finansowych w późniejszych etapach, po transakcji zakupu. Minusem jest cena początkowa. Te są zwykle wyższe, niż w przypadku mieszkania do wynajęcia - choć też nie zawsze, lokali komercyjnych nie musimy przecież wykańczać.

Do plusów należy dodać jeszcze stabilny dochód na łatwym do przewidzenia poziomie oraz brak problemu z szukaniem nowego najemcy - lokale użytkowe zwykle są wynajmowane na minimum 5 lat, natomiast w condohotelu to operator martwi się o marketing i obłożenie.

Co warto wiedzieć o wynajmie tradycyjnym?

Najem tradycyjny jest nadal chętnie wybieraną metodą inwestycji i nadal bardzo popularną. Polega na zakupie nieruchomości mieszkaniowej i jej wykończeniu pod klucz. Tu również liczą się różne cechy lokalu, ale są one nieco inne niż w przypadku komercyjnego wynajmu. Na atrakcyjność mieszkania ma wpływ jego lokalizacja, najbliższa okolica i pobliski transport publiczny, ale także sam układ, metraż, piętro czy udogodnienia w budynku. Szukając więc mieszkania na wynajem trzeba kierować się zupełnie innymi kryteriami. Ale i tutaj odpowiednia nieruchomość zapewni dochód gwarantowany.

Wynajem krótkoterminowy

Sposobem, który może podnieść nasze dochody jest wynajem króterminowy. Polega na wynajmowaniu mieszkania na doby - zwykle dla turystów czy biznesmenów, którzy przyjechali do miasta na kilka dni. Wymaga dużo lepszej lokalizacji nieruchomości i ma sens oczywiście tylko w atrakcyjnych miejscowościach. Wymusza też większe zaangażowanie ze strony inwestora lub zatrudnienie podwykonawcy - konieczna jest obsługa kalendarza, system zameldowania i wymeldowania gości, regularne sprzątanie po każdym najemcy. Dużo częściej zdarzają się także usterki, a samo mieszkanie powinno być nieco lepiej wyposażone. 

Oczywiście potencjał dochodowy zależy właśnie od lokalizacji, ale też standardu wykończenia, metrażu, dodatkowego wyposażenia, jak np. drobne AGD typu suszarka do włosów czy żelazko. Cenę podnoszą również udogodnienia w budynku, jak ogólnodostępny basen czy sala fitness. Trzeba się jednak liczyć z nieregularnym dochodem, chociaż dla przykładu w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu nie ma tzw. sezonu ogórkowego, a biznesmeni oraz pracodawcy zawsze szukają lokalizacji do służbowych podróży.

Wynajem długoterminowy

Przy wynajmie długoterminowym zwykle podpisuje się umowę na rok z możliwością jej przedłużenia. Ustalana jest kwota miesięczna, a więc dochód jest na równym poziomie w każdym miesiącu. Inwestycja wymaga obsługi, jak chociażby przeprowadzania wymaganych napraw, ale nie jest tak angażująca, jak wynajem krótkoterminowy. Plus to niekończący się popyt - społeczeństwo potrzebuje mieszkań i nie zapowiada się, aby w najbliższym czasie coś się miało w tym zakresie zmienić. Ba, wręcz przeciwnie, coraz mniej osób stać na własne M, przez co są niejako zmuszone do wynajmu. Ale nawet jeśli ta tendencja się odwróci - chętnych nie zabraknie.

Ile można zarobić na wynajmie tradycyjnym?

Zwrot z inwestycji na wynajem długoterminowy szacuje się na około 4-5 proc. Przy wynajmie krótkoterminowym może to być nieco więcej, ale bardzo trudno to przewidzieć - nie wiemy ile czasu w ciągu roku mieszkanie będzie zajęte. 

Średnia stawka za wynajem to 50-70 zł/mkw., przy czym zakup lokalu mieszkalnego to w tej chwili ok 12 000-14 000 zł/mkw. na największych polskich rynkach nieruchomości. Przy wynajmie dobowym ceny zaczynają się od 100-150 zł za dobę za całe mieszkanie. 

Zalety i wady wynajmu tradycyjnego

Wynajem tradycyjny ma wiele plusów, ponieważ jest prosty i najbardziej znany na rynku. To pierwszy sposób, jaki przychodzi większości inwestorom na myśl, kiedy ci słyszą: kupno nieruchomości pod wynajem. Ryzyko jest dosyć małe, a pieniądze bezpiecznie ulokowane. W razie potrzeby tak naprawdę w każdej chwili możemy sprzedać nieruchomość i raczej mało prawdopodobne, że będziemy na tym stratni. 

W porównaniu do wynajmu komercyjnego, ten tradycyjny wymaga więcej inwestycji czasu, zaangażowania i środków. Musimy wykończyć i wyposażyć lokal, dbać o jego stan i reagować na ewentualne awarie. Rentowność jest też mniejsza, a dochód mniej stabilny. Możemy się jednak na to zdecydować, gdy dysponujemy mniejszymi środkami.

Podsumowanie

O tym, co wybrać, przede wszystkim decyduje budżet jakim dysponujemy i to jakie mamy doświadczenie i wiedzę w danym zakresie. Wynajem tradycyjny wydaje się najprostszym ze sposobów, który może wcielić w życie każdy, kto posiada wolne mieszkanie. Wynajem komercyjny wymaga nieco większej wiedzy i nakładów finansowych na start. Docelowo jest jednak dużo bardziej bezobsługowy i pozwala na większą stopę zwrotu.