Taniej już było? Czy rok 2018 będzie czasem galopujących cen mieszkań?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 20.02.2018, Data aktualizacji: 26.03.2019

Średnia ocen 4/5 na podstawie 4 głosów

Taniej już było? Czy rok 2018 będzie czasem galopujących cen mieszkań?
Czy w najbliższych 12 miesiącach czeka nas szybki wzrost cen mieszkań? Takie obawy pojawiły się po danych z końcówki ubiegłego roku. Wynika z nich, że po długim okresie stabilizacji cenowej, nieruchomości mieszkaniowe znów szybko drożeją. Nic dziwnego – rynek cały czas jest rozpędzony. Wygląda na to, że deweloperom lejce cenowe zaczynają wymykać się z rąk.

Szacuje się, że obecna hossa w mieszkaniówce trwa około 2 – 3 lat. Dotychczas jednak, mimo pobijanych kolejnych rekordów sprzedaży, nowe mieszkania szybko nie drożały. Trwała stabilizacja cenowa. Zmiany były niewielkie – na głównych rynkach rzędu 100 – 200 zł rocznie/ mkw. Przykładowo – z danych NBP wynika, że we Wrocławiu w I kw. 2016 roku za nowe mieszkania płaciło się średnio niecałe 6000 zł. Rok wcześniej – w I kw. 2015 ceny były na tym samym poziomie.

Szybszy wzrost stawek zaczęto notować dopiero w zeszłym roku, a zwłaszcza w drugiej jego połowie. Z danych NBP wynika, że na niektórych rynkach ceny nowych mieszkań w III kw. 2017, w porównaniu do tego samego okresu rok wcześniej wzrosły nawet o ponad 10 proc. „Rekordzistą” w tym zakresie okazał się Szczecin ze wzrostem cen na rynku pierwotnym o blisko 12 proc. rok do roku. W III kw. 2017 za metr kwadratowy mieszkania w tym mieście płaciło się niecałe 5400 zł. Rok wcześniej było to nieco ponad 4800 zł. Duże wzrosty zanotowano też na wiodących rynkach mieszkaniowych – takich jak Gdańsk (także Gdynia) i Kraków. W każdym z tym ośrodków lokale podrożały o ponad 8 proc.

Dlaczego wcześniej mieszkania nie drożały tak szybko, a teraz – wiele wskazuje na to, że to się zmieniło? Wg ekspertów stabilizacja cenowa, z jaką mieliśmy do czynienia, wynikała ze świadomej polityki deweloperów oraz powiązania cen z programem Mieszkanie dla Młodych. MDM, który właśnie się zakończył, w dużej mierze odpowiadał za dobre wyniki branży deweloperskiej, a oparty był o limity ceny maksymalnej. W związku z tym firmy, które budowały głównie pod wymogi MDM, dostosowywały stawki do zasad programu i nie starały się windować cen. Drugi czynnik to odpowiednio wysoka podaż, która równoważy popyt. Na rynku pierwotnym pobijane są kolejne rekordy w tym zakresie. Deweloperzy nigdy nie budowali tak dużo.

Z danych GUS za zeszły rok wynika, że w tym czasie oddano ponad 178 tys. mieszkań, co jest wynikiem  o ponad 9 proc. lepszym niż rok wcześniej. W tym deweloperzy ukończyli blisko 90 tys. mieszkań – o 13,5 proc. więcej niż w 2016 roku, który – zaznaczmy – również był rekordowy. Co więcej – nic nie wskazuje na to, by rozpędzona podaż miała się w najbliższym czasie zatrzymać. Firmy rozpoczęły budowę ponad 105 tys. mieszkań -  aż o ponad 23 proc. więcej niż w 2016 roku. Liczba pozwoleń na budowę, uzyskanych przez deweloperów wyniosła ponad 128 tysięcy – o ponad 20 proc. więcej.

To właśnie odpowiednio wysoka podaż, która równoważyła zapotrzebowanie, w dużej mierze odpowiadała za to, że mimo bardzo dobrej koniunktury ceny dotychczas szybko nie rosły. Kupujący bez problemu znajdowali odpowiadającą im ofertę – inaczej niż w boomie z lat 2006 – 2008, gdy zapotrzebowanie było bardzo duże, a podaż niewystarczająca. Skutkowało to wzrostem cen i kupowaniem przez klientów tzw. dziur w ziemi. W efekcie ceny rosły bardzo szybko, z miesiąca na miesiąc, a na rynku została nadmuchana bańka cenowa.

