Rośnie liczba transakcji gotówkowych na rynku pierwotnym

Parametrem pierwotnego segmentu mieszkaniówki, który od dość dawna już cieszy się rekordową popularnością mediów i wzbudza skrajne emocje, pozostaje udział transakcji gotówkowych. Portal RynekPierwotny.pl systematycznie monitoruje w związku z tym odsetek takich zakupów i jego wpływ na koniunkturę rynkową. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaki procent mieszkań jest obecnie kupowany za gotówkę, a jaki na kredyt 
• z czego wynika wzrost liczby transakcji gotówkowych
• jakie mieszkania są najczęściej kupowane za gotówkę

Pierwszy tego typu sondaż przeprowadzono na początku 2018 roku, a dotyczył on sytuacji w roku poprzednim – 2017. Z kompletu zebranych wówczas przez RynekPierwotny.pl danych wynikało jednoznacznie, że praktycznie u wszystkich deweloperów uczestniczących w badaniu zakres umów gotówkowych zamykał się w przedziale 30-40 proc. i miał charakter zdecydowanie progresywny w stosunku do okresów ubiegłych. Oczywiście niektóre firmy sygnalizowały okresowe odchylenia od takiego zakresu zarówno w górę jak i w dół. 

Tymczasem podobne badanie przeprowadzone po około dwóch latach, czyli w pierwszym kwartale 2020 roku i niemal tuż przez wykryciem pierwszych krajowych przypadków COVID-19 wykazało, że w stosunku do roku 2017 odsetek zakupów nowych lokali mieszkalnych bez udziału kredytu mieszkaniowego zwiększył się o około 10 pp. do poziomu 40-50 proc. Oczywiście w okresie pierwszych miesięcy pandemii proporcje te zostały okresowo zaburzone, by w roku 2021 ustabilizować się na stałym poziomie około 35 proc. u przeważającej części sondowanych deweloperów.

Jak kupić mieszkanie za gotówkę? Radzimy

Tak wynika z najnowszej sondy przeprowadzonej ponownie pod koniec maja br. wśród najbardziej rozpoznawalnych rodzimych deweloperów mieszkaniowych. Jednak najciekawsze statystyki dotyczą już nie roku ubiegłego, ale tegorocznych miesięcy, w których doszło do ich prawdziwej eksplozji.

Zakupy gotówkowe w liczbach 

Bardzo zbliżone do siebie dane dotyczące mieszkaniowych zakupów gotówkowych zakomunikowała dwójka rynkowych tuzów – Ronson Development i Lokum Deweloper. W obu przypadkach aktualny odsetek transakcji gotówkowych wynosi około 70 proc., co oznacza jego podwojenie w stosunku do roku ubiegłego, kiedy to obie spółki odnotowywały 35-procentowy udział klientów gotówkowych.

Z kolei bardzo precyzyjne dane na przedmiotowy temat przekazał inny rynkowy dominator – spółka Murapol. W tym przypadku transakcje finansowane kredytem mieszkaniowym wynosiły w okresie rekordowo niskich stóp procentowych dokładnie 58 proc., by wskutek seryjnego windowania kosztu rodzimego pieniądza spaść w pierwszym kwartale br. do 37 proc. Łatwo więc policzyć, że w Murapolu obecnie odsetek umów finansowanych gotówką wynosi 63 proc. 

Nieco inne proporcje obowiązywały w erze „zerowych” stóp NBP w Develii, piątym krajowym deweloperze mieszkaniowym pod względem wielkości sprzedaży w 2021 roku. Jak się okazuje, do końca ub. roku klienci gotówkowi i kredytowi tego dewelopera dzielili się mniej więcej po połowie. Pewne różnice występowały jedynie w rodzaju lokali, jakimi obie grupy były zainteresowane. 

Tymczasem od początku 2022 roku także w Develii nastąpiła radykalna zmiana proporcji, w wyniku której zaledwie 28 proc. sprzedawanych mieszkań nabywanych jest ze wsparciem bankowego kredytu, czyli aż 72 proc. za gotówkę.  

Bieżący udział transakcji gotówkowych na poziomie około 70 proc. zakomunikowały również nieco mniejsze firmy deweloperskie – Nickel Development i Constructa Plus. Jednak w ostatnim przypadku przewaga zakupów gotówkowych nie dotyczy wyłącznie ostatnich miesięcy, a trwa już od dłuższego czasu. 

Co ciekawe, większość respondentów podkreśla dość istotne różnice w rodzaju lokali sprzedawanych za gotówkę i z udziałem kredytowania bankowego. W ostatnim przypadku częściej dochodziło do transakcji większymi, rodzinnymi lokalami 3- i 4-pokojowymi z powierzchnią rzędu 60-90 mkw. Za gotówkę natomiast częściej wybierano kawalerki oraz mniejsze 2-pokojowe, góra 45-metrowe, jednak znacznie lepiej zlokalizowane lokale inwestycyjne pod wynajem.

Oferta apartamentów inwestycyjnych

Tymczasem podobnej zależności nie zaobserwował dział sprzedaży Ronson Development. W przypadku tego dewelopera, niezależnie od sposobu finansowania transakcji, najlepiej sprzedającymi się mieszkaniami były w przeszłości i są obecnie lokale z segmentu popularnego - jednopokojowe o metrażu do 30 mkw., oraz „dwójki” o powierzchni od 35 do 42 mkw. 

Tego typu sytuacja, liczonego w dziesiątkach procent udziału transakcji gotówkowych w mieszkaniówce, nie do końca jest czymś naturalnym, czy też powszechnym na globalnym rynku nieruchomości. W przeciętnych warunkach rynkowych, a wiec w okolicznościach średnich parametrów koniunktury, udział transakcji gotówkowych na świecie bywa najczęściej jednocyfrowy, nie przekraczając zazwyczaj poziomu 10 procent. Tak też było w Polsce jeszcze w czasach pierwszego boomu z lat 2006-2008.

Z kolei kilkunastoprocentowy poziom transakcji bez udziału kredytów hipotecznych oznaczał w przeszłości istotne ożywienie sprzedażowe, wynikające ze wzrostu popytu o charakterze typowo inwestycyjnym. Tymczasem od kilku ładnych lat co trzecie krajowe mieszkanie nabywane było bez kredytowania, by na chwilę obecną dojść już do poziomu z górą dwóch trzecich transakcji gotówkowych. 

Sęk w tym, że aktualnie obserwowany stricte hiperboliczny wzrost wolumenu transakcji gotówkowych w obrocie pierwotnego rynku mieszkaniowego, nie oznacza już stanu przyśpieszenia prosperity, ale wręcz przeciwnie – jest objawem ostrego hamowania koniunktury. Wszystko zdaje się też wskazywać na to, że tego typu sytuacja może potrwać jeszcze dość długo, a więc do kolejnego koniunkturalnego ożywienia, czyli zapewne nieco dłużej niż kilka miesięcy a nawet kwartałów.

 

Udział transakcji gotówkowych - sonda wśród deweloperów 

 

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Do końca 2021 roku nasza struktura sprzedaży dzieliła się równo na dwie połowy. 50 proc. stanowili klienci posiłkujący się kredytem hipotecznym, kupujący najczęściej na własne potrzeby duże, 3- lub 4-pokojowe lokale. Druga połowa nabywców kupowała za gotówkę, głównie małe mieszkania, w celach inwestycyjnych, chcąc uchronić kapitał przed rosnącą inflacją. 

Udział klientów kredytowych i gotówkowych różni się w zależności od celu zakupu, a tym samym charakteru projektu, jego lokalizacji, struktury mieszkań i klienta, do którego jest adresowany. Klienci korzystający z kredytu dominowali w inwestycjach realizowanych z dala od centrum miast, gdzie istotnie więcej było lokali o dużych powierzchniach, a więc globalnie droższych i nabywanych z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb lokalowych. Z kolei inwestorzy i kupcy gotówkowi przeważali w projektach powstających w dzielnicach centralnych, gdzie znajdowało się więcej ofert o mniejszych powierzchniach. Tutaj ich udział często przekraczał 80 proc.

Od początku 2022 roku obserwujmy wyraźną zmianę na rynku. Seria podwyżek stóp procentowych oraz wejście w życie nowelizacji tzw. rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego spowodowały znaczny spadek zdolności kredytowej wśród osób zainteresowanych zakupem za pomocą finansowania hipotecznego. Obecnie tylko 28 proc. sprzedawanych przez nas mieszkań nabywanych jest ze wsparciem bankowego kredytu. 

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

W obecnej chwili większość mieszkań sprzedajemy za gotówkę, jeśli wziąć pod uwagę całą naszą ofertę, ale poszczególne inwestycje dość mocno różnią się między sobą pod tym względem. W przypadku naszej inwestycji FIQUS Marcelin klienci kupujący za gotówkę stanowią aż 70% nabywców. Najczęściej są zainteresowani jedno- i dwupokojowymi mieszkaniami o powierzchni do 40 mkw. jako inwestycją chroniącą oszczędności przed inflacją, licząc również na wzrost wartości mieszkań, bowiem FIQUS znajduje się w bardzo dogodnej lokalizacji, a standard przewyższa znacząco rynkową średnią. Zastosowane rozwiązania zarówno w obszarze designu mieszkań, jak i części wspólnych, wykorzystywane materiały budowlane i wykończeniowe plasują ten obiekt w klasie wyższej. 

Z drugiej strony w inwestycji ST_ART Piątkowo zakupy gotówkowe i kredytowe rozkładają się po równo. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że inna jest tutaj struktura mieszkań pod względem średnich metraży i liczby pokoi. Nabywcami częściej są tu osoby myślące o docelowym lokum. Wśród zakupów finansowanych kredytem przeważają mieszkania trzy- i czteropokojowe, o powierzchniach od 60 mkw. do ponad 90 mkw. 

Obie inwestycje są zlokalizowane w mieście, dobrze skomunikowane, z pełną infrastrukturą handlową i usługową w otoczeniu, a także w bliskości terenów zielonych i rekreacyjnych.. 

W porównaniu z  analogicznym okresem 2021 roku, w pierwszym kwartale tego roku daje się zauważyć rosnący udział zakupów gotówkowych, wynoszący od 10 do 20 punktów procentowych w zależności od inwestycji. 

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Wśród naszych klientów już od dłuższego czasu przeważają osoby, które finansują zakup nieruchomości ze środków własnych. W przypadku mieszkań o wyższym standardzie, w inwestycjach o zbliżonej charakterystyce (lokalizacja w centrum Poznania, w obiektach rewitalizowanych lub budowanych w bezpośrednim sąsiedztwie zabytków) jest to prawidłowość, która zaistniała jeszcze przed pojawianiem się galopującej inflacji, skokowo rosnących stóp procentowych i ograniczeń związanych z zerwanymi łańcuchami dostaw w efekcie pandemii i rosyjskiej agresji na Ukrainę. Nasze inwestycje są pod tym względem bardzo spójne, więc mogę to powiedzieć z pełnym przekonaniem. 

W tej chwili sprzedajemy mieszkania w jednej inwestycji - jest to Kościelna 23 w Poznaniu i udział zakupów za gotówkę nie różni się w jej przypadku od naszych wcześniejszych realizacji. Jest to już od kilku lat niezmiennie ok. 60-70% nabywców.

 

Nasze statystyki sprzedażowe pokazują, że niezależnie od tego czy mamy do czynienia z klientem gotówkowym, czy wspierającym się kredytem hipotecznym, najlepiej sprzedają się mieszkania 1-pokojowe, o metrażu do 30 m2 oraz mieszkania 2-pokojowe o powierzchni od 35 do 42 m2. Częściej są to lokale z segmentu popularnego, zlokalizowane w miastach. 

W I kwartale 2021 roku mieliśmy ok. 35% klientów gotówkowych. Natomiast w I kwartale 2022 roku już 55-70%. 

 

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper S.A.

Obecnie za gotówkę nabywanych jest około 70% mieszkań z naszej oferty, podczas gdy w poprzednim roku takich transakcji było o połowę mniej. Mamy bardzo zróżnicowane portfolio inwestycji i projektów, które odpowiada na potrzeby zarówno klienta zainteresowanego najpopularniejszymi obecnie mieszkaniami 1- i 2-pokojowymi, jak i poszukującego większego lokum. Wśród klientów gotówkowych zainteresowaniem od zawsze cieszą się mieszkania o powierzchni do 45 m2.

W ostatnich miesiącach dodatkowo obserwujemy wzrost tego trendu. Do tej pory zakupy gotówkowe dotyczyły głównie mieszkań z naszych najbardziej prestiżowych inwestycji. Dzisiaj odnotowujemy wzrost takich transakcji w kategorii mieszkań bardziej popularnych. Sama lokalizacja nieruchomości nie ma istotnego wpływu na dzisiejsze proporcje źródeł finansowania.

dr Iwona Sroka, członek zarządu Murapol SA

Ile procent mieszkań kupowanych jest obecnie za gotówkę a ile za kredyt? 

Warto zauważyć zmianę trendu wynikającą ze zmian w czynnikach makro, a spowodowanych znaczącym wzrostem stóp procentowych, rekomendacją S nadzoru finansowego i ograniczeniem w związku z tym dostępności kredytów hipotecznych, co wprost przekłada się na zmianę proporcji w finansowaniu zakupu mieszkania tj. klienci kredytowi versus klienci gotówkowi. Było to odpowiednio w 2020 roku 58% finansowania kredytem hipotecznym, po znaczący spadek tej formy finansowania do 37% w pierwszym kwartale 2022. W okresie od stycznia do kwietnia 2022, zatem 63% transakcji mieszkaniowych dokonano za gotówkę. Klienci gotówkowi to także te osoby, które poszukują na rynku nieruchomości tzw. spokojnej przystani, czyli utrzymania wartości swoich oszczędności w warunkach wysokiej inflacji.

Jakie mieszkania są najczęściej kupowane za gotówkę/kredyt? (liczba pokoi, metraż )

W obydwu grupach dominują kompaktowe 2-pokojowe mieszkania, kupowane zarówno na potrzeby własne, jak i inwestycyjnie czy jako forma produktu antyinflacyjnego. Wybiera je 60% klientów kredytowych oraz 66% gotówkowych. Także najczęściej wybierane metraże pokrywają się, 40% klientów kredytowych oraz 54% gotówkowych nabywa lokale o powierzchni od 35 do 45mkw. 

Czy częściej dotyczą segmentu premium czy popularnego?

Grupa Murapol dostarcza mieszkania w segmencie popularnym i popularnym premium i takie lokale wybierane są z naszej oferty zarówno przez klientów kredytowych, jak i gotówkowych. W naszej ocenie są to najbardziej popularne i odpowiadające potrzebom szerokiej grupy docelowej na naszym rynku mieszkania.

Czy dotyczą mieszkań kupowanych w miastach czy na ich obrzeżach?

Realizujemy inwestycje w dzielnicach rozwijających się, raczej nie są to centra miast, lecz niemal co do zasady - lokalizacje atrakcyjne rozwojowo, dobrze skomunikowane i o rozwiniętej infrastrukturze miejskiej. Taka oferta jest atrakcyjna zarówno dla klientów gotówkowych, jak i kredytowych. 

Jak zakupy gotówkowe wyglądają teraz (I kw 2022 vs I kw. 2021 r.)

Porównując pierwszy kwartał 2022 do pierwszych trzech miesięcy 2021, jak wyżej wskazano - zauważamy znaczący wzrost udziału klientów gotówkowych w sprzedaży ogółem. Stanowią oni 63% transakcji zakupowych, podczas gdy w 1Q 2021 zaledwie 38%. W pierwszym kwartale minionego roku aż 85% klientów gotówkowych kupowało lokale 2-3-pokojowe. W 1Q 2022 klienci gotówkowi częściej wybierali mieszkania 2 pokojowe – było to 67% całej sprzedaży.