Kiedy można ubezpieczyć nowe mieszkanie? Nie czekaj do aktu notarialnego

Kupujesz nieruchomość od dewelopera i zastanawiasz się, kiedy wykupić ubezpieczenie mieszkania? Nie musisz czekać do formalnego przeniesienia na ciebie własności – dobrym momentem, by pomyśleć o polisie, jest już odbiór techniczny mieszkania. W trakcie wykańczania lokalu ryzyko zalania, kradzieży czy pożaru jest wyższe niż po przeprowadzce. W tym poradniku wyjaśniamy, kiedy można ubezpieczyć nowe mieszkanie i na co zwrócić uwagę przy wyborze polisy.

Kiedy ubezpieczyć nowe mieszkanie od dewelopera?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to nie tylko sprawdzenie usterek, ale też dobry moment na zabezpieczenie lokalu polisą. Na etapie wykańczania ryzyko szkód jest szczególnie wysokie – łatwiej o zalanie, pożar czy kradzież materiałów lub sprzętu niż po zamieszkaniu. Ubezpieczenie chroni cię przed kosztownymi konsekwencjami, zanim jeszcze formalnie staniesz się właścicielem.

Ubezpieczenie przed aktem notarialnym – czy to możliwe?

Tak – w wielu przypadkach mieszkanie możesz ubezpieczyć jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego, np. po odbiorze technicznym lokalu od dewelopera. Nie musisz być wpisany do księgi wieczystej – wystarczą inne dokumenty, takie jak umowa deweloperska, umowa przedwstępna czy protokół zdawczo-odbiorczy. Wszystko zależy jednak od zasad konkretnego towarzystwa ubezpieczeniowego i wybranego zakresu ochrony.

Akt notarialny – najważniejsze informacje

W praktyce, jeśli kupujesz polisę online, zwykle nie musisz przedstawiać żadnych dokumentów. Towarzystwa ubezpieczeniowe ograniczają formalności do minimum, a podane przez kilenta informacje najczęściej weryfikuje się dopiero wtedy, gdy dojdzie do szkody. W formularzu trzeba jednak wskazać podstawowe dane dotyczące nieruchomości, m.in.: adres, metraż, rok budowy, rodzaj zabudowy oraz kondygnację, na której znajduje się lokal.

Ubezpieczenie mieszkania po odbiorze technicznym – dlaczego warto?

• Chroni materiały i wyposażenie – drogie płytki, armatura i sprzęt AGD czekający na montaż mogą zginąć lub ulec uszkodzeniu.
• Zabezpiecza przed odpowiedzialnością – jeśli twoja ekipa zaleje sąsiada, odpowiadasz finansowo jako właściciel.
• Nie wymaga aktu notarialnego – polisę zawrzesz online w kilka minut.
• Ułatwia uzyskanie kredytu – bank może wymagać polisy jeszcze przed finalizacją zakupu.

Odbiór techniczny mieszkania – czym jest i jak się przygotować? Sprawdź

Jakie ryzyka czyhają na etapie wykańczania mieszkania?

Moment wykańczania mieszkania to okres intensywnych prac z udziałem ekip remontowych – instalacja materiałów, montaż sprzętu, użycie elektronarzędzi. Wiąże się to ze zwiększonym ryzykiem incydentów i kosztownych strat. Jakie ryzyka mogą zdarzyć się na etapie wykańczania?

• Zalanie to jedno z najczęstszych zdarzeń podczas remontu. Źle dokręcona rura lub nieszczelność instalacji mogą zalać nie tylko twój lokal, ale też mieszkanie sąsiada poniżej. Jako właściciel odpowiadasz za szkodę, nawet jeśli sam jej nie spowodowałeś.
• Pożar może wybuchnąć z różnych przyczyn: przeciążona instalacja elektryczna, awaria sprzętu lub nieostrożność przy użyciu opalarki. Koszty przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego mogą wynosić dziesiątki tysięcy złotych.
• Kradzież jest szczególnie groźna w niezamieszkałym lokalu. Drogie materiały, narzędzia i zamontowany sprzęt stanowią łatwy cel – szczególnie zanim zamontowane zostaną drzwi antywłamaniowe.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania? Sprawdź

Wymienione sytuacje to powody, dla których wiele osób decyduje się na wykupienie polisy na mieszkanie w budowie, czyli ubezpieczenia na czas prac wykończeniowych. Dobrze dobrane ubezpieczenie mieszkania może pokryć nie tylko szkody wyrządzone w samym lokalu, ale też odpowiedzialność cywilną wobec osób trzecich czy utratę mienia wskutek kradzieży.

Na pytanie o to, jakie ryzyka można objąć ochroną już na etapie budowy lub wykańczania mieszkania i czy takie polisy są dostępne dla klientów indywidualnych odpowiada Ewelina Ratajczak – ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w porównywarce ubezpieczeń rankomat.pl:

Mieszkanie na etapie budowy jest chronione z polisy dewelopera i obejmuje pakiet nawet kilkudziesięciu zdarzeń losowych, jak pożar, wybuch, zalanie, huragan, grad, silny wiatr, uderzenie pioruna, przepięcie elektryczne, wandalizm, upadek statku powietrznego, uderzenie pojazdu mechanicznego itp. Na etapie wykańczania mieszkania polisa może obejmować nie tylko ściany i elementy stałe, ale także wyposażenie, w tym od kradzieży z włamaniem. Polisy na etapie wykańczania mieszkania są dostępne dla klientów indywidualnych, ale ważne jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność.

Ubezpieczenie dewelopera a polisa właściciela – kluczowe różnice

Polisa dewelopera chroni budynek podczas budowy. W momencie odbioru technicznego przestaje obejmować twoje mienie. Od tego momentu musisz zadbać o własną polisę.

Co powinna obejmować dobra polisa dla mieszkania na etapie wykańczania?

Zakres ochrony ubezpieczenia powinien być dopasowany do etapu, na którym znajduje się twoje mieszkanie – oraz do tego, co się w nim znajduje.

Ochrona murów i elementów stałych

Podstawa polisy to mury i elementy trwale związane z lokalem: ściany, podłogi, glazura, instalacje, armatura i zabudowy meblowe. Suma ubezpieczenia powinna odpowiadać cenie zakupu lokalu powiększonej o koszty planowanego wykończenia.

Ubezpieczneie ruchomości i materiałów budowlanych

Jeśli w lokalu są już meble, sprzęt AGD lub materiały czekające na montaż – włącz je do zakresu polisy. Materiały budowlane (płytki, farby, elementy łazienki) mogą wymagać osobnego rozszerzenia. Sprawdź to w OWU przed zakupem.

Rozszerzenia: kradzież z włamaniem i OC

• Kradzież z włamaniem – standardowa polisa wymaga śladów włamania. Jeśli mieszkanie nie ma jeszcze pełnych zabezpieczeń, sprawdź wymagania ubezpieczyciela. Ich niespełnienie może skutkować odmową odszkodowania – np. jeśli ubezpieczyciel uzna, że zamki w twoich drzwiach wejściowych nie były dostatecznie bezpieczne.
• OC w życiu prywatnym – chroni cię, gdy ty lub zatrudniona ekipa wyrządzicie szkodę osobie trzeciej. Działa m.in. gdy twój hydraulik zaleje sąsiada albo materiały budowlane uszkodzą cudze auto.

Ubezpieczenie mieszkania i domu: ile kosztuje i gdzie ubezpieczyć nieruchomość? Sprawdź

Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu ubezpieczenia, gdy lokal technicznie jest już gotowy do zamieszkania, ale nie został jeszcze fizycznie odebrany przez właściciela? Jak podkreśla ekspertka Rankomatu:

Standardowo na te same rzeczy, które trzeba sprawdzić przy zawieraniu jakiejkolwiek polisy. Chodzi o zakres ochrony, możliwe wyłączenia odpowiedzialności, karencje i sumy ubezpieczenia.

Zakres, czyli przewidywanie zdarzeń, które mogą spotkać nasze mieszkanie. Jeśli jest ono położone na dziewiątym piętrze, ryzyka powodzi nie trzeba wykupywać, ale ochrona finansowa na wypadek włamania może się jak najbardziej przydać. Podobnie jest z OC w życiu prywatnym i zalaniem sąsiada z dołu.

Wyłączenia i karencje, czyli stałe i czasowe ograniczenia polisy. Stałymi są przykładowo celowe zalanie swojego mieszkania, a czasowymi 30-dniowy okres „uśpienia” polisy od powodzi licząc od daty początkowej ubezpieczenia.

I jeszcze suma ubezpieczenia, czyli maksymalna wartość odszkodowania. Ustalamy ją sami w oparciu o aktualne stawki rynkowe. Warto co roku zwiększać SU ze względu na drożejące mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach, po to, by starczyło kwoty z odszkodowania w razie szkody całkowitej.

Ewelina Ratajczak – ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w rankomat.pl

Ubezpieczenie nowego mieszkania: jak uniknąć najczęstszych błędów? Poznaj nasze wskazówki

Ubezpieczenie nieruchomości na etapie wykończeniowym – podsumowanie

Polisę warto zawrzeć zaraz po odbiorze technicznym. Prace wykończeniowe to jeden z bardziej ryzykownych etapów w życiu nieruchomości – a koszty ewentualnej szkody mogą wynosić dziesiątki tysięcy złotych.

Przy wyborze polisy porównaj co najmniej kilka ofert. Skorzystaj z kalkulatora ubezpieczeń lub internetowej porównywarki – wpisujesz dane lokalu i w kilka minut widzisz oferty różnych towarzystw. Zwróć uwagę na zakres ochrony, wyłączenia i warunki dotyczące zabezpieczeń – nie tylko na cenę.

Zalanie podczas wykańczania mieszkania. Podstawowa polisa nie pokryła wszystkich szkód

Pan Tomasz odebrał nowe mieszkanie od dewelopera i od razu rozpoczął prace wykończeniowe. Ponieważ lokal nie był jeszcze zamieszkany, uznał, że z polisą może poczekać do przeprowadzki. W mieszkaniu były już jednak zamontowane podłogi, drzwi wewnętrzne, zabudowa kuchenna i część sprzętów AGD.

Problem pojawił się podczas montażu pralki i zabudowy łazienkowej. W wyniku nieszczelnego podłączenia woda przez kilka godzin zalewała lokal, a następnie przedostała się do mieszkania piętro niżej. Zniszczone zostały panele, listwy, część mebli na wymiar oraz świeżo położone gładzie. Sąsiad zgłosił dodatkowo szkody w suficie i instalacji oświetleniowej. Pan Tomasz miał jedynie podstawową polisę wymaganą przez bank, obejmującą mury i elementy stałe, ale bez szerszej ochrony ruchomości, bez OC w życiu prywatnym i bez rozszerzenia na okres prac wykończeniowych. Ekipa wykonawcza nie miała własnego OC.

Co w takiej sytuacji powinien zrobić pan Tomasz? Komentuje Michał Koralewski, radca prawny i ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

1. Szkody w mieszkaniu pana Tomasza

Pan Tomasz musi liczyć się z tym, że odzyskanie pieniędzy będzie trudne. Mimo że polisa jest w wariancie podstawowym, zazwyczaj obejmuje „mury i elementy stałe”. Do elementów stałych ubezpieczyciele zaliczają m.in. podłogi (panele), listwy, drzwi wewnętrzne, gładzie, a często także stałą zabudowę kuchenną i łazienkową. Pan Tomasz powinien natychmiast zgłosić szkodę z tej polisy. Ubezpieczyciel może jednak odmówić wypłaty, jeśli w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) znajduje się zapis wyłączający odpowiedzialność za szkody powstałe w trakcie prac remontowo-budowlanych (co w tanich polisach bankowych często ma miejsce).

Niezależnie od decyzji ubezpieczyciela, pełną odpowiedzialność za błędny montaż ponosi ekipa wykończeniowa (na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego). Fakt, że nie ma ona polisy OC, nie zwalnia jej z odpowiedzialności. Oznacza jedynie, że za zniszczony sprzęt AGD, meble i ewentualne braki z polisy bankowej muszą zapłacić z własnej kieszeni (z majątku firmy lub osobistego).

2. Szkody w mieszkaniu sąsiada z dołu

Zalany sąsiad najprawdopodobniej zwróci się z roszczeniem bezpośrednio do pana Tomasza. Brak polisy OC w życiu prywatnym oznacza, że pan Tomasz nie ma „tarczy” ubezpieczeniowej.

Pan Tomasz może jednak uniknąć wypłaty odszkodowania sąsiadowi, powołując się na art. 429 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że właściciel zwalnia się z odpowiedzialności za szkodę, jeśli powierzył wykonanie prac profesjonalnej firmie. Aby taka opcja zadziałała, pan Tomasz musi udowodnić, że zatrudnił legalnie działającą firmę (np. na podstawie umowy o roboty budowlane, faktury lub chociażby korespondencji mailowej zlecającej prace konkretnej działalności gospodarczej). Wtedy sąsiad (lub jego ubezpieczyciel) musi skierować roszczenia bezpośrednio do ekipy remontowej.

Plan działania dla pana Tomasza

Aby zabezpieczyć swoje interesy, pan Tomasz powinien:

1. Sporządzić protokół szkody z ekipą wykończeniową. Należy w obecności wykonawców spisać szczegółowy protokół opisujący zdarzenie. Ekipa powinna w nim złożyć podpis pod oświadczeniem, że to w wyniku ich prac doszło do rozszczelnienia i zalania. To najważniejszy dowód w sprawie.
2. Wykonać dokumentację fotograficzną. Zrobienie zdjęć zniszczeń we własnym mieszkaniu oraz – w miarę możliwości – u sąsiada. Będzie to istotny materiał dowodowy w razie dalszego sporu.
3. Zgłosić szkodę do ubezpieczyciela bankowego. Być może polisa obejmie odszkodowanie przynajmniej za niektóre szkody.
4. Wystosować przedsądowe wezwanie do zapłaty. Jeśli ekipa wykończeniowa uchyla się od odpowiedzialności lub nie ma z czego zapłacić, pan Tomasz musi wysłać formalne pismo z wyceną strat własnych, wyznaczając termin zapłaty. W przypadku braku reakcji pozostaje wytoczenie powództwa cywilnego przeciwko wykonawcy.