Obecnie co prawda daleko do takiego scenariusza, ale wiele wskazuje na to, że podaż przestaje nadążać za popytem. Z danych analityków wynika, że sprzedaż mieszkań w 2017 pobije rekord z roku wcześniejszego, gdy w największych miastach oddano ponad 65 tys. lokali. W 2017 roku  wyższy wynik uzyskano już po trzech kwartałach. Co więcej – na świetne wyniki nie przełożył się negatywnie brak finansowania w MDM. Mimo tego, że dopłat na 2017 już nie było, deweloperzy notowali ciągle bardzo dobrą sprzedaż. Nic dziwnego, że firmy zaczęły „testować” wyższe ceny. Pytanie, czy w związku z rozpędzonym popytem może to oznaczać powrót do scenariusza sprzed 10 lat, a więc nadmuchania bańki cenowej na polskim rynku nieruchomości ?

 

Bańka czy nadpodaż?

Wydaje się, że taki scenariusz nam jednak nie grozi. Na razie daleko do tak drożejących mieszkań, z jakimi mieliśmy do czynienia w latach 2006 – 2008. Przykładowo: wg NBP w IV kw. 2006 roku metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował niecałe 6100 zł, by rok później – w IV kw. 2007 cena wynosiła już 8600 zł! Daje to wzrost aż o 2400 zł w ciągu roku, czyli o 38 procent!

Obecnie o takiej skali podwyżek nie ma mowy. Pamiętajmy, że 10 lat temu wpływ na bańkę cenową w dużym stopniu miała akcja kredytowa. Banki udzielały finansowania bardzo liberalnie, na zasadach, które dziś są fantastyką (np. na 120 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat). Aktualnie wymogi są znacznie ostrzejsze. Kredytobiorca musi mieć te przynajmniej 10 proc. wkładu własnego.

Obecny popyt w dużej mierze kreowany jest przez zakupy inwestycyjne, a te wynikają z prowadzonej przez państwo polityki pieniężnej. Rekordowo niskie stopy procentowe NBP, z jakimi mamy do czynienia już od blisko 3 lat, sprawiają, że inwestorzy poszukują alternatywnych dla lokat bankowych form inwestowania kapitału. Wybór często pada na nieruchomości, jako bezpieczne i dające godziwe zyski z najmu, szacowane aktualnie na 5 – 6 proc.

Rekordowo niskie stopy procentowe to też tani kredyt, tak więc lejce obecnej koniunktury ma w swoich rękach Rada Polityki Pieniężnej i wiele wskazuje na to, że może ich użyć już w tym roku. Niewykluczony jest scenariusz, że pierwszą od jesieni 2012 podwyżkę stóp procentowych zanotujemy właśnie pod koniec tego roku. Oczywiście wzrost stóp przełoży się na wyższe raty kredytu, i zmniejszy naszą zdolność kredytową, a więc może osłabić popyt na rynku mieszkaniowym.

Obecne wzrosty cen, mimo że większe niż dotychczas nie wydają się więc początkiem nowej bańki w  nieruchomościach. Wielu ekspertów widzi w nich zresztą normalne zjawisko wzrostu cen na rozwijającym się rynku. Warto również dodać, że mieszkania w Polsce mają sporo przestrzeni, by drożeć. Dotychczas na tle innych państw wzrosty cen były bowiem bardzo małe. Przykładowo – z danych Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (ang. European Mortgage Federation – EMF) wynika, że w ciągu trzech lat (od III kw. 2013 do III kw. 2016) polskie mieszkania podrożały tylko o 5 proc., co jest wynikiem najniższym spośród krajów unijnych. Podobnych danych dostarcza też Eurostat, wg którego w 2016 roku mieszkania w Polsce ciągle były o 5 proc. tańsze, niż 6 lat wcześniej, co pod względem wzrostu wartości nieruchomości stawiało nas na unijnym szarym końcu.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że wielu właścicieli nieruchomości liczy na to, że mieszkania będą drożeć. Chodzi zwłaszcza o osoby, które kupowały swe nieruchomości w czasie górki cenowej z lat 2006 – 2008. Stawki, po pęknięciu bańki, do tej pory nie wróciły do ówczesnych poziomów. Dziś wielu posiadaczy mieszkań, kupionych w tamtym okresie, nie może ich sprzedać  bez straty.

Co więc z cenami na najbliższe 12 miesięcy? Realny scenariusz wydaje się taki, że rzeczywiście będą one nadal rosnąć mocniej niż dotychczas, ale nie ma mowy o takich galopujących cenach, z jakimi mieliśmy do czynienia 10 lat temu. Ostatecznie wszystko zależy od Rady Polityki Pieniężnej. Seria wzrostów stóp procentowych, która być może zacznie się pod koniec 2018 roku, schłodzi rynek. Co więcej – jeśli deweloperzy zostaną w tej sytuacji z dużą liczbą otwartych projektów, może to nawet poskutkować nadpodażą i dynamicznymi spadkami cen, jednak to pieśń dalszej przyszłości. Do takiego scenariusza – jeśli dojdzie, to na pewno nie w tym roku.

 

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: