Umowa przewłaszczenia nieruchomości

Jedną z form zabezpieczenia spłaty kredytu lub pożyczki może być przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie. Czynność ta przenosi definitywnie własność nieruchomości na kredytodawcę. Jednakże jest on jednocześnie zobowiązany do jej zwrotu, gdy dług zostanie spłacony. Te cechy tej umowy sprawiają, że wywołuje ona różnego typu skutki na gruncie poszczególnych podatków. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega umowa przewłaszczenia nieruchomości
• w jakim celu zawiera się tę umowę
• jakie są konsekwencje jej zawarcia  

Cechą charakterystyczną omawianej umowy jest to, że wierzyciel uzyskuje pełną własność nieruchomości, umowa przenosząca własność nieruchomości nie może być bowiem zawarta pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Uzupełnieniem powyższego jest zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia tejże własności na dłużnika, gdy ten wykona swoje zobowiązanie. Bardzo często w umowach tego typu wierzyciel zezwala dłużnikowi na korzystanie z nieruchomości w określony sposób.

Konstruując przedmiotową umowę należy zatem pamiętać o precyzyjnym określeniu praw i obowiązków każdej ze stron. Ze względu zaś na fakt, że przedmiotem umowy jest nieruchomość, umowę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. To samo, rzecz jasna, dotyczy umowy mocą której wierzyciel zwrotnie przenosi własność nieruchomości na dłużnika.

Przechodząc zaś do kwestii podatkowych, musimy rozważyć konsekwencje zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie na gruncie następujących podatków:

1. podatek dochodowy,
2. podatek od towarów i usług,
3. podatek od czynności cywilnoprawnych,
4. podatek od nieruchomości.
   

   A. Podatek dochodowy

W odniesieniu do tej daniny publicznej musimy wyróżnić dwa elementy. Pierwszym, zapewne ważniejszym, jest kwestia rozliczenia samego faktu przekazania własności nieruchomości w ramach przewłaszczenia na zabezpieczenie. W tym przypadku zastosowanie znajduje tzw. zasada neutralności podatkowej. Zgodnie z nią transakcja nie rodzi żadnych konsekwencji podatkowych na gruncie opodatkowania dochodu.

Rzecz jasna, nie oznacza to, że skutki podatkowe wcale nie wystąpią. Zależne jest to od tego, co finalnie stanie się z nieruchomością. I, tak jeżeli wierzyciel:

• przeniesie zwrotnie własność nieruchomości na dłużnika – również i ta umowa wolna będzie od podatku dochodowego,
• zatrzyma nieruchomość wobec nie ziszczenia się warunku jej zwrotu, czyli dojdzie do trwałego przeniesienia własności nieruchomości – w tym przypadku umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie staje się zwykłą umową przeniesienia własności nieruchomości i podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Jeżeli zatem zbywca uprawniony jest do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, to będzie mógł je zastosować. Przykładowo, przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie był lokal mieszkalny nabyty dawniej aniżeli 5 lat (licząc od końca roku podatkowego) przed definitywnym przeniesieniem własności. Istotny jest zatem moment, w którym wierzyciel nabywa definitywnie nieruchomość, nie zaś moment zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Inaczej rzecz się będzie miała, gdy po zawarciu umowy przewłaszczenia, nowy właściciel wynajmuje albo wydzierżawia nieruchomość dłużnikowi. W tym przypadku czynsz najmu będzie stanowił dochód podlegający opodatkowaniu w chwili jego otrzymania. Zastosowanie znajdą tu ogólne zasady opodatkowania, a zatem skala podatkowa albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

        B. Podatek od towarów i usług

Opodatkowanie tym podatkiem wystąpić może tylko w przypadku zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Należy mieć jednak na względzie, że na gruncie podatku od towarów i usług definicja przedsiębiorcy jest bardzo szeroka. Niemniej, przewłaszczając na zabezpieczenie mieszkanie albo garaż – o ile nie robimy tego w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej – nie będzie podlegać opodatkowaniu tymże podatkiem.

Co więcej, nawet jeżeli przewłaszczającym nieruchomość jest przedsiębiorca, to umowa taka nie jest traktowana, jako dostawa towaru. Tym samym, w momencie przewłaszczenia nie powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług. Podobnie, jak to miało miejsce w podatku dochodowym, obowiązek ten może powstać dopiero, gdy wierzyciel stanie się trwałym właścicielem przewłaszczonej nieruchomości. I w tym jednak przypadku, zbywca będzie mógł skorzystać ze zwolnień podatkowych (np. sprzedaż nieruchomości niezabudowanej innej aniżeli tereny budowlane, sprzedaż nieruchomości po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia).

Jeżeli zaś wierzyciel zdecyduje się na wynajem albo dzierżawę nieruchomości, to czynności te mogą podlegać opodatkowaniu omawianym podatkiem na zasadach ogólnych.

Ad. C. Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatkiem tym opodatkowane są wyłącznie czynności wprost wymienione w ustawie. Zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest jedną z tego typu czynności. Stąd też, umowa taka nie będzie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ad. D. Podatek od nieruchomości

W przypadku tego podatku brak jest jasnych przepisów. Niemniej, w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz organów podatkowych zdecydowanie przeważa pogląd, w myśl którego zapłata tego podatku jest obowiązkiem podatkowym aktualnego właściciela – w tym przypadku zatem osoby, na rzecz której przeniesiono własność nieruchomości w ramach przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Reasumując, sama umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie należy do łatwych konstrukcji prawnych. Decydując się na jej zawarcie powinniśmy być dodatkowo świadomi skutków podatkowych z nią związanych